Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 9303218 \ CV EXPL 21-3259 (TB)
Uitspraakdatum: 26 januari 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de stichting
Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland
gevestigd te Alkmaar
eiseres
verder te noemen: Woonwaard
gemachtigde: L.V. Snijder
tegen
1.[gedaagde]
2. [gedaagde]
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagden
verder te noemen: [gedaagden]
gemachtigde: mr. V.Y. Jokhan
De zaak in het kort
In deze zaak vraagt de verhuurder betaling van de huurtermijn over de maand juni 2021. De verhuurder heeft voldoende onderbouwd dat deze huurtermijn ten tijde van het starten van de procedure niet door de huurders was voldaan. Na dagvaarding hebben de huurders de huurtermijn juni 2021 alsnog betaald. Omdat de huurders de hoofdsom na dagvaarding hebben voldaan en de verhuurder niet de toekomstige huurtermijnen heeft gevorderd, wijst de kantonrechter de hoofdsom af. De kantonrechter wijst de buitengerechtelijke incassokosten wel toe, omdat de huur voor mei 2021 te laat is voldaan. De proceskosten worden gecompenseerd, omdat aan de ene kant de verhuurder de huurders op extra kosten heeft gejaagd en niet aan haar substantiëringsplicht heeft voldaan en aan de andere kant de huurders de huur te laat hebben betaald.
1.Het procesverloop
1.1.
Woonwaard heeft bij dagvaarding van 21 juni 2021 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] hebben schriftelijk geantwoord.
1.2.
Woonwaard heeft hierop schriftelijk gereageerd, waarna [gedaagden] een schriftelijke reactie hebben gegeven.
1.3.
Woonwaard heeft bij akte op de schriftelijke reactie gereageerd.
2.De feiten
2.1.
[gedaagden] huren de woning aan het adres [adres] in [plaats] van Woonwaard (hierna: het gehuurde of de woning). De huurprijs bedraagt € 666,76 per maand, bij vooruitbetaling te betalen.
3.De vordering
3.1.
Woonwaard vordert in de dagvaarding dat de kantonrechter [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 803,44, vermeerderd met de wettelijke rente over € 666,76 vanaf 7 juni 2021 en de proceskosten.
3.2.
Woonwaard legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagden] ondanks meerdere aanmaningen een huurachterstand hebben laten ontstaan. De huurachterstand tot en met juni 2021 bedraagt € 11.250,67. Gelet op het verzuim zijn [gedaagden] de wettelijke rente verschuldigd (na aanpassing bij repliek ad € 15,12). Aan [gedaagden] is een brief verzonden waarin betaling van de achterstand is gevorderd. Omdat betaling binnen de daarin vermelde termijn van veertien dagen uitbleef, zijn [gedaagden] ook buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd (€ 121,01 inclusief btw). [gedaagden] hebben € 10.583,91 betaald, zodat resteert te voldoen € 803,44.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagden] betwisten de vordering. Zij voeren aan – samengevat – dat de vordering al is voldaan op 1 mei 2021 en in ieder geval op 3 juni 2021. Voor zover er nog een vordering resteert, kon dit voor hen niet kenbaar zijn door gebrekkige communicatie van de zijde van Woonwaard. De buitengerechtelijke incassokosten zijn niet verschuldigd, omdat geen buitengerechtelijke werkzaamheden hebben plaatsgevonden en de kosten zien op vorderingen die al zijn voldaan. Ook is geen wettelijke rente verschuldigd. Woonwaard verwijst naar de van toepassing zijnde voorwaarden maar heeft nagelaten deze voorwaarden over te leggen. De berekening van de rente is ook niet inzichtelijk gemaakt. [gedaagden] maken ook bezwaar tegen de verzochte proceskostenveroordeling.
5.De beoordeling
5.1.
De vraag die in deze zaak beoordeeld moet worden is of er sprake is van een huurachterstand en, zo ja, hoe hoog die is.
5.2.
De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagden] de huur steeds bij vooruitbetaling moeten betalen, dus uiterlijk op de eerste van de maand. Daarbij is het aan [gedaagden] om bij een betaling te vermelden om welke huurtermijn of maand het gaat. Doen zij dat niet, dan kan Woonwaard de betaling toekennen aan de opeisbare huur en als dat meer huurtermijnen zijn, aan de oudste huurtermijn. [1]
5.3.
Woonwaard heeft in de dagvaarding in punt 6 en productie 1 inzichtelijk gemaakt op welke wijze zij de betalingen van [gedaagden] heeft verwerkt. Naar aanleiding van het verweer van [gedaagden] heeft Woonwaard dit in de repliek in punt 2 en productie 4 nader toegelicht. Woonwaard stelt dat zij de betalingen van 17 april 2020 (met boekingsdatum 23 april 2020) heeft aangemerkt als huur voor de maanden februari en maart 2020 en de betaling van 7 mei 2020 voor de maand april 2020. [gedaagden] hebben deze stelling niet weersproken. Zij hebben ook niet aangevoerd dat ze bij de betalingen andere maanden hebben aangewezen dan de maanden waarvoor de betalingen door Woonwaard zijn aangewend. Dat hadden zij tegenover de onderbouwing van Woonwaard wel moeten doen. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de betalingen van [gedaagden] steeds op de juiste wijze (voor de juiste huurtermijnen) door Woonwaard zijn afgeboekt. Deze wijze van afboeken komt erop neer dat Woonwaard de betalingen van [gedaagden] steeds afboekt op de oudste openstaande huurtermijn.
5.4.
Uit de overzichten en toelichting van Woonwaard blijkt dat er vanaf eind 2019 steeds betalingsachterstanden van een of meerdere maanden zijn ontstaan, omdat de huur te laat werd betaald. Ook blijkt daaruit dat de betaling van 1 mei 2021 is afgeboekt op de huur voor de maand april 2021 en dat de laatste betaling op 3 juni 2021 is afgeboekt op de huur voor de maand mei 2021. Volgens het overzicht is er dus nog sprake van een onbetaalde termijn van € 666,76, te weten de huur voor de maand juni 2021.
5.5.
[gedaagden] voeren aan dat de vordering geheel is voldaan. Ter onderbouwing hebben zij betalingsbewijzen overgelegd (productie A). Woonwaard erkent in haar akte deze betalingen te hebben ontvangen en stelt dat de betaling van 3 juni 2012 is afgeboekt voor de huur voor de maand mei 2021 (zoals ook blijkt uit het overzicht van productie 1), de betaling van 1 juli 2021 voor die van juni 2021 en de betaling van 1 oktober 2021 voor die van oktober 2021. Volgens Woonwaard zijn de betalingen van 1 juli 2021 en 1 oktober 2021 na de dagvaarding gedaan en daarom niet in de dagvaarding opgenomen.
5.6.
Uit deze stellingen blijkt dat Woonwaard erkent dat de huur voor de maand juni 2021 inmiddels is betaald. De kantonrechter constateert dat Woonwaard in de dagvaarding alleen de huur tot en met juni 2021 heeft gevorderd en niet (ook) de huurtermijnen van daarna. Woonwaard heeft in de repliek niet gesteld dat ze de huur voor de maand juni 2021 na de dagvaarding heeft ontvangen. Dat blijkt ook niet uit het overzicht van productie 4. [gedaagden] klagen er in die zin dus terecht over dat Woonwaard haar vordering niet inzichtelijk maakt. Woonwaard handelt zelfs in strijd met haar verplichting om de rechter juist en volledig voor te lichten (de substantiëringsplicht) door in de repliek bij haar vordering van de huur voor de maand juni 2021 te blijven (zie hierna onder 5.11). Hierbij is van belang dat Woonwaard haar vordering niet heeft gewijzigd of vermeerderd. Woonwaard stelt in de repliek wel dat de huurachterstand tot en met oktober 2021 is opgelopen tot € 2.667,04 en in de akte dat de huurachterstand tot en met 23 december 2021 € 1.333,52 bedraagt, maar verbindt daar geen gevolg of eiswijziging aan. Deze stellingen van Woonwaard en het verweer daartegen van [gedaagden] zijn dus niet relevant.
5.7.
Uit het voorgaande volgt dat tot en met de maand juni 2021 geen huurachterstand meer bestaat, zodat de gevorderde hoofdsom zal worden afgewezen.
5.8.
De gevorderde wettelijke rente van € 15,12 zal ook worden afgewezen. Woonwaard vordert de wettelijke rente over de huurachterstand van € 650,76 vanaf 9 april 2020 tot 7 juni 2021. Omdat Woonwaard de door [gedaagden] gedane betalingen steeds afboekt op de oudste openstaande vordering, ontstaat er steeds een nieuwe vordering waarvoor een nieuwe renteperiode gaat lopen. Woonwaard heeft ondanks het verweer van [gedaagden] niet gespecificeerd (ook niet in productie 8) hoe de rente is opgebouwd. De wettelijke rente zal daarom alleen worden toegewezen vanaf de opeisbaarheid van de huur voor de gevorderde maand juni 2021 (1 juni 2021) tot aan de dag van betaling (1 juli 2021).
5.9.
Woonwaard vordert verder een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Deze vordering moet worden beoordeeld aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (het Besluit). In de brief van 5 mei 2021 van de deurwaarder aan [gedaagden] staat dat zij het betalen van buitengerechtelijke incassokosten kunnen voorkomen door het (destijds) openstaande bedrag van € 666,76 voor de maand mei 2021 binnen veertien dagen te betalen. Daar hebben [gedaagden] niet aan voldaan, omdat deze huurtermijn pas op 3 juni 2021 is voldaan. Zij zijn daarom de incassokosten verschuldigd. De brief van 5 mei 2021 voldoet aan de wettelijke vereisten en het daar vermelde bedrag aan kosten is in overeenstemming met het wettelijk tarief. Het gevorderde bedrag van € 121,01 aan buitengerechtelijke incassokosten zal daarom worden toegewezen.
5.10.
Het verweer van [gedaagden] dat Woonwaard de van toepassing zijnde voorwaarden niet heeft overgelegd, is niet relevant. De kantonrechter hoeft dat verweer dus niet te bespreken.
5.11.
[gedaagden] voeren nog aan dat zij een betalingsregeling hadden willen treffen als door Woonwaard kenbaar was gemaakt dat er nog een bedrag openstond, maar Woonwaard direct tot dagvaarden is overgegaan. Dat laatste klopt. Woonwaard heeft [gedaagden] niet gewezen op de betalingsachterstand voor de gevorderde maand juni 2021, althans dat blijkt niet uit het dossier. Na ontvangst van de betaling van 3 juni 2021 van de huur voor de maand mei 2021 is Woonwaard kennelijk meteen tot dagvaarden overgegaan ten aanzien van de huur voor de maand juni 2021. Daarmee heeft Woonwaard [gedaagden] op extra kosten gejaagd, omdat hen zo de mogelijkheid is ontnomen om de huur voor de maand juni 2021 alsnog direct te betalen of een betalingsregeling te treffen. Hierbij komt dat Woonwaard niet aan haar substantiëringsplicht heeft voldaan. De kantonrechter acht het redelijk om daaraan een gevolg aan te verbinden. Aan de andere kant valt niet te ontkennen dat [gedaagden] de huur (meer dan eens) te laat hebben betaald. De kantonrechter ziet in dit alles aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, in die zin dat door betaling van de één de ander zal worden bevrijd, tot betaling aan Woonwaard van € 121,01, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 666,76 vanaf 1 juni 2021 tot aan 1 juli 2021;
6.2.
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.4.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter