Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 9445068 \ CV EXPL 21-4680 TB
Uitspraakdatum: 12 januari 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de stichting
Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland
gevestigd te Alkmaar
eiseres
verder te noemen: Woonwaard
gemachtigde: Huting & van der Mije Gerechtsdeurwaarders
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. K. Dirlik
De zaak in het kort
[gedaagde] huurt een woning van Woonwaard. Woonwaard wil dat de huurovereenkomst wordt beëindigd, omdat [gedaagde] niet aan haar betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst voldoet. De kantonrechter oordeelt dat de hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt dat de huurovereenkomst wordt beëindigd, maar ziet in dit geval aanleiding om [gedaagde] een laatste kans te geven (een terme de grâce). [gedaagde] krijgt veertien dagen de tijd om de huurachterstand, rente en kosten te voldoen. Voor het geval [gedaagde] niet binnen die termijn overgaat tot betaling, ontbindt de kantonrechter de huurovereenkomst en veroordeelt zij [gedaagde] om het gehuurde te verlaten.
1.Het procesverloop
1.1.
Woonwaard heeft bij dagvaarding van 9 september 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 20 december 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. Woonwaard is verschenen bij [xxx] , zonder gemachtigde. [gedaagde] is niet verschenen, maar haar gemachtigde wel. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Woonwaard en de gemachtigde van [gedaagde] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij brief van 7 december 2021 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt de woning aan het adres [adres] in [plaats] van Woonwaard (hierna: het gehuurde of de woning). De huurprijs bedraagt € 511,43 per maand, bij vooruitbetaling te betalen.
2.2.
[gedaagde] is - ondanks aanmaningen en een betalingsregeling - in gebreke gebleven met (volledige) betaling van de huur.
3.De vordering en het verweer
3.1.
Woonwaard vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, waarbij de ontruiming afhankelijk wordt gesteld van de afbetaling van de huurachterstand en betaling van de nieuwe vervallen huurtermijnen. Verder vordert Woonwaard betaling van € 2.939,96 aan achterstallige huur, € 4,69 aan wettelijke rente en € 440,78 (inclusief btw) aan incassokosten, vermeerderd met de huur / gebruiksvergoeding van € 511,43 per maand vanaf 1 oktober 2021 tot de dag van ontruiming, een en ander met de wettelijke rente over € 3.385,43 vanaf 9 september 2021 en veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.2.
Woonwaard legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] ondanks meerdere aanmaningen een huurachterstand heeft laten ontstaan. De huurachterstand tot en met september 2021 bedraagt € 2.939,96. Zij is daarom ook de wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd. Door de huur stelselmatig te laat te betalen schiet [gedaagde] tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst.
3.3.
[gedaagde] betwist de vordering gedeeltelijk. Zij erkent de huurachterstand, maar voert verweer tegen de gevorderde ontbinding en ontruiming, buitengerechtelijke kosten en proceskosten. [gedaagde] heeft aangeboden de huurachterstand volledig en in één keer te betalen voor het einde van de procedure met als voorwaarde dat Woonwaard de garantie geeft dat zij in de woning kan blijven. Als de huurachterstand is opgelost, is er geen plaats meer voor ontbinding van de huurovereenkomst. Het persisteren van Woonwaard bij haar eis is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De proceskosten moeten daarom voor haar rekening komen. Er zijn geen buitengerechtelijke werkzaamheden verricht dus er is geen sprake van buitengerechtelijke kosten.
4.De beoordeling
4.1.
De kern van deze zaak is of de huurovereenkomst moet worden ontbonden en of [gedaagde] de achterstallige huur vermeerderd met rente en buitengerechtelijke incassokosten aan Woonwaard moet betalen.
Huur, incassokosten en rente
4.2.
[gedaagde] erkent dat sprake is van een huurachterstand. Op de zitting is gebleken dat de actuele huurachterstand (tot en met de maand december 2021) € 4.985,68 bedraagt. De kantonrechter zal dit bedrag daarom toewijzen.
4.3.
Woonwaard vordert een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Deze vordering moet worden beoordeeld aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (het Besluit). Woonwaard heeft aan [gedaagde] op 19 juli 2021 een aanmaning verzonden die voldoet aan de in artikel 6:96, zesde lid BW gestelde eisen. Vast staat dat [gedaagde] niet binnen de in de aanmaning gestelde termijn tot volledige betaling van het toen openstaande bedrag is overgegaan. Zij is de buitengerechtelijke incassokosten daarom verschuldigd. Het gevorderde bedrag van € 440,78 inclusief btw is in overeenstemming met de in het Besluit bedoelde tarieven. De kantonrechter zal dit bedrag daarom toewijzen.
4.4.
Woonwaard vordert de wettelijke rente over de huurachterstand tot en met september (dus over € 2.939,96), over de vervallen rente en over de buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter zal alleen de rente over de huurachterstand tot en met september 2021 toewijzen. De gevorderde rente over de al verschenen rente niet toewijsbaar, omdat niet is gesteld of gebleken dat de rente al over een vol jaar verschuldigd is. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke kosten wordt afgewezen, omdat niet is gesteld of gebleken dat deze kosten daadwerkelijk zijn betaald. De rente over de na september 2021 verschuldigde huur is niet gevorderd en dus ook niet toewijsbaar.
Ontbinding en ontruiming
4.5.
Het uitgangspunt is dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [1] Bij beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst gerechtvaardigd is zijn alle omstandigheden van het geval van belang.
4.6.
Het tijdig betalen van huur is een essentiële verplichting van de huurder. Vast is komen te staan dat [gedaagde] gedurende langere tijd tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen tegenover Woonwaard. De toezegging van [gedaagde] om de huur op tijd te betalen, maakt haar tekortkoming in het verleden niet ongedaan. De kantonrechter oordeelt dat de hoogte van de huurschuld op zichzelf rechtvaardigt dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. De huurachterstand beloopt namelijk een periode van meer dan negen maanden. Dat is zoveel dat van Woonwaard niet kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] nog langer voortzet.
4.7.
De door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden (dat zij de afgelopen jaren steeds tijdelijke baantjes had en geld van haar ouders moest lenen om rond te komen) ontslaan haar niet van haar betalingsverplichtingen tegenover Woonwaard. De kantonrechter acht deze omstandigheden niet zodanig dat haar tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.8.
Ter zitting heeft de gemachtigde van [gedaagde] het aanbod om de totale huurachterstand in één keer te betalen herhaald en verzocht om een laatste kans (een zogenoemde terme de grâce). Een ontbinding zou zeer grote negatieve gevolgen hebben voor [gedaagde] ; zij zal dakloos worden, aldus de gemachtigde.
4.9.
De kantonrechter ziet in de door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden en haar herhaalde aanbod om de totale huurachterstand in één keer te voldoen aanleiding gebruik te maken van de wettelijke bevoegdheid om [gedaagde] een termijn van veertien dagen toe te staan om de schuld aan Woonwaard met rente en kosten alsnog te betalen (een terme de grãce [2] ). Hierbij weegt mee dat Woonwaard zelf vordert dat “de ontruiming afhankelijk wordt gesteld van de afbetaling van de huurachterstand en betaling van de nieuwe vervallen huurtermijnen” [3] , maar die vordering te onbepaald is om toe te kunnen wijzen. Woonwaard heeft op de zitting meegedeeld dat zij daarmee bedoelt dat – als [gedaagde] alles in een keer afbetaalt – de ontbinding en ontruiming ‘niet hoeven door te gaan’. Ook weegt de kantonrechter mee dat [gedaagde] een nieuwe baan heeft en daaruit inkomen zal genereren.
4.10.
De termijn wordt gesteld op veertien dagen, omdat [gedaagde] al op 5 oktober 2021 heeft aangeboden om de volledige huurachterstand in één keer in te lopen, zij na de dagvaarding niets meer heeft betaald en er inmiddels alweer drie maanden zijn verstreken. Voor het geval dat [gedaagde] niet binnen de gestelde termijn aan haar betalingsverplichtingen voldoet, zal de kantonrechter de tussen partijen geldende huurovereenkomst ontbinden met ontruiming van het gehuurde en betaling van de niet weersproken gebruiksvergoeding van € 511,43 per maand.
Proceskosten
4.11.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij hoofdzakelijk ongelijk krijgt. Daarbij wordt [gedaagde] ook veroordeeld tot betaling van € 109,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Woonwaard worden gemaakt.
4.12.
De kantonrechter overweegt in dit kader dat - anders dan [gedaagde] meent - geen sprake is van misbruik van procesrecht, nodeloos procederen en/of strijd met de redelijkheid en billijkheid. Uit het voorgaande blijkt dat de vordering van Woonwaard op zich terecht is ingesteld. Het eerste aanbod van [gedaagde] om de schuld in een keer te betalen, dateert van na de dagvaarding en is voorzien van een voorwaarde. Woonwaard was, omdat de procedure al was gestart en in verband met het beginsel van de contractsvrijheid, op zichzelf niet gehouden om op dat aanbod in te gaan. Gebleken is niet dat Woonwaard misbruik van procesrecht heeft gemaakt of onrechtmatig heeft gehandeld.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Woonwaard te betalen € 5.431,15 aan achterstallige huur berekend tot en met december 2021, de vervallen wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.939,96 vanaf 9 september 2021 tot aan de dag van algehele voldoening;
5.2.
ontbindt,
voor het geval [gedaagde] niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan de veroordeling onder 5.1. heeft voldaan, de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het perceel te [adres] in ( [postcode] ) [plaats] en veroordeelt [gedaagde] in dat geval om het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Woonwaard te stellen;
voor het geval [gedaagde] niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan de veroordeling onder 5.1. heeft voldaan, de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het perceel te [adres] in ( [postcode] ) [plaats] en veroordeelt [gedaagde] in dat geval om het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Woonwaard te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan Woonwaard te betalen € 511,43 per maand vanaf 1 januari 2022 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst en tevens tot betaling van € 511,43 per maand aan schadevergoeding voor iedere maand dat [gedaagde] het gehuurde na ontbinding van de huurovereenkomst in gebruik houdt;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Woonwaard tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 121,39
griffierecht € 507,00
salaris gemachtigde € 436,00 ;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 109,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Woonwaard worden gemaakt;
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter