ECLI:NL:RBNHO:2022:4313

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 9490726 \ CV EXPL 21-6929

Uitspraakdatum: 11 mei 2022

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de publiekrechtelijke rechtspersoon

Gemeente Haarlem

gevestigd te Haarlem

eiseres

verder te noemen: de Gemeente

gemachtigde: mr. M.F. Mesu-Abbekerk

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

YARE Horeca B.V.

gevestigd te Haarlem

gedaagde

verder te noemen: Yare

gemachtigde: W. van Rheenen

1.Het procesverloop

1.1.

De Gemeente heeft bij dagvaarding van 6 oktober 2021 een vordering tegen Yare ingesteld. Yare heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. De Gemeente heeft hierop schriftelijk gereageerd.

1.2.

Op 12 april 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Yare heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Yare bij brief van 8 april 2022 nog stukken toegezonden.

2.De feiten

2.1.

Tussen de Gemeente en Yare is op 5 april 2017 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan [adres 1] (hierna: het gehuurde) bestemd om te worden gebruikt als horecagelegenheid. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte 2012 van de ROZ van toepassing (hierna: de Algemene Bepalingen). De huurovereenkomst is aangegaan voor de periode 1 april 2017 tot en met 31 maart 2019 tegen een huurprijs van
€ 12.000,- per jaar. In de huurovereenkomst staat – voor zover hier relevant – het volgende:

OVERWEGENDE DAT(…)- het te verhuren object onderdeel vormt van de herontwikkeling van het winkelcentrum “Schalkstad” en dat op dit moment nog niet duidelijk is wanneer het gehuurde eventueel gesloopt zal worden;- de huurovereenkomst derhalve uitdrukkelijk van tijdelijke aard is en huurder met dit tijdelijke karakter bekend is;- huurder geen aanspraak maakt op verlenging van deze overeenkomst (…)Het gehuurde, bestemming(…)1.2Het gehuurde is/wordt als casco verhuurd en huurder is uitdrukkelijk zelf verantwoordelijk voor zowel klein als groot onderhoud.Casco9.1.Het gehuurde wordt in casco staat opgeleverd. Huurder is zelf verantwoordelijk voor groot en klein onderhoud aan het gehuurde.Voorzieningen door verhuurder10.1.Partijen komen overeen dat het aanbrengen in het gehuurde van alle voorzieningen door en voor rekening en risico van huurder geschiedt.(…)10.3.Verhuurder zal geen onderhoud verrichten aan het gehuurde noch aan eventueel door huurder aan te brengen voorzieningen, noch is hiertoe aansprakelijk.Asbest12Aan verhuurder is niet bekend dat in het gehuurde asbest is verwerkt. De onbekendheid van verhuurder met aanwezigheid van asbest in het gehuurde houdt uitdrukkelijk geen garantie in van verhuurder ten aanzien hiervan.(…)Bijzondere bepalingen13(…)In afwijking van artikel 12.4 van de algemene bepalingen geldt dat zowel groot als klein onderhoudt voor rekening van huurder komt en dat huurder geen onderhoud zal verrichten aan het gehuurde. Een en ander staat in verhouding met de lage huurprijs en huurder is hiermee bekend en heeft dit aanvaard. Deze werkzaamheden mogen slechts worden verricht door bedrijven die door verhuurder zijn goedgekeurd.

2.2.

In de Algemene Bepalingen staat – voor zover hier relevant – het volgende:

(…)Aansprakelijkheid11.1Huurder is jegens verhuurder aansprakelijk voor alle schade aan het gehuurde, tenzij huurder bewijst dat de schade hem en de personen waarvoor huurder verantwoordelijk is, niet is toe te rekenen.(…)11.3Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tengevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.11.4Het gestelde in 11.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:- indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van verhuurder;- indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt;- indien het gehuurde op de ingangsdatum als bedoeld in artikel 3.1 van de huurovereenkomst niet geschikt blijkt te zijn voor het gebruik als bedoeld in artikel 1.1 van de huurovereenkomst door aan verhuurder toe te rekenen omstandigheden.- indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht in artikel 2.3 van de algemene bepalingen niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn dan wel dienaangaande geen onderzoek hoefde te doen.(…)Kosten onderhoud, herstel en vernieuwingen, inspecties en keuringen(…)12.4(…)Deze werkzaamheden mogen slechts worden verricht door bedrijven die door verhuurder zijn goedgekeurd. (…)Veranderingen en toevoegingen door huurder(…)13.5Huurder dient voor het aanbrengen van veranderingen en/of toevoegingen in het gehuurde steeds (nader) te onderzoeken of er sprake is van aanwezigheid van asbest. Huurder dient de resultaten van dit (nader) onderzoek aan verhuurder mee te delen en bij aanwezigheid van asbest over te gaan tot overleg met verhuurder. Huurder vrijwaart verhuurder voor alle mogelijke schade en gevolgen indien huurder, bij aanwezigheid van asbest en of verontreiniging, overgaat tot het (laten) uitvoeren van genoemde werkzaamheden.Einde huurovereenkomst of gebruik23.1Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen zal huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde, aan verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal van oplevering is beschreven, behoudens normale slijtage en veroudering.(…)23.3Huurder dient in aanvulling op 23.2 het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst leeg en ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt en onder afgifte van alle sleutels, keycards e.d. aan verhuurder op te leveren.(…)23.6Alle zaken waarvan huurder kennelijk afstand heeft gedaan door deze in het gehuurde achter te laten bij het daadwerkelijk verlaten van het gehuurde, kunnen door verhuurder, naar verhuurders inzicht, zonder enige aansprakelijkheid zijnerzijds, op kosten van huurder worden verwijderd, verkocht en/of vernietigd.

2.3.

Het gehuurde is casco aan Yare opgeleverd. Bij de huurovereenkomst bevindt zich een proces-verbaal van oplevering met foto’s. Daarop is te zien dat een deel van de plafondplaten niet aanwezig was.

2.4.

De Gemeente heeft Yare per brief d.d. 22 januari 2019 geschreven dat de huurovereenkomst niet zal worden verlengd na twee jaar en dus per 1 april 2019 zal eindigen en dat zij voor 15 maart 2019 contact zou opnemen met Yare voor de oplevering van het gehuurde.

2.5.

In februari 2019 heeft Yare Klussenbedrijf [naam] ingeschakeld om een lekkage in of aan het plafond van het gehuurde te herstellen. Omdat de lekkage afkomstig leek vanuit de dakopbouw waar zich voorheen de CV-installatie bevond, heeft het Klussenbedrijf zich daartoe toegang verschaft. Het Klussenbedrijf heeft vervolgens plaatmateriaal afkomstig uit de dakopbouw in zakken via het gehuurde naar buiten afgevoerd.

2.6.

Een dag later heeft de bedrijfsleider van Yare Multi Service IJmond ingeschakeld omdat hij vermoedde dat sprake zou kunnen zijn van asbest. Multi Service IJmond bevestigde de aanwezigheid van asbest. Yare heeft hierop het bedrijf MvM Asbestinventarisatie (hierna: MvM) opdracht gegeven een asbestinventarisatie uit te voeren en een melding bij de Gemeente gedaan.

Bron

Monster

Soort

Locatie

Hoeveelheid

Bevestiging

RK*

Hechtgebonden

MM-01t/mMM-14

Restanten

Gehele pand

760 m2

Los

Nee

MM-15

Wand- en Plafondbeplating

Cv ruimte dakopbouw

60 m2

Gespijkerd

Nee

2.7.

Na deze melding heeft ook de Gemeente MvM opdracht gegeven het gehuurde te inventariseren op de aanwezigheid van asbest, welke inventarisering heeft plaatsgevonden op 11 maart 2019. Vijftien asbestverdachte materialen zijn bemonsterd. In het onderzoeksrapport van MvM d.d. 12 maart 2019 staat – voor zover hier relevant –:
(…)

(…)a. Er is een redelijk vermoeden dat er niet waarneembare asbesthoudende toepassingen in het pand aanwezig zijn. (…) Er is thans geen gebruik gemaakt van grof destructief onderzoek daar het pand grotendeels verontreinigd is met asbesthoudende materialen en er veel inventaris aanwezig is.

Opmerkinga. Op basis van de constateringen, zijnde analyseresultaten, alsmede de visuele waarnemingen dien het pand gesloten te blijven en mag niet zoonder de vereiste PBM’s betreden worden. (…)

1.2

AanleidingDe aanleiding tot de asbestinventarisatie is het volledig inzichtelijk maken van alle mogelijke asbesthoudende materialen als gevolg van ondeskundige verwijdering van asbesthoudende materialen. (…)3.2 Inspectie Asbestverdachte materialen(…) Er is visueel een grove verontreiniging van het pand waargenomen als gevolg van ondeskundige verwijdering van asbesthoudende materialen uit de cv ruimte in de dakopbouw.

Blijkens het rapport zijn restanten plaatmateriaal met 15-30% chrysotiel (wit asbest) en 2-5% amosiet (bruin asbest) in ernstig verweerde en beschadigde toestand in het gehele pand aangetroffen. In de CV-ruimte in de dakopbouw is gespijkerde plafond- en wandbeplating met dezelfde percentages asbest in licht verweerde en beschadigde staat aangetroffen. Beide toepassingen betreffen blijkens het rapport niet-hechtgebonden asbest en vallen in risicoklasse 2A, waarvan de belangrijkste kenmerken zijn:
Voor samengestelde asbesthoudende producten waarbij het blootstellingsniveau voor amfibolen > 2.000 vz/m3 luchténblootstellingsniveau voor serpentijnen > 2.000 va/m3 lucht alsmede voor enkelvoudige producten waarbij amfibolen > 2.000va/m3 lucht.Voor beide toepassingen is het advies om te saneren op korte termijn.

2.8.

Het gehuurde is sindsdien gesloten en mag door niemand worden betreden.

2.9.

In opdracht van Yare heeft [schade-expert] , schade-expert bij Achmea, een schadebegroting van de inboedel opgemaakt. [schade-expert] heeft aan Yare per e-mail d.d. 25 juni 2019 het volgende geschreven:
(…)Bijgaande lijst heb ik zover klaar. Ik wil daarbij het volgende opmerken:Er is sprake van een dagwaardeschatting.Ik heb alles alleen op foto gezien.Ik weet niet hoe oud de inventaris is.Een aantal posten heb ik niet kunnen invullen omdat de beschrijving te summier is of omdat ik het niet kon vinden. Al met al denk ik dat het gaat om een bedrag rond de € 40.000. De saneringskosten komen daar nog bij. (…)

2.10.

Op 20 november 2019 heeft Bottelier BV in opdracht van de Gemeente een offerte opgemaakt voor de sanering van het gehuurde. Hierin staat het volgende:
(…)Wij kunnen de bovengenoemde werkzaamheden voor u uitvoeren voor het bedrag van€ 112.500,-Specificatie,Asbest sanering € 63.000Sloop van de opstallen € 49.500Totaalsom asbest en sloopwerk inclusief CV Ruimte € 112.500Saneren van de CV ruimte in een niet besmette situatie € 14.000

2.11.

Op 3 maart 2020 heeft [betrokkene] , bedrijfsleider van Multi Service IJmond (een asbest sloopbedrijf), per e-mail het volgende geschreven:
Het betreft hier geen ondeskundige verwijdering maar naar beneden gevallen verdachte platen/delen door flinke lekkage van het pand met name in de opbouw/cv ruimte.Met dat ze het luik naar boven open maakte viel het verdacht materiaal al naar beneden, dit lag ook tussen systeemplafond en cv ruimte in (…)Zoals verteld door de mannen hebben ze geen beplating verwijderd maar losse troep en delen plaat verplaats/opgeruimd en niet afgevoerd.

2.12.

Per e-mail d.d. 31 maart 2020 heeft de bedrijfsleider van Yare, [betrokkene 2] , het volgende geschreven:
(…) Op 19 februari 2020 ben ik gebeld door een van de medewerkers van Yare lounge, dit vanwege de afwezigheid (vakantie) van de eigenaar van Yare lounge. Dit was een medewerker die klaagde over een lekkende plafond in de lounge (…)Vervolgens heb ik een bevriende wederzijdse relatie ( [betrokkene 3] ) ingeschakeld die een aannemingsbedrijf heeft. (…) Bij het zich toegang verlenen tot de lekkage plek heeft hij om die ruimte te kunnen onderzoeken wat spullen die daar opgeslagen lagen naar beneden afgevoerd en (gedeeltelijk) verwijderd. Echter, toen ik de volgende dag binnenkwam zag ik op de grond heel veel asbesthoudende spullen liggen, althans dat vermoede ik (…).

2.13.

Op 1 april 2020 heeft de heer [betrokkene 3] , van Klussenbedrijf [naam] , het volgende verklaard:
(…) Nadat ik toegang heb verkregen tot de restaurant heb ik gezien dat er systeem plafond platen nat waren en verkleurd waren. Ik heb de systeem plafond platen eraf gehaald en daarna gezien dat er een luik was tot een ruimte boven de plafond (later gebleken oude cv ruimte die niet meer werd gebruikt). Om te kunnen kijken waar de lekkage vandaan kwam moest ik de ruimte boven het plafond leegmaken welke vol stond met oude spullen waaronder folder, flyers, oude papieren, losse platen en oude rommel. (…) Ik heb alle losse spullen eerst zelf naar beneden gehaald welke ik daarna in puinzakken heb gedaan om af te voeren. Ik heb niks zelf losgemaakt aan platen of houten balken. (…) Eerst zouden wij het via de achterdeur afvoeren later weer de voordeur dus er zijn puin zakken zowel naar de voordeur als de achterdeur gegaan.(…)

2.14.

Tussen (de gemachtigden van) partijen is veelvuldig contact geweest over de situatie maar dit heeft niet geleid tot een oplossing.

3.De vordering

3.1.

De Gemeente vordert (samengevat) dat de kantonrechter:
I. voor recht verklaart dat de huurovereenkomst tussen De Gemeente en Yare met betrekking tot het gehuurde per 1 april 2019 van rechtswege is geëindigd;
II. Yare veroordeelt om het gehuurde binnen vier weken na betekening van dit vonnis op te leveren in de staat zoals omschreven in artikel 23 lid 1 van de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst en te ontruimen en ontruimd te houden met afgifte van de sleutels aan De Gemeente;
III. Yare veroordeelt, indien zij niet aan het gevorderde onder II voldoet en de ontruiming door een deurwaarder geschiedt, tot betaling van € 3.500,00 te vermeerderen met de btw ter zake de kosten voor het laten verwijderen en vernietigen door een gecertificeerd asbestsaneerder van alle zaken die zich van de zijde van Yare of met haar instemming in het gehuurde mochten bevinden;
IV. Yare veroordeelt tot betaling van € 45.500,00 te vermeerderen met de btw ter zake de kosten voor het laten saneren door een gecertificeerd asbestsaneerder van alle door Yare veroorzaakte asbestverontreiniging in het gehuurde;
V. Yare veroordeelt tot betaling van € 31.028,70 aan gebruiksvergoeding over de periode 1 april 2019 tot 1 oktober 2021 vermeerderd met de wettelijke rente;
VI. Yare veroordeelt tot betaling van € 1.034,29 per maand aan gebruiksvergoeding over de periode vanaf 1 oktober 2021 tot de datum van correcte oplevering en ontruiming van het gehuurde;
VII. Yare veroordeelt in de proceskosten inclusief de na- en betekeningskosten vermeerderd met de wettelijke rente.

3.2.

De Gemeente legt aan de vordering ten grondslag – samengevat – dat de Gemeente en Yare een huurovereenkomst voor de huur van een 290-bedrijfsruimte voor de duur van twee jaar of korter in de zin van artikel 7:301 BW zijn aangegaan.
De huurovereenkomst is dus per 1 april 2019 van rechtswege geëindigd. Gelet hierop en op grond van artikel 23.1 en 23.3 van de Algemene Bepalingen en artikel 7:224 BW is Yare gehouden het gehuurde leeg en ontruimd en onder afgifte van de sleutels aan de Gemeente op te leveren. Daarnaast heeft de Gemeente een zwaarwegend belang bij de ontruiming van het gehuurde; zij wil een einde maken aan de gevaarlijke situatie nu het pand ernstig verontreinigd is met asbest en zal het pand gesloopt worden ten behoeve van de herontwikkeling van het winkelcentrum Schalkstad. Op grond van artikel 23.6 van de Algemene Bepalingen is de Gemeente gerechtigd de kosten voor het verwijderen van de aan Yare toebehorende met asbest verontreinigde zaken te verhalen op Yare.
Verder is Yare op grond van artikel 7:225 BW gehouden om een gebruiksvergoeding aan de Gemeente te voldoen, omdat zij na het einde van de huurovereenkomst het gehuurde niet heeft opgeleverd en de macht over het gehuurde heeft behouden.
Ook maakt de Gemeente aanspraak op een vergoeding van € 45.500,00 omdat Yare haar contractuele verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen heeft geschonden en zich niet als goed huurder heeft gedragen (art. 7:213 BW). Hierdoor lijdt de Gemeente schade, die krachtens art. 7:218 BW en artikel 11.1 van de Algemene Bepalingen voor rekening van Yare komt. Yare heeft immers verzuimd het lekkage-incident tijdig aan de Gemeente te melden en heeft haar geen toestemming gevraagd voor het door Yare ingeschakelde klussenbedrijf. De verplichting om toestemming te vragen voor werkzaamheden aan het gehuurde is juist in de huurovereenkomst opgenomen om te voorkomen dat onprofessionele partijen werkzaamheden in het pand verrichten en daarmee schade kunnen berokkenen aan het pand; hetgeen hier juist is gebeurd. Het weghalen van asbesthoudende materialen uit de CV-ruimte in de dakopbouw is ondeskundig gebeurd waardoor er asbestrestanten door het gehele pand zijn terechtgekomen. Bovendien heeft Yare verzuimd om voor veranderingen in het gehuurde (het verwijderen van plafondplaten) nader te onderzoeken of er sprake is van de aanwezigheid van asbest (artikel 13.5 van de Algemene Bepalingen). Uit ditzelfde artikel volgt dat Yare de Gemeente heeft gevrijwaard voor alle mogelijke schade en gevolgen indien huurder bij aanwezigheid van asbest overgaat tot het (laten) uitvoeren van werkzaamheden. Door het handelen van Yare is het gehuurde volledig besmet met asbesthoudend materiaal en lijdt de Gemeente schade. Voor de hoogte van het schadebedrag verwijst de Gemeente naar een offerte van Bottelier Slooptechniek d.d. 20 november 2019.

4.Het verweer en de tegenvordering

4.1.

Yare betwist de vordering (gedeeltelijk) en voert aan – samengevat – dat zij sinds februari 2019 het gehuurde niet meer kon bestreden vanwege de asbestbesmetting zodat zij de oplevering van het gehuurde niet heeft geweigerd. Yare heeft ook diverse keren aan de Gemeente aangeboden de sleutels in te leveren. De ontruiming wordt dan ook verhinderd door de Gemeente zelf; zij heeft het pand verzegeld. Inmiddels is gebleken dat het gehuurde niet zodanig goed was verzegeld omdat er is ingebroken en allerlei spullen zijn weggenomen. Hierdoor lijdt Yare nog meer schade.
Daarnaast is de Gemeente zelf verantwoordelijk voor de ontstane schade. Het asbest lag immers al jaren voor het ingaan van de huurovereenkomst door het gehele pand; dat blijkt ook uit het asbestrapport. De Gemeente kan niet bewijzen dat asbest is vrijgekomen door het kleine onderzoek aan het plafond vanwege de lekkage; er lagen immers al asbestdeeltjes op de systeemplaten van het plafond. Dat in het gehuurde, ruim voor de ingang van de huurovereenkomst al asbest lag, kan Yare niet worden verweten.
De Gemeente heeft zelf geen asbestcontrole verricht en kan dit dus nu niet aan Yare tegenwerpen als toerekenbare tekortkoming. De Gemeente is als eigenaar van het pand verantwoordelijk voor de asbestbesmetting en de verspreiding daarvan. Yare heeft zich als goed huurder gedragen en voldaan aan artikel 12.4 van de Algemene Bepalingen want Yare heeft telefonisch een melding gemaakt van de aanwezigheid van asbest. Daarnaast heeft Yare alleen de lekkage laten onderzoeken om haar inventaris en het gehuurde te beschermen tegen waterschade. Dit is geen verandering of verbouwing zoals genoemd in artikel 13.5 van de Algemene Bepalingen.

4.2.

Yare vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter:
I. De Gemeente veroordeelt tot betaling van € 71.997,50 als schade voor de verloren gegane inboedel en inventaris;
II. De Gemeente veroordeelt tot betaling van de winstderving van € 2000,00 x acht maanden;
III. voor recht verklaart dat de Gemeente aansprakelijk is voor de asbestbesmetting en de immateriële schade van Yare;
IV. De Gemeente veroordeelt tot betaling van de wettelijke handelsrente over de bedragen onder I en II vanaf 8 november 2020 tot de dag der algehele voldoening.

4.3.

Yare legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de Gemeente schadeplichtig is jegens Yare nu sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW door de aanwezigheid van niet-hechtgebonden asbest in het gehuurde. Artikel 7:208 BW bepaalt dat de verhuurder tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade verplicht is, indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen, alsmede indien het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen.
De Gemeente is krachtens dit artikel tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade verplicht nu zij reeds bij het aangaan van de huurovereenkomst het gebrek kende of behoorde te kennen. Het uitsluiten van de aansprakelijkheid voor gevolgschade in artikel 11.3 van de Algemene Bepalingen gaat om dezelfde reden niet op (zie artikel 11.4 van de Algemene Bepalingen). Dat de Gemeente het gebrek kende of behoorde te kennen blijkt uit het feit dat de Gemeente al sinds 2011 eigenaar is van de bedrijfsruimte en het een feit van algemene bekendheid is dat bij gebouwen die zijn opgericht in de eind jaren 70 van de vorige eeuw asbest als brandwerend middel werd gebruikt. Daarbij komt nog dat het gehuurde op de lijst stond om binnenkort op asbest geïnspecteerd te worden. Gelet hierop dient de Gemeente de schade aan de inboedel/inventaris, de winstderving en de gemaakte kosten van Yare te vergoeden. Bovendien zal ermee rekening gehouden moeten worden dat er mogelijke gezondheidsclaims zullen volgen.

4.4.

De Gemeente betwist de tegenvordering. Zij voert daartoe aan dat geen sprake is van een gebrek, althans dat het gebrek niet aan haar kan worden toegerekend. Verder wijst zij erop dat Yare de gevorderde schade onvoldoende heeft onderbouwd en gespecificeerd. Tot slot kan een vennootschap geen immateriële schade vorderen.

5.De beoordeling

De vordering en de tegenvordering

5.1.

De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

Inleiding

5.2.

In deze zaak draait het om de vraag voor wiens rekening de gevolgen komen van de asbestbesmetting in het gehuurde, waarbij het vooral gaat om de kosten van de sanering en de schade aan de inboedel. Volgens de Gemeente komen die posten voor rekening van Yare, omdat Yare (althans het door haar ingeschakelde klussenbedrijf) de asbestbesmetting heeft veroorzaakt en omdat Yare haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen. Volgens Yare komen de betreffende posten voor rekening van de Gemeente omdat de aanwezigheid van asbest in het gehuurde moet worden gezien als een gebrek ex artikel 7:204 BW, welk gebrek al sinds de aanvang van de huur aanwezig was en welk gebrek de Gemeente, gelet op de leeftijd van het gebouw, had behoren te kennen. Om te kunnen bepalen wie in deze het gelijk aan haar zijde heeft, gaat de kantonrechter hieronder nader in op de asbestbesmetting en de verdere omstandigheden van het geval.
Uitgangspunten

5.3.

Bij de beoordeling van de vorderingen gaat de kantonrechter ervan uit dat het asbesthoudend plaatmateriaal dat overal in het gehuurde is aangetroffen, afkomstig is uit de dakopbouw. De kantonrechter gaat er tevens van uit dat dit materiaal op andere plekken in het gehuurde terecht is gekomen nadat het door Yare ingeschakelde klussenbedrijf heeft getracht dit materiaal naar buiten af te voeren. Dat dit materiaal op andere wijze door het gehuurde is verspreid, zoals door Yare is gesuggereerd maar op geen enkele wijze is onderbouwd, ligt, mede gelet op de grootte van het aangetroffen materiaal, niet voor de hand en blijkt ook niet uit het rapport van MvM. Dat wil overigens niet zeggen dat er niet ook op andere plaatsen in het gehuurde, bijvoorbeeld boven de plafondplaten, asbesthoudend materiaal aanwezig is. Dat is echter niet meer onderzocht omdat vanwege de huidige besmetting een totale sanering toch al noodzakelijk is. Uit het rapport volgt ook dat schoorsteenkanalen, koven en verlaagde plafonds van het onderzoek zijn uitgesloten. Wel staat in het rapport dat in de dakopbouw (licht beschadigde en verweerde) asbesthoudende beplating aanwezig was. Verder kan niet uitgesloten worden dat dergelijk materiaal ook op andere plaatsen in het gehuurde verwerkt was (en is).

5.4.

Uit het rapport van MvM blijkt dat het asbesthoudende materiaal dat is aangetroffen, niet alleen chrysotiel maar ook amosiet bevat. Verder volgt daaruit dat al het gevonden materiaal, dus ook de in de dakopbouw aanwezige beplating, niet-hechtgebonden was. Van algemene bekendheid is dat niet-hechtgebonden asbest een groter risico voor de gezondheid oplevert dan hechtgebonden asbest. In het rapport wordt dan ook geadviseerd om op korte termijn te saneren, terwijl de sanering moet plaatsvinden door een bedrijf dat beschikt over Procescertificaat Asbestverwijdering. Dit advies geldt ook voor de in de dakopbouw aangetroffen beplating, zodat aangenomen kan en mag worden dat ook die beplating een risico voor de volksgezondheid oplevert.
Gebrek?

5.5.

De kantonrechter is van oordeel dat de enkele aanwezigheid van deze asbesthoudende beplating in de dakopbouw al een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW oplevert. In dat verband is van belang welk huurgenot een huurder van een goed onderhouden zaak als de onderhavige mocht verwachten. Een huurder mag in elk geval verwachten dat het gehuurde geschikt is voor het normale gebruik dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan.
Onder het normale gebruik valt ook het uitvoeren van (nood)reparaties, zeker in de situatie waarin al het onderhoud exclusief bij de huurder is belegd. Een huurder mag verwachten dat hij reparaties ter voorkoming van verdere schade aan het gehuurde kan uitvoeren zonder daarin te worden belemmerd door de aanwezigheid van niet-hechtgebonden asbest. De omstandigheid dat het betreffende plaatmateriaal zich in een afgesloten en niet meer in gebruik zijnde ruimte bevond, maakt dit niet anders omdat ook daar reparaties noodzakelijk kunnen zijn, hetgeen in dit geval ook is gebleken. Daarbij laat de kantonrechter nog buiten beschouwing dat thans niet vast te stellen is of zich ook op andere plekken in het gehuurde (bijvoorbeeld boven de plafondplaten) asbesthoudend materiaal bevindt. Verder is voor de vraag of sprake is van een gebrek in deze niet relevant of het asbest zich heeft kunnen verspreiden doordat het door Yare ingeschakelde klussenbedrijf het nog vastgespijkerde plaatmateriaal in de dakopbouw heeft losgemaakt en verwijderd (zoals de Gemeente vermoedt) of doordat het bedrijf al losliggend plaatmateriaal alleen maar heeft afgevoerd (zoals Yare betoogt). Immers, ook het nog vast zittende plaatmateriaal bevat niet-hechtgebonden asbest en ook daarover heeft MvM geadviseerd het op korte termijn te saneren. Dit laatste onderstreept dat de enkele aanwezigheid van dit asbest al een gebrek oplevert.
Aansprakelijkheid voor saneringskosten

5.6.

Als sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, dan heeft de verhuurder (op verlangen van de huurder) de verplichting om tot herstel over te gaan. De kosten van de sanering van het asbesthoudend materiaal komen dus voor rekening van de verhuurder, zijnde de Gemeente. De Gemeente heeft echter betoogd dat de kosten van sanering, die zij vanwege de voorgenomen sloop van het gebouw toch al had moeten laten uitvoeren, veel hoger zijn geworden door toedoen van Yare. Zij heeft zich jegens de Gemeente niet als goed huurder gedragen en heeft gehandeld in strijd met haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door:
- niet onmiddellijk melding te maken van de lekkage in het gehuurde (artikel 10.1. AB);
- geen toestemming te vragen voor het door haar ingeschakelde klusbedrijf (artikel 13);
- geen onderzoek te verrichten naar de aanwezigheid van asbest (artikel 13.5 AB).
Zou Yare zich wel aan deze verplichtingen hebben gehouden, dan zou een oordeelkundig aannemer zijn ingeschakeld, die onmiddellijk zou hebben geconstateerd dat zich in de dakopbouw asbesthoudend materiaal bevond. In dat geval was het asbest niet over het gehele pand verspreid geraakt en zou de sanering zijn beperkt tot uitsluitend de dakopbouw, aldus de Gemeente.

5.7.

Om te kunnen beoordelen of Yare heeft gehandeld in strijd met de huurovereenkomst, moeten de bepalingen waarop de Gemeente zich beroept, worden bezien in de context waarin de overeenkomst is gesloten en alle verdere omstandigheden van het geval. Het gaat hier om een pand dat door de Gemeente is aangekocht met de bedoeling om het in het kader van stadsvernieuwing te gaan slopen. Juist om die reden is een huurovereenkomst voor twee jaar gesloten en is bepaald dat deze overeenkomst niet kon worden verlengd. Op 22 januari 2019 heeft de Gemeente nog eens bevestigd aan Yare dat de huur op 1 april 2019 zou eindigen. Het gehuurde bevond zich blijkens de foto’s die zich bij het opleveringsrapport bevinden bij aanvang van de huur in matige staat, in elk geval voor wat betreft het plafond. Er is casco verhuurd en in het huurcontract is meermaals bepaald dat al het onderhoud voor rekening van Yare als huurder zou komen. Om die reden is de huurprijs ook laag gehouden.
Weliswaar is door de Gemeente de afwezigheid van asbest niet gegarandeerd, maar zij heeft blijkens het huurcontract wel verklaard dat het haar niet bekend is dat in het gehuurde asbest is verwerkt.

5.8.

Uit dit samenstel van omstandigheden leidt de kantonrechter af dat de Gemeente met het onderhoud van het gehuurde, dat immers toch gesloopt zou gaan worden, niets te maken wilde hebben en de verantwoordelijkheid voor reparaties bij Yare had neergelegd. Verder is relevant dat de aanleiding voor de werkzaamheden die hebben geleid tot de verspreiding van het asbest, een lekkage was waarbij water door de plafondplaten lekte. Zo’n lekkage vereist een snel ingrijpen om verdere schade te voorkomen. Het ligt bij die stand van zaken dan ook voor de hand dat Yare eerst een reparateur heeft ingeschakeld voordat zij de Gemeente op de hoogte stelde. Met het eerst waarschuwen van de Gemeente en met het toestemming verkrijgen voor een door Yare in te schakelen reparateur, zou kostbare tijd gemoeid zijn geweest, terwijl het verhelpen van de lekkage hoe dan ook de verantwoordelijkheid van Yare was. Daar komt bij dat niet valt in te zien dat de Gemeente in dit geval bijzondere vereisten aan het door Yare in te schakelen bedrijf zou hebben gesteld: het ging immers alleen maar om het snel verhelpen van een lekkage en dus niet om een ingrijpende verbouwing en de Gemeente had blijkens het huurcontract zelf ook geen weet van de aanwezigheid van asbest. Dat Yare in eerste instantie alleen een klussenbedrijf heeft ingeschakeld en niet een gerenommeerde aannemer is, gelet op de aard van de werkzaamheden (herstel van een op het eerste gezicht eenvoudige lekkage) en het tijdstip waarop de lekkage zich voordeed (ongeveer een maand voor het einde van de huurovereenkomst), voorstelbaar. Het is verder nog de vraag of een vooraf door de Gemeente goedgekeurde reparateur wel zou hebben onderkend dat sprake was van asbesthoudend materiaal laat staan van niet-hechtgebonden asbest. Ten slotte heeft Yare bij de eerste vermoedens van asbest de Gemeente wel ingelicht en een asbestdeskundige ingeschakeld. De kantonrechter is gelet op het voorgaande van oordeel dat Yare niet heeft gehandeld in strijd met de artikelen 10.1 AB en 13, althans dat het niet nakomen van de daarin opgenomen verplichtingen in de gegeven omstandigheden niet toerekenbaar is.

5.9.

De kantonrechter is verder van oordeel dat artikel 13.5 AB in deze situatie niet van toepassing is. Het gaat blijkens dat artikel om veranderingen of toevoegingen aan het gehuurde. Daaruit kan worden afgeleid dat het artikel ziet op verbouwingen of wijzigingen van het gehuurde en niet op reparatiewerkzaamheden zoals de onderhavige. Er was, gelet op de mededeling in het huurcontract dat de Gemeente niet bekend was met de verwerking van asbest, voor Yare ook geen aanleiding om onderzoek te doen naar de aanwezigheid van asbest, te minder omdat het door haar ingeschakelde klussenbedrijf ook niet heeft gezien dat sprake was van asbest.

5.10.

Het voorgaande leidt er toe dat Yare niet aansprakelijk is voor de schade die is ontstaan door de verspreiding van het asbest in het gehuurde. Alle kosten van de sanering moeten dus door de Gemeente zelf worden gedragen. De vordering tot betaling van € 45.500,- aan saneringskosten (vordering IV) zal dus worden afgewezen.
Aansprakelijkheid voor gevolgschade

5.11.

Dat de Gemeente de kosten van de sanering zelf moet dragen, wil niet zeggen dat de Gemeente ook aansprakelijk is voor de door Yare als gevolg van de asbestbesmetting geleden schade.
Op grond van artikel 7:208 BW is een verhuurder verplicht tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade als het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen, dan wel de verhuurder het al bestaande gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen. Er moet dus sprake zijn van een zekere toerekenbaarheid van het gebrek aan de verhuurder. In dit geval kan als vaststaand worden aangenomen dat het asbest bij het aangaan van de huurovereenkomst al in het gehuurde aanwezig was. Volgens Yare had de Gemeente daarvan op de hoogte moeten zijn gelet op het bouwjaar van het gehuurde, te weten 1978. Omdat het volgens Yare van algemene bekendheid is dat asbest in die tijd nog in de bouw werd toegepast, had de Gemeente nader onderzoek moeten verrichten alvorens tot verhuur over te gaan. Verder meent Yare dat de Gemeente op de hoogte was omdat het gehuurde op de lijst stond om op de aanwezigheid van asbest te worden geïnspecteerd.

5.12.

Het betoog van Yare kan niet slagen. De enkele omstandigheid dat een gebouw een zekere leeftijd heeft, is onvoldoende om te kunnen concluderen dat de Gemeente nader onderzoek had moeten doen naar de aanwezigheid van asbest. Daarvoor was alleen aanleiding als er ook andere omstandigheden waren. Die heeft Yare niet aangevoerd, terwijl de Gemeente er op heeft gewezen dat: (i) in de leveringsakte van 14 januari 2011 de voormalige eigenaar van het gehuurde heeft aangegeven er niet mee bekend te zijn dat in het verkochte asbest is verwerkt en (ii) uit de deskresearch van de asbestinventarisatie van MvM blijkt dat op basis van vooronderzoek, aan de hand van onder meer bouwtekeningen, geen asbestbronnen bekend waren in het gehuurde. De omstandigheid dat het gehuurde op de lijst stond om te worden geïnspecteerd, maakt ook niet dat de Gemeente enige wetenschap had of kon hebben. De Gemeente heeft immers aangevoerd dat zij alle panden die zij in bezit heeft op asbest laat controleren. Dat betekent dat van toerekenbaarheid (in de zin van artikel 7:208 BW) van het gebrek aan de Gemeente geen sprake is, zodat zij de door Yare geleden schade als gevolg van het gebrek niet hoeft te vergoeden. De vorderingen van Yare die zien op verschillende vormen van schade als gevolg van het gebrek, zullen dan ook worden afgewezen.
Overige vorderingen De Gemeente

5.13.

De verdere vorderingen van de Gemeente hangen samen met het einde van de huurovereenkomst en het uitblijven van de oplevering van het gehuurde door Yare aan de Gemeente. Nadat duidelijk was geworden dat het gehuurde met asbest besmet was, is iedereen de toegang tot het gehuurde verboden. Yare heeft daarvan dus geen gebruik meer kunnen maken. Partijen hebben vervolgens onenigheid gekregen over de aansprakelijkheid voor de besmetting en de schade en zijn niet tot een oplossing gekomen. Intussen beschikt Yare nog steeds over de sleutels van het gehuurde.
Huur per 1 april 2019 geëindigd

5.14.

De Gemeente vordert in de eerste plaats een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen per 1 april 2019 van rechtswege geëindigd is (vordering I). Die vordering is niet (gemotiveerd) door Yare weersproken. Uit de huurovereenkomst volgt dat deze voor de duur van twee jaar is aangegaan, eindigend op 1 april 2019. De Gemeente heeft op 22 januari 2019 aangegeven de huur niet te zullen verlengen. Yare heeft dat niet weersproken en ook de huur niet meer betaald. Gelet op het voorgaande is de huur op 1 april 2019 van rechtswege geëindigd en zal de gevorderde verklaring voor recht worden toegewezen.
Oplevering gehuurde aan De Gemeente

5.15.

Het einde van de huur brengt ook mee dat Yare verplicht is het gehuurde weer aan de Gemeente terug te geven. Dat betekent in elk geval dat Yare de sleutels aan de Gemeente moet teruggeven, zodat deze weer de vrije beschikking over het gehuurde krijgt. Normaliter zou dit ook betekenen dat Yare het gehuurde leeg en ontruimd en in de staat waarin het gehuurde zich blijkens het proces-verbaal van oplevering bij aanvang van de huur bevond, aan de Gemeente zou moeten opleveren. In de gegeven omstandigheden kan dit niet van Yare worden verlangd: dat zou er immers toe leiden dat Yare het gehuurde in gesaneerde toestand zou moeten teruggeven, daar waar hiervoor reeds is beslist dat de saneringskosten voor rekening van de Gemeente komen. In zoverre zal de vordering (vordering II) dan ook worden afgewezen. Het ligt wel op de weg van Yare om de inboedel te verwijderen. Die is immers haar eigendom. In zoverre zal de vordering (vordering II) worden toegewezen. Indien en voor zover zij dat niet wil of kan, komen de kosten van verwijdering en vernietiging van de inboedel voor rekening van Yare. De Gemeente heeft deze kosten begroot op € 3.500,-. De (voorwaardelijke) vordering (vordering III) tot betaling van dat bedrag zal worden toegewezen.
Betaling gebruiksvergoeding

5.16.

De Gemeente heeft verder betaling van een bedrag van € 31.028,70 (vordering V) gevorderd aan gebruiksvergoeding over de periode 1 april 2019 tot 1 oktober 2021, alsmede een bedrag van € 1.034,29 per maand voor iedere maand vanaf 1 oktober 2021 tot aan de datum van correcte ontruiming en oplevering van het gehuurde. De Gemeente baseert deze vorderingen op artikel 7:225 BW, waarin is bepaald dat wanneer de huurder na het einde van de huurovereenkomst het gehuurde onrechtmatig onder zich houdt, de verhuurder over de tijd dat hij het gehuurde mist een vergoeding kan vorderen gelijk aan de huurprijs.

5.17.

Deze vordering zal worden afgewezen. Hoewel Yare de sleutels al eerder had kunnen en moeten inleveren, kan onder de gegeven omstandigheden niet worden gezegd dat zij het gehuurde onrechtmatig onder zich hield. De toegang tot het gehuurde was haar verboden in verband met de asbestbesmetting, zodat zij feitelijk ook niet kon ontruimen, laat staan dat zij nog enig gebruik van het gehuurde kon hebben. Daarbij komt dat het er aanvankelijk op leek dat de Gemeente bereid was enige schadevergoeding aan Yare te betalen, terwijl partijen vervolgens onenigheid over de aansprakelijkheid kregen en een patstelling is ontstaan. Partijen hebben daarin beide een standpunt ingenomen dat, zoals hiervoor is gebleken, grotendeels onjuist was. In die omstandigheden kan het Yare niet worden aangerekend dat zij niet tot ontruiming overging, gesteld dat zij daar de middelen al voor zou hebben gehad. Los van de conclusie dat Yare het gehuurde niet onrechtmatig onder zich heeft gehouden, geldt dat niet valt in te zien welke schade de Gemeente door het niet eerder afgeven van de sleutels heeft geleden: het gehuurde zou hoe dan ook worden gesloopt en van gemiste huurinkomsten is dus geen sprake.
Conclusie

5.18.

De conclusie met betrekking tot de vorderingen van de Gemeente is dat de eerste drie vorderingen (deels) zullen worden toegewezen en voor het overige zullen worden afgewezen. De tegenvorderingen van Yare zullen worden afgewezen.
Bij deze uitkomst ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren, aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.

6.De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

6.1.

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen de Gemeente als verhuurder en Yare als huurder met betrekking tot de bedrijfsruimte, gelegen aan [adres 1] , kadastraal bekend [aanduiding] , per 1 april 2019 van rechtswege is geëindigd;

6.2.

veroordeelt Yare om de bedrijfsruimte genoemd onder 6.1. binnen vier weken na betekening van het vonnis, op te leveren door de aan Yare toebehorende inboedel daaruit te verwijderen en verwijderd te houden en de bedrijfsruimte onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van de Gemeente te stellen en te laten en de bedrijfsruimte niet wederom zonder toestemming van de Gemeente te betreden en/of geheel en/of gedeeltelijk in gebruik/exploitatie te nemen;

6.3.

veroordeelt Yare om, indien zij niet vrijwillig aan de hiervoor onder 6.2. gegeven veroordeling tot ontruiming voldoet en de ontruiming door een deurwaarder geschiedt, aan de Gemeente te betalen een bedrag van € 3.500,-, te vermeerderen met btw, ter zake de kosten voor het laten verwijderen en vernietigen door een gecertificeerd asbestsaneerder van alle zaken die zich van de zijde van Yare of met haar toestemming in de bedrijfsruimte genoemd onder 6.1. mochten bevinden, door Yare te voldoen op vertoon van de desbetreffende factu(u)r(en);

6.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.5.

wijst de vordering voor het overige af.

de tegenvordering

6.6.

wijst de vordering af;

de vordering en de tegenvordering

6.7.

compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter