ECLI:NL:RBNHO:2022:3687

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 9440169 \ CV EXPL 21-6261

Uitspraakdatum: 4 mei 2022

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

1.[eiser 1]

2. [eiser 2]

wonende te [woonplaats]

eisers

verder gezamenlijk te noemen: [eiser 1] c.s.

gemachtigde: mr. G.C. de Koning en mr. L.J. Chee

tegen

1.[gedaagde 1]

2. [gedaagde 2]

wonende te [woonplaats]

gedaagden

verder gezamenlijk te noemen: [gedaagde 1] c.s.

gemachtigde: mr. M.E. Boerwinkel

de zaak in het kort

Eiser heeft een huis gekocht van gedaagde. Het bijgebouw vertoonde ongeveer een half jaar na de levering lekkage. Volgens eiser was het bijgebouw al gebrekkig bij de levering, omdat voor de levering al een vochtplek was geconstateerd. Gedaagde heeft volgens eiser niet aan haar verplichting en toezegging voldaan om de lekkage te herstellen.

Eiser heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de vochtplek verband houdt met die lekkage. Daarom kan niet worden vastgesteld dat sprake was van een gebrek op het moment van de levering. De vorderingen van eiser (primair herstelkosten in verband met levering van een non-conform bijgebouw, subsidiair opheffing van dwalingsnadeel) worden afgewezen.

1.Het procesverloop

1.1.

[eiser 1] c.s. heeft bij dagvaarding van 27 augustus 2021 een vordering tegen [gedaagde 1] c.s. ingesteld. [gedaagde 1] c.s. heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 7 april 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiser 1] c.s. heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde 1] c.s. bij brief van 10 november 2021 nog stukken toegezonden.

2.De feiten

De koopovereenkomst

2.1.

Bij koopovereenkomst van 15 september 2018 heeft [gedaagde 1] c.s. aan [eiser 1] c.s. een perceel met onder andere een woning op het adres [adres] (hierna: ‘de woning’) verkocht voor een koopprijs van € 1.750.000,-. De woning is gebouwd in 1915. Ook de verkoop van het bijbehorende bijgebouw, dat is gebouwd in 2002, valt onder de koopovereenkomst.

2.2.

In de koopovereenkomst staat onder andere: (a) dat de woning wordt overgedragen in de staat waarin die zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt, met zichtbare en onzichtbare gebreken, en dat de koper die staat aanvaardt; (b) dat de woning bij de overdracht de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik als woonruimte; (c) dat als de woning voor de feitelijke levering beschadigd raakt, de verkoper verplicht is om koper daarvan onverwijld in kennis te stellen. Beschadiging ontbindt de koopovereenkomst, tenzij de koper uitvoering van de koopovereenkomst verlangt of de verkoper verklaart de schade voor zijn rekening te zullen herstellen voor de levering.

Voor het sluiten van de koopovereenkomst

2.3.

Op 5 juli 2016 heeft [gedaagde 1] c.s. een NVM vragenlijst voor de verkoop van een woning ingevuld. Ten aanzien van het onderwerp dak(en) heeft [gedaagde 1] c.s. geantwoord dat zij geen last heeft (gehad) van daklekkages.

2.4.

Op 1 september 2018, heeft [deskundige] van Premiumkeur een bouwkundige inspectie verricht. Over die inspectie heeft hij bij e-mail van 23 februari 2021 verklaard:
‘Hierbij wil ik graag aangeven dat het dak dat ik op 1 september 2018 inspecteerde van het garage/bijgebouw van [adres] , gebouwd in 2003, in goede staat was. De dakbedekking zoals gebruikt op dit dak heeft een levensduur van minimaal 25 jaar, wanneer deze goed en deugdelijk is aangebracht. Het was daarbij niet aannemelijk dat het niet in orde zou zijn.’

Voor de levering

2.5.

Op 5 maart 2019 heeft [eiser 1] c.s. een bezoek gebracht aan de woning. Bij e-mail van 6 maart 2019 heeft [eiser 1] c.s. aan [gedaagde 1] c.s. geschreven:
‘Ook zijn ons wat zaken opgevallen tijdens het doen van de ronde die niet aanwezig waren tijdens de technische keuring. Wij hopen dat deze kunnen worden opgelost voor we de grote dag in mei mogen beleven. Wat kwamen wij tegen? […] Daarnaast een lekkage van het dak in het gastenverblijf. We hebben de kiekjes bijgevoegd ter illustratie. Laten jullie ons weten hoe en wat?’

2.6.

Daarop heeft [gedaagde 1] c.s. bij e-mail van 6 maart 2019 geantwoord:
‘Het plafond in het koetshuis gaan we laten nakijken en bijwerken. We hebben daar een paar jaar geleden een lekkage gehad en toen het dak laten vernieuwen. We zullen het weer laten checken.’

2.7.

De woning is op 29 mei 2019 aan [eiser 1] c.s. geleverd.

De lekkage, schade en aansprakelijkstelling

2.8.

Op 21 november 2019 heeft [eiser 1] c.s. aan [gedaagde 1] c.s. de volgende e-mail gestuurd:
‘Afgelopen week zijn wij erachter gekomen dat het bijgebouw ernstige lekkage heeft. Het dak laat op veel plekken gaten zien.Voor de overdracht hebben wij lekkage bij jullie gemeld en jullie zouden dit hebben opgelost. Zouden jullie ons daar bewijs van kunnen sturen (rekening van uitgevoerd werk, en contactgegevens aannemer).Momenteel is zowel het plafond, als de houten vloer zodanig aangetast dat zij vervangen moeten worden. Ook zal het dak, welke nu professorisch gemaakt is door een loodgieter, spoedig geheel eraf moeten. De issues met het dak zijn overigens niet ontstaan in de afgelopen maanden volgens de loodgieter maar al ouder (firma [firma] te [woonplaats] ). De kosten kunnen dus mogelijk op jullie aannemer verhaald worden.’

2.9.

Op 11 maart 2020 heeft [eiser 1] c.s. aan [gedaagde 1] c.s. gemaild:
‘Het is al even geleden dat we hier over gesproken hebben. Het dak was op meerdere plekken lek. Laat ik duidelijk zijn. Wij hebben een huis gekocht van jullie waarbij wij jullie hebben gewezen op de lekkage in het bijgebouw voor oplevering. Jullie zouden dit gemaakt opleveren en dit is niet gedaan. […]’

2.10.

Daarop heeft [gedaagde 1] c.s. gereageerd:
‘Wij hebben naar aanleiding van een bezoek van jullie enige tijd voor oplevering het dak nog laten nakijken en waar nodig laten herstellen. Ook op de dag van levering hebben we gezamenlijk alles nagelopen en was alles in orde. Dat er enige tijd (maanden) later wordt geconstateerd dat het dak in het koetshuis weer lekt kun je ons niet aanrekenen.’

2.11.

Bij brief van 19 november 2020 heeft [eiser 1] c.s. [gedaagde 1] c.s. aansprakelijk gesteld voor de herstelkosten als gevolg van de lekkage. [gedaagde 1] c.s. heeft die aansprakelijkheid op 15 december 2020 van de hand gewezen. Daarna hebben partijen gecorrespondeerd over de vermeende aansprakelijkheid van [gedaagde 1] c.s.

2.12.

Bij brief van 5 november 2021 heeft [dakdekker] , werkzaam voor [bedrijf dakdekker] verklaard dat hij op 7 mei 2019 het dak van het bijgebouw heeft nagelopen op mogelijke lekkages. Verder heeft hij verklaard:
‘Daarbij heb ik geconstateerd dat zowel buiten als binnen het gebouw geen zichtbare lekkage was en heb ik ook geen punten gevonden die mogelijk een lekkage zouden kunnen veroorzaken.’

2.13.

Bij brief van 8 november 2021 heeft de verkopende makelaar [makelaar] , het volgende verklaard:
‘Op de dag van de overdracht heb ik samen met mevrouw [eiser 1] en de heer [eiser 2] zowel de woning als het bijgebouw uitgebreid geïnspecteerd en gecontroleerd. Tijdens deze inspectie was het mevrouw [eiser 1] nog opgevallen dat de oude vochtvlek in het plafond op de verdieping van het bijgebouw, welke eerder was opgemerkt, niet bijgeschilderd was.Ik heb toen nog gevraagd of we dit nog bij de overdracht moesten vermelden. Dat was voor haar toen niet nodig. Het was ten slotte een oude vlek en van enige lekkage was verder geen sprake.’

3.De vordering

3.1.

[eiser 1] c.s. vordert primair dat de kantonrechter voor recht verklaart dat [gedaagde 1] c.s. toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst doordat zij een non-conform bijgebouw heeft geleverd en dat [gedaagde 1] c.s. daarom schadeplichtig is ten aanzien van de kosten voor het herstellen van de gebreken, bestaande uit de kosten voor een noodreparatie en herstel van het dak, het plafond, de vloer en het schilder- en stucwerk. [eiser 1] c.s. vordert primair hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] c.s. tot betaling van € 15.449,89, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

Subsidiair vordert [eiser 1] c.s. een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling in verband met het verschaffen van onjuiste inlichtingen door [gedaagde 1] c.s. aan [eiser 1] c.s. en schending van de mededelingsplicht door [gedaagde 1] c.s. Op grond van dwaling vordert [eiser 1] c.s. opheffing van het dwalingsnadeel door vermindering van de koopprijs met een bedrag van € 15.449,89 en terugbetaling door [gedaagde 1] c.s. van dat bedrag aan [eiser 1] c.s. Ten slotte vordert [eiser 1] c.s. zowel primair als subsidiair dat [gedaagde 1] c.s. wordt veroordeeld in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.3.

[eiser 1] c.s. legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat het dak bij de levering, namelijk minimaal vanaf 5 maart 2019, gebrekkig was. [gedaagde 1] c.s. heeft een non-conform bijgebouw geleverd omdat de gebreken aan het normaal gebruik van het bijgebouw als gastverblijf in de weg staan. [gedaagde 1] c.s. is tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst door de lekkage na 5 maart 2019 niet conform haar verplichting en haar toezegging te herstellen. Ook heeft [gedaagde 1] c.s. haar mededelingsplicht geschonden door niet voor of bij het sluiten van de koopovereenkomst te vertellen over de lekkage en werkzaamheden aan het dak. Die informatie ontbreekt in de door [gedaagde 1] c.s. ingevulde NVM-vragenlijst. [gedaagde 1] c.s. wist van de eerdere lekkage en werkzaamheden aan het dak en wist of moest weten dat die informatie voor [eiser 1] c.s. van gewicht zou zijn voor het al dan niet sluiten van de koopovereenkomst. Op [eiser 1] c.s. rustte daarentegen geen onderzoeksplicht en zij heeft voldoende onderzoek verricht door de bouwkundige inspectie en het stellen van expliciete vragen over het dak van het bijgebouw. [eiser 1] c.s. heeft schade geleden door de gebreken. De gebreken zijn hersteld en de kosten daarvoor moeten door [gedaagde 1] c.s. worden vergoed omdat zij tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst, althans omdat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling.

4.Het verweer

4.1.

[gedaagde 1] c.s. betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat geen sprake was van een gebrek of van non-conformiteit. Volgens [gedaagde 1] c.s. is sprake van een oude vochtplek, en niet van een recente lekkage. Dat blijkt uit het feit dat de vochtplek in maart 2019 is geconstateerd en bij de levering ongewijzigd was. [eiser 1] c.s. heeft bovendien de staat van de woning en het bijgebouw bij de levering aanvaard, zij was ermee bekend dat de staat van de woning hier en daar te wensen overliet. Daarom was zij van plan aanzienlijk in het huis te investeren. [eiser 1] c.s. heeft nagelaten de oorzaak van de schade en de aansprakelijkheid van [gedaagde 1] c.s. aan te tonen.

4.2.

[gedaagde 1] c.s. betwist dat zij haar mededelingsplicht heeft geschonden, want zij wist niet meer dan zij gemeld heeft. [eiser 1] c.s. valt wel het een en ander te verwijten: zij heeft niet gevraagd om een geactualiseerde vragenlijst, zij heeft haar onderzoeksplicht geschonden en nagelaten om het dak in de maanden na de levering te onderhouden en onderzoeken. Verder voert [gedaagde 1] c.s. aan dat [eiser 1] c.s. niet binnen bekwame tijd na de levering heeft geklaagd en dat het niet aannemelijk is dat [eiser 1] c.s. bij meer informatie van de koop zou hebben afgezien. Ten slotte betwist [gedaagde 1] c.s. de hoogte van de vordering.

5.De beoordeling

5.1.

Het gaat in deze zaak (primair) om de vraag of [gedaagde 1] c.s. aan [eiser 1] c.s. een non-conform bijgebouw heeft geleverd en daarom schadevergoeding moet betalen. Daarom wordt eerst beoordeeld of op 29 mei 2019 sprake was van een gebrek aan het bijgebouw.

Was er op 29 mei 2019 sprake van een gebrek aan het bijgebouw?

5.2.

[eiser 1] c.s. stelt van wel. Uit de verklaring die zij heeft ingebracht van Premiumkeur over de bouwtechnische keuring volgt dat er op 1 september 2018 geen gebreken waren aan het dak van het bijgebouw. [eiser 1] c.s. heeft op 5 maart 2019 zelf op het plafond een vochtplek geconstateerd. De kantonrechter heeft op de comparatie van partijen begrepen dat [eiser 1] c.s. zich op het standpunt stelt dat de lekkage die [eiser 1] c.s. in november 2019 heeft geconstateerd tussen september 2018 en maart 2019 is ontstaan. Ook heeft de kantonrechter begrepen dat [eiser 1] c.s. stelt dat [gedaagde 1] c.s. de lekkage (van 2012) waaruit de vochtplek die op 5 maart 2019 is geconstateerd, niet voor de levering heeft opgelost.

5.3.

[gedaagde 1] c.s. weerspreekt dat. Volgens haar is de geconstateerde vochtplek een oude vochtplek die samenhangt met een lekkage in 2012, waarna het dak is gerepareerd en de vochtplek niet (esthetisch) is bijgewerkt. [gedaagde 1] c.s. wijst erop dat zij het dak van het bijgebouw op 7 mei 2019 nog heeft laten controleren en dat er geen gebreken zijn vastgesteld.

5.4.

De kantonrechter vindt dat niet vast is komen te staan dat (de oorzaak van) de lekkage, en daarmee het gebrek, al op 29 mei 2019 aanwezig was. Er was weliswaar een vochtplek aanwezig, maar [eiser 1] c.s. heeft gelet op de betwisting van [gedaagde 1] c.s. onvoldoende aannemelijk gemaakt dat er verband bestaat tussen die vochtplek en de lekkage van november 2019.

5.5.

Uit de schriftelijke verklaring van Premiumkeur volgt dat het dak op 1 september 2018 in goede staat was. Op 5 maart 2019 heeft [eiser 1] c.s. een vochtplek geconstateerd die bijna drie maanden later niet groter was geworden. [dakdekker] heeft schriftelijk verklaard dat hij ongeveer drie weken voor de levering het dak heeft geïnspecteerd en daarbij geen lekkage of punten die een lekkage kunnen veroorzaken heeft geconstateerd. Daar komt bij dat [eiser 1] c.s. niet althans onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken dat de vochtplek bij de levering is besproken en dat de staat van het geleverde is aanvaard. [eiser 1] c.s. stelt dat de loodgieter die zij in november 2019 heeft ingeschakeld voor een noodreparatie, mondeling heeft laten weten dat de gebreken aan het dak van het bijgebouw niet in de maanden daarvoor zijn ontstaan, maar al ouder moeten zijn geweest.

5.6.

Die stelling legt tegen de hiervoor beschreven gang van zaken en schriftelijke verklaringen onvoldoende gewicht in de schaal. Dat geldt ook voor de stelling van [eiser 1] c.s. dat de verklaring van [dakdekker] achteraf is geproduceerd en dat deze verklaring niet strookt met de eerder gedane mededeling van [gedaagde 1] c.s. dat zij het dak van het bijgebouw waar nodig zou hebben laten herstellen. De kantonrechter ziet geen aanleiding om aan de schriftelijke verklaring te twijfelen. [gedaagde 1] c.s. heeft verklaard dat [dakdekker] haar huis en bijgebouw al jaren onderhield en haar op enig moment heeft geadviseerd een technische verandering aan te brengen in de afwatering van het dak van het bijgebouw. Dat [gedaagde 1] c.s. geen factuur heeft geproduceerd van de inspectie betekent niet dat die inspectie niet heeft plaatsgevonden. Gelet op de jarenlange samenwerking en de hoeveelheid werkzaamheden die [dakdekker] voor [gedaagde 1] c.s. heeft verricht, is de verklaring van [gedaagde 1] c.s. dat de inspectie door [dakdekker] onder de noemer ‘service’ is uitgevoerd niet onaannemelijk. Voor wat betreft het achteraf opstellen van de verklaring merkt de kantonrechter op dat ook de verklaring van [deskundige] over de inspectie die hij heeft uitgevoerd op het dak op 1 september 2018 bijna twee en een half jaar later is afgelegd.

5.7.

De conclusie is dat niet is komen vast te staan dat op de datum van de levering sprake was van een gebrek aan het bijgebouw dat heeft geleid tot de lekkage en bijbehorende schade in november 2019.

Heeft [eiser 1] c.s. schade geleden door een schending van de mededelingsplicht door [gedaagde 1] c.s.?

5.8.

Hoewel het op de weg van [gedaagde 1] c.s. had gelegen om de lekkage van 2012 op de NVM-vragenlijst te vermelden, is gelet op het voorgaande ook niet vast komen te staan dat die lekkage – waarna het dak vernieuwd is – verband houdt met de lekkage in november 2019. Of [gedaagde 1] c.s. haar mededelingsplicht op dit punt heeft geschonden doet dan ook niet ter zake.

Is de koopovereenkomst tot stand gekomen onder invloed van dwaling?

5.9.

Omdat hiervoor is geoordeeld dat het gebrek niet bestond op het moment van de levering, wordt ook de subsidiaire vordering afgewezen. Er kan immers niet worden geoordeeld dat sprake was van een onjuiste voorstelling van zaken bij het sluiten van de koopovereenkomst (althans de aanvaarding van de levering).

De vorderingen van [eiser 1] c.s. worden afgewezen.

5.10.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser 1] c.s. zal afwijzen. De proceskosten komen voor rekening van [eiser 1] c.s., omdat zij ongelijk krijgt.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

veroordeelt [eiser 1] c.s. tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde 1] c.s. worden vastgesteld op een bedrag van € 746,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde 1] c.s..

6.3.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. W. Aardenburg en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter