Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 9279783 \ CV EXPL 21-3057 CK
Uitspraakdatum: 4 mei 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de besloten vennootschap ERC Vastgoed II B.V.
gevestigd te Rotterdam
eiseres
verder te noemen: ERC Vastgoed
gemachtigde: Gerechtsdeurwaarderskantoor H.J. Jansen B.V.
tegen
1.de vennootschap onder firma [gedaagde 1]
gevestigd te [vestigingsplaats]
en de beide vennoten
2. [gedaagde 2] ,voorheen handelend onder de naam [bedrijfsnaam]
wonende te [woonplaats]
3 . [gedaagde 3]
wonende te [woonplaats]
gedaagden
verder gezamenlijk te noemen: [gedaagden]
gemachtigde: mr. P.A. van Stempvoort
de zaak in het kort
ERC Vastgoed vordert als verhuurder betaling van de afrekening servicekosten 2020 van [gedaagden] als huurder. [gedaagden] heeft tegen die afrekening geprotesteerd. Omdat ERC Vastgoed niet heeft toegelicht en onderbouwd dat de in rekening gebrachte kosten behoren tot de overeengekomen servicekosten en de hoogte niet nader heeft onderbouwd, wordt haar vordering afgewezen.
[gedaagden] vordert dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt omdat ERC Vastgoed in strijd met de gemaakte afspraken handelt. Tegen die vordering is door ERC Vastgoed geen toereikend verweer gevoerd. De tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door ERC vastgoed leidt tot ontbinding van de overeenkomst.
1.Partijen
1.1.
In deze zaak is een dagvaarding uitgebracht op 26 mei 2021. In die dagvaarding is als eisende partij vermeld de besloten vennootschap ER Capital B.V., gevestigd te Rotterdam. Tijdens de zitting is vastgesteld dat ER Capital B.V. geen bestaande onderneming is en geen vorderingsrecht op [gedaagden] heeft. De huurovereenkomst is gesloten tussen ERC Vastgoed II B.V. als verhuurder en de eenmanszaak van [gedaagde 2] , [bedrijfsnaam] . Met instemming van partijen wordt de naam van de eisende partij gerectificeerd zoals hierboven is vermeld.
1.2.
[bedrijfsnaam] , de eenmanszaak van [gedaagde 2] , is per 26 november 2019 uitgeschreven uit het handelsregister, de activiteiten van de onderneming zijn voortgezet door de vennootschap onder firma [gedaagde 1] . [gedaagden] heeft ter zitting het verweer dat ERC Vastgoed niet ontvankelijk dient te worden verklaard in haar vordering tegen de vennootschap [gedaagde 1] en de vennoot [gedaagde 3] omdat zij geen partij bij de huurovereenkomst zijn, ingetrokken.
2.Procesverloop
2.1.
ERC Vastgoed heeft met de dagvaarding van 26 mei 2021 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] heeft schriftelijk geantwoord en een (voorwaardelijke) tegenvordering ingediend. Met een akte van 12 november 2021 en tijdens de zitting heeft [gedaagden] de tegenvordering gewijzigd en vermeerderd.
2.2.
Op 23 maart 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
2.3.
Op verzoek van partijen is de behandeling van de zaak aangehouden tot 6 april 2022. Partijen hebben vervolgens de kantonrechter gevraagd vonnis te wijzen.
3.De feiten
3.1.
ECR Vastgoed en [bedrijfsnaam] hebben in april 2019 een huurovereenkomst ‘kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ gesloten met betrekking tot de kantoorruimte met balkon, gelegen op de tweede verdieping van villa 1, aan de [adres] te ( [postcode] ) te [plaats] . De huur is ingegaan op 1 juli 2019. De huidige overeenkomst eindigt op 31 december 2022.
3.2.
In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
Artikel 4.6. De vergoeding die Huurder verschuldigd is voor door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig 18 algemene bepalingen. Op deze vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven.
Artikel 4.8. De betalingsverplichting van de Huurder bestaat uit de volgende componenten:
Per betaalperiode van 1 (één} kalendermaand bedraagt bij huuringangsdatum: (…)
het voorschot op de vergoeding voor door of vanwege Verhuurder verzorgde bijkomende levering van zaken en diensten met de daarover verschuldigde omzetbelasting € 378,12.
Artikel 5. Kosten van levering van zaken en diensten
5.1
Door of vanwege Verhuurder wordt de levering van de volgende zaken en diensten verzorgd voor € 15,- per m2 BVO per jaar, exclusief BTW op basis van verrekenbaar voorschot met nacalculatie, ten behoeve van: - Onderhoud en periodieke controle van verwarmings- en/of luchtbehandelingsinstallatie(s) en lift.
-
- Energieverbruik algemene ruimte.
- Energieverbruik algemene ruimte.
- Schoonmaakkosten van de beglazing buitenzijde, entree en trappenhuis, alsmede het buitenterrein en de parkeerplaatsen.
- Onderhoud tuin.
- Administratiekosten (5 %).
Huurder wordt zelf contractant van de nutsvoorzieningen.
5.2.
Verhuurder is bevoegd na overleg met Huurder de in artikel 5.1 genoemde levering van zaken en diensten naar soort en omvang te wijzigen of te laten vervallen.
In artikel 18 van de algemene bepalingen is onder meer het volgende bepaald:
18.4
Na afloop van het servicekostenjaar verstrekt Verhuurder aan Huurder binnen 12 maanden na afloop van het jaar over elk jaar een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van de levering van zaken en diensten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en van, voor zover van toepassing, het aandeel van Huurder in die kosten op zodanige wijze dat Huurder de toerekening van de kosten zelfstandig kan vaststellen. Uitgangspunt is dat Verhuurder het rubrieksgewijs overzicht binnen 12 maanden na afloop van het jaar verstrekt. Indien Verhuurder niet in staat is dit overzicht tijdig te verstrekken zal Verhuurder dit met redenen omkleed aan Huurder meedelen.
3.3.
ERC Vastgoed heeft [gedaagden] twee facturen, nummers 21054 en 21129, gestuurd betreffende de afrekening van servicekosten 2020 [1] . Daarbij is een overzicht “servicekosten ” gevoegd. [gedaagden] heeft bezwaar gemaakt tegen die afrekeningen, nader gespecificeerd in haar emailberichten van 21 en 28 januari 2021 [2] . [gedaagden] heeft, ook na aanmaning, niet (volledig) betaald.
3.4.
In de week van 8 november 2021 heeft ECR Vastgoed een deel van de bij het gehuurde aanwezige parkeerplaatsen afgesloten met een paal. De parkeerplaatsen kunnen alleen gebruikt worden met een sleutel van de betreffende parkeerplaats.
4.De vordering
4.1.
ERC Vastgoed vordert dat de kantonrechter [gedaagden] en haar vennoten hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 5.031,43, vermeerderd met de wettelijke rente over een bedrag van € 4.445,62 vanaf de dag van de dagvaarding, een boete van € 250,00 per kalenderdag vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis, met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten en de nakosten.
4.2.
ERC Vastgoed legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagden] in gebreke is gebleven met de betaling van de verschuldigde servicekosten. [gedaagden] is in verzuim geraakt en zij is op grond van artikel 28.1 en 29. van de Algemene Bepalingen de gevorderde boete verschuldigd.
5.Het verweer en de tegenvordering
5.1.
[gedaagden] betwist de vordering. Zij berekent dat zij hooguit nog € 750,00 verschuldigd is. Zij stelt dat ERC Vastgoed andere dan overeengekomen kosten in rekening heeft gebracht terwijl in artikel 5.1. van de overeenkomst een specifieke opsomming van de servicekosten is opgenomen. In de afrekening zijn posten opgenomen die daartoe niet te herleiden zijn. De opgevoerde kosten, die een aanzienlijke bijbetaling naast het betaalde voorschot betekenen, zijn door ERC Vastgoed niet toegelicht en onderbouwd. Bij de huur van € 1.500,00 per maand past niet een bedrag aan servicekosten van 40% van de huurprijs. Indien de servicekosten zoveel afwijken van wat is overeengekomen en het overeengekomen voorschot, is sprake van dwaling aan de kant van [gedaagden] . Dat dient te leiden tot ontbinding van de overeenkomst of compensatie van het nadeel van [gedaagden] als huurder. Dergelijke hoge servicekosten zouden bij aanvang van de overeenkomst immers niet geaccepteerd zijn door [gedaagden] . Tot slot is geen rekening gehouden met een betaling van € 750, 00, Aldus [gedaagden] .
5.2.
[gedaagden] vordert, na wijziging van die eis, bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt op zo kort mogelijke termijn wegens een toerekenbare tekortkoming van ERC Vastgoed in de nakoming van de huurovereenkomst. Daaraan legt [gedaagden] onder meer ten grondslag dat ERC Vastgoed in strijd met de gemaakte afspraken en de overeenkomst de – door haar gehuurde - parkeerplaatsen voor [gedaagden] en haar cliënten heeft afgesloten.
6.De beoordeling
de vordering
6.1.
De vraag die beantwoord moet worden is of [gedaagden] , naast het voorschot dat is voldaan, voor servicekosten in het jaar 2020 de door ERC Vastgoed in rekening gebrachte bedragen moet betalen. De kantonrechter beantwoordt die vraag ontkennend. Dat wordt hierna uitgelegd.
6.2.
De vordering van ERC Vastgoed ziet op de afrekening van de servicekosten voor het jaar 2020. De kantonrechter kan alleen oordelen over de verschuldigdheid van die kosten voor dat jaar. ERC Vastgoed heeft ter zitting gesuggereerd, dat over deze afrekening overeenstemming is bereikt en dat die blijkt uit de emailberichten van [gedaagde 2] namens [gedaagden] van 21 en 28 januari 2021 [3] Dit volgt de kantonrechter niet. Voor zover [gedaagde 2] in die berichten een voorstel heeft gedaan, is dat door ERC Vastgoed niet aanvaard. ERC Vastgoed heeft bovendien haar vordering niet op deze vermeende overeenstemming aangepast, terwijl de stelling van ECR Vastgoed dat de post “huurder specifiek ” door [gedaagden] is verrekend met een huurtermijn, tegenover de betwisting door [gedaagden] niet is onderbouwd.
6.3.
De kantonrechter overweegt dat in artikel 5.1. van de huurovereenkomst de door ERC Vastgoed als verhuurder te verzorgen levering van zaken en diensten is omschreven, waarbij artikel 5.2. de mogelijkheid biedt aan de verhuurder om zaken of diensten naar aard en omvang te wijzigen, in overleg met de huurder. Dat een dergelijk overleg heeft plaatsgevonden is niet gesteld of gebleken. Uitgangspunt is dus dat de in rekening gebrachte kostenposten te relateren zijn aan de in de overeenkomst genoemde zaken en diensten. Wat de hoogte van de in rekening gebrachte kosten betreft is de verhuurder op grond van artikel 18.4. van de algemene bepalingen ook gehouden om zodanig inzicht in de gemaakte kosten te verstrekken dat de huurder kan vaststellen dat deze terecht aan hem zijn berekend.
6.4.
[gedaagden] heeft in de hiervoor genoemde e-mailberichten gemotiveerd bezwaar gemaakt tegen de kostenposten “meetdiensten/transport”, “beveiliging”, “huurder specifiek”, “afval” en “Buitenterrein, schoonmaak”. [gedaagden] heeft daarin gesteld dat zij de posten “beveiliging”, “huurder specifiek”, die zien op een Ziggo-abonnement en “Afval” niet verschuldigd is omdat die kosten niet zijn overeengekomen en dat de post “buitenterrein/schoonmaak” niet volledig te relateren is aan de in de overeenkomst vastgestelde zaken en diensten. Voorts ageert zij tegen de hoogte van de diverse kostenposten. In de conclusie van antwoord wordt benadrukt dat een aantal posten in de afrekening [4] zich min of meer laten vergelijken met de overeenkomst, maar dat [gedaagden] de hoogte van kostenposten niet erkent onder meer omdat een specificatie ontbreekt.
6.5.
Met [gedaagden] is de kantonrechter van oordeel dat bij alle in de afrekening opgenomen posten moeizaam is vast te stellen of zij zien op overeengekomen kosten voor levering van zaken en diensten [5] . Dit is wel noodzakelijk , aangezien [gedaagden] terecht stelt dat alleen kosten kunnen worden gevorderd die overeengekomen zijn en het de verhuurder niet vrij staat daar eenzijdig kosten(posten) aan toe te voegen. Gezien de uitgebreide en gemotiveerde betwisting van een aantal posten en de hoogte van de in rekening gebrachte bedragen, lag het op de weg van ERC Vastgoed om de bestreden posten en kosten nader toe te lichten en te onderbouwen. Dat heeft zij niet gedaan. De stelling ter zitting dat de verhuurder meent redelijke en billijke kosten in rekening te brengen is daartoe niet voldoende. Met de stelling dat [gedaagden] op het kantoor van ERC Vastgoed inzage kan krijgen in relevante stukken, is niet voldaan aan de verplichting van de verhuurder op grond van artikel 18.4 van de algemene bepalingen.
6.6.
De kantonrechter sluit op grond van het voorgaande niet uit dat [gedaagden] naast de betaalde voorschotten nog servicekosten verschuldigd is, maar het is de kantonrechter niet duidelijk geworden welk bedrag dat zou moeten zijn. Het is niet aan de kantonrechter om deze puzzel op te lossen en zonder specificatie bedragen vast te stellen. De kantonrechter komt aan het opdragen van bewijs niet toe. Om toegelaten te worden tot bewijslevering had ERC Vastgoed tenminste duidelijk moeten maken welke van de gevorderde kostenposten te relateren is aan de overeenkomst en welke niet, zodat het mogelijk was geweest specifiek ten aanzien van die posten bewijs op te dragen. De vordering van ECR Vastgoed zal daarom worden afgewezen.
6.7.
Met de afwijzing van de hoofdvordering dienen de gevorderde rente en boete ook te worden afgewezen.
6.8.
De proceskosten komen voor rekening van ECR Vastgoed, omdat zij ongelijk krijgt. Voor het toewijzen van de werkelijke proceskosten – zoals gevorderd door [gedaagden] – is onvoldoende aangevoerd en bestaat onvoldoende grond.
de tegenvordering
6.9.
Op grond van artikel 6:265 eerste lid van het Burgerlijk Wetboek geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
6.10.
[gedaagden] baseert haar vordering tot ontbinding op een tekortkoming van ERC Vastgoed als verhuurder omdat ERC Vastgoed zich als slecht verhuurder gedraagt door – onder meer - ondanks herhaalde verzoeken de servicekosten niet te specificeren, zonder aankondiging het pand te betreden voor onderhoud en in november 2021 in strijd met de gemaakte afspraken en de huurovereenkomst de parkeerplaatsen voor [gedaagden] en haar cliënten af te sluiten en voor de huur daarvan facturen (voor aanzienlijke bedragen) te sturen , waardoor [gedaagden] niet het ongestoord genot van de parkeerplaatsen heeft behouden. [gedaagden] stelt dat wat de parkeerplaatsen betreft sprake is van eigenrichting, ERC Vastgoed had de discussie over de parkeerplaatsen zo nodig in de onderhavige procedure aan de kantonrechter kunnen voorleggen.
6.11.
Door ERC Vastgoed is tijdens de zitting erkend dat de parkeerplaatsen onderdeel zijn van de huurovereenkomst en dat zonder enig overleg paaltjes zijn geplaatst. Ook is erkend dat een aantal facturen is gestuurd voor het afzonderlijk (extra) betalen voor de huur van deze parkeerplaatsen. De kantonrechter is van oordeel dat uit het voorgaande voldoende blijkt dat sprake is van een tekortkoming en dat ERC Vastgoed zich niet als goed verhuurder heeft gedragen. Door ERC Vastgoed is niet gesteld, laat staan onderbouwd of bewezen, dat de tekortkoming te gering is om de gevorderde ontbinding te rechtvaardigen.
6.12.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [gedaagden] zal toewijzen en de huurovereenkomst zal ontbinden per 31 mei 2022.
6.13.
De proceskosten komen voor rekening van ERC Vastgoed, omdat zij ongelijk krijgt.
De vordering en de tegenvordering
6.14.
[gedaagden] vordert ook nakosten van € 133,00, te verhogen tot € 201,00 in geval van betekening van dit vonnis. Dergelijke nakosten worden echter overeenkomstig de richtlijnen van het Landelijk Overleg Voorzitters Civiele sectoren en Kantonsectoren begroot op een half salarispunt conform het gebruikelijke liquidatietarief voor proceskosten tot een maximum van (sinds 1 februari 2021) € 124,00. ERC Vastgoed wordt daarom veroordeeld tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagden] worden gemaakt, en, indien betekening van het vonnis plaatsvindt, de explootkosten van betekening van het vonnis.
7.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
7.1.
wijst de vordering af;
7.2.
veroordeelt ERC Vastgoed tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter tot en met vandaag voor [gedaagden] vaststelt op een bedrag van € 622,00 aan salaris van de gemachtigde.
7.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
de tegenvordering
7.4.
ontbindt de huurovereenkomst tussen ERC Vastgoed en [gedaagden] met betrekking tot de kantoorruimte aan de [adres] te ( [postcode] ) te [plaats] per 31 mei 2022;
7.5.
veroordeelt ERC Vastgoed tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter tot en met vandaag voor [gedaagden] vaststelt op een bedrag van € 311,00 aan salaris van de gemachtigde;
7.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
7.7.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter