ECLI:NL:RBNHO:2022:3339

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 6 april 2022

in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/15/316283 / HA ZA 21-275 van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

ARENAL VASTGOED INVESTMENTS B .V.,

gevestigd te Zaanstad,

eiseres in de hoofdzaak,

advocaat mr. P.F.P. Nabben te Haarlem,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

wonende te [plaats 1] ,

2.
[gedaagde 2],

wonende te [plaats 2] ,

gedaagden in de hoofdzaak,

advocaat mr. H.C. Bollekamp te Amsterdam,

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde 3] B .V.,

gevestigd te [plaats 2] ,

gedaagde in de hoofdzaak,

advocaat mr. P. Wanders te Amsterdam,

en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/15/319563 / HA ZA 21-452 van

1.[gedaagde 1] ,

wonende te [plaats 1] ,

2.
[eiser],

wonende te [plaats 2] ,

eisers in de vrijwaringszaak,

advocaat mr. H.C. Bollekamp te Amsterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde 3] B .V.,

gevestigd te [plaats 2] ,

gedaagde in de vrijwaringszaak,

advocaat mr. P. Wanders te Amsterdam.

Partijen zullen hierna AVI, [gedaagde 1] c.s. en [gedaagde 3] worden genoemd.

1.De kern van de hoofdzaak en vrijwaringszaak

1.1.

Kern van dit geschil is de vraag of tussen AVI en [gedaagde 1] c.s. wilsovereenstemming is bereikt over de verkoop van een aantal percelen. AVI stelt dat zij een koopovereenkomst met [gedaagde 1] c.s. heeft gesloten waarbij de percelen vrij van verhuur en gebruik zouden worden opgeleverd. [gedaagde 1] c.s. betwist dat deze koopovereenkomst is gesloten. De wil van [gedaagde 1] c.s. was namelijk niet gericht op verkoop en levering vrij van huur, maar deels in verhuurde staat.

De rechtbank is met [gedaagde 1] c.s. van oordeel dat er geen sprake was van wilsovereenstemming, waardoor er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Voor zover de betrokken verkopend makelaar [gedaagde 3] aan AVI heeft verklaard dat de wil van [gedaagde 1] c.s. was gericht op verkoop en levering vrij van huur, zijn [gedaagde 1] c.s. daaraan niet gebonden. Als uitgangspunt geldt namelijk dat AVI in een zodanig geval dient aan te nemen dat [gedaagde 3] optreedt als bode van opdrachtgever [gedaagde 1] c.s. en niet als vertegenwoordiger. Een bode legt niet zelf een verklaring af en verricht dus geen rechtshandeling.

Ook is er geen sprake van door [gedaagde 1] c.s. onrechtmatig afgebroken onderhandelingen. Vast staat dat er aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. alleen bereidheid bestond om de percelen te verkopen in deels verhuurde staat. Uit de eigen opstelling van AVI volgt dat de staat van de percelen een essentieel onderdeel van de transactie vormde. Onder die omstandigheden is niet dooronderhandelen niet onrechtmatig.

Dit brengt mee dat alle vorderingen in de hoofdzaak worden afgewezen.

In de vrijwaringszaak heeft [gedaagde 1] c.s. veroordeling van [gedaagde 3] gevorderd tot vergoeding van het bedrag waarvan [gedaagde 1] c.s. in de hoofdzaak zou worden veroordeeld. Omdat in de hoofdzaak geen grond voor aansprakelijkheid van [gedaagde 1] c.s. is aangenomen en de vorderingen zijn afgewezen, wordt ook de vordering in de vrijwaringszaak afgewezen.

2.De procedure in de hoofdzaak

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 26 januari 2022 en de daarin opgenomen stukken;
de mondelinge behandeling van 21 februari 2022;
de pleitnotities van de zijde van AVI.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De procedure in de vrijwaringszaak

3.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 26 januari 2022 en de daarin opgenomen stukken;
de mondelinge behandeling van 21 februari 2022.

3.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

4.De feiten

4.1.

AVI is een projectontwikkelaar die via een beheersmaatschappij wordt bestuurd door [betrokkene 1] (hierna: ‘ [betrokkene 1] ’).

4.2.

[gedaagde 1] c.s. zijn broers. [gedaagde 1] c.s. waren ieder voor de helft onverdeeld eigenaar van de percelen met opstallen aan de [adres] in [plaats 3] , kadastraal bekend gemeente [plaats 3] , sectie [kadaster letter] , nummers [kadaster nummer 1] , [kadaster nummer 2] en [kadaster nummer 3] (hierna: de percelen). Het betreft een complex bestaande uit bedrijfsruimte met twee appartementen op de 1ste verdieping en veertien garageboxen (hierna ook: ‘de garageboxen’).

4.3.

[gedaagde 3] is een regionaal makelaarskantoor.

4.4.

AVI en [gedaagde 1] c.s. hebben in 2018 contact gehad over een mogelijke verkoop van de percelen. Die onderhandelingen liepen uiteindelijk op niets uit.

4.5.

[gedaagde 3] is op enig moment door [gedaagde 1] c.s. ingeschakeld om te bemiddelen bij de verkoop van de percelen. Deze opdracht is voor haar uitgevoerd door haar medewerkers [betrokkene 2] (hierna: ‘ [betrokkene 2] ’) en [betrokkene 3] (hierna: ‘ [betrokkene 3] ’).

4.6.

Zij zijn in 2020 met AVI gaan overleggen en onderhandelen met het oog op de verkoop van de percelen.

4.7.

Op 30 april 2020 heeft AVI per e-mail een eerste bod gedaan van € 815.000,00 inclusief btw, onder de voorwaarde van 70% voorverkoop en voorts onder de gebruikelijke voorwaarden.

4.8.

Bij e-mail van 1 mei 2020 heeft [betrokkene 3] de ontvangst van dit voorstel bevestigd en aangekondigd het bod met [gedaagde 1] c.s. te bespreken.

4.9.

Op 6 mei 2020 heeft [betrokkene 3] een tegenvoorstel van [gedaagde 1] c.s. aan AVI overgebracht. Samenvattend ging dit voorstel uit van een koopsom van € 800.000,00 kosten koper, levering in december 2020 (zonder voorbehoud van verkoop), ‘
oplevering vrij van huur en gebruik, conform huidige situatie’, en met toezegging dat men zal meewerken aan voorbereidende werkzaamheden voor het verkrijgen van vergunningen.

4.10.

AVI reageerde dezelfde dag met het voorstel om bij elkaar te komen voor overleg.

4.11.

Op 8 mei 2020 heeft dit overleg (via een online verbinding) plaatsgevonden. Het resulteerde in een aangepaste bieding van AVI. Dit voorstel zag – samenvattend – op een koopsom van € 750.000,00 kosten koper, met handhaving van het voorbehoud van voorverkoop en onder de voorwaarde dat ‘
het pand vrij, leeg en ontruimd wordt opgeleverd’.

4.12.

Bij e-mail van 22 mei 2020 13:40 uur is de laatste bieding wederom door AVI aangepast, in die zin dat AVI de voorwaarde van voorverkoop liet vallen, maar de overige voorwaarden in stand hield.

4.13.

Voornoemd bod is diezelfde dag nog een laatste keer aangepast door AVI. AVI heeft de koopsom opgehoogd tot € 780.000,00 kosten koper. De overige voorwaarden zijn door AVI in stand gelaten.

4.14.

Bij e-mail van 22 mei 2020 22:10 uur heeft AVI per brief onder meer het volgende aan [betrokkene 2] geschreven:

‘
Geachte heer [betrokkene 2] , beste [betrokkene 2] ,

Naar aanleiding van ons telefoongesprek van hedenmiddag bevestigen wij u dat wij mondelinge overeenstemming met u hebben bereikt omtrent de verwerving van onderstaande percelen. (…)’

4.15.

Via WhatsApp-bericht van 25 mei 2020 heeft [betrokkene 2] AVI met de aankoop van de percelen gefeliciteerd en aangegeven de afspraken ‘zwart op wit’ te gaan zetten.

4.16.

[betrokkene 3] heeft begin juni 2020 Zaan Notarissen opdracht gegeven om de koopakte op te maken. Het (naar later bleek tweede) concept is per e-mail van 11 juni 2020 aan alle partijen gestuurd.

4.17.

Bij e-mail van 12 juni 2020 heeft AVI op het concept gereageerd. AVI wees erop dat het concept uitging van verkoop in gedeeltelijke verhuurde staat, wat volgens AVI niet rijmde met het (sub 4.9 weergegeven) tegenvoorstel van [gedaagde 1] c.s. van 6 mei 2020. Zaan Notarissen heeft vervolgens op verzoek van [gedaagde 1] c.s. het concept op dit punt gewijzigd.

4.18.

Het aangepaste concept is door de notaris vervolgens enkel naar AVI gestuurd, nu bleek dat [gedaagde 1] c.s. op enig moment in juni 2020 de verkoopopdracht aan [gedaagde 3] hadden ingetrokken.

4.19.

Bij brief van mr. Bollekamp aan AVI van 18 juni 2020 hebben [gedaagde 1] c.s. het standpunt ingenomen dat geen sprake was van overeenstemming met betrekking tot de verkoop van de percelen en is een beroep op dwaling gedaan.

4.20.

AVI heeft op 25 juni 2020 verlof gevraagd en gekregen van de voorzieningenrechter van deze rechtbank voor het leggen van conservatoir beslag tot levering. Op 26 juni 2020 is beslag gelegd en op 30 juni 2020 is het aan [gedaagde 1] c.s. betekend.

4.21.

Naar aanleiding van het beslagrekest lieten [gedaagde 1] c.s. op 6 juli 2020 weten bereid te zijn de percelen alsnog aan AVI te leveren, met dien verstande dat
‘- zoals hun (voormalig) verkopend makelaar wist - van de tot de onroerende zaak behorende 11 garageboxen, er 8 zijn verhuurd’ en dus geleverd zouden worden in verhuurde staat.

4.22.

Diezelfde dag is door AVI een datum gevraagd voor een kort geding procedure gericht op levering. De dagvaarding is op 9 juli 2020 aan [gedaagde 1] c.s. betekend.

4.23.

AVI heeft de vordering op 10 augustus 2020 ingetrokken en het beslag opgeheven, omdat [gedaagde 1] c.s. – volgens AVI – niet aan hun leveringsverplichtingen zouden kunnen voldoen.

4.24.

AVI heeft bij e-mail van eveneens 10 augustus 2020 de (gestelde) koopovereenkomst ontbonden en [gedaagde 1] c.s. aansprakelijk gesteld.

4.25.

[gedaagde 1] c.s. hebben de drie percelen – deels in verhuurde staat – op 14 november 2020 verkocht en op 17 november 2020 geleverd aan Noordkroon B .V. (hierna: ‘Noordkroon’) voor een bedrag van € 815.000,00.

4.26.

Op 20 januari 2021 heeft op verzoek van AVI een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden. Daarbij zijn [betrokkene 2] en [betrokkene 3] als getuigen gehoord.

4.27.

[betrokkene 2] heeft als getuige - voor zover relevant - het volgende verklaard:

‘(…) Ikzelf heb vooral de contacten met [betrokkene 1] van AVI onderhouden en [betrokkene 3] met [gedaagde 1] . (…) [betrokkene 3] heeft de biedingen van AVI steeds ter kennis gebracht van [gedaagde 1] . (…) Kort nadat de mondelinge overeenstemming over de koop tot stand was gekomen heeft [gedaagde 1] de opdracht aan ons kantoor ingetrokken. De mondelinge overeenstemming was tot stand gekomen op vrijdag en is op zaterdag schriftelijk bevestigd. De reden voor de intrekking van de opdracht is volgens mij dat er een andere geïnteresseerde partij in het project alsnog tot zaken wilde komen. Ik vond het “heel bijzonder” dat de opdracht werd ingetrokken, want volgens mij was de koop rond. (…) Het was de bedoeling dat het pand helemaal leeg zou worden opgeleverd, dus inclusief lege oplevering van de garageboxen. Het was aan partijen bekend dat die boxen verhuurd waren. Omdat de opdracht aan mijn kantoor werd ingetrokken, hebben wij niet meer kunnen adviseren over de mogelijkheden om tot lege oplevering van de garageboxen te komen. (…)

(…)

Ik heb van [betrokkene 3] begrepen dat het hele pand leeg zou worden opgeleverd, inclusief de garageboxen. Hij heeft mij dat mondeling laten weten. In de bieding van [betrokkene 1] stond ook dat het de bedoeling was dat het gehele pand leeg zou worden opgeleverd.(…) Ik weet niet hoe de notaris wist dat de boxen 1, 8 en 13 leeg zouden worden opgeleverd en de rest niet. Ik heb de instructiemail aan de notaris niet gezien.

(…)’

4.28.

[betrokkene 3] heeft als getuige - voor zover relevant - het volgende verklaard:

‘(…) Voor mij was de afspraak dat het voormalig garagebedrijf, de woningen en de kantoorruimte leeg zouden worden opgeleverd maar de garageboxen niet. Dat bedoelde ik ook in mijn mail van woensdag 6 mei 2020, 11:31 uur (…), waarin ik zeg: “oplevering vrij van huur en gebruik, conform huidige situatie”. Ik ben niet aangeslagen op de schriftelijke biedingen van [betrokkene 1] waarin stond dat het pand vrij, leeg en ontruimd zou worden opgeleverd. Ik heb de notaris geïnstrueerd begin juni. Ik heb de notaris ook doorgegeven dat een aantal garageboxen nog was verhuurd. Ik dacht dat de koop helemaal rond was op dat moment en heb me niet gerealiseerd dat er een discrepantie was tussen de bieding waarin stond dat het pand vrij, leeg en ontruimd zou worden opgeleverd en de feitelijke situatie waarin een aantal garageboxen nog was verhuurd. Ik was verbaasd dat [gedaagde 1] de opdracht introk omdat we er sinds 2018 veel energie hadden ingestoken om het project goed te begeleiden. Ik denk ook niet dat het feit dat de garageboxen nog verhuurd waren de werkelijke aanleiding was voor het intrekken van de opdracht. Er was nog een andere partij geïnteresseerd aan wie het project volgens mij uiteindelijk ook is verkocht en overgedragen. En dat terwijl het steeds de bedoeling was geweest dat de gesprekken met een partij eerst moesten worden afgerond voordat we met een eventuele andere geïnteresseerde partij zouden praten. (…) Op het bericht van [betrokkene 1][punt 4.14, rechtbank]
waarin de mondelinge overeenstemming schriftelijk wordt bevestigd, is bij ons geen reactie van [gedaagde 1] gekomen. Dit bericht hebben wij vrijdagavond ontvangen van [betrokkene 1] en in het weekend doorgestuurd aan [gedaagde 1] . (…)’

5.Het geschil

in de hoofdzaak

tegen [gedaagde 1] c.s.

5.1.

AVI vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt:

primair

I. tot betaling van € 578.448,12 aan gemaakte kosten en gederfde winst, te vermeerderen met de contractuele rente, althans de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente vanaf de datum waarop AVI de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden, althans de datum waarop [gedaagde 1] c.s. de onderhandelingen onrechtmatig hebben afgebroken tot aan de algehele voldoening;

subsidiair

I. tot betaling van € 9.403,12 aan gemaakte kosten, te vermeerderen met de contractuele rente, althans de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente vanaf de datum waarop AVI de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden, althans de datum waarop [gedaagde 1] c.s. de onderhandelingen onrechtmatig hebben afgebroken tot aan de algehele voldoening;

primair en subsidiair

II. tot betaling van de beslagkosten en de kosten van deze procedure, inclusief nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

tegen [gedaagde 3]

5.2.

AVI vordert – samengevat – dat indien en voor zover de vordering tegen [gedaagde 1] c.s. wordt afgewezen, de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde 3] veroordeelt:

I. tot betaling van € 578.448,12, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum waarop [gedaagde 3] onbevoegd de koopovereenkomst heeft gesloten tot aan de algehele voldoening;

5.3.

[gedaagde 1] c.s. en [gedaagde 3] voeren verweer.

5.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in de vrijwaringszaak

5.5.

[gedaagde 1] c.s. vorderen – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde 3] veroordeelt om aan [gedaagde 1] c.s. te betalen al hetgeen waartoe [gedaagde 1] c.s. in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, inclusief de proceskosten van de hoofdzaak, met veroordeling van [gedaagde 3] in de kosten van de vrijwaring.

5.6.

[gedaagde 3] voert verweer.

5.7.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

6.De beoordeling

in de hoofdzaak

De vorderingen gericht tegen [gedaagde 1] c.s.

Koopovereenkomst tot stand gekomen?

6.1.

Kern van dit geschil is of tussen AVI en [gedaagde 1] c.s. wilsovereenstemming is bereikt over verkoop van de percelen.

6.2.

AVI stelt dat dit het geval is. Volgens AVI is haar laatste schriftelijke aanbod van 22 mei 2020 (hiervoor 4.12), welk bod diezelfde dag nog is opgehoogd (hiervoor 4.13), aanvaard. Partijen hebben die dag mondeling overeenstemming bereikt over een koopsom van € 780.000,00, onder meer onder de voorwaarde dat ‘
het pand vrij, leeg en ontruimd wordt opgeleverd’. Deze overeenstemming is eerst schriftelijk bevestigd door AVI zelf bij e-mail (hiervoor 4.14), en vervolgens ook namens [gedaagde 1] c.s. door makelaar [betrokkene 2] bij WhatsApp-bericht (hiervoor 4.15). Uit de verklaringen van makelaars [betrokkene 3] en [betrokkene 2] blijkt ook dat de wil van [gedaagde 1] c.s. gericht was op de totstandkoming van de overeenkomst. Voor zover [gedaagde 1] c.s. de overeenkomst niet op
dezemanier hadden willen sluiten, maakt dit nog niet dat zij het laatste aanbod van AVI niet hebben aanvaard. Gelet op voornoemde mondelinge overeenstemming en schriftelijke bevestiging daarvan, mocht AVI aannemen dat van wilsovereenstemming in de zin van artikel 3:35 BW sprake was.

6.3.

Volgens [gedaagde 1] c.s. is er van wilsovereenstemming geen sprake.

[gedaagde 1] c.s. konden en wensten de percelen enkel in deels verhuurde staat (de garageboxen behoudens de boxen 1, 8 en 13) te verkopen en leveren, terwijl AVI in de veronderstelling verkeerde dat zij de percelen leeg en vrij van huur kocht en geleverd zou krijgen. Partijen zijn het dus niet eens geworden over een essentieel aspect van de koop. Over de staat waarin de percelen zou worden geleverd (vrij van huur of deels verhuurd) is immers geen overeenstemming bereikt. Verkopende makelaar van [gedaagde 1] c.s. was [gedaagde 3] , die daarmee [betrokkene 2] en [betrokkene 3] had belast. [gedaagde 1] c.s. hebben tijdens het verkooptraject enkel contact gehad met [betrokkene 3] en dus niet met (vertegenwoordigers) van AVI en evenmin met [betrokkene 2] , die het contact voor [gedaagde 3] met AVI onderhield. [betrokkene 3] verkeerde blijkens zijn getuigenverklaring (hiervoor 4.28) in de - terechte - veronderstelling dat was afgesproken dat de garageboxen in verhuurde staat zouden worden verkocht en geleverd en dat [betrokkene 2] dat ook zo aan AVI had gecommuniceerd. Eerst bij het uitwisselen van de concept-koopovereenkomsten bleek [gedaagde 1] c.s. dat AVI er vanuit ging dat de percelen leeg en vrij van huur geleverd zouden worden. Daarop is de wil van [gedaagde 1] c.s. echter nimmer gericht geweest.

Voor zover [betrokkene 2] jegens AVI heeft verklaard dat de wil van [gedaagde 1] c.s. was gericht op verkoop en levering vrij van huur, stellen [gedaagde 1] c.s. dat zij daaraan niet gebonden zijn. Volgens vaste jurisprudentie houdt de opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van een onroerende zaak geen volmacht in aan die makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst. Daarmee wordt evenmin de schijn van bevoegdheid van de makelaar gewekt. De makelaar is slechts de bode, de overbrenger van een boodschap, die al dan niet (en in onderhavig geval: niet) strookt met de wil van de verkoper.

6.4.

De rechtbank is met [gedaagde 1] c.s. van oordeel dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Hiertoe is het volgende redengevend.

Een overeenkomst, waaronder ook begrepen een koopovereenkomst, komt tot stand door aanbod en aanvaarding. In dat aanbod en die aanvaarding dienen op elkaar aansluitende wilsverklaringen, gericht op de totstandkoming van die overeenkomst, tot uitdrukking te zijn gebracht. Die aansluiting dient minstgenomen betrekking te hebben op de essentialia van de overeenkomst.

6.5.

Niet weersproken is dat de al dan niet verhuurde staat waarin de garageboxen worden overgedragen door partijen als een essentieel onderdeel van de koop werd beschouwd. Daarmee komt het in deze aan op de vraag of er wilsovereenstemming is bereikt over verkoop van de percelen in deels verhuurde staat. Daarvan is sprake indien kan worden vastgesteld dat (ook) een door [gedaagde 1] c.s. gedane of aan deze toe te rekenen wilsverklaring op verkoop in die staat is gericht, althans dat AVI op grond van verklaringen of gedragingen van [gedaagde 1] c.s., overeenkomstig de zin die zij daaraan onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht toekennen, op het bestaan van zodanige wil mocht vertrouwen.

6.6.

Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval.

Anders dan AVI stelt, blijkt uit de getuigenverklaringen van [betrokkene 3] en [betrokkene 2] niet dat de wil van [gedaagde 1] c.s. was gericht op de totstandkoming van de overeenkomst met verkoop en levering van de percelen vrij van huur. Integendeel: de verklaring van [betrokkene 3] laat er geen twijfel over bestaan dat [gedaagde 1] c.s. aan [betrokkene 3] hebben laten weten dat de garageboxen in verhuurde staat moesten worden aangeboden en dat [betrokkene 3] in de veronderstelling heeft verkeerd dat hij deze bedoeling in zijn e-mail van 6 mei 2020 (hiervoor 4.9) met de woorden “conform huidige situatie” voldoende duidelijk tot uitdrukking had gebracht. Overeenkomstig deze veronderstelling heeft hij in zijn instructie aan de notaris ook opgenomen dat de percelen in deels verhuurde staat waren verkocht, hetgeen de notaris vervolgens in de concept-koopovereenkomst heeft verwerkt.

6.7.

AVI heeft er nogal op gehamerd dat de door haar gecommuniceerde biedingen moeten worden uitgelegd als biedingen voor levering vrij van huur en dat deze steeds letterlijk aan [gedaagde 1] c.s. zijn doorgelegd. Dat moge zo zijn, maar ontneemt [gedaagde 1] c.s. niet de vrijheid om over de condities waaronder zij bereid zijn tot verkoop uitsluitend met en via [betrokkene 3] te communiceren. Gegeven de beleving die [betrokkene 3] blijkens het voorgaande van de inhoud van de koopovereenkomst had, kan niet worden aangenomen dat [gedaagde 1] c.s. iets anders wilden dan zij aan [betrokkene 3] hebben doorgegeven, en nog minder dat zij hebben begrepen dat dit niet spoorde met de wil van AVI.

6.8.

AVI heeft op het bestaan van een wil tot verkoop vrij van huur bij [gedaagde 1] c.s. ook niet mogen vertrouwen. De omstandigheid dat [gedaagde 3] , in de persoon van [betrokkene 2] , aan AVI mondeling en per WhatsApp-bericht (impliciet) bevestigt dat [gedaagde 1] c.s. instemt met het door AVI gedane voorstel, is onvoldoende om dat vertrouwen te kunnen dragen. Het was AVI bekend dat zowel [betrokkene 3] als [betrokkene 2] als
makelaarbij de transactie waren betrokken. Naar vaste jurisprudentie treedt een makelaar in het algemeen gesproken niet op als gevolmachtigde maar enkel als bode van de opdrachtgever [gedaagde 1] c.s.. Onder omstandigheden kan dat anders zijn, maar dat moet dan terug te voeren zijn tot verklaringen, gedragingen of schijn-wekkend nalaten van de opdrachtgever. In casu zijn die gesteld noch gebleken.

De rechtbank is dan ook van oordeel dat AVI uit de hiervoor bedoelde mededeling en WhatsApp-bericht van [betrokkene 2] , niet méér heeft mogen afleiden dan dat [betrokkene 2] (via [betrokkene 3] ) van [gedaagde 1] c.s. te horen had gekregen dat het bod werd geaccepteerd, welke mededeling echter zonder gevolg is gebleven nu deze op een misverstand van de makelaar blijkt te berusten.

6.9.

AVI heeft nog aangevoerd dat [gedaagde 3] méér heeft gedaan dan het object in de markt zetten en afwachten of er bieders komen. [gedaagde 3] heeft namelijk zelf initiatief genomen door contact te zoeken met AVI, zelfs nog voordat zij het object op de markt aanbood.

Ook deze omstandigheden zijn echter onvoldoende om vertegenwoordigingsbevoegdheid van [gedaagde 3] aan te nemen. Het gaat hier immers om eigen gedragingen van [gedaagde 3] , waarvan bovendien niet duidelijk is in hoeverre zij aan [gedaagde 1] c.s. zijn toe te rekenen

6.10.

De rechtbank concludeert op grond van bovenstaande dat tussen AVI en [gedaagde 1] c.s. geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, zodat van een tekortkoming in de nakoming geen sprake kan zijn.

Onrechtmatig afgebroken onderhandelingen?

6.11.

AVI legt subsidiair aan haar vordering ten grondslag dat de onderhandelingen tussen partijen in een zodanig stadium waren gekomen dat het [gedaagde 1] c.s. niet meer vrijstond deze af te breken. Volgens AVI had zij met [gedaagde 1] c.s. over alle details overeenstemming bereikt en deze in een conceptakte laten vastleggen, zodat niet anders kan worden geconcludeerd dan dat zij in de eindfase van de onderhandelingen beland waren. Het enige waar zij nog een oplossing voor moesten vinden, was de feitelijke situatie dat nog niet leeg kon worden opgeleverd. Volgens AVI had het op de weg van [gedaagde 1] c.s. gelegen om daar een oplossing voor te zoeken.

6.12.

Naar het oordeel van de rechtbank is van onrechtmatig afbreken van de onderhandelingen door [gedaagde 1] c.s. geen sprake. Daarvoor is alleen al doorslaggevend dat vast staat dat er aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. alleen bereidheid bestond om de percelen te verkopen in deels verhuurde staat, terwijl uit de eigen opstelling van AVI (dagvaarding 26) volgt dat de staat van de percelen zowel qua planning als prijstechnisch een zo essentieel onderdeel van de transactie vormde, dat nakoming door levering in deels verhuurde staat geen begaanbare weg was. Onder die omstandigheden kan niet worden gezegd dat AVI ervan mocht uitgaan dat een overeenkomst in ieder geval uit de onderhandelingen zou resulteren.

Daar komt bij dat het eigen gedrag van AVI ook geen ruimte biedt voor een vordering wegens afgebroken onderhandelingen. AVI heeft haar kortgedingprocedure immers ingetrokken toen bleek dat [gedaagde 1] c.s. niet leeg konden opleveren en voor ontbinding en schadevergoeding gekozen.

Conclusie

6.13.

De rechtbank concludeert dat nu geen overeenkomst tussen AVI en [gedaagde 1] c.s. tot stand is gekomen, en er geen sprake is van onrechtmatig afgebroken onderhandelingen door [gedaagde 1] c.s., de vordering jegens [gedaagde 1] c.s. niet toewijsbaar is.

De vorderingen gericht tegen [gedaagde 3]

6.14.

Met de afwijzing van de primaire en subsidiaire vordering jegens [gedaagde 1] c.s., is voldaan aan de voorwaarde waaronder de vordering jegens [gedaagde 3] is ingesteld.

Deze vordering wordt daarom hieronder besproken.

6.15.

AVI heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde 3] op grond van artikel 3:70 BW instond voor het bestaan en de omvang van de volmacht, toen zij bevestigde dat de koopovereenkomst was gesloten. Als de noodzakelijke volmacht heeft ontbroken, dan dient [gedaagde 3] de als gevolg daarvan door AVI geleden schade te vergoeden.

6.16.

Zoals hiervoor onder 6.8 en 6.9 is overwogen, handelde [gedaagde 3] slechts als bode van opdrachtgever [gedaagde 1] c.s.. Het al dan niet onbevoegd optreden van een bode valt niet binnen het bereik van artikel 3:70 BW. Een bode legt immers niet zelf een verklaring af en verricht dus geen rechtshandeling. [gedaagde 3] is dus niet aansprakelijk ex artikel 3:70 BW.

Proceskosten

6.17.

AVI zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. worden begroot op:

- griffierecht 1.666,00

- salaris advocaat
6.428,00(2 punten × tarief VII € 3.214,00)

Totaal € 8.094,00

Ook de gevorderde nakosten worden toegewezen.

6.18.

De kosten aan de zijde van [gedaagde 3] worden begroot op:

- griffierecht 4.200,00

- salaris advocaat
6.428,00(2 punten × tarief VII € 3.214,00)

Totaal € 10.628,00

Ook de gevorderde nakosten worden toegewezen.

in de vrijwaringszaak

6.19.

Nu in de hoofdzaak geen grond voor aansprakelijkheid van [gedaagde 1] c.s. is aangenomen, hebben zij geen belang beoordeling van de zaak in de vrijwaring. De vordering zal op die grond worden afgewezen.

Proceskosten

6.20.

[gedaagde 1] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde 3] worden begroot op:

- salaris advocaat
3.214,00(1 punt × tarief VII € 3.214,00)

Totaal € 3.214,00

7.De beslissing

De rechtbank

in de hoofdzaak

7.1.

wijst de vorderingen af,

7.2.

veroordeelt AVI in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. tot op heden begroot op € 8.094,00,

7.3.

veroordeelt AVI in de na dit vonnis ontstane kosten van [gedaagde 1] c.s., begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat AVI niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

7.4.

veroordeelt AVI in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 3] tot op heden begroot op € 10.628,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

7.5.

veroordeelt AVI in de na dit vonnis ontstane kosten van [gedaagde 3] , begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat AVI niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

7.6.

verklaart dit vonnis in deze zaak wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

in de zaak in vrijwaring

7.7.

wijst de vorderingen af,

7.8.

veroordeelt [gedaagde 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 3] tot op heden begroot op € 3.214,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

7.9.

veroordeelt [gedaagde 1] c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde 1] c.s. niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

7.10.

verklaart dit vonnis in deze zaak wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken op 6 april 2022.^[1]

ECLI:NL:RBNHO:2022:3339

Vonnis inzake de vraag of een koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen een projectontwikkelaar en gedaagden over de verkoop van onroerend goed, met betrekking tot de staat van het onroerend goed en vertegenwoordigingsbevoegdheid van de makelaar.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

1.[gedaagde 1] ,

1.[gedaagde 1] ,

1.De kern van de hoofdzaak en vrijwaringszaak

2.De procedure in de hoofdzaak

3.De procedure in de vrijwaringszaak

4.De feiten

5.Het geschil

6.De beoordeling

7.De beslissing

Voetnoten