Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/935
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 maart 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [object 1] (hierna: het object) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 982.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting voor het kalenderjaar 2019 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 29 november 2019 het bezwaar gegrond verklaard, de waarde verlaagd naar € 816.000 en de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig verminderd.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Eiseres heeft nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 april 2021. Op dezelfde zitting zijn de zaken met nummers HAA 20/934, HAA 20/936, HAA 20/937, HAA 20/938 en HAA 20/939 behandeld. Namens eiseres heeft haar gemachtigde via een skypeverbinding de zitting bijgewoond. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] , mr. [naam 2] , [naam 3] (taxateur) en [naam 4] .
Het onderzoek ter zitting is vervolgens geschorst om verweerder in de gelegenheid te stellen alsnog een verweerschrift in te dienen.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting is vervolgd op 22 februari 2022 te Haarlem. Op dezelfde zitting zijn de zaken met zaaknummers HAA 20/927, HAA 20/936, HAA 20/937, HAA 20/939, HAA 20/5413, HAA 20/5415 en HAA 20/5421 behandeld. Namens eiseres heeft haar gemachtigde via een Teams-verbinding de zitting bijgewoond. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] , [naam 5] (taxateur), mr. [naam 2] en [naam 3] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van het object. Het object betreft een vrijstaand kantoorpand met twee bouwlagen, ondergrond en overige aanhorigheden. De eerste bouwlaag (begane grond) bestaat uit meerdere kantoorruimten en heeft een oppervlakte van 454 m². De tweede bouwlaag (eerste verdieping) bestaat eveneens uit kantoorruimte en heeft een oppervlakte van 314 m². De gebruiksoppervlakte bedraagt in totaal 768 m². Het object is aangewezen als rijksmonument en is gebouwd in 1900. Het perceel heeft een oppervlakte van 584 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van het object voor het kalenderjaar 2019.
3. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de waarde van het object te hoog is vastgesteld en bepleit een waarde van € 499.000. Verder verzoekt eiseres om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
4. Op de zitting heeft (de gemachtigde van) eiseres – nadat eiseres er op is gewezen dat een algemeen geformuleerd beroepschrift is ingediend met niet of nauwelijks onderbouwde op het object betrekking hebbende stellingen – het geschil nadrukkelijk beperkt tot de hoogte van de kapitalisatiefactor. Alle overige grieven heeft zij uitdrukkelijk en ondubbelzinnig laten varen.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing heeft verweerder een taxatierapport overgelegd dat op 8 februari 2021 is opgemaakt door [naam 6] (taxateur).
6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
De waarde van het object
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige onroerende zaak (het object) worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Ingevolge artikel 18, tweede lid, van de Wet WOZ geldt voor het onderhavige kalenderjaar (2019) waardepeildatum 1 januari 2018. Dit betekent dat de waarde van het object wordt bepaald naar de staat die het object heeft op 1 januari 2018 (artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ). Eiseres stelt zich op het standpunt dat sprake is van een bijzondere omstandigheid als gevolg waarvan de waarde moet worden bepaald naar de staat van het object bij het begin van kalenderjaar 2019 (artikel 18, derde lid, onderdeel c, van de Wet WOZ). Volgens eiseres is sprake van een bijzondere omstandigheid omdat COVID-19 gevolgen zal hebben voor de waarde van het object vanwege het leegstandsrisico. De rechtbank volgt eiseres niet in haar betoog. Van een bijzondere omstandigheid die specifiek voor het object geldt is niet gebleken.
9. Verweerder heeft de waarde van het object bepaald aan de hand van de methode van de kapitalisatie van de bruto huur (hierna: de huurwaardekapitalisatiemethode) en heeft in dat kader verwezen naar het overgelegde taxatierapport bij het verweerschrift dat door de taxateur ( [naam 6] ) is opgemaakt op 8 februari 2021.
10. Omdat partijen niet van mening verschillen over de bruikbaarheid van de huurwaardekapitalisatiemethode voor de vaststelling van de waarde van het object, zal de rechtbank ook van deze waarderingsmethode uitgaan.
11. Gelet op de in het door verweerder overgelegde taxatierapport en de daarin vermelde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren, is aannemelijk dat de objecten waarnaar in dat rapport wordt verwezen in dezen als vergelijkingsobjecten kunnen dienen. De huurwaarde van het object is vastgesteld aan de hand van de door eiseres overgelegde huurovereenkomsten van de in het object gelegen ruimtes (eigen verhuurcijfers). Volgens verweerder volgt hieruit een gemiddelde huurprijs per m² op de begane grond van € 117 en een gemiddelde huurprijs per m² op de eerste verdieping van € 96. Ter verdere onderbouwing van de huurwaarde heeft verweerder verwezen naar de objecten [object 2] , [object 3] en [object 4] , alle gelegen te [vestigingsplaats] . Deze objecten zijn per 1 juni 2019 en per 1 februari 2016 verhuurd voor respectievelijk € 15.000, € 15.900 en € 25.800 per jaar. Aan de hand van voornoemde huurprijzen heeft verweerder voor de vergelijkingsobjecten [object 5] , [object 6] en [object 7] , alle gelegen te [vestigingsplaats] , een huurwaarde op jaarbasis vastgesteld van respectievelijk € 119.981, € 34.850 en € 33.300. [object 5] heeft een bedrijfsoppervlakte van 626 m² en is op 3 december 2018 verkocht voor € 1.500.000. [object 6] heeft een oppervlakte van 190 m² en is op 30 januari 2017 verkocht voor € 450.000. [object 7] heeft een oppervlakte van 148 m² en is op 11 november 2016 verkocht voor € 417.750. Ten opzichte van de huurwaarde leidt de verkoopopbrengst van [object 5] tot een kapitalisatiefactor van 12,5, [object 6] tot een kapitalisatiefactor van 12,9 en [object 7] tot een kapitalisatiefactor van 12,5. Bij het vaststellen van de waarde van het object, dat is verhuurd voor € 83.262 per jaar, is uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 10 en dit leidt voor het object tot een waarde per waardepeildatum van (afgerond) € 830.000, hetgeen hoger is dan de (in bezwaar) vastgestelde waarde voor het kalenderjaar 2019. Het voorgaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat de vastgestelde waarde van het object in een goede verhouding staat tot de gerealiseerde huurprijzen en de verkoopopbrengsten van de vergelijkingsobjecten.
12. Verweerder maakt met het taxatierapport alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd aannemelijk dat de in aanmerking genomen waarde van € 816.000 niet te hoog is.
13. Hetgeen eiseres hiertegenover heeft aangevoerd is van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde. Van de door eiseres genoemde omstandigheden is op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat en in welke mate die van invloed zijn op de waarde van het object.
14. Eiseres heeft nog betoogd dat de gehanteerde kapitalisatiefactor te hoog is vanwege het leegstandrisico door COVID-19. Naar het oordeel van de rechtbank is niet aannemelijk te achten dat die omstandigheid zich op de waardepeildatum voordeed. Met die omstandigheid behoort bij de waardering per waardepeildatum dan ook geen rekening te worden gehouden.
Slotsom
15. Gelet op het vorenstaande is de waarde van het object niet te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.
Verzoek om vergoeding van immateriële schade
16. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
17. Ingevolge het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, wordt indien de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Voor een uitspraak in eerste aanleg heeft te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. De termijn vangt als regel aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Indien de redelijke termijn is overschreden, dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar dat die termijn is overschreden, waarbij ter bepaling van de totale vergoeding de geconstateerde overschrijding naar boven wordt afgerond. Voor de behandeling van een bezwaar is een termijn van zes maanden redelijk en voor de behandeling van een beroep een termijn van anderhalf jaar.
18. De berechting van deze zaak is aangevangen met de ontvangst van het bezwaarschrift door verweerder op 27 maart 2019 en is geëindigd met de uitspraak van de rechtbank op 25 maart 2022. De voor de procedure in eerste aanleg in aanmerking te nemen termijn bedraagt derhalve afgerond zesendertig maanden. Anders dan verweerder betoogt, is naar het oordeel van de rechtbank niet sprake van bijzondere omstandigheden die aanleiding kunnen zijn voor een verlenging van de redelijke termijn. Evenmin dient, zoals eiseres betoogt, de redelijke termijn van twee jaar te worden verkort vanwege COVID-19. De redelijke termijn is daarom overschreden met afgerond twaalf maanden. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 1.000.
19. De rechtbank stelt verder vast dat de onderhavige zaak en de zaken met nummers HAA 20/936, HAA 20/937 en HAA 20/939 betrekking hebben op hetzelfde onderwerp en gezamenlijk zijn behandeld. Dit betekent dat eiseres eenmaal recht heeft op een vergoeding van immateriële schade.
20. Van de overschrijding met afgerond twaalf maanden is een periode van drie maanden toe te rekenen aan de bezwaarfase, die is voltooid toen verweerder met dagtekening 29 november 2019 uitspraak op bezwaar deed. Het restant van negen maanden wordt toegerekend aan de beroepsfase. Verweerder dient daarom 3/12 deel van € 1.000 te betalen (€ 250) en de minister van Justitie en Veiligheid 9/12 deel (€ 750).
21. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zal de rechtbank verweerder veroordelen tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade van € 250 en zal zij de minister van Justitie en Veiligheid veroordelen tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade van € 750.
Proceskosten
22. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. De rechtbank is daarbij van oordeel dat deze zaak en de zaken met nummers HAA 20/936, HAA 20/937 en HAA 20/939 samenhangen in de zin van artikel 3 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht. Dit betekent dat deze zaak en de zaken met nummers HAA 20/936, HAA 20/937 en HAA 20/939 als één zaak worden beschouwd voor de berekening van de hoogte van de proceskostenvergoeding. De zaken zijn immers gelijktijdig behandeld, hebben dezelfde gemachtigde en zijn nagenoeg identiek.
23. De kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.014,38 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting (23 april 2021) en 0,5 punt voor het verschijnen ter nadere zitting (22 februari 2022) met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 0,5 omdat de proceskostenvergoeding uitsluitend voortvloeit uit de aan eiseres toegekende vergoeding voor immateriële schade en, nu sprake is van vier samenhangende zaken, een wegingsfactor 1,5). Hierbij geldt dat eiseres, gelet op de samenhang met de beroepen geregistreerd onder de nummers HAA 20/936, HAA 20/937 en HAA 20/939, uitsluitend in deze zaak aanspraak maakt op een vergoeding.
24. Op grond van het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, zal de vergoeding van dit bedrag deels moeten plaatsvinden door verweerder en deels door de minister van Justitie en Veiligheid, waarbij om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid dient te worden uitgegaan van een verdeling waarbij ieder van hen de helft betaalt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade van eiseres tot een bedrag van € 250;
- veroordeelt de minister van Justitie en Veiligheid tot vergoeding van immateriële schade van eiseres tot een bedrag van € 750;
- veroordeelt verweerder en de minister van Justitie en Veiligheid in de proceskosten van eiseres, ieder tot een bedrag van € 507,19.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Huisman, rechter, in aanwezigheid van mr. M.L. Berkhof, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.