ECLI:NL:RBNHO:2022:4650

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats [plaats]

zaaknummer / rolnummer: C/15/317278 / HA ZA 21-325

Vonnis van 18 mei 2022 (bij vervroeging)

in de zaak van

[eiser],

wonende te [plaats],

eiseres,

advocaat mr. R.Q. Janus te 's-Gravenhage,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

STAED B.V., mede h.o.d.n. STAED BEHEER en HANSON BEDRIJFSMAKELAARS,

gevestigd te [plaats],

gedaagde,

advocaat mr. D.G. Rosenquist-Mulders te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [eiser] en Staed genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 12 januari 2022
de mondelinge behandeling van 29 maart 2022, waarvan de griffier aantekeningen heeft bijgehouden
de spreekaantekeningen van mr. Janus namens [eiser].

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De zaak in het kort

2.1.

Partijen hebben op 1 april 2009 een beheersovereenkomst gesloten met betrekking tot een pand in [plaats]. [eiser] houdt Staed als beheerder van het door haar verhuurde pand aansprakelijk voor schade ontstaan door een brand die ontstaan is in de meterkast, omdat Staed haar beheerstaken niet zorgvuldig zou hebben vervuld. De rechtbank concludeert dat van (afgeleide) aansprakelijkheid geen sprake is, omdat partijen het erover eens waren dat de primaire verantwoordelijkheid voor het laten uitvoeren van een keuring aan de elektrische installatie bij de huurder rustte en het op de weg van [eiser] lag om hierop toe te zien.

3. Feiten

3.1.

[eiser] was eigenaar van het pand gelegen aan de [adres 1] en [adres 2] in [plaats]. Zij woonde jarenlang op de bovenverdieping (nr. [adres 1]). De ruimte op de begane grond (nr. [adres 2]) werd vanaf 2002 door [eiser] verhuurd (hierna: het gehuurde).

3.2.

Met ingang van 1 februari 2009 is de huurovereenkomst voor het gehuurde via indeplaatsstelling overgenomen door [huurder] (hierna: de huurder). De huurder exploiteert in het gehuurde een restaurant.

3.3.

Op 1 april 2009 heeft [eiser] met Staed een beheersovereenkomst gesloten voor het gehuurde voor onbepaalde tijd. In de beheersovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen voor Beheer van Onroerende Zaken (hierna: de Algemene Bepalingen) van toepassing verklaard. In een bijlage bij de beheersovereenkomst hebben partijen verder bepaald dat Staed alle correspondentie met de huurder over het gehuurde zal voeren.

3.4.

In de beheersovereenkomst staat, voor zover van belang:

‘de opdrachtgever is aan de beheerder voor alle ingevolge deze beheersovereenkomst aan hem opgedragen werkzaamheden inzake administratief beheer, een jaarlijkse vergoeding verschuldigd van 5% van de jaarhuursom (exclusief servicekosten en exclusief BTW) te vermeerderen met BTW welke maandelijks verrekend wordt met de huur middels een factuur. De opdrachtgever is aan de beheerder voor alle ingevolge deze beheersovereenkomst aan hem opgedragen werkzaamheden inzake technisch beheer, een vergoeding verschuldigd van € 82,50 per uur te vermeerderen met BTW welke maandelijks verrekend wordt met de huur middels een factuur.’

3.5.

In de Algemene Bepalingen staat, voor zover van belang:

‘Opdracht

1.1.

De beheersopdracht bestaat uit:

Administratief beheer
Technisch beheer

(…)

4. Technisch Beheer

Onder technisch beheer wordt verstaan het bij voortduring in goede staat (doen) houden van alle bouwkundige, (installatie)technische en infrastructurele onderdelen van het object en het ten behoeve daarvan opstellen en bijhouden van onderhoudsprognoses voor de korte, middellange en lange termijn.

(…)

6. Aansprakelijkheid

6.1

Indien de beheerder zijn beheertaak niet heeft vervuld zoals van een goed beheerder mag worden verwacht, is hij aansprakelijk voor alle daaruit voortvloeiende schade voor de opdrachtgever.’

3.6.

Bij brief van 27 juli 2012 heeft Elektrotechnisch Buro [bedrijf] (hierna: [bedrijf]) aan [eiser] medegedeeld dat na visuele controle en diverse aanpassingen de elektrische installatie in het gehuurde voldoet aan de geldende bepalingen en eisen van de NEN 1010 5de druk.

3.7.

Bij brief van 8 juli 2015 heeft [bedrijf] aan [eiser] bericht dat na visuele inspectie & meet controle er diverse aanpassingen nodig zijn om de elektrische installatie in het gehuurde te laten voldoen aan de geldende bepalingen en eisen van de NEN 1010 5de druk. Daarbij heeft [bedrijf] een opsomming gegeven van de benodigde aanpassingen.

3.8.

Op 16 januari 2019 heeft VKG Service & Zekerheid (hierna: VKG) een inspectie in het gehuurde uitgevoerd, waaronder aan de elektrische installatie.

3.9.

Bij brief van 25 maart 2019 heeft VKG de conclusies naar aanleiding van de inspectie met [eiser] gedeeld en haar geïnformeerd over de noodzakelijk te realiseren maatregelen (hierna: de brief van 25 maart 2019). De elektrische installatie moest – kort gezegd – voldoen aan de meest recente geldende installatievoorschriften waaronder NEN 1010 en NEN 3140. De installatie moest daarom gekeurd worden waarbij er tevens voorschriften zijn gegeven welke punten in elk geval bij de keuring moeten worden uitgevoerd.

In de brief van 25 maart 2019 staat, voor zover van belang:

‘
Wat als u de maatregelen niet uitvoert?

De genoemde maatregelen moeten voor
01-07-2019gerealiseerd. Als deze maatregelen (nog) niet zijn getroffen kan dit bij schade de consequentie hebben dat de ontstane schade niet (geheel) wordt vergoed.

Wat vragen wij van u?

Graag ontvangen wij deze brief binnen 3 weken ondertekend door u terug. Met de handtekening verklaart u dat de maatregelen binnen de gestelde termijn zullen worden uitgevoerd.’

De brief van 25 maart 2019 is door de dochter van [eiser] ondertekend en aan VKG teruggestuurd.

3.10.

Op 1 april 2019 heeft de dochter van [eiser] de brief van 25 maart 2019 per e-mail aan Staed doorgestuurd met daarbij de vraag of zij dit met de huurder zou willen oppakken. Daarbij verwijst [eiser] wat betreft de elektra naar de contactgegevens van [bedrijf]. Staed heeft de brief van 25 maart 2019 dezelfde dag nog per e-mail doorgestuurd aan de huurder en aangegeven dat het van belang is om de elektra-installatie zo spoedig mogelijk te laten keuren en dat aansluitend de gevraagde aanpassingen dienen te worden verricht op kosten van de huurder.

3.11.

Vervolgens heeft de schoonzoon van [eiser] diverse keren bij Staed geïnformeerd naar de stand van zaken. Omdat een reactie van de huurder dat opvolging was gegeven aan de brief van 25 maart 2019 uitbleef, heeft de schoonzoon van [eiser] Staed verzocht een gesprek met de huurder in te plannen. Op 1 juli 2019 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen de dochter en schoonzoon van [eiser], Staed en de huurder.

3.12.

Op 17 oktober 2019 is brand ontstaan in het gehuurde, met aanzienlijke schade tot gevolg. Na technische onderzoeken is vastgesteld dat de oorzaak van het ontstaan van de brand een elektrisch defect en/of mankement in de verdeelinrichting van de meterkast is.

3.13.

Op 4 december 2019 heeft de verzekeraar aan [eiser] bericht dat zij niet zullen overgaan tot uitkering van de schade, omdat uit het onderzoek naar de brand is gebleken dat er op het moment van de brand geen dekking was. De elektrische installatie is in strijd met de clausule ‘Elektrische Installatie’ niet gecontroleerd in de afgelopen vijf jaar.

3.14.

Bij brief van 16 januari 2020 heeft [eiser] Staed aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden schade.

3.15.

In opdracht van de verzekeraar heeft Crawford & Company B.V. de totaalschade op 31 januari 2020 begroot op € 331.256,53. De daadwerkelijk door [eiser] gemaakte herstelkosten bedragen € 104.749,02.

4.Het geschil

4.1.

[eiser] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. Staed te veroordelen tot betaling van € 117.800,02, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;

II. Staed te veroordelen in de kosten van de procedure.

4.2.

[eiser] legt aan haar vordering ten grondslag dat Staed niet tijdig opvolging heeft gegeven aan de instructies van VKG en daarmee toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichting uit hoofde van de beheersovereenkomst. Staed heeft verzuimd om goed beheer te voeren en ondanks herhaaldelijke verzoeken van [eiser] vrijwel geen actie ondernomen in de richting van de huurder. Bij het uitblijven van maatregelen door de huurder had Staed de keuring zelf moeten laten uitvoeren, althans had zij [eiser] erop moeten wijzen dat het verstandig was om de keuring zelf te laten verrichten en om de kosten vervolgens op de huurder te verhalen. Indien Staed niet tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de beheersovereenkomst, dan is Staed op grond van de redelijkheid en billijkheid aansprakelijk voor de door [eiser] geleden schade.

4.3.

Staed voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.

Tussen partijen is in geschil of Staed als beheerder toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen die volgen uit de beheersovereenkomst, doordat zij de elektrische installatie in het gehuurde niet tijdig (door de huurder) heeft laten keuren of in elk geval [eiser] had moeten adviseren de keuring zelf op kosten van de huurder uit te laten voeren. De rechtbank concludeert dat van een toerekenbare tekortkoming van Staed geen sprake is en zal de vorderingen daarom afwijzen. Dit wordt hierna toegelicht.

Reikwijdte beheerstaken

5.2.

De rechtbank stelt voorop dat partijen een beheersovereenkomst hebben gesloten voor administratief beheer en technisch beheer. Partijen discussiëren over de omvang en de reikwijdte van de beheerstaken die Staed op grond van de beheersovereenkomst had. Staed voert aan dat gebruik is gemaakt van een modelovereenkomst waarin ook technisch beheer is opgenomen, maar dat partijen slechts beoogd hebben dat Staed voor de huurincasso zou zorgdragen. [eiser] woonde boven het gehuurde en kon daarom gemakkelijk de overige beheerstaken vervullen. Omdat [eiser] op leeftijd raakte en haar persoonlijke gezondheid achteruit ging, heeft Staed langzamerhand alle communicatie met de huurder voor haar rekening genomen. Dit betekent volgens Staed echter niet dat zij daarmee de aansprakelijkheid voor technische beheerstaken op zich heeft genomen. [eiser] betwist dit en stelt dat Staed verantwoordelijk was voor het technisch beheer, waaronder ook het keuren van de elektrische installatie wordt verstaan.

Uitleg beheersovereenkomst

5.3.

Voor de uitleg van de inhoud van een overeenkomst zijn niet alleen de bewoordingen van de overeenkomst van belang. Het gaat ook om de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij op dat punt redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Alle concrete omstandigheden van het geval zijn van belang. Beoordeeld moet daarom worden op welke wijze partijen in de periode van 2009 tot 2019 uitvoering hebben gegeven aan de beheersovereenkomst. Meer specifiek gaat het om de vraag wie zich gedurende deze periode heeft beziggehouden met de keuring van de elektrische installatie in het gehuurde.

5.4.

De rechtbank stelt voorop dat [eiser] op grond van de in 2009 gesloten beheersovereenkomst aan de beheerder voor werkzaamheden voor administratief beheer een vergoeding van 5% van de jaarhuursom verschuldigd was en voor technisch beheer een vergoeding van € 82,50 per uur. Die kosten zouden maandelijks worden verrekend met een factuur. Niet in geschil is dat Staed iedere maand de werkzaamheden voor administratief beheer heeft gefactureerd, maar dat zij nooit een factuur heeft gestuurd voor werkzaamheden voor technisch beheer. Hoewel [eiser] terecht stelt dat het de eigen verantwoordelijkheid van Staed is om haar werkzaamheden te facturen, lijkt hieruit te volgen dat Staed ook nooit technische beheerstaken heeft vervuld. Staed betoogt ook dat zij slechts administratief beheer voerde.

5.5.

Vast staat dat [eiser] in 2012 en 2015 zelf opdracht heeft gegeven aan [bedrijf] voor het inspecteren van de elektrische installatie en dat Staed hierover geen contact heeft gehad met [bedrijf]. Uit de overgelegde stukken volgt dat de elektrische installatie in 2012 door [bedrijf] is geïnspecteerd en dat er aanpassingen zijn verricht, waarna voldaan werd aan de geldende regelgeving. In 2015 heeft [bedrijf] opnieuw een inspectie aan de elektrische installatie verricht, maar zijn de daaruit voortvloeiende aanpassingen nooit uitgevoerd. Wat betreft de inspectie door VKG in 2019 geldt eveneens dat Staed hiermee geen bemoeienis heeft gehad. Staed was destijds niet op de hoogte van de inspectie, en evenmin aanwezig in het gehuurde ten tijde van de inspectie. De bevindingen van de inspectie zijn later in de brief van 25 maart 2019 aan [eiser] toegestuurd. Pas op 1 april 2019 raakte Staed hiermee bekend, toen de dochter van [eiser] de brief van 25 maart 2019 per e-mail aan haar toestuurde. Uit het voorgaande volgt dat Staed nooit betrokken is geweest bij de werkzaamheden en inspecties die sinds het sluiten van de beheersovereenkomst aan de elektrische installatie zijn verricht.

5.6.

Staed heeft in 2015 en 2019 echter wél contact gehad met de huurder over het laten uitvoeren van een keuring aan de elektrische installatie. Ter zitting is gebleken dat Staed de huurder na de inspectie in 2015 diverse keren per SMS berichten heeft aangespoord om een keuring te laten uitvoeren. Onduidelijk is gebleven waarom de benodigde aanpassingen aan de elektrische installatie uiteindelijk niet zijn verricht. Ook in 2019 heeft Staed op instructie van de schoonzoon van [eiser] contact opgenomen met de huurder over de brief van 25 maart 2019 en de daaruit voortvloeiende maatregelen aan de elektrische installatie. Staed betoogt dat partijen alleen zijn overeengekomen dat zij (vanwege de gezondheid van [eiser]) alle communicatie met de huurder over het gehuurde zou voeren. Dit standpunt sluit ook aan bij hetgeen partijen zijn overeengekomen in de bijlage bij de beheersovereenkomst en wordt ook niet door [eiser] betwist. Staed heeft toegelicht dat zij vanwege die afspraak en als service de communicatie met de huurder op zich heeft genomen, waaronder het contact over het keuren van de elektrische installatie, zonder dat zij daarmee de verantwoordelijkheid voor de keuring van elektrische installatie op zich nam.

5.7.

Uit de hiervoor geschetste omstandigheden volgt dat Staed onder de looptijd van de beheersovereenkomst geen betrokkenheid heeft gehad bij inspecties en keuringen aan de elektrische installatie. De correspondentie met [bedrijf], dan wel VKG, is altijd gevoerd door [eiser] (dan wel haar dochter of schoonzoon) zelf. Op verzoek van [eiser] heeft Staed de huurder vervolgens aangespoord om de elektrische installatie te laten keuren. De rechtbank leidt hieruit af dat partijen in de praktijk de beheerstaken voor wat betreft de elektrische installatie ieder voor een deel voor hun rekening namen, zodat Staed op grond van de beheersovereenkomst niet zonder meer verantwoordelijk kan worden gehouden voor het niet tijdig laten keuren van de elektrische installatie.

Aansprakelijkheid?

5.8.

De vraag resteert of Staed door haar handelen enige aansprakelijkheid op zich heeft genomen voor schade ontstaan door het niet tijdig laten uitvoeren van een keuring. Daarvoor is van belang dat op aandringen van de schoonzoon van [eiser] op 1 juli 2019 een bespreking heeft plaatsgevonden. Dit is de datum waarop de elektrische installatie in het gehuurde uiterlijk goedgekeurd had moeten worden. Ter zitting hebben beide partijen verklaard dat tijdens deze bespreking met de huurder is afgesproken dat deze contact op zou nemen met [bedrijf] om de benodigde aanpassingen uit de brief van 25 maart 2019 te laten uitvoeren. Voor beide partijen was dus duidelijk dat de huurder nu ‘aan zet’ was. Vanaf dat moment is de keuring aan de elektrische installatie kennelijk uit het vizier van partijen geraakt en hebben noch [eiser], noch Staed zich verder bekommerd om de elektrische installatie. Er is ook door geen van partijen contact meer geweest met de huurder over de status van de keuring aan de elektrische installatie. Hoewel naderhand is gebleken dat de huurder de op 1 juli 2019 gemaakte afspraken niet is nagekomen, was ten tijde van de bespreking voor alle aanwezigen duidelijk dat de primaire verantwoordelijkheid voor het laten uitvoeren van de keuring bij de huurder lag en niet bij Staed. Naar het oordeel van de rechtbank kan hieruit dan ook geen directe aansprakelijkheid voor Staed volgen.

5.9.

Voor zover [eiser] heeft betoogd dat sprake zou zijn van een afgeleide aansprakelijkheid van Staed geldt dat de taak om een vinger aan de pols te houden primair bij [eiser] rustte. In dat kader acht de rechtbank mede van belang dat het (de dochter van) [eiser] was die de brief van 25 maart 2019 ondertekend aan VKG retour heeft gestuurd, waarmee zij verklaard heeft dat de maatregelen binnen de gestelde termijn zullen worden uitgevoerd. In die brief is duidelijk vermeld dat als de maatregelen niet tijdig zijn uitgevoerd, dit bij schade tot gevolg kan hebben dat de ontstane schade niet (geheel) wordt vergoed. Gelet op het voorgaande treft Staed geen zodanig verwijt dat zij mede aansprakelijk kan worden gehouden voor het niet voldoen aan de keuringsplicht. Van een afgeleide aansprakelijkheid van Staed is dus ook geen sprake.

Proceskosten

5.10.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Staed worden begroot op:

- griffierecht 4.200,00

- salaris advocaat
3.540,00(2,0 punten × tarief € 1.770,00)

Totaal € 7.740,00

6.De beslissing

De rechtbank

6.1.

wijst de vorderingen af,

6.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Staed tot op heden begroot op € 7.740,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

6.3.

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

6.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Th.S. Röell en in het openbaar uitgesproken op 18 mei 2022.^[1]