Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 9421554 \ CV EXPL 21-5910
Uitspraakdatum: 13 april 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser in conventie, verweerder in reconventie
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. J.L. Piers
tegen
de stichting
Stichting Pré Wonen
gevestigd te Haarlem
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie
verder te noemen: Pré Wonen
gemachtigde: mr. D.A. Fransen
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 27 augustus 2021 een vordering tegen Pré Wonen ingesteld. Pré Wonen heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
1.2.
Op 17 maart 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Beide partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Pré Wonen bij brief van 4 maart 2022 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[eiser] , geboren [in] 1975 , staat sinds 26 augustus 2010 ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP) op het adres [adres] . Dit betreft een vierkamerwoning van Pré Wonen.
2.2.
Pré Wonen verhuurde deze woning aan de ouders van [eiser] . De vader van [eiser] is [in] 2018 overleden. Ook de moeder van [eiser] is overleden.
2.3.
[eiser] heeft Pré Wonen verzocht de huurovereenkomst met hem voort te zetten. Pré Wonen heeft dit verzoek afgewezen.
3.De vordering
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter Pré Wonen veroordeeld om de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] voor onbepaalde tijd met [eiser] voort te zetten.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat hij voldoet aan de wettelijke vereisten van artikel 7:268 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek voor voortzetting van de huurovereenkomst. Hij stelt (kort gezegd) dat hij sinds 2010 zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft en met zijn ouders tot hun overlijden een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde. Van verplichte afwijzingsgronden is volgens [eiser] geen sprake.
4.Het verweer en de tegenvordering
4.1.
Pré Wonen wil dat de kantonrechter de vordering van [eiser] afwijst. In de eerste plaats betwist Pré Wonen dat [eiser] de vordering tijdig heeft ingesteld. Verder voert Pré Wonen aan dat de dagvaarding incompleet is en dat [eiser] zijn stellingen onvoldoende heeft toegelicht en onderbouwd. Ook betwist Pré Wonen dat [eiser] zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft en dat hij met zijn ouders een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde. Bovendien is onduidelijk of [eiser] voldoende financiële draagkracht heeft. Ook zal [eiser] niet in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning, aldus Pré Wonen.
4.2.
Pré Wonen vordert bij wijze van tegenvordering dat [eiser] bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld om de woning te verlaten en te ontruimen, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag. Ook moet [eiser] de kosten van gedwongen ontruiming voldoen. Ten slotte wil Pré Wonen dat [eiser] wordt veroordeeld om tot de ontruiming de vastgestelde huurprijs te betalen.
4.3.
Pré Wonen legt aan de tegenvordering ten grondslag dat [eiser] zonder recht of titel in het gehuurde verblijft omdat hij geen huurder is en ook niet in aanmerking komt voor voortzetting van de huurovereenkomst.
5.De beoordeling
de vordering
vordering tijdig ingesteld
5.1.
Pré Wonen heeft in de eerste plaats aangevoerd dat [eiser] de vordering (mogelijk) niet tijdig heeft ingesteld. De wet bepaalt dat een vordering om de huur voort te zetten binnen zes maanden na het overlijden van de hoofdhuurder moet worden ingesteld. Volgens Pré Wonen heeft [eiser] niet aangetoond dat hieraan is voldaan, nu onduidelijk is wanneer de moeder van [eiser] is overleden. [eiser] verklaart daar namelijk verschillend over en heeft geen akte van overlijden in het geding gebracht. Als de moeder vóór of op 13 februari 2021 is overleden voldoet [eiser] niet aan de voorwaarde en is hij niet ontvankelijk in zijn vordering, aldus Pré Wonen.
5.2.
De kantonrechter verwerpt dit verweer. Weliswaar heeft [eiser] in deze procedure geen akte van overlijden van zijn moeder overgelegd, maar Pré Wonen heeft niet betwist dat bij een brief van 23 juni 2021 van de gemachtigde van [eiser] aan Pré Wonen wel een akte van overlijden was gevoegd. In die brief staat dat [moeder] (de moeder van [eiser] ) op 18 februari 2021 is overleden. Ook in een eerdere brief van 4 maart 2021 aan Pré Wonen schrijft [eiser] dat hij de huurovereenkomst met ingang van 18 februari 2021 voortzet. Ten slotte blijkt uit de door Pré Wonen zelf in het geding gebrachte gegevens uit de BRP dat de moeder van [eiser] op 18 februari 2021 op het adres van het gehuurde is uitgeschreven. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat er geen enkele reden is om te veronderstellen dat de moeder van [eiser] op of vóór 13 februari 2021 is overleden. [eiser] is dus ontvankelijk in zijn vordering.
duurzame gemeenschappelijke huishouding
duurzame gemeenschappelijke huishouding
5.3.
De vraag die vervolgens dient te worden beantwoord is of [eiser] zijn hoofdverblijf in de woning had en met zijn ouders (en na het overlijden van zijn vader met zijn moeder) een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd. In dit kader is van belang dat bij ouders en inwonende kinderen in beginsel geen sprake is van een duurzame, maar juist van een aflopende gemeenschappelijke huishouding. Dat kan echter anders zijn bij volwassen kinderen die na hun jeugd uit huis zijn gegaan en zelfstandig hebben gewoond, maar op enig moment bij hun ouders of een overgebleven ouder intrekken. Op [eiser] rusten stelplicht en bewijslast ten aanzien van het bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, waarbij ten aanzien van het bestaan van de gemeenschappelijke huishouding een verzwaarde stelplicht geldt, in die zin dat voldoende concrete feiten omtrent de gestelde gemeenschappelijke huishouding dienen te worden aangevoerd.
5.4.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat hij een gemeenschappelijke huishouding met zijn ouders/moeder heeft gevoerd. Uit de stukken die [eiser] in het geding heeft gebracht blijkt niet dat hij en zijn ouders/moeder de kosten van het huishouden, zoals boodschappen, de gezamenlijke inboedel en verzekeringen deelden. Evenmin is gebleken dat [eiser] (structureel) bijdroeg aan de kosten van de woning. Ook kan niet worden vastgesteld dat sprake was van een verdeling van huishoudelijke taken tussen [eiser] en zijn ouders/moeder en dat op het gebied van zorg sprake was van wederkerigheid. De overgelegde verklaringen zijn te weinig specifiek om als onderbouwing van een gemeenschappelijke huishouding te kunnen dienen. De vordering moet hierom worden afgewezen.
verplichte afwijzingsgronden
5.5.
Ook als wel sprake zou zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, staat vast dat [eiser] ten tijde van de zitting niet over een huisvestigingsvergunning beschikte. Ook dit staat toewijzing van de vordering in de weg. Artikel 7:268 lid 3 BW Pro bepaalt immers dat de rechter de vordering afwijst indien – zoals hier het geval – het woonruimte betreft waarop hoofdstuk 2 van de Huisvestigingswet 2014 van toepassing is en de eiser niet een huisvestigingsvergunning als bedoeld in artikel 8 van Pro die wet overlegt. Het doel van deze voorwaarde is dat de persoon die de huur wil voortzetten, aan dezelfde vereisten voldoet als dat hij uit het aanbod van woningservice een woning wilde huren. Ter zitting heeft [eiser] toegelicht dat hij geen huisvestigingsvergunning kan overleggen omdat er nooit een beslissing op zijn aanvraag is genomen. De gemeente [gemeente] heeft verwezen naar Pré Wonen en Pré Wonen (als gemandateerd orgaan) weigert mee te werken. Pré Wonen heeft op haar beurt ter zitting betwist dat zij een aanvraag van [eiser] heeft ontvangen. Wat hiervan ook zij, vast staat dat het hier gaat om een vierkamerwoning, terwijl [eiser] een eenpersoonshuishouden heeft. Pré Wonen heeft erop gewezen dat [eiser] daarmee niet voldoet aan de passendheidscriteria die artikel 7 van Pro de Huisvestigingsverordening van de gemeente [gemeente] stelt aan het verkrijgen van de woning. Daarmee is het onwaarschijnlijk dat [eiser] in aanmerking komt voor een huisvestigingsvergunning.
ontwerpregeling
5.6.
Ten slotte heeft [eiser] gewezen op een Ontwerpregeling van de Minister van Binnenlandse Zaken in samenwerking met de minister voor Rechtsbescherming die meerderjarige inwonende kinderen na het overlijden van hun ouder(s) de mogelijkheid biedt om langer in de ouderlijke huurwoning te blijven wonen, zonder dat de verhuurder daarmee hoeft in te stemmen. [eiser] verzoekt deze ontwerpregeling te betrekken in de beoordeling van de vordering. De kantonrechter is van oordeel dat de betreffende nog niet ingevoerde regeling niet ziet op de situatie waarin [eiser] zich bevindt. De regeling is immers uitdrukkelijk bedoeld voor jongvolwassenen (tot 27 jaar). Hiervan uitgaande komt [eiser] , die 46 jaar is, niet in aanmerking voor deze regeling.
5.7.
De conclusie is dat de vordering van [eiser] moet worden afgewezen.
5.8.
De proceskosten komen voor rekening van [eiser] omdat hij ongelijk krijgt. De kantonrechter ziet geen aanleiding om [eiser] te veroordelen in de werkelijke proceskosten, zoals door Pré Wonen is gevorderd. Een vordering tot vergoeding van volledige proceskosten (in afwijking van het gangbare liquidatietarief) is in beginsel alleen toewijsbaar in geval van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Daarvan is naar het oordeel van de kantonrechter in het onderhavige geval geen sprake.
de tegenvordering
5.9.
Omdat de vordering van [eiser] wordt afgewezen, is aan voldaan aan de voorwaarde waaronder de vordering van Pré Wonen is ingesteld, zodat deze zal worden beoordeeld.
5.10.
Pré Wonen stelt dat als de vordering van [eiser] wordt afgewezen [eiser] de woning dient te ontruimen omdat hij in dat geval zonder recht of titel in de woning verblijft. De kantonrechter volgt Pré Wonen hierin niet. Artikel 7:268 lid 2 BW Pro bepaalt immers dat de ‘samenwoner’ niet alleen de huur voortzet indien de rechter dit heeft bepaald op een daartoe strekkende binnen zes maanden ingestelde vordering, maar ook zolang op deze vordering niet onherroepelijk is beslist. Daaruit volgt dat [eiser] op dit moment niet zonder recht of titel in de woning verblijft. [eiser] heeft immers nog de mogelijkheid om hoger beroep in te stellen tegen de afwijzing van zijn vordering zodat van een onherroepelijke beslissing op de vordering geen sprake is. Zolang het huurrecht nog wordt voortgezet is er geen grond voor ontruiming. De gevorderde ontruiming zal daarom voorwaardelijk worden toegewezen, namelijk onder de voorwaarde dat dit vonnis onherroepelijk is geworden. Gelet hierop zal de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring worden afgewezen. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd tot € 50,00 per dag en gemaximeerd tot € 5.000,00. [eiser] kan ervoor zorgen dat hij deze dwangsom niet verschuldigd zal zijn, door zelf tijdig te ontruimen.
5.11.
De gevorderde ontruimingskosten worden afgewezen, omdat de met de ontruiming gemoeide kosten slechts toewijsbaar zijn als zij in redelijkheid zijn gemaakt en dat kan niet op voorhand worden beoordeeld.
5.12.
Pré Wonen vordert betaling door [eiser] van de verschuldigde huur tot aan de ontruiming van de woning. De kantonrechter wijst deze vordering bij gebrek aan belang af. Niet is gebleken dat Pré Wonen reden heeft om te vrezen dat [eiser] zijn verplichting om de huur te betalen niet vrijwillig nakomt.
5.13.
Omdat partijen over en weer in het (on)gelijk worden gesteld ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten tussen partijen te compenseren.
6.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Pré Wonen worden vastgesteld op een bedrag van € 498,00 (2 x € 249,00) aan salaris gemachtigde;
6.3.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
de tegenvordering
6.4.
veroordeelt [eiser] om binnen 14 dagen na het onherroepelijk worden van dit vonnis de woning aan de [adres] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin bevindende personen of zaken, voor zover deze geen eigendom zijn van Pré Wonen, onder afgifte van alle sleutels van de woning en de woning ter vrije en algehele beschikking te stellen aan Pré Wonen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat [eiser] hiermee in gebreke blijft, tot een maximum van € 5.000,00;
6.5.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
6.6.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter