Uitspraak
Rechtbank Noord-Holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 21/40
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer
van 18 mei 2022 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 13 november 2020 op het bezwaar van eiser tegen een aan eiser gegeven WOZ-beschikking voor het jaar 2020.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 mei 2022. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] . Eiser is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 12 april 2022 per adres [adres] , onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Eiser is, zonder bericht van verhindering, niet verschenen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 13 april 2022 te 10.56 uur op genoemd adres is bezorgd en dat voor de ontvangst van de brief is getekend, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Eiser heeft een woning op het adres [locatie] .
2. Bij beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder de WOZ-woning voor het jaar 2020, met waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld op € 601.000.
3. Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
4. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde niet hoger is dan € 500.000. Daarvoor heeft eiser - kort weergegeven - aangevoerd dat de stijging van de WOZ-waarde buiten proporties is. In de jaren van 2015 tot en met 2018 steeg de WOZ-waarde jaarlijks met 3 tot 4%, maar in 2019 is deze stijging maar liefst 17,2%. Deze stijging is totaal niet in verhouding met de inflatie, algemene prijsstijgingen en de gemiddelde huizenprijsstijging. In de berekening van de WOZ-waarde is rekening gehouden met een zwembad, dat er niet meer is. In de straat waarin de woning is gelegen is oversteken of parkeren nauwelijks nog mogelijk. Ook wordt in deze straat heel hard gereden en de uitrit voor de auto is daardoor door eiser niet meer te gebruiken. [plaats] wordt inmiddels het ‘het crimineelste dorp’ van de Bollenstreek genoemd.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden gehandhaafd op € 601.000. Verweerder heeft daarvoor een taxatieverslag overgelegd dat naast gegevens van de woning gegevens bevat van woningen waarvan marktgegevens bekend zijn. Verder heeft verweerder een matrix overgelegd aan de hand waarvan de gerealiseerde verkoopcijfers van andere vergelijkingsobjecten zijn herleid naar prijzen per kubieke meter woninginhoud en per vierkante meter kaveloppervlakte waarbij rekening is gehouden met verschillen in ligging, kwaliteit en staat van onderhoud. Verder heeft verweerder - kort weergegeven - aangevoerd dat hij de waarde van de woning heeft bepaald volgens de door de wet voorgeschreven vergelijkingsmethode en dat het doel en de strekking van de wet WOZ meebrengen, dat de waarde van de woning voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich rond of op de waardepeildatum voordoen. Daarbij wordt geen rekening gehouden met de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. Gepubliceerde stijgingspercentages van huizenprijzen en/of een vergelijking van WOZ-waarden kunnen niet als uitgangspunt dienen voor de vaststelling of beoordeling van de onderhavige WOZ-waarde. Met een zwembad wordt vanaf 2012 geen rekening meer gehouden bij de berekening van de WOZ-waarde. Met de ligging van de woning aan een drukke weg is rekening gehouden bij het bepalen van de WOZ-waarde. De vergelijkingsobjecten liggen allemaal in [plaats] en aan een drukke weg. De eventuele waarde verminderende invloed van criminaliteit in [plaats] is zowel op de woning als op de vergelijkingsobjecten van toepassing.
6. Bij de totstandkoming van de Wet WOZ is de WOZ-waarde omschreven als “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. De rechtbank overweegt dat verweerder aannemelijk moet maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft daarvoor onder meer verwezen naar de door hem ingebrachte matrix.
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder, met de door hem ingebrachte matrix en de ter zitting gegeven nadere uitleg, een duidelijke en inzichtelijke onderbouwing heeft gegeven van de door hem op grond van de vergelijkingsmethode bepaalde WOZ-waarde. De drie in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. De grotere kaveloppervlakte en de aanwezigheid van een behoorlijk groot kantoor en een atelier/hobbyruimte vormen een reden voor de hogere WOZ-waarde ten opzichte van de vergelijkingsobjecten.
8. Hetgeen eiser heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Uit vaste jurisprudentie blijkt dat de waarde van de woning voor elk belastingjaar opnieuw moet worden bepaald. Een vergelijking met de WOZ-waarde van de woning uit eerdere jaren kan geen uitgangspunt zijn bij het bepalen van de WOZ-waarde voor een bepaald jaar. Hetzelfde geldt voor een vergelijking met de algemene waardeontwikkeling. Deze vergelijking is onvoldoende informatief. Een vergelijking met de waarden van lokale woningen geeft een beter beeld en deze vergelijking heeft verweerder toegepast. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat geen rekening is gehouden met de aanwezigheid van een zwembad. Ook heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat alle vergelijkingsobjecten net als de woning aan een drukke weg in [plaats] zijn gelegen en dat dit in de matrix voor wat betreft de ligging heeft geleid tot een gemiddelde beoordeling. De eventuele invloed van criminaliteit bij het bepalen van de WOZ-waarde zal zowel bij de woning als de vergelijkingsobjecten hetzelfde zijn.
9. Gelet op het vorenstaande is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.
10. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.N. van Rijn, rechter, in aanwezigheid van mr. W.G. van Gastelen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 mei 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de datum waarop deze uitspraak in het openbaar werd uitgesproken hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.