Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 9565392 \ CV EXPL 21-5904 (rvk)
Uitspraakdatum: 25 mei 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
De stichting
Woningstichting Kennemer Wonen
Woningstichting Kennemer Wonen
gevestigd en kantoorhoudende te Heiloo
eiseres
verder te noemen: Kennemer Wonen
gemachtigde: mr. M.A. le Belle, advocaat te Alkmaar
tegen
Van Amerongen Bewindvoering B.V., gevestigd te Alkmaar, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[rechthebbende], wonende te [woonplaats]
[rechthebbende], wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: de bewindvoerder q.q. en [rechthebbende]
gemachtigde: mr. S.G.H. Langeweg, advocaat te Koog aan de Zaan
De zaak in het kort
In de woning die [rechthebbende] van Kennemer Wonen huurt is een hennepkwekerij met 29 verdorde hennepplanten aangetroffen. Dit levert een tekortkoming op die de ontbinding rechtvaardigt. Omstandigheden aan de kant van de huurder dat het een eenmalige ondoordachte actie was en de aanwezigheid van een inwonend minderjarig kind van 16 jaar zijn niet zwaarwegend genoeg om de ontbinding te voorkomen. Wel zal de ontbinding op een ruime termijn uitgesproken worden om aan de belangen van de minderjarige dochter tegemoet te komen.
1.Het procesverloop
1.1.
Kennemer Wonen heeft bij dagvaarding van 24 november 2021 een vordering tegen de bewindvoerder q.q. ingesteld. De bewindvoerder q.q. heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 14 april 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. Namens Kennemer Wonen is verschenen dhr. [naam 1] , vergezeld door de gemachtigde. De bewindvoerder is verschenen bij haar gemachtigde. [rechthebbende] is in persoon verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Kennemer Wonen heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben Kennemer Wonen en de bewindvoerder q.q. bij brieven van 6 april en 12 april 2022 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[rechthebbende] huurt sinds 6 september 2012 van Kennemer Wonen een woning in [plaats] (hierna: de woning).
2.2.
Op 4 november 2021 heeft de Politie Noord-Holland de woning bezocht en op zolder een hennepkwekerij aangetroffen met apparatuur en benodigdheden voor de verzorging. Ook heeft de politie geconstateerd dat de verzegeling in de meterkast is opengebroken en dat er een extra stroomaansluiting is gemaakt ten behoeve van de hennepkwekerij. De kwekerij en de benodigdheden en apparatuur zijn in beslag genomen.
2.3.
De strafzaak tegen [rechthebbende] naar aanleiding van de vondst van de hennepkwekerij is voorwaardelijk geseponeerd.
2.4.
[rechthebbende] staat sinds 28 oktober 2013 onder bewind, met benoeming van Van Amerongen Bewindvoering B.V. als bewindvoerder.
3.De vordering
3.1.
Kennemer Wonen vordert dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen [rechthebbende] en Kennemer Wonen ontbindt en de bewindvoerder q.q. veroordeelt tot ontruiming van de woning, op straffe van een dwangsom. Ook vordert Kennemer Wonen veroordeling van de bewindvoerder q.q. tot betaling van een bedrag van € 633,25 per maand of gedeelte daarvan dat de woning na de ontbinding van de huurovereenkomst niet is ontruimd.
3.2.
Kennemer Wonen legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [rechthebbende] op grond van de wet en de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden gehouden is zich als een goed huurder te gedragen. Door het hebben van een hennepkwekerij heeft zich voor omwonenden een risico op brandgevaar, water- en stankoverlast, blootstelling aan drugsmilieu en kans op rippen voorgedaan. [rechthebbende] heeft zich daarmee niet gedragen als een goed huurder en dat levert een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. Deze tekortkoming is zo ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
3.3.
Kennemer Wonen vordert ook dat de bewindvoerder veroordeeld wordt om de schade in de woning te herstellen. De bewindvoerder is namelijk gehouden de woning in goede staat op te leveren en dus de gebreken te herstellen.
4.Het verweer
4.1.
De bewindvoerder q.q. betwist de vordering. Zij erkent de aanwezigheid van de kwekerij en daarin de 29 planten, maar zij voert aan dat de kwekerij nooit in werking is geweest. [rechthebbende] is zich er van bewust dat het niet is toegestaan om een hennepkwekerij in de woning te hebben, maar omdat de kwekerij nooit in werking is geweest heeft geen van de door Kennemer Wonen genoemde risico’s zich voorgedaan. Het is een eenmalige fout van [rechthebbende] geweest en dit zal zich niet meer voordoen. De tekortkoming is dus niet zo ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De bewindvoerder q.q. voert verder nog aan dat het belang van de minderjarige dochter (16 jaar) om in de woning te blijven wonen, zwaarwegend is en aan een ontbinding en ontruiming in de weg staat.
5.De beoordeling
5.1.
In het rapport van de politie dat is opgesteld naar aanleiding van de ontmanteling van de hennepkwekerij staat dat de politie op de zolder in een kweektent een niet meer in werking zijnde hennepkwekerij heeft aangetroffen met daarin 29 verdorde hennepplanten. In de kweektent hingen 3 assimilatielampen, 1 koolstoffilter en een ventilator. Buiten de kweektent werden een slakkenhuis, een schakelbord en een watervat en diverse andere benodigdheden, zoals armaturen, transformatoren, schakelbord en knipbenodigdheden etc. aangetroffen.
5.2.
De bewindvoerder q.q. heeft deze opsomming niet betwist. De aanwezigheid van de hennepkwekerij met toebehoren staat hiermee vast. De bewindvoerder q.q. heeft wel betwist dat er een stroomaansluiting buiten de meter om is aangelegd, maar tegenover de onderbouwing van Kennemer Wonen, onder andere door te verwijzen naar het rapport van de politie en de daarin opgenomen foto’s, heeft zij die betwisting onvoldoende onderbouwd. De aanwezigheid van de illegale stroomaansluiting is dan ook als onvoldoende gemotiveerd betwist komen vast staan.
5.3.
De kantonrechter acht het verweer van de bewindvoerder q.q. dat de kwekerij nooit in werking is geweest niet geloofwaardig. Niet alleen omdat de politie de inschatting heeft gemaakt dat er tenminste één oogst is geweest en vanwege de aanwezigheid van een stroomaansluiting buiten de meter om, maar ook omdat [rechthebbende] wisselende verklaringen heeft afgelegd over de vraag hoe zij aan de kwekerij gekomen is. Zij heeft op de zitting namelijk gezegd dat zij de kwekerij heeft gekregen van iemand – van wie zij de naam niet wilde of kon noemen -, maar zij heeft ook gezegd dat zij de kwekerij van die persoon heeft overgekocht. En [rechthebbende] heeft ook gezegd dat zij wilde kijken of zij CBD-olie kon maken. Dat de politie de planten verdroogd aantrof, maakt het voorgaande niet anders. De kantonrechter acht het niet aannemelijk dat [rechthebbende] de planten in verdorde toestand aangeleverd heeft gekregen. Uit de omstandigheid dat bij de warmtemeting op 28 oktober 2021 geen opvallende warmtestraling is waargenomen volgt niet dat de kwekerij niet in werking is geweest. Immers die meting werd uitgevoerd enkele dagen voor het op binnentreden van de woning op 4 november 2021 en toen waren de planten al verdord, wat op zich al kan verklaren dat er op 28 oktober 2021 geen warmte van een in werking zijnde kwekerij is waargenomen.
5.4.
De conclusie is dat [rechthebbende] een in werking zijnde hennepkwekerij op de zolder van de woning heeft gehad. Algemeen wordt aangenomen dat de aanwezigheid van een hennepkwekerij in een woning overlast en risico’s voor omwonenden oplevert. Het gaat daarbij met name om stank- en wateroverlast en de aanzuigende werking van hennepteelt op criminaliteit. Het aanleggen van elektrische leidingen buiten de meter om geeft daarbij een verhoogd gevaar op brand. [rechthebbende] heeft zich dan ook niet als een goed huurder gedragen. Dat levert een tekortkoming op. Deze tekortkoming rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst.
5.5.
Vervolgens moet beoordeeld worden of er sprake is van feiten en omstandigheden die in dit specifieke geval maken dat de ontbinding niet gerechtvaardigd is. Daarbij dienen op grond van de uitspraak van de Hoge Raad van 28 september 2018 [1] alle omstandigheden van het geval te worden meegenomen.
5.6.
De kantonrechter weegt aan de kant van Kennemer Wonen mee de risico’s – ook en vooral voor omwonenden - van de aanwezigheid van een hennepkwekerij, en dat Kennemer Wonen een strikt beleid voert en altijd optreedt in het geval van een hennepkwekerij. Iets waartoe Kennemer Wonen zich ook richting andere (overheids)instanties zoals de gemeente en het openbaar ministerie verplicht heeft [2] .
5.7.
De omstandigheid dat het een eenmalige fout van [rechthebbende] is geweest waar zij spijt van heeft en dat zij dit nooit meer zal herhalen, is daartegenover niet zwaarwegend genoeg; daarvoor is de tekortkoming – gelet op de gevaarzetting voor omwonenden – te ernstig.
5.8.
De bewindvoerder q.q. heeft nog aangevoerd dat de belangen van de inwonende dochter om in de woning te blijven wonen en een stabiele woon- en schoolsituatie te behouden , zwaarder moeten wegen dan de belangen van Kennemer Wonen. De kantonrechter overweegt daarover als volgt. Op grond van artikel 3 lid 1 van Pro het Internationale Verdrag voor de Rechten van het Kind (IVRK) moeten ook rechterlijke instanties bij maatregelen betreffende kinderen, de belangen van het kind voorop stellen. Dat betekent echter niet dat een huurovereenkomst van huurders met inwonende kinderen niet ontbonden zou mogen worden.
5.9.
De kantonrechter is zich er van bewust dat de gevolgen voor de minderjarige dochter ingrijpend kunnen zijn, maar het is in de eerste plaats de verantwoordelijkheid van [rechthebbende] als ouder om voorzieningen te treffen om die nadelige gevolgen te beperken. Daarbij komt dat de dochter over ongeveer anderhalf jaar meerderjarig zal zijn. Ook is van belang dat [rechthebbende] haar inwonende dochter heeft blootgesteld aan brandgevaar en aan het gevaar van aan hennep gerelateerde criminaliteit. [rechthebbende] heeft als ouder een voorbeeldfunctie en het is geen goed voorbeeld voor haar dochter indien het gedrag van [rechthebbende] zonder consequenties zou blijven. Verder is niet gesteld of gebleken dat de dochter nergens anders terecht kan. De kantonrechter betrekt bij het voorgaande tot slot dat wanneer in het geval van minderjarige kinderen een uitzondering op het strikte beleid gemaakt zou worden , juist huishoudens met (kleine) kinderen kwetsbaar worden voor criminele organisaties die in woningen hennepkwekerijen willen opzetten.
5.10.
Al deze omstandigheden tegen elkaar afgewogen leiden tot de conclusie dat sprake is van een tekortkoming die van voldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De kantonrechter zal daarbij, om aan de belangen van de dochter tegemoet te komen de ontbinding uitspreken op een termijn van iets meer dan zeven maanden, te weten 1 januari 2023.
5.11.
De gevorderde ontruiming is eveneens toewijsbaar. Kennemer Wonen heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij belang heeft bij het opleggen van een dwangsom als extra prikkel tot ontruiming, zodat de woning tijdig weer verhuurd kan worden aan personen die daar recht op hebben. Bovendien heeft Kennemer Wonen een financieel belang bij een vrijwillige ontruiming door [rechthebbende] . Wel ziet de kantonrechter aanleiding de dwangsom te matigen en daaraan een maximum te verbinden. De gevorderde dwangsom zal worden toegewezen tot een bedrag van € 100,- per dag, met een maximum van € 5.000,-.
5.12.
De vordering tot betaling van de huur van € 633,25 per maand tot aan de dag van ontruiming is niet betwist en toewijsbaar.
5.13.
Kennemer Wonen vordert voorts dat de bewindvoerder q.q. veroordeeld wordt om gebreken in de woning (scheuren in de wand, gaten in deuren en de beschadigde trap) te herstellen. De bewindvoerder q.q. heeft de aanwezigheid van die gebreken niet betwist, maar zij heeft aangevoerd dat de scheuren, gaten en beschadigingen gedurende de looptijd van de huur zijn ontstaan als gevolg van ouderdom en de slechte bouwkwaliteit van de woning. Dit is echter door Kennemer Wonen gemotiveerd weersproken en gelet op de aard van de beschadigingen zoals die op de foto’s te zien is, acht de kantonrechter het verweer van de bewindvoerder q.q. ook niet aannemelijk. Op de foto’s zijn gaten en deuken te zien die niet zomaar door ‘veroudering’ ontstaan, maar eerder door inwerking van plotselinge en hevige krachten zoals hard slaan met deuren of daartegen aan trappen. Dit betekent dat de vordering tot herstel toewijsbaar is. De kantonrechter gaat er daarbij wel van uit dat, zoals Kennemer Wonen ook gezegd heeft, er voor de oplevering eerst een schouw zal plaatsvinden, waarbij de bewindvoerder q.q. de gelegenheid krijgt de eventueel nog bestaande gebreken eerst zelf te herstellen.
5.14.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Kennemer Wonen grotendeels zal toewijzen.
5.15.
De proceskosten komen voor rekening van de bewindvoerder q.q., omdat zij ongelijk krijgt. Daarbij wordt de bewindvoerder q.q. ook veroordeeld tot betaling van € 93,50 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Kennemer Wonen worden gemaakt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres] te ( [postcode] ) [plaats] met ingang van 1 januari 2023;
6.2.
veroordeelt de bewindvoerder q.q. om de woning aan [adres] te ( [postcode] ) [plaats] voor de hiervoor vermelde datum van ontbinding van de huurovereenkomst te ontruimen en ontruimd te houden en te verlaten met alle daarin van haar, de harer en derden aanwezige personen en zaken, zodanig dat de woning leeg en bezemschoon wordt opgeleverd, onder afgifte van alle sleutels aan Kennemer Wonen, op straffe van een dwangsom van € 100,- per dag of dagdeel dat de bewindvoerder q.q. in gebreke blijft deze veroordeling na te komen, met een maximum van € 5.000,-;
6.3.
veroordeelt de bewindvoerder q.q. om scheuren in de wanden van de woning, gaten in deuren en de beschadigde trap te herstellen;
6.4.
veroordeelt de bewindvoerder q.q. tot betaling aan Kennemer Wonen van een bedrag van € 633,25 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat de woning na ontbinding van de huurovereenkomst niet is ontruimd, zulks totdat de woning is ontruimd, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de onderscheiden vervaldata van deze termijnen tot aan de dag van betaling;
6.5.
veroordeelt de bewindvoerder q.q. tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Kennemer Wonen tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 98,52
griffierecht € 126,00
salaris gemachtigde € 374,00
6.6.
veroordeelt de bewindvoerder q.q. tot betaling van € 93,50 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Kennemer Wonen worden gemaakt;
6.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter