Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
Zittingsplaats Alkmaar
zaaknummer / rolnummer: C/15/325786 / KG ZA 22-91
Vonnis in kort geding van 5 april 2022
in de zaak van
1.[eisers]
,
eisers,
advocaat mr. L.T. van Eyck van Heslinga te Alkmaar,
tegen
1.[beslagleggende notaris] ,
notaris, wonende te [plaats 1],
gedaagde,
advocaat mr. R.W.A. Brunninkhuis te ’s-Gravenhage,
2.[beslagen notaris]
notaris, wonende te [plaats 2],
gedaagde,
advocaat mr. H.J. Delhaas te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [verkopers] en [beslaglegger] en [notaris] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaardingen van 9 en 14 maart 2022 met 5 producties,
- de mondelinge behandeling die heeft plaatsgevonden op 22 maart 2022,
- de pleitnotities van [verkopers]
- de pleitaantekeningen van [beslaglegger] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De uitgangspunten
2.1.
[verkopers] hebben hun voormalige woning [de woning] verkocht aan Taurus Gemini Real Estate B.V. (hierna: Taurus).
2.2.
Ingevolge artikel 4 van Pro de door [verkopers] en Taurus getekende koopovereenkomst heeft Taurus een waarborgsom van € 230.000,- (10% van de koopprijs) gestort op de kwaliteitsrekening van notaris [notaris] .
Artikel 5.2. van de koopovereenkomst bepaalt dat de waarborgsom met de koopsom wordt verrekend, behoudens het in artikel 11 bepaalde Pro.
Artikel 11.5 luidt als volgt:
“De notaris wordt bij deze verplicht, en voor zover nodig door partijen onherroepelijk gemachtigd, om: a. indien koper een boete is verschuldigd, het bedrag van deze boete uit (..) de bij de notaris gestorte waarborgsom, aan de verkoper te betalen”.
“De notaris wordt bij deze verplicht, en voor zover nodig door partijen onherroepelijk gemachtigd, om: a. indien koper een boete is verschuldigd, het bedrag van deze boete uit (..) de bij de notaris gestorte waarborgsom, aan de verkoper te betalen”.
2.3.
Taurus heeft de koopsom niet gestort en het transport van de woning heeft geen doorgang gevonden. [verkopers] hebben de koopovereenkomst op 26 februari 2021 ontbonden.
2.4.
[verkopers] hebben vervolgens na daartoe verkregen verlof op 4 maart 2021 conservatoir derdenbeslag doen leggen onder notaris [notaris] op alle vorderingen die Taurus op hem heeft of nog zal verkrijgen.
In de buitengerechtelijke derdenverklaring heeft [notaris] op 9 maart 2021 verklaard dat hij de waarborgsom aan Taurus verschuldigd is en dat op 5 maart 2021 conservatoir beslag is gelegd ten voordele van [beslaglegger] .
2.5.
[beslaglegger] heeft op 5 maart 2021 ook conservatoir derdenbeslag doen leggen onder [notaris] ten laste van Taurus. In de desbetreffende derdenverklaring heeft [notaris] verklaard dat hij de waarborgsom van Taurus jegens [verkopers] onder zich houdt en dat zij de koopovereenkomst hebben ontbonden.
2.6.
[verkopers] hebben de eis in de hoofdzaak tijdig ingesteld. In die procedure heeft deze rechtbank bij vonnis van 19 januari 2022 voor recht verklaard dat de koopovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden. Daarnaast is Taurus veroordeeld tot betaling aan [verkopers] van een bedrag van € 230.000,- vermeerderd met wettelijke rente en de kosten van beslaglegging, buitengerechtelijke kosten en proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
2.7.
De procedure tussen [beslaglegger] en Taurus is ook tijdig aanhangig gemaakt en loopt op dit moment nog. Deze staat op de rol van 4 mei 2022 voor het nemen van een antwoordakte door [beslaglegger] . De rechtbank heeft Taurus in die procedure bevolen om bij akte toe te lichten hoe de betaling van de waarborgsom is verlopen en uit wiens vermogen de betaling van de waarborgsom is gedaan.
3.Het geschil
3.1.
[verkopers] vorderen samengevat - de opheffing van het door [beslaglegger] onder [notaris] ten laste van Taurus gelegde beslag. Daarnaast vorderen zij veroordeling van [notaris] tot uitbetaling aan [verkopers] van het bedrag van
€ 230.000,- zoals op de kwaliteitsrekening is gestort, minus het bedrag aan negatieve rente zoals ten laste van dit bedrag tot aan de dag der dagvaarding verschuldigd is, een en ander binnen zeven dagen na de betekening van dit vonnis en onder veroordeling van [beslaglegger] in de proceskosten.
3.2.
[verkopers] leggen aan hun vordering ten grondslag dat het nog onzeker is of [beslaglegger] rechtmatig beslag ten laste van Taurus heeft gelegd en dat Taurus bovendien geen aanspraak kan maken op terugbetaling van de waarborgsom.
De waarborgsom is gestort tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van de koper (Taurus). Het staat vast dat Taurus in zijn verplichtingen, waaronder het storten van de resterende koopsom, tekort is geschoten en de waarborgsom dus niet langer terug kan vorderen. De notaris houdt de gelden op de kwaliteitsrekening voor degene die daarop recht blijkt te hebben. In het vonnis van 19 januari 2022 heeft de rechtbank bepaald dat Taurus gelet op artikel 11.2 van de koopovereenkomst een direct opeisbare boete van 10% van de koopprijs aan [verkopers] heeft verbeurd. Daarmee is vastgesteld dat [verkopers] als rechthebbenden gelden tot uitbetaling door [notaris] van het bedrag van
€ 230.000,- (minus de negatieve rente). [beslaglegger] was er bij het leggen van het beslag al mee bekend dat het bedrag waarop beslag gelegd werd zich niet in het vermogen van Taurus bevond en dat Taurus dus geen rechthebbende ten aanzien van de gestorte waarborgsom is.
3.3.
[beslaglegger] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Ontvankelijkheid
4.1.
De voorzieningenrechter die verlof tot het beslag heeft gegeven kan, rechtdoende in kort geding, het beslag op vordering van elke belanghebbende opheffen, onverminderd de bevoegdheid van de gewone rechter. [1] [verkopers] vorderen als derden, dus als “belanghebbenden” de opheffing van het op verzoek van [beslaglegger] conservatoir gelegde derdenbeslag. De notaris onder wie het derdenbeslag is gelegd, weigert uitkering aan Van [verkopers] van de gestorte waarborgsom, stellende, dat er ook beslag op is gelegd door [beslaglegger] .
[verkopers] hebben zodoende belang bij het opheffen van dat beslag. Zij kunnen daarom worden ontvangen in hun vordering.
Spoedeisend belang
4.2.
[verkopers] bevinden zich in een echtscheidingssituatie en hebben de woning na de ontbinding van de koopovereenkomst met Taurus alsnog verkocht en geleverd, maar voor een lagere koopsom. In de echtscheidingsprocedure kunnen zij nu niet verder, omdat daartoe eerst moet vaststaan of zij het bedrag van € 230.000,- zullen ontvangen. Ook kunnen zij daarom beiden geen nieuwe woning kopen.
[verkopers] stellen daarnaast dat zij de uitkomst van de bodemprocedure tussen [beslaglegger] en Taurus niet kunnen afwachten vanwege het risico op toekomstige nog weer andere beslagleggers.
De voorzieningenrechter acht deze omstandigheden voldoende om het spoedeisend belang aan te nemen.
Vordering jegens gedaagde 1: opheffing conservatoir beslag [beslaglegger]
4.3.
[verkopers] stellen dat het beslag van [beslaglegger] moet worden opgeheven, omdat Taurus geen rechthebbende meer is op de waarborgsom en dus geen aanspraak heeft op terugbetaling daarvan.
De voorzieningenrechter verwerpt dat standpunt. Indien geoordeeld wordt dat Taurus geen rechthebbende is op het gestorte bedrag van de waarborgsom, treft het door [beslaglegger] gelegde beslag inderdaad geen doel. In dat geval hebben [verkopers] echter ook geen belang bij de opheffing van dat beslag.
4.4.
[verkopers] hebben voorts ter zitting ter onderbouwing van hun vordering een beroep gedaan op artikel 705 lid 2 Rv Pro. Zij hebben aangevoerd dat de vordering van [beslaglegger] op Taurus ondeugdelijk is en dat het beslag daarom zou moeten worden opgeheven.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is echter niet summierlijk gebleken van de ondeugdelijkheid van de vordering van [beslaglegger] op Taurus, na wat [beslaglegger] daar ter zitting en in de stukken over heeft aangevoerd. Ook dit is dus geen grond voor opheffing van het beslag.
4.5.
Partijen hebben beiden verwezen naar de procedure tussen [beslaglegger] en Taurus. Uit de stukken en de beslissing in die procedure is de voorzieningenrechter gebleken dat [beslaglegger] daar het standpunt inneemt dat de waarborgsom niet afkomstig is van Taurus, maar uit het vermogen van de bestuurders van Taurus. Indien dat standpunt juist zal blijken te zijn, zal er ook geen vordering van Taurus op de notaris zijn of ontstaan.
4.6.
Het voorgaande leidt ertoe dat de voorzieningenrechter het beslag niet zal opheffen en dat de vordering moet worden afgewezen. [eisers] krijgen ongelijk en zullen daarom in de proceskosten van [beslaglegger] worden veroordeeld.
Vordering jegens gedaagde 2: uitbetaling van het bedrag van € 230.000,- (minus de negatieve rente)
4.7.
De notaris heeft geen verweer gevoerd tegen de toewijzing van de vordering.
Hij heeft zich ter zitting gerefereerd aan het oordeel van de voorzieningenrechter.
4.8.
De notaris houdt de gelden op de kwaliteitsrekening voor degene die daarop recht blijkt te hebben en de notaris mag slechts betalingen doen in opdracht van een rechthebbende. [2] Bij een gestorte waarborgsom is echter nog niet onmiddellijk duidelijk wie dat is; dat hangt af van de ontwikkelingen in de desbetreffende zaak. Dat was ook in deze zaak het geval. Indien wordt vastgesteld wie de rechthebbende is, dan heeft deze voor zover uit de aard van zijn recht niet anders voortvloeit, te allen tijde recht op uitkering van zijn aandeel in het saldo van de bijzondere rekening. [3]
4.9.
In het vonnis van 19 januari 2022 heeft de rechtbank in haar – uitvoerbaar bij voorraad verklaard – vonnis beslist dat Taurus aan [verkopers] een boete verschuldigd is van € 230.000,-.
Dat is ook de achtergrond voor de hoogte van de waarborgsom, die Taurus verplicht was te storten. In de verhouding tussen Taurus en [verkopers] is daarmee komen vast te staan dat niet langer Taurus, maar [verkopers] de rechthebbenden zijn op de waarborgsom. Volgens artikel 11 lid 5 van Pro de koopovereenkomst tussen Taurus en [verkopers] (zie 2.2 hiervoor) werd de notaris daardoor verplicht het bedrag van deze boete uit de gestorte waarborgsom aan de verkoper ( [verkopers] ) te betalen.
4.10.
De voorzieningenrechter realiseert zich dat het vonnis van de rechtbank nog niet in kracht van gewijsde is gegaan. Dat is echter geen eis, die Taurus als koper in de koopovereenkomst heeft gesteld, zodat daar verder aan voorbij kan worden gegaan.
4.11.
Hoewel de voorzieningenrechter zich kan voorstellen dat [notaris] zich na het beslag van [beslaglegger] (nog) niet gehouden voelde om aan de vordering van [verkopers] tot uitbetaling van de waarborgsom te voldoen, moet hij in deze procedure toch als de in het ongelijk gestelde partij worden beschouwd. [verkopers] hebben echter nadrukkelijk gevorderd [notaris] niet in de proceskosten te veroordelen.
De voorzieningenrechter zal dat dan ook niet doen.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
In de procedure tussen [verkopers] en [notaris] :
5.1.
veroordeelt [notaris] , binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis,
tot uitbetaling aan [verkopers] van het bedrag van € 230.000,- zoals op de kwaliteitsrekening is gestort, minus het bedrag aan negatieve rente zoals ten laste van dit bedrag tot aan de dagvaarding verschuldigd is;
In de procedure tussen [verkopers] en [beslaglegger] :
5.2.
veroordeelt [verkopers] in de kosten van dit geding aan de zijde van [beslaglegger] , welke kosten worden begroot op € 314,- aan griffierecht en op € 1.016,- aan salaris van de advocaat;
5.3.
verklaart de veroordelingen onder 5.1 en 5.2 uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde in beide procedures af.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier op 5 april 2022. [4]