Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 9640302 \ CV EXPL 22-230 /MdV
Uitspraakdatum: 2 juni 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de besloten vennootschap
XLCasa B.V.
XLCasa B.V.
gevestigd te Amsterdam
eiseres
verder te noemen: XLCasa
gemachtigde: mr. G.H.H. Groen
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
De zaak in het kort
In deze zaak vordert een makelaar van gedaagde (een consument) betaling van een succesfee in verband met (bemiddeling bij) de verkoop van de woning van gedaagde. Volgens gedaagde hoeft hij de succesfee niet te betalen, omdat hij de succesfee alleen verschuldigd is als de makelaar extra inspanningen heeft verricht bij de verkoop van de woning. De kantonrechter oordeelt dat uit de tekst van de overeenkomst en de zin die partijen daaraan mochten toekennen niet volgt dat de succesfee alleen verschuldigd is als de makelaar aantoonbaar extra inspanningen heeft verricht. De vordering van de makelaar wordt daarom toegewezen.
1.Het procesverloop
1.1.
XLCasa heeft bij dagvaarding van 18 januari 2022 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 4 mei 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. XLCasa heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. [gedaagde] heeft gebruik gemaakt van een schematisch overzicht en heeft dat overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft XLCasa bij brief van 21 april 2022 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] en XLCasa hebben op 13 juli 2020 een overeenkomst gesloten (hierna: de overeenkomst) ter zake de verkoop van de woning van [gedaagde] aan [adres] te [plaats] (hierna: de woning). In de overeenkomst, met als titel "Opdracht tot dienstverlening" is het volgende, voor zover thans van belang, bepaald:
‘(…)
2. Met betrekking tot de hoogte van de tarieven zijn opdrachtgever en makelaar het volgende overeengekomen: Het totaalbedrag van de vergoeding bedraagt € 2495,- incl. btw.
(…)
8. Omdat wij een vast bedrag als vergoeding vragen, willen sommige verkopers ons extra uit te dagen om de hoogste opbrengst voor hun woning te ontvangen. Daarom hebben wij eenvrijblijvendesuccesfee. Als de verkoopprijs hoger uitkomt dan de beoogde verkoopprijs, zal xlcasa met 10% van dit verschil als succesfee worden beloond.
De beoogde verkoopprijs is € 500.000.
(…)’
2.2.
In of omstreeks juni 2021 is de woning inclusief parkeerplaats verkocht voor een bedrag van € 545.000. De verkooprijs van de woning bedroeg € 520.000,00 en die van de parkeerplaats € 25.000,00.
2.3.
Op 14 juni 2021 stuurt [gedaagde] XLCasa een e-mail waarin hij het volgende schrijft:
‘(…) Tussen jullie en mij is nog het volgende relevant. Overeengekomen is € 520.000 k.k. voor het appartement/woningt en € 25.000 k.k. voor de parkeerplaats. Ik zie dat graag nog even bevestigd door jullie, aangezien dit relevant is voor de bonuscourtage van 10% die alleen over het woningdeel gaat voor het meerder boven 500.000. (…). Wij rekenen alles af (in totaal dus € 2500 + € 2000) bij transport toch?’
2.4.
Op 10 september 2021 heeft XLCasa haar factuur aan [gedaagde] toegestuurd. Naar aanleiding hiervan stuurt [gedaagde] XLCasa een e-mail waarin hij het volgende aangeeft;
‘Je maakt een fout.
De factuur is 2500 + 2000 succes fee.
Bovendien zijn die bedragen inclusief btw.
(…)
Derhalve verzoek ik (1) de factuur te crediteren en (2) je bericht aan mevrouw [xxx] in te trekken en (3) mij de aangepaste factuur ad totaal incl. btw €4500,00 toe te zenden.’
2.5.
XLCasa stuurt vervolgens op 10 september 2021 haar aangepaste factuur van € 4.495,00 aan [gedaagde] . Dit bedrag bestaat uit de vaste vergoeding van € 2495,00 en een succesfee van € 2.000,00. [gedaagde] heeft op 29 oktober 2021 € 2.500,00 aan XLCasa betaald. Het resterende bedrag van € 1.995,00 heeft hij onbetaald gelaten.
3.De vordering en het verweer
3.1.
XLCasa vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 2.306,16. Dit bedrag bestaat uit een hoofdsom van € 1.995,00, buitengerechtelijke incassokosten van € 299,25 en wettelijke rente tot 18 januari 2022 van € 11,91.
3.2.
XLCasa legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij in opdracht van [gedaagde] werkzaamheden heeft verricht, waarvoor [gedaagde] haar een vergoeding van € 4.495,00 verschuldigd is. [gedaagde] heeft echter € 2.500,00 betaald. De in rekening gebrachte succesfee heeft [gedaagde] onbetaald gelaten. [gedaagde] is de succesfee verschuldigd, omdat de woning is verkocht voor meer dan € 500.000,-. Doordat [gedaagde] de factuur – ondanks aanmaningen – niet volledig heeft betaald, is hij ook de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd.
3.3.
[gedaagde] betwist de vordering en voert – kort samengevat – aan dat XLCasa alleen aanspraak kan maken op de succesfee indien zij in het verkoopproces extra inspanningen heeft verricht om de woning te verkopen en XLCasa dat niet heeft gedaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kern van deze zaak is of [gedaagde] de door XLCasa gefactureerde succesfee moet betalen. De kantonrechter beantwoordt deze vraag bevestigend en overweegt daartoe als volgt.
4.2.
Vast staat dat partijen in juli 2020 zijn overeengekomen dat XLCasa, indien de woning wordt verkocht voor een bedrag van meer dan € 500.000,00 recht heeft op een succesfee. Partijen verschillen echter van mening over hoe artikel 8 van Pro de overeenkomst – het artikel wat gaat over de succesfee- moet worden uitgelegd.
4.3.
Volgens [gedaagde] volgt uit de zinsnede ‘willen sommige verkopers ons extra uit te dagen om de hoogste opbrengst voor hun woning te ontvangen’ dat de succesfee alleen verschuldigd is als de makelaar extra inspanningen in het verkooptraject heeft verricht. Hierbij moet volgens [gedaagde] gedacht worden aan het extra onder de aandacht brengen van de woning in het netwerk van de makelaar en /of in besloten facebookgroepen. XLCasa heeft weersproken dat de verschuldigdheid van de succesfee afhankelijk is van haar inspanningen en stelt dat de verschuldigdheid alleen afhankelijk is van de verkoopprijs van de woning. Zij stelt zich op het standpunt dat zij de aan haar verstrekte opdracht - het verkopen van de woning van [gedaagde] - heeft uitgevoerd en zij, omdat de woning is verkocht voor een bedrag van meer dan € 500.000,00, recht heeft op betaling van de succesfee.
4.4.
Vooropgesteld wordt dat het bij de uitleg van de bepalingen van de overeenkomst niet slechts gaat om een (zuiver) taalkundige uitleg -die overigens in praktisch opzicht vaak wel van groot belang is- maar dat het tevens aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Steeds zijn daarbij van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.
4.5.
In artikel 8 van Pro de overeenkomst is niet expliciet vermeld dat de succesfee alleen verschuldigd is als de makelaar extra inspanningen heeft verricht in het verkoopproces. In het tekst wordt weliswaar gezegd dat een succesfee kan worden overeengekomen om de makelaar, in dit geval XLCasa, extra uit te dagen, maar dat de makelaar extra wordt uitgedaagd wil niet zeggen dat hij extra inspanningen moet verrichten om aanspraak te kunnen maken op de succesfee. Verder blijkt uit de e-mails die [gedaagde] XLCasa op 14 juni 2021 en 10 september 2021 heeft toegestuurd, ook niet dat de verschuldigdheid van de succesfee afhangt van de inspanningen van XLCasa. Sterker nog, uit de e-mail van 14 juni 2021 blijkt juist dat [gedaagde] erkent dat de hoogte van de succesfee afhankelijk is van de verkoopopbrengst van de woning. In het licht van die e-mail is het onlogisch dat [gedaagde] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de succesfee afhankelijk zou zijn van de inspanningen van XLCasa.
4.6.
Aan het betoog van [gedaagde] dat er geen waarde mag worden gehecht aan zijn e-mail van 14 juni 2020 en hij die e-mail alleen heeft gestuurd omdat XLCasa volgens hem had nagelaten om afspraken duidelijk vast te leggen, gaat de kantonrechter voorbij. In de wet is bepaald dat bewijs kan worden geleverd door alle middelen en dat de waardering van het bewijs aan de rechter is overgelaten. De door XLCasa overgelegde correspondentie moet worden beschouwd als een schriftelijk stuk dat ter onderbouwing kan dienen van het door XLCasa ingenomen standpunt. [gedaagde] heeft in deze procedure verweer kunnen voeren tegen deze stukken en zijn visie op de stukken kunnen geven. Het staat de kantonrechter daarom vrij de stukken in de beoordeling te betrekken.
4.7.
Het voorgaande leidt dus tot de conclusie dat uit artikel 8 van Pro de overeenkomst en de zin die partijen redelijkerwijs aan die bepaling mochten toekennen niet volgt dat de succesfee alleen verschuldigd is als een makelaar bij de verkoop van een woning extra inspanningen verricht. Het artikel moet zo worden uitgelegd dat het een keuze is om wel of geen succesfee overeen te komen en dat de keuze om dat wel te doen kan zijn gelegen in het geven een extra prikkel aan de makelaar om een hogere verkoopopbrengst te behalen. Is er echter een succesfee overeengekomen en wordt de woning boven het afgesproken bedrag verkocht, dan is de verkoper de succesfee verschuldigd ongeacht de wijze waarop de verkoop tot stand is gekomen en welke inspanningen daarvoor zijn verricht. Omdat [gedaagde] de hoogte van de succesfee niet heeft betwist en de kantonrechter het gevorderde bedrag niet onredelijk acht, zal de door XLCasa gevorderde hoofdsom worden toegewezen.
4.8.
XLCasa maakt verder aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente. [gedaagde] is vanaf de datum van verzuim wettelijke rente over de hoofdsom verschuldigd. Op basis van artikel 13 van Pro de Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij dient een makelaar, als een factuur niet tijdig wordt betaald, een betalingsherinnering te sturen waarin de consument de mogelijkheid wordt geboden om de factuur alsnog binnen twee weken te betalen. Blijft betaling binnen die termijn uit dan is de consument in verzuim en mag de makelaar wettelijke rente in rekening brengen. Op 3 november 2021 heeft de gemachtigde van XLCasa [gedaagde] een aanmaning gestuurd en is [gedaagde] gesommeerd om alsnog binnen veertien dagen te betalen. [gedaagde] is daarom vanaf 19 november 2021 in verzuim. De kantonrechter zal de gevorderde wettelijke rente vanaf die datum toewijzen. Een eerdere verzuimdatum is niet gebleken, omdat in de door XLCasa zelf verstuurde aanmaningen [gedaagde] geen termijn van twee weken is gegeven om de factuur alsnog te betalen, zoals voorgeschreven in voorgenoemd artikel.
4.9.
[gedaagde] heeft betwist de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd te zijn. Volgens hem wist XLCasa dat hij het resterende factuurbedrag niet zou betalen waardoor het zinloos was om hem (standaard) aanmaningen te sturen. De kantonrechter is van oordeel dat het XLCasa, ondanks de mededeling van [gedaagde] dat hij niet tot betaling overgaan zou gaan, vrij stond haar vordering uit handen te geven om op die manier te proberen haar vordering betaald te krijgen. De hiermee gepaard gaande kosten moet [gedaagde] dan ook betalen. Omdat XLCasa op 3 november 2021 aan [gedaagde] een aanmaning heeft gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) en het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten overeen komt met het in het Besluit bepaalde tarief zullen de incassokosten worden toegewezen.
4.10.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan XLCasa van € 2.294,25, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.995,00 vanaf 19 november 2021 tot aan de dag van de gehele betaling;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van XLCasa tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 105,31
griffierecht € 365,00
salaris gemachtigde € 374,00
vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Flipse en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter