Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 9373267 \ CV EXPL 21-2871 / MdV
Uitspraakdatum: 2 juni 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de besloten vennootschap
Bergermeer B.V.
Bergermeer B.V.
gevestigd te Hoorn
eiseres
verder te noemen: Bergermeer
gemachtigde: S. Baldinger
tegen
[gedaagde] h.o.d.n. [bedrijfsnaam]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. A.J. Engelsma
De zaak in het kort
In deze zaak vordert een verhuurder van een winkel- en woonruimte betaling van een huurachterstand. Huurder erkent dat er sprake is van een huurachterstand, maar voert aan dat de hoogte van het door de verhuurder gevorderde bedrag niet klopt. Verder verzoekt de huurder de kantonrechter om de huurprijs te verminderen, omdat de onderneming van huurder vanwege de coronamaatregelen enige tijd gesloten is geweest. De kantonrechter oordeelt dat huurder de huurachterstand moet betalen. Het door verhuurder gevorderde bedrag klopt en huurder heeft onvoldoende inzichtelijk gemaakt welke financiële gevolgen de coronamaatregelen voor zijn onderneming hebben gehad.
1.Het procesverloop
1.1.
Bergermeer heeft bij dagvaarding van 29 juli 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft mondeling geantwoord en dit vervolgens schriftelijk aangevuld.
1.2.
Op 6 januari 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
1.3.
[gedaagde] heeft vervolgens nog een akte genomen, waar Bergermeer op heeft gereageerd.
2.De feiten
2.1.
Bergermeer heeft van 1 februari 2019 tot en met 31 december 2020 een winkelruimte aan de [adres 1] te [plaats] en een woonruimte aan de [adres 2] te [plaats] aan [gedaagde] verhuurd.
2.2.
De huurprijs bedroeg € 2.500,00 excl. btw voor de winkelruimte en € 950,00 excl. btw voor de woonruimte. De totale huurprijs inclusief btw bedroeg € 3.975,00.
2.3.
Bij aanvang van de huur heeft [gedaagde] een waarborgsom van € 7.500,00 betaald. Die is bij het eindigen van de huur niet aan [gedaagde] terugbetaald.
2.4.
[gedaagde] heeft tijdens de duur van de huurovereenkomst een huurachterstand laten ontstaan. Van de 23 maanden dat hij de winkel- en woonruimte huurde heeft hij 11 maanden de huur betaald.
3.De vordering en het verweer
3.1.
Bergermeer vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 55.065,88. Dit bedrag bestaat uit de huurachterstand van € 47.700,00, buitengerechtelijke incassokosten van € 1.252,00 en wettelijke rente tot 29 juli 2021 van € 6.113,88.
3.2.
Bergermeer legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] op basis van de huurovereenkomst iedere maand huur aan Bergermeer moest betalen. [gedaagde] heeft dit nagelaten, zodat een huurachterstand is ontstaan. Omdat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan is hij tevens wettelijke rente en incassokosten verschuldigd.
3.3.
[gedaagde] erkent dat hij een huurachterstand heeft laten ontstaan, maar voert aan dat de door Bergermeer gevorderde huurachterstand niet klopt. Volgens [gedaagde] is er onvoldoende rekening gehouden met door hem verrichte betalingen, is de bij aanvang van de huur betaalde borg niet verrekend en heeft hij het gehuurde twee weken voor het eindigen van de huurovereenkomst al opgeleverd. Verder voert [gedaagde] aan dat er rekening gehouden moet worden met de omstandigheid dat zijn onderneming als gevolg van de door de overheid opgelegde corona-maatregelen, enige tijd gesloten is geweest en de gevolgen daarvan niet alleen door hem gedragen moeten worden. Tot slot voert [gedaagde] aan dat het bij het sluiten van de huurovereenkomst de intentie van partijen was om een langdurige huurovereenkomst te sluiten. Omdat het pand in een slechte staat verkeerde en hij ervan uitging dat hij het pand voor langere tijd zou huren, heeft hij de nodige investeringen gedaan die zich door het eindigen van de huurovereenkomst niet hebben terugverdiend.
4.De beoordeling
Hoogte huurachterstand
4.1.
Volgens [gedaagde] klopt het door Bergermeer gevorderde bedrag niet, omdat er onvoldoende rekening is gehouden met de door hem verrichte betalingen. Dat verweer faalt. Uit de dagvaarding blijkt dat het door Bergermeer gevorderde bedrag bestaat uit 12 openstaande huurtermijnen. [gedaagde] heeft bij zijn conclusie van antwoord bankafschriften overgelegd waaruit blijkt dat hij 11 maandtermijnen heeft betaald. Aangezien de huurovereenkomst 23 maanden heeft geduurd stelt de kantonrechter vast dat er 12 maandtermijnen onbetaald zijn gelaten, hetgeen overeenkomt met de vordering van Bergermeer.
4.2.
[gedaagde] voert verder aan dat hij pas twee weken na aanvang van de huurovereenkomst de volledige beschikking heeft gekregen over het gehuurde en het gehuurde twee weken voor het eindigen van de huurovereenkomst heeft verlaten. Volgens [gedaagde] is hij over die weken geen huur verschuldigd is. Bergermeer heeft dit weersproken en gesteld dat de huurovereenkomst is aangegaan en beëindigd op de data die in de overeenkomst staan vermeld. De kantonrechter overweegt dat het, gezien de betwisting door Bergermeer, op de weg van [gedaagde] lag om verder te onderbouwen waarom dit zou moeten leiden tot vermindering van de huurprijs. Dat heeft [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gedaan. Het verweer van [gedaagde] zal daarom als onvoldoende onderbouwd worden gepasseerd.
Huurprijsvermindering Corona
4.3.
Wat betreft de coronamaatregelen en de als gevolg daarvan verplichte sluiting van de onderneming van [gedaagde] overweegt de kantonrechter als volgt. Door de Hoge Raad is bepaald dat deze situatie in beginsel moet worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid. Dit is niet alleen het geval als een bedrijfspand moet worden gesloten, maar ook als in verband met de coronapandemie overheidsmaatregelen gelden die een geringere mogelijkheid tot exploitatie van het gehuurde tot gevolg hebben. Vast staat dat onderneming van [gedaagde] als gevolg van de coronamaatregelen enige tijd gesloten is geweest. Deze omstandigheid is van dien aard dat Bergermeer in beginsel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. Partijen hebben één en ander niet in de huurovereenkomst verdisconteerd en mochten redelijkerwijs over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn. Nu geen van beide partijen van die situatie enig verwijt kan worden gemaakt, ligt het in de rede om de nadelige financiële gevolgen van de corona-uitbraak over beide partijen te verdelen.
4.4.
De huurvermindering dient volgens de Hoge Raad als volgt te worden berekend. Eerst wordt bepaald met welk percentage de omzet van huurder is gedaald als gevolg van de coronacrisis. Dat percentage wordt gedeeld door twee. Het gevonden percentage wordt als aftrek toegepast op het deel van de huur dat resteert na vermindering met het aan de huur toe te rekenen deel van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL) waarop de huurder over de desbetreffende periode recht heeft. Het ligt op de weg van [gedaagde] , die zich immers op onvoorziene omstandigheden beroept, om zijn financiële nadeel te stellen en te onderbouwen.
4.5.
[gedaagde] heeft in eerste instantie nagelaten zijn financiële nadeel te onderbouwen.
Omdat het arrest van de Hoge Raad waarin is bepaald op welke manier de huurvermindering moet worden berekend kort voor de zitting was gewezen, heeft de kantonrechter [gedaagde] alsnog in de gelegenheid gesteld om de gegevens die nodig zijn om de huurprijsvermindering vast te stellen aan te leveren. [gedaagde] heeft vervolgens middels een akte een brief van Bedrijfsadvies Laro & Partners overgelegd. Onder verwijzing naar die brief stelt [gedaagde] dat de huurprijs moet wordt verminderd met € 2.250,40. Bergermeer betwist de door [gedaagde] gemaakte berekening en stelt zich, kort gezegd, op het standpunt dat [gedaagde] haar berekening onvoldoende heeft onderbouwd. Verder wemelt de brief volgens Bergermeer van de onduidelijkheden en is er in de berekening ten onrechte geen rekening gehouden tussen de gehuurde winkel- en woonruimte.
4.6.
De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] onvoldoende heeft onderbouwd met welk bedrag de huurprijs moet worden verminderd. Laat staan met een bedrag van € 2.250,40. [gedaagde] heeft slechts een brief met daarin een berekening overgelegd, maar heeft die berekening niet onderbouwd door middel van stukken. Dit had hij wel moeten doen, omdat zowel de kantonrechter als Bergmeer moeten kunnen controleren of de berekening klopt. Daar komt nog bij dat in de berekening ten onrechte geen onderscheid is gemaakt tussen de huur van de winkel- en de woonruimte, hetgeen wel had gemoeten, omdat alleen voor de winkelruimte aanspraak gemaakt kan worden op huurprijsvermindering. Tot slot merkt de kantonrechter nog op dat [gedaagde] zijn berekening heeft gebaseerd op cijfers uit 2021, terwijl de huurovereenkomst eind 2020 al is geëindigd. De berekening had dan ook gebaseerd moeten zijn op de cijfers van 2020. Het voorgaande heeft tot gevolg dat het verzoek van [gedaagde] om de huurprijs te verminderen zal worden afgewezen.
Investeringskosten
4.7.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat het gehuurde zich aan het begin van de huurovereenkomst is slechte staat bevond. Omdat [gedaagde] ervan uitging dat hij het gehuurde langere tijd zou huren, heeft hij meerdere investeringen gedaan die zich door het eindigen van de huurovereenkomst niet hebben terugverdiend. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] op geen enkele wijze heeft onderbouwd welke investeringen hij heeft gedaan en welke gevolgen dit zou moeten hebben voor de vordering van Bergermeer. Zo heeft [gedaagde] geen beroep op verrekening met schade gedaan en is er door hem geen tegenvordering ingesteld. Aan dit verweer gaat de kantonrechter voorbij. Hetzelfde geldt voor de kosten die [gedaagde] zegt te hebben gemaakt voor het verplaatsten van zijn onderneming. Ook die kosten zijn niet gespecificeerd en ook daar is door [gedaagde] geen gevolg aan verbonden.
Conclusie
4.8.
De conclusie is de door Bergermeer gevorderde huurachterstand zal worden toegewezen. Wel zal bij het toe te wijzen bedrag rekening worden gehouden met de omstandigheid dat Bergermeer heeft aangeboden haar vordering, vanwege de nadelige gevolgen die de corona-maatregelen hebben gehad voor [gedaagde] , te verminderen met € 1.531,35. Daarnaast zal de huurachterstand ook worden verminderd met de door [gedaagde] bij aanvang van de huur betaalde borg. Op de zitting heeft Bergermeer weliswaar aangevoerd dat de borg gebruikt zou zijn voor het herstellen van schades, maar dat standpunt heeft Bergermeer onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter oordeelt daarom dat de borg voor verrekening met de huurachterstand in aanmerking komt. Het voorgaande betekent dat [gedaagde] zal worden veroordeelt tot betaling van:
Huurachterstand € 47.700,00
Korting vanwege corona € 1.531,35 -
Verrekening borg
€ 7.500,00 –
€ 7.500,00 –
Resterende huurachterstand € 38.668,65
4.9.
Bergermeer maakt verder aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en rente. Omdat [gedaagde] in verzuim is met betaling van de huur, is hij wettelijke (handels)rente verschuldigd. De gevorderde rente wordt daarom toegewezen, zoals onder de beslissing vermeld. Bergermeer heeft verder voldoende onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Aan het verweer van [gedaagde] dat hij geen buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd is, omdat Bergermeer niet heeft gereageerd op door hem gedane voorstellen, gaat de kantonrechter voorbij. De wet bepaalt dat een schuldeiser niet verplicht is om een betalingsregeling te treffen. [1] Dat Bergermeer niet akkoord heeft willen gaan met door [gedaagde] gedane voorstellen, kan haar dan ook niet worden verweten. Gelet op de toegewezen hoofdsom zal de kantonrechter de buitengerechtelijke incassokosten matigen tot € 1.161,69.
4.10.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij grotendeels ongelijk krijgt. [gedaagde] wordt ook veroordeeld tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Bergermeer worden gemaakt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Bergermeer van € 39.830,34, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente over € 38.668,65 vanaf 1 januari 2021 tot aan de dag van de gehele betaling;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Bergermeer tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 105,13
griffierecht € 1.013,00
salaris gemachtigde € 1.494,00;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover er daadwerkelijk nakosten door Bergermeer worden gemaakt;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter