Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
zittingsplaats Haarlem
Vonnis van 29 juni 2022
in de hoofdzaak met zaaknummer: C/15/320579 / HA ZA 21-513 van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser] B.V.,
statutair gevestigd te [plaats 1] ,
eiseres in de hoofdzaak,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat mr. E.J. Woud te Hoorn,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 1] B.V.,
statutair gevestigd te [plaats 2] ,
gedaagde in de hoofdzaak,
advocaat mr. M. Sliphorst-Dekker te Purmerend,
2 [gedaagde 2] B.V.,
statutair gevestigd te [plaats 3] ,
gedaagde in de hoofdzaak,
advocaat mr. A. de Groot te Alkmaar,
gedaagden in de hoofdzaak zullen hierna afzonderlijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd worden.
en in de vrijwaringszaak met zaaknummer: C/15/324236 / HA ZA 22-42 van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 2] B.V.,
statutair gevestigd te [plaats 3] ,
eiseres in de vrijwaringszaak,
hierna te noemen: [gedaagde 2] ,
advocaat mr. A. de Groot te Alkmaar,
tegen
1.[gedaagde 5]
wonende te [plaats 4] ,
2.
[gedaagde 3] ,
[gedaagde 3] ,
wonende te [plaats 5] ,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 4] B.V.,
statutair gevestigd te [plaats 6] ,
gedaagden in de vrijwaringszaak,
advocaat: mr. F. Swart te Amsterdam,
gedaagden in de vrijwaringszaak zullen hierna afzonderlijk [gedaagde 5] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] genoemd worden.
1.De zaken in het kort
1.1.
Begin 2016 hebben [eiser] en TOVV/ [gedaagde 5] een intentieovereenkomst gesloten met [gedaagde 1] voor de verkoop van de percelen van [gedaagde 1] , omdat zij op die percelen 54 nieuw te bouwen appartementen wilden realiseren. Partijen spraken hierin af dat de overeenkomst zou zijn ontbonden indien er geen onherroepelijke omgevingsvergunning zou kunnen worden verkregen of er op 1 januari 2017 nog geen vergunningsaanvraag zou zijn gedaan. Verder sprak [eiser] in januari 2017 met TOVV/ [gedaagde 5] af dat zij een bedrag van € 295.000,00 betaald zou krijgen op het moment dat de percelen aan TOVV/ [gedaagde 5] zouden zijn overgedragen.
Op 18 december 2017 heeft [gedaagde 1] zijn percelen aan [gedaagde 2] verkocht. [eiser] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde 1] tekortkomt in de nakoming van zijn verplichtingen uit de intentieovereenkomst, althans dat [gedaagde 1] onrechtmatig heeft gehandeld door geen rekening te houden met haar belang bij levering van de percelen aan TOVV/ [gedaagde 5] . Ook [gedaagde 2] heeft volgens [eiser] onvoldoende rekening gehouden met het belang van [eiser] en daarmee onrechtmatig tegenover haar gehandeld. [eiser] houdt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daarom aansprakelijk voor de schade die zij stelt te hebben geleden. In verband met de aansprakelijkheidsstelling heeft [gedaagde 2] [gedaagde 5] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] in vrijwaring opgeroepen. Volgens haar dienen zij [gedaagde 2] te vrijwaren tegen de aanspraken van [eiser] , dit op grond van afspraken die [gedaagde 2] in september 2019 met hen heeft gemaakt.
Op 18 december 2017 heeft [gedaagde 1] zijn percelen aan [gedaagde 2] verkocht. [eiser] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde 1] tekortkomt in de nakoming van zijn verplichtingen uit de intentieovereenkomst, althans dat [gedaagde 1] onrechtmatig heeft gehandeld door geen rekening te houden met haar belang bij levering van de percelen aan TOVV/ [gedaagde 5] . Ook [gedaagde 2] heeft volgens [eiser] onvoldoende rekening gehouden met het belang van [eiser] en daarmee onrechtmatig tegenover haar gehandeld. [eiser] houdt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daarom aansprakelijk voor de schade die zij stelt te hebben geleden. In verband met de aansprakelijkheidsstelling heeft [gedaagde 2] [gedaagde 5] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] in vrijwaring opgeroepen. Volgens haar dienen zij [gedaagde 2] te vrijwaren tegen de aanspraken van [eiser] , dit op grond van afspraken die [gedaagde 2] in september 2019 met hen heeft gemaakt.
De rechtbank komt tot de conclusie dat de ontbindende voorwaarde uit de intentieovereenkomst tussen [gedaagde 1] enerzijds en TOVV/ [gedaagde 5] en [eiser] anderzijds in vervulling is gegaan, zodat die overeenkomst op 1 januari 2017 is ontbonden. Het stond [gedaagde 1] dus vrij om op 18 december 2017 een koopovereenkomst met [gedaagde 2] te sluiten. Van toerekenbare tekortkoming, dan wel onrechtmatig handelen door [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] is om die reden geen sprake. De rechtbank wijst de vorderingen van [eiser] af.
Omdat de rechtbank geen grond voor aansprakelijkheid van [gedaagde 2] aanneemt, heeft [gedaagde 2] geen belang meer bij de beoordeling van haar vordering tot vrijwaring. De rechtbank wijst die vordering daarom af.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure in de hoofdzaak blijkt uit:
- het tussenvonnis van 9 maart 2022 en de daarin opgenomen stukken;
- de nagekomen producties 1 en 2 van [gedaagde 1] ;
- de mondelinge behandeling van 19 mei 2022 en de daarvan door de griffier bijgehouden aantekeningen;
- de mondelinge behandeling van 19 mei 2022 en de daarvan door de griffier bijgehouden aantekeningen;
- de spreekaantekeningen van [eiser] .
2.2.
Het verloop van de procedure in de vrijwaringszaak blijkt uit:
- het tussenvonnis van 16 maart 2022 en de daarin opgenomen stukken,
- de mondelinge behandeling van 19 mei 2022 en de daarvan door de griffier bijgehouden aantekeningen,
2.3.
Op 19 mei 2022 heeft een gecombineerde mondelinge behandeling plaatsgevonden in de hoofdzaak en de vrijwaringszaak. De rechtbank heeft partijen laten weten dat alles wat ter zitting is besproken voor bekend wordt verondersteld in zowel de hoofd- als de vrijwaringszaak.
2.4.
Ten slotte is vonnis bepaald in beide zaken.
3.Feiten
3.1.
[gedaagde 1] was eigenaar van de percelen [adres 1] en [adres 2] te [plaats 2] (hierna: de percelen) waarop een bedrijfspand met een woning was gevestigd.
3.2.
Op 27 januari 2016 hebben [eiser] , vertegenwoordigd door haar bestuurder [betrokkene 1] , de toenmalige vennootschap TOVV B.V. (hierna: TOVV), vertegenwoordigd door haar bestuurder [gedaagde 5] , enerzijds en [gedaagde 1] anderzijds een intentieovereenkomst gesloten voor de verkoop van de percelen aan [eiser] en TOVV voor een koopprijs van € 1.750.000,00 k.k. (hierna: de intentieovereenkomst). De intentieovereenkomst vermeldt voor zover van belang:
“1.[eiser] /TOVV heeft de intentie om over te gaan tot de koop van een perceel grond met opstallen uit het eigendom van [gedaagde 1] gelegen te [plaats 2] , [adres 1] en [adres 2] met kadastrale nummers [kadaster nummer 1] en [kadaster nummer 2] , tezamen ca. 3505 m2 (respectievelijk ca. 32a en 3a en 5 ca) welk perceel [gedaagde 1] bereid is aan [eiser] /TOVV te verkopen en te leveren.
2.
De koopprijs bedraagt € 1.750.000,-- k.k. (te vermeerderen met de eventueel verschuldigde BTW) (zoals ook overeengekomen op 26 augustus 2010). Deze wordt door of namens [eiser] /TOVV bij de levering aan [gedaagde 1] betaald. Voorwaarde voor de koop/levering is het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning voor het bouwplan van [eiser] /TOVV voor 54 woningen.
(…)
9.
Indien geen onherroepelijke omgevingsvergunning voor het bouwplan verkregen kan worden of door [eiser] /TOVV op 1 januari 2017 nog geen omgevingsvergunning is aangevraagd, is deze overeenkomst en de daaruit voortvloeiende koopovereenkomst ontbonden. In de plaats van ontbinding kan [eiser] /TOVV aan [gedaagde 1] te kennen geven af te zien van de ontbindende voorwaarde, waarna de levering binnen drie maanden daarna zal plaatsvinden. Bij ontbinding van de koopovereenkomst zijn partijen elkaar over en weer geen vergoedingen verschuldigd.”
3.3.
Begin 2016 heeft [gedaagde 5] contact gezocht met [gedaagde 2] om als aannemer de bouw van het project op zich te nemen. Dit resulteerde in een bouwteamovereenkomst met TOVV/ [gedaagde 5] als ontwikkelaar/opdrachtgever en [gedaagde 2] als aannemer.
3.4.
Op 1 januari 2017 waren TOVV/ [gedaagde 5] en [eiser] niet in het bezit van een onherroepelijke omgevingsvergunning voor het bouwplan en ook was er geen vergunningsaanvraag daarvoor in behandeling bij de gemeente.
3.5.
Per e-mail van 23 januari 2017 schrijft [betrokkene 1] namens [eiser] aan [gedaagde 5] het volgende:
“Hierbij de bevestiging van onze afspraak dat we de extrakosten van [eiser] [plaats 2] samen gaan delen.Zodra [gedaagde 1] de grond gaat leveren en jij verwacht dit binnen 4 weken, dan zullen wij ervoor zorgdragen dat de nota vanProjectfee [plaats 2] € 200.000,--Bijdrage in de kosten € 95.000,--
----------------
€ 295.000,--
BTW 21% € 61.950,--
----------------
€ 356.950,--
----------------
(…)
In vertrouwen de zaken op deze wijze correct te hebben weergegeven en jou succes wensend met het project. (…)”
3.6.
In 2016 en 2017 hebben [gedaagde 5] en [gedaagde 1] gesprekken met elkaar gevoerd over de verkoop van de percelen aan TOVV/ [gedaagde 5] .
3.7.
Op 10 oktober 2017 schrijft [betrokkene 1] namens [eiser] aan [gedaagde 5] per e-mail, met [gedaagde 1] in cc, het volgende:
“We hebben in januari 2016 een intentieovereenkomst met [gedaagde 1] gesloten, [gedaagde 1] verkoopt zijn grond met opstallen aan [eiser] /TOVV ([betrokkene 1] /[gedaagde 5] ) voor een prijs van € 1.750.000,-- k.k.
We hebben in januari 2017 afgesproken dat deze transactie voor 1 maart 2017 zou plaatsvinden, dat [gedaagde 1] aan ons de grond gaat leveren en dat [gedaagde 5] op dat moment aan [eiser] € 200.000,-- projectfee plus € 95.000,-- projectkosten gaat betalen.Zie bijgevoegde e-mail van 23 januari 2017.
Daarna heb je de zaak uitgesteld:- eerst was je er nog niet uit met de gemeente [plaats 2]
- daarna nog geen overeenstemming met [gedaagde 1] over de vervuilingskosten
- daarna moest je een deal maken met de belastingdienst
- toen was er vakantie en was je ziek.
Kortom, het wordt nu echt tijd dat we onze afspraken nakomen.
Je hebt [gedaagde 1] een koopcontract gestuurd waar hij nog wat op- en aanmerkingen op heeft, dit heeft hij me medegedeeld.
Ik vraag je nadrukkelijk om dit koopcontract alvast naar onze notaris te sturen(…)
Mocht je vóór 29 december de zaak niet gedaan hebben dan hebben we een groot probleem, ik heb je dat vrijdag al telefonisch medegedeeld en heb vandaag met [gedaagde 1] gesproken, die is er ook klaar mee.(…)
We zenden [gedaagde 1] en onze notaris een kopie van deze e-mail.
In vertrouwen dat je de zaak netjes afwikkelt en samen met Michel [gedaagde 3] bij ons op vrijdag 3 november een borrel komt dringen op de goede afloop.”
3.8.
Op 7 december 2017 schrijft [betrokkene 2], bestuurder van [gedaagde 2] aan [gedaagde 5] een e-mail met het onderwerp: “Afspraak familie [gedaagde 1] 11-12-2017 10.00 uur in [plaats 2] ”, de e-mail vermeldt het volgende:
“Vandaag zijn wij zo vrij geweest om nader onderzoek te doen naar de exacte situatie rondom de ontwikkeling op het perceel van de familie [gedaagde 1] aan de Wagenweg te [plaats 2] .Richard heeft contact gehad met mevrouw Hania van de gemeente [plaats 2] .Zelf heb ik gesproken met de heer [gedaagde 1] .Met de heer [gedaagde 1] heb ik voor maandag a.s. om 10.00 uur een afspraak gemaakt bij hem thuis in [plaats 2] . Ik zie graag dat jij hierbij aanwezig bent.Laten wij morgen even een moment vinden om elkaar even bij te praten.En laten wij met ingang van heden ook volledig transparant zijn naar elkaar. Dat voorkomt teleurstelling en we hebben elkaar nodig.”
3.9.
Op 13 december 2017 heeft [gedaagde 5] een concept koopovereenkomst naar [gedaagde 1] gezonden. Daarin is een koopprijs van € 1.925.000,00 k.k. voor de percelen opgenomen.
3.10.
Op 18 december 2017 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een koopovereenkomst gesloten voor de verkoop van de percelen aan [gedaagde 2] voor een koopprijs van
€ 1.875.000,00 k.k. In de koopovereenkomst is bepaald dat [gedaagde 2] uiterlijk op 29 december 2017 een waarborgsom van € 281.250,00 aan [gedaagde 1] betaalt.
3.11.
Eveneens op 18 december 2017 vindt er een e-mailwisseling plaats tussen [gedaagde 5] en [gedaagde 1] . Relevante passages daaruit worden hieronder weergegeven:
[gedaagde 5] schrijft aan [gedaagde 1] :
“Naar aanleiding van ons telefoongesprek hierbij het volgende. Ik verzoek jullie vriendelijk de verkoop van jullie positie tot as woensdag. 20 december 12 uur uit te stellen. Op woensdag 20 december voor twaalf uur hoor ik of mijn laatste partij jullie locatie en ons ontwerp wil kopen.Indien jullie kunnen wachten en ik kan een overeenstemming met hem realiseren kan en wil ik voor jullie grond positie € 2.000.000.betalen. (voor dit wachten en jullie geduld) We kunnen dan snel draaien incl. Overdracht in eerste week januari 2018
Indien ik toch geen overeenkomst kan sluiten kunnen jullie het bod van [gedaagde 2] accepteren en hebben jullie je middelen.En rust.
Ik vraag jullie dan ook wacht even en als het lukt hebben jullie 125.000 extra.”
In reactie daarop schrijft [gedaagde 1] aan [gedaagde 5] :
“Ik bevestig hiermee wat ik in ons telefoongesprek vanmiddag al heb gemeld, namelijk dat mijn perceel niet meer aan jou, TOVV, verkocht zal worden.De intentieovereenkomst van 27 januari 2016 is verlopen.Ik beschouw mij daarom vrij van elke verplichting t.a.v. daarvan.”
Waarna [gedaagde 5] antwoordt:
“Ik snap en begrijp jullie geheel.En weet dat het allemaal beter en anders had gekund.
Maar ik vraag jullie om nog twee dagen te wachten en dan de deal te kunnen doen voor 2 miljoen euro voor jullie grond positie.Indien ik zoals al aangegeven woensdag ochtend geen overeenstemming heb dan kunnen jullie altijd nog de deal met een ander doen.Dus ik vraag nog een beetje geduld tot woensdag.
Mijn koper wil ook snel handelen en ook snel betalen.
De twee dagen wachten brengt dan toch nog 125.000 euro op als wij kopen. En dat is zakelijk wel een mooi bedrag.”
3.12.
In februari 2018 heeft [gedaagde 2] met TOVV/ [gedaagde 5] en [gedaagde 3] gesproken over hun eventuele betrokkenheid bij het project. [gedaagde 2] wilde onderzoeken of zij op hun bouwplan kon voortborduren. Nadat [gedaagde 2] vernam dat de gemeente het bouwplan van TOVV/ [gedaagde 5] en [gedaagde 4] had afgekeurd is over betrokkenheid van TOVV/ [gedaagde 5] en [gedaagde 4] uiteindelijk geen overeenstemming bereikt.
3.13.
Omstreeks 9 april 2018 vernam [betrokkene 1] van [gedaagde 5] , tijdens een gesprek dat hij met hem en zijn adviseur, [betrokkene 3] had, dat [gedaagde 2] de percelen van [gedaagde 1] had gekocht en dat de percelen dus niet meer aan TOVV/ [gedaagde 5] geleverd zouden worden.
3.14.
Eind januari 2019 heeft [eiser] deze rechtbank verzocht een voorlopig getuigenverhoor te bevelen, omdat – samengevat – [eiser] het vermoeden had dat TOVV/ [gedaagde 5] een voorwendsel had gecreëerd om onder haar betalingsverplichting ten aanzien van [eiser] uit te komen. Ter zitting van 22 augustus 2019 zijn [gedaagde 1] , bestuurder van [gedaagde 1] , [betrokkene 2], bestuurder van [gedaagde 2] , en [betrokkene 3], zelfstandig adviseur van [eiser] , als getuigen gehoord.
3.15.
Op 27 september 2019 hebben [gedaagde 2] , [gedaagde 5] , [gedaagde 3] , [gedaagde 4] en de toenmalige vennootschap TOVV een vaststellingsovereenkomst gesloten. Daarin is onder meer afgesproken dat [gedaagde 2] een bedrag van € 100.000,00 aan TOVV voldoet. Daarnaast is overeengekomen dat TOVV en [gedaagde 4] (en haar individuele bestuurders) [gedaagde 2] (en haar individuele bestuurders) vrijwaren tegen alle aanspraken die [eiser] meent te hebben met betrekking tot het project Wagenweg te [plaats 2] .
3.16.
Begin 2020 heeft [eiser] zich opnieuw tot deze rechtbank gewend met het verzoek om een tweede voorlopig getuigenverhoor te bevelen. Bij beschikking van deze rechtbank van 18 maart 2020 is dat verzoek toegewezen. Vervolgens zijn op de zitting van 7 september 2020 zijn [gedaagde 1] en Bot gehoord en op de zitting van 29 september 2020 is [gedaagde 5] gehoord.
3.17.
[gedaagde 1] heeft de percelen aan [gedaagde 2] geleverd. Met de bouw van de appartementen is inmiddels begonnen.
4.Het geschil
In de hoofdzaak
4.1.
[eiser] vordert – verkort weergegeven – dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
I. voor recht verklaart dat [gedaagde 1] tegenover [eiser] toerekenbaar tekortkomt in de nakoming van de intentieovereenkomst, dan wel dat zijn handelen als onrechtmatig heeft te gelden tegenover [eiser] en dat [gedaagde 1] , al dan niet tezamen met [gedaagde 2] , aansprakelijk is voor de schade die [eiser] daardoor heeft geleden,
II. voor recht verklaart dat [gedaagde 2] onrechtmatig heeft gehandeld tegenover [eiser] en dat [gedaagde 2] , al dan niet tezamen met [gedaagde 1] , aansprakelijk is voor de schade die [eiser] daardoor heeft geleden,
III. gedaagden tezamen en hoofdelijk, dan wel ieder afzonderlijk voor een naar billijkheid vast te stellen aandeel in het geheel, veroordeelt tot vergoeding van de door [eiser] geleden schade, nader op te maken bij staat,
IV. gedaagden in de proceskosten veroordeelt, daaronder begrepen de kosten van de schadestaatprocedure, de kosten van het tweede voorlopig getuigenverhoor en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover.
4.2.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in proceskosten.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
In de vrijwaringszaak
4.4.
[gedaagde 2] vordert dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, en gelijktijdig met het in de hoofdzaak te wijzen vonnis, [gedaagde 5] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] primair hoofdelijk veroordeelt voor het geheel en subsidiair ieder voor gelijke delen om aan [gedaagde 2] te voldoen al datgene waartoe [gedaagde 2] in de hoofdzaak tegenover [eiser] mocht worden veroordeeld met inbegrip van de daarbij uitgesproken proceskostenveroordeling, met veroordeling van [gedaagde 5] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] in de kosten van de vrijwaring.
4.5.
[gedaagde 5] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] hebben bij conclusie van antwoord geconcludeerd tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde 2] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde 2] en hebben zich ter zitting van 19 mei 2022 gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank.
4.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
In de hoofdzaak
De vorderingen gericht tegen [gedaagde 1]
5.1.
[eiser] legt primair aan haar vorderingen tegen [gedaagde 1] ten grondslag dat [gedaagde 1] toerekenbaar tekort is gekomen in de nakoming van de intentieovereenkomst. Subsidiair legt [eiser] aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde 1] onrechtmatig heeft gehandeld door geen rekening te houden met het belang dat [eiser] had bij levering van de percelen aan TOVV/ [gedaagde 5] .
5.2.
Volgens [eiser] was eind januari 2017 de verwachting dat de overdracht van de percelen vóór 1 maart van dat jaar zou plaatsvinden en sprak [eiser] toen met TOVV af dat TOVV [eiser] bij de afwikkeling zou vertegenwoordigen en dat TOVV, nadat zij de eigendom van de percelen zou hebben verkregen, aan [eiser] een ‘project fee’ van € 200.000,00 en een bijdrage in de kosten van € 95.000,00, die door [eiser] waren voorgeschoten, zou betalen. Volgens [eiser] wist [gedaagde 1] dat de levering van de percelen aan TOVV een noodzakelijke voorwaarde was om de afspraken die [eiser] met TOVV had gemaakt in vervulling te laten gaan en had [gedaagde 1] daarmee rekening moeten houden. Doordat [gedaagde 1] de percelen in december 2017 buiten TOVV en [eiser] om verkocht aan [gedaagde 2] , is [gedaagde 1] tegenover [eiser] toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de intentieovereenkomst, althans heeft zij tegenover [eiser] onrechtmatig gehandeld en is zij aansprakelijk voor de schade die [eiser] heeft geleden, aldus nog steeds [eiser] .
Is er sprake van toerekenbare tekortkoming van [gedaagde 1] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de intentieovereenkomst?
5.3.
De rechtbank ziet zich allereerst gesteld voor de vraag of er sprake is van een toerekenbare tekortkoming van [gedaagde 1] in de nakoming van haar verplichtingen uit de intentieovereenkomst. De rechtbank is van oordeel dat daarvan geen sprake is en licht dit hieronder toe.
5.4.
Met [gedaagde 1] is de rechtbank van oordeel dat de intentieovereenkomst op grond van artikel 9 daarvan van rechtswege is ontbonden. In dit artikel is namelijk bepaald dat de overeenkomst is ontbonden indien op 1 januari 2017 geen onherroepelijke omgevingsvergunning is verkregen of uiterlijk op 1 januari 2017 daartoe een aanvraag is gedaan bij de gemeente, tenzij kopers te kennen hebben gegeven van die ontbindende voorwaarde af te zien, waarna levering binnen drie maanden daarna plaats moet vinden (zie 3.2).
Vaststaat dat TOVV/ [gedaagde 5] en [eiser] op 1 januari 2017 niet in bezit waren van een onherroepelijke omgevingsvergunning en dat er op die datum ook geen vergunningaanvraag in behandeling was bij de gemeente. Bovendien is niet gesteld en niet gebleken dat TOVV/ [gedaagde 5] en/of [eiser] aan [gedaagde 1] te kennen hebben gegeven af te zien van de ontbindende voorwaarde en hebben laten weten prijs te stellen op levering van de percelen zonder dat er een omgevingsvergunning was afgegeven, laat staan dat er ook binnen drie maanden na 1 januari 2017 geleverd is. De ontbindende voorwaarde uit artikel 9 van de intentieovereenkomst is daarom in vervulling gegaan, als gevolg waarvan [gedaagde 1] vanaf 1 januari 2017 niet meer gebonden was aan de intentieovereenkomst en het hem dus vanaf dat moment vrij stond de percelen aan een andere partij te verkopen.
5.5.
Dat de intentieovereenkomst stilzwijgend zou zijn omgezet in een duurovereenkomst, zoals [eiser] kennelijk verdedigt, staat haaks op de in de intentieovereenkomst opgenomen deadline van 1 januari 2017 en is reeds daarom niet aannemelijk. Het moet voor alle partijen bovendien duidelijk zijn geweest dat de datum van 1 januari 2017 was opgenomen in verband met het door [gedaagde 1] – onbetwist – steeds kenbaar gemaakte belang bij een aanbetaling van de koopsom in 2017 en bij koop en levering in 2017, omdat zij vanaf 2016 geen huurinkomsten meer ontving en geen inkomsten meer genereerde, terwijl zij nog wel betalingsverplichtingen had uit hoofde van de hypotheek. Bovendien zou de looptijd van deze hypotheek in 2018 aflopen. Dat de intentieovereenkomst stilzwijgend zou zijn omgezet in een duurovereenkomst, zoals [eiser] stelt, ligt ook met het oog op deze – kenbare – belangen dan ook niet voor de hand.
5.6.
Ook het gegeven dat door TOVV/ [gedaagde 5] na 1 januari 2017 is (door) onderhandeld met [gedaagde 1] en er tussen [gedaagde 5] en [gedaagde 1] gedurende dat jaar nog veel gesprekken hebben plaatsgevonden over verkoop van de percelen, maakt niet dat partijen stilzwijgend de ontbindende voorwaarde uit artikel 9 van de intentieovereenkomst terzijde zouden hebben geschoven, zoals [eiser] kennelijk betoogt. Nog daargelaten dat uit de tekst van dit artikel 9 volgt dat een actieve handeling van TOVV/ [gedaagde 5] (en/of [eiser] ) vereist is om de ontbindende voorwaarde buitenspel te zetten, volgt uit de e-mailwisseling van 18 december 2017 (zie 3.11) dat [gedaagde 1] er (ondubbelzinnig) vanuit gaat dat de intentieovereenkomst niet langer van kracht is en dat hij zich daarom vrij acht van elke verplichting daaruit. [gedaagde 5] bestrijdt dit niet en antwoordt
“Ik snap en begrijp jullie geheel”, waarna hij slechts een verzoek doet om nog even te wachten met het sluiten van een koopovereenkomst met een ander. Dat ook TOVV/ [gedaagde 5] het voorstel waarover in 2017 is onderhandeld als een nieuw aanbod ziet volgt bovendien uit het gegeven dat TOVV/ [gedaagde 5] aan [gedaagde 1] een hogere koopsom aanbiedt dan de koopsom genoemd in de intentieovereenkomst. Dat aanbod verhoogt TOVV/ [gedaagde 5] vervolgens nog eens in de e-mailwisseling op 18 december 2017. [gedaagde 1] heeft ervoor gekozen niet op dat aanbod in te gaan en stond daarin vrij.
“Ik snap en begrijp jullie geheel”, waarna hij slechts een verzoek doet om nog even te wachten met het sluiten van een koopovereenkomst met een ander. Dat ook TOVV/ [gedaagde 5] het voorstel waarover in 2017 is onderhandeld als een nieuw aanbod ziet volgt bovendien uit het gegeven dat TOVV/ [gedaagde 5] aan [gedaagde 1] een hogere koopsom aanbiedt dan de koopsom genoemd in de intentieovereenkomst. Dat aanbod verhoogt TOVV/ [gedaagde 5] vervolgens nog eens in de e-mailwisseling op 18 december 2017. [gedaagde 1] heeft ervoor gekozen niet op dat aanbod in te gaan en stond daarin vrij.
Is er sprake van onrechtmatig handelen door [gedaagde 1] ?
5.7.
De rechtbank ziet zich vervolgens gesteld voor de vraag of [gedaagde 1] onrechtmatig heeft gehandeld ten opzichte van [eiser] . [eiser] voert in dit verband aan dat [gedaagde 1] bekend was met het belang dat [eiser] had bij de levering van de percelen aan TOVV/ [gedaagde 5] en dat [gedaagde 1] daarmee rekening had moeten houden. [gedaagde 1] heeft dit bestreden. De rechtbank deelt het standpunt van [eiser] niet en licht dit hieronder toe.
5.8.
Niet valt in te zien dat [gedaagde 1] in de gegeven omstandigheden onrechtmatig heeft gehandeld tegenover [eiser] door geen rekening te houden met de afspraken tussen TOVV/ [gedaagde 5] en [eiser] , waar [gedaagde 1] immers buiten stond.
De rechtbank stelt voorop dat [gedaagde 1] onbetwist heeft gesteld dat hij voor het eerst bekend geraakt is met het belang dat [eiser] had bij de levering van de percelen aan TOVV/ [gedaagde 5] toen hij de e-mail van 10 oktober 2017 (zie 3.7) van [eiser] aan TOVV/ [gedaagde 5] in kopie ontving. Dat [gedaagde 1] daarvóór al op de hoogte moet zijn geweest van de afspraken tussen [eiser] en TOVV/ [gedaagde 5] , zoals [eiser] stelt, is niet onderbouwd. [gedaagde 1] raakte dus pas bekend met deze afspraken toen hij al niet meer gebonden was aan de afspraken uit de intentieovereenkomst.
5.9.
[eiser] heeft in dit verband een beroep gedaan op het arrest van de Hoge Raad van 24 september 2004 (ECL:NL:HR:2004:AO9069). In die zaak ging het om schending van een belang van een partij in een bestaande contractverhouding die een schakel vormde met een andere contractverhouding. Daarvan is in dit geval geen sprake. Er is immers nimmer een koopovereenkomst tussen [gedaagde 1] en TOVV/ [gedaagde 5] tot stand gekomen en de intentieovereenkomst was in oktober 2017 al geruime tijd (en overigens niet door toedoen van [gedaagde 1] ) ontbonden. Er bestond daarom geen contractverhouding (meer) tussen [gedaagde 1] en TOVV/ [gedaagde 5] en dus bestond er ook geen schakel met de afspraken tussen [eiser] en TOVV/ [gedaagde 5] . Dat [gedaagde 1] – in oktober 2017 – kennis heeft genomen van de afspraken tussen [eiser] en [gedaagde 5] , waar [gedaagde 1] buiten staat, doet niet af aan het gegeven dat het [gedaagde 1] vrij stond met een ander dan TOVV/ [gedaagde 5] te contracteren. Het enkele gegeven dat [gedaagde 1] kon weten dat [eiser] nog belang had bij levering van de percelen aan TOVV/ [gedaagde 5] , maakt niet dat [eiser] ervan uit mocht gaan dat [gedaagde 1] daarmee rekening hield. Bovendien wachtte [gedaagde 1] al vanaf begin 2016 op totstandkoming van de koopovereenkomst en had zij zoals gezegd een dringend belang bij een aanbetaling van de koopsom in 2017. Van haar kon daarom na ontbinding van de intentieovereenkomst niet gevergd worden te blijven wachten tot TOVV/ [gedaagde 5] de financiering rond zou krijgen.
Conclusie voor de vorderingen tegen [gedaagde 1]
5.10.
Gelet op het voorgaande moet de conclusie voor de vorderingen tegen [gedaagde 1] daarom zijn dat noch van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van enige verplichting uit de intentieovereenkomst noch van onrechtmatig handelen door [gedaagde 1] tegenover [eiser] sprake is. De vorderingen van [eiser] tegen [gedaagde 1] zullen daarom worden afgewezen.
De vorderingen tegen [gedaagde 2]
5.11.
[eiser] legt aan haar vorderingen tegen [gedaagde 2] ten grondslag dat [gedaagde 2] tegenover haar onrechtmatig heeft gehandeld door te profiteren van wanprestatie door [gedaagde 1] en door in het geheim en in samenspanning met [gedaagde 1] danwel door uitlokking of het te baat nemen van twijfel bij [gedaagde 1] over overbruggingsfinanciering, buiten TOVV/ [gedaagde 5] en [eiser] om, met [gedaagde 1] een koopovereenkomst te sluiten voor de percelen die [gedaagde 1] in de intentieovereenkomst aan TOVV/ [gedaagde 5] (en [eiser] ) toegezegd had. [gedaagde 2] heeft dat bestreden.
Is er sprake van onrechtmatig handelen door [gedaagde 2] ?
5.12.
De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde 2] tegenover [eiser] niet onrechtmatig heeft gehandeld en licht dit hieronder toe.
5.13.
Om te beginnen kan er geen sprake zijn van profiteren van door [gedaagde 1] gepleegde wanprestatie, omdat de intentieovereenkomst, zoals hiervoor uiteengezet, op 1 januari 2017 was ontbonden en er van enig tekortschieten door [gedaagde 1] in de nakoming van enige verplichting uit de intentieovereenkomst dus geen sprake kon zijn. [gedaagde 1] stond zoals gezegd vrij om met [gedaagde 2] te contracteren. Met deze vaststelling valt een groot deel van de grondslag van de vorderingen tegen [gedaagde 2] weg.
5.14.
Ook is onvoldoende gesteld om te kunnen vaststellen dat [gedaagde 2] in het geheim en in samenspanning met [gedaagde 1] danwel door uitlokking of het te baat nemen van twijfel bij [gedaagde 1] over overbruggingsfinanciering, buiten TOVV/ [gedaagde 5] en [eiser] om, met [gedaagde 1] een koopovereenkomst heeft gesloten. De vraag of deze handelingen als onrechtmatig zouden kunnen kwalificeren kan dan ook in het midden blijven. De rechtbank licht dit hieronder toe.
5.15.
Om te beginnen heeft [eiser] tegenover de gemotiveerde betwisting van [gedaagde 2] onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde 2] vóór of tijdens het sluiten van de koopovereenkomst in december 2017 überhaupt bekend was met [eiser] en haar belang bij levering aan TOVV/ [gedaagde 5] . Hoewel [gedaagde 2] begin 2016 al door TOVV/ [gedaagde 5] was gevraagd om als aannemer betrokken te zijn bij het project en [gedaagde 2] sindsdien veel gesprekken met [gedaagde 5] daarover had gehad, is [gedaagde 2] – naar eigen zeggen – immers pas voor het eerst bekend geraakt met [eiser] toen diens adviseur, [betrokkene 3], haar in april 2018 opbelde om na te gaan of [gedaagde 2] de percelen van [gedaagde 1] had gekocht, zoals zij van [gedaagde 5] had vernomen. Dit ligt ook in lijn met de verklaring van [gedaagde 1] dat [eiser] sinds medio 2016 buiten beeld was bij het project en met het gegeven dat in de concept koopovereenkomst van 13 december 2017 [eiser] ook niet als (kopende) partij is vermeld. Weliswaar heeft [gedaagde 5] tijdens het voorlopig getuigenverhoor op 29 september 2020 verklaard dat er in een haalbaarheidsonderzoek dat met [gedaagde 2] is gedeeld iets stond over een vergoeding aan [eiser] , maar navraag door de advocaat van [gedaagde 2] aan de advocaat van [gedaagde 5] heeft uitgewezen dat deze verklaring op een vergissing berustte, en dat het betreffende haalbaarheidsonderzoek zag op een ander project. [gedaagde 2] was dus niet bekend met de afspraken tussen TOVV/ [gedaagde 5] en [eiser] van januari 2017. Niet valt daarom in te zien dat [gedaagde 2] doelbewust enig belang van [eiser] kan hebben geschonden door buiten [eiser] om een overeenkomst met [gedaagde 1] te sluiten.
5.16.
Dat [gedaagde 2] de partij met wie zij wel bekend was, TOVV/ [gedaagde 5] , niet zou hebben ingelicht dat zij met [gedaagde 1] om de tafel ging of TOVV/ [gedaagde 5] niet bij een eventueel met [gedaagde 1] te sluiten overeenkomst heeft willen betrekken, is ook niet gesteld en niet gebleken. Integendeel; in haar e-mail van 7 december 2017 verzoekt [gedaagde 2] [gedaagde 5] juist met klem om aanwezig te zijn bij de afspraak met [gedaagde 1] en schrijft zij:
“En laten wij met ingang van heden ook volledig transparant zijn naar elkaar. Dat voorkomt teleurstelling en we hebben elkaar nodig.”(zie 3.8). [gedaagde 5] is niet op die uitnodiging ingegaan. Achtergrond van deze afspraak van [gedaagde 2] met [gedaagde 1] was dat het project nog steeds niet van de grond leek te komen, omdat de door [gedaagde 5] beoogde financier zich had teruggetrokken, en [gedaagde 2] dus werd geconfronteerd met een gat in de geplande bouwproductie en mogelijk verlies van de investeringen die zij ten aanzien van dit project al had gedaan. Verder heeft [gedaagde 2] onbetwist gesteld dat [gedaagde 1] haar vertelde dat de koop van de percelen door TOVV/ [gedaagde 5] niet rond was, dat zij belang had bij een substantiële deelbetaling van de koopsom in 2017 en dat het haar vrijstond met andere geïnteresseerden te spreken omdat de intentieovereenkomst was verlopen. Dit laatste strookt met hetgeen [gedaagde 1] op 7 september 2020 in het voorlopig getuigenverhoor heeft verklaard. Dat in deze omstandigheden sprake zou zijn geweest van enige onrechtmatige uitlokking of misbruik van omstandigheden valt gelet op dit alles niet in te zien.
“En laten wij met ingang van heden ook volledig transparant zijn naar elkaar. Dat voorkomt teleurstelling en we hebben elkaar nodig.”(zie 3.8). [gedaagde 5] is niet op die uitnodiging ingegaan. Achtergrond van deze afspraak van [gedaagde 2] met [gedaagde 1] was dat het project nog steeds niet van de grond leek te komen, omdat de door [gedaagde 5] beoogde financier zich had teruggetrokken, en [gedaagde 2] dus werd geconfronteerd met een gat in de geplande bouwproductie en mogelijk verlies van de investeringen die zij ten aanzien van dit project al had gedaan. Verder heeft [gedaagde 2] onbetwist gesteld dat [gedaagde 1] haar vertelde dat de koop van de percelen door TOVV/ [gedaagde 5] niet rond was, dat zij belang had bij een substantiële deelbetaling van de koopsom in 2017 en dat het haar vrijstond met andere geïnteresseerden te spreken omdat de intentieovereenkomst was verlopen. Dit laatste strookt met hetgeen [gedaagde 1] op 7 september 2020 in het voorlopig getuigenverhoor heeft verklaard. Dat in deze omstandigheden sprake zou zijn geweest van enige onrechtmatige uitlokking of misbruik van omstandigheden valt gelet op dit alles niet in te zien.
5.17.
Anders dan [eiser] betoogt houdt de vaststellingsovereenkomst die [gedaagde 2] op 27 september 2019 met de toenmalige vennootschap TOVV, [gedaagde 5] , [gedaagde 4] en [gedaagde 3] heeft gesloten geen erkenning in van enige normschending door [gedaagde 2] tegenover [eiser] . Erkenning van een normschending is immers niet de enig denkbare reden om een vaststellingsovereenkomst te sluiten. [gedaagde 5] en [gedaagde 2] hebben er in dit verband op gewezen dat zij de betaling van € 100.000,00 zagen als een ‘aanbreng fee’ die in vastgoedtransacties gebruikelijk is, en dus niet als een erkenning van enig onrechtmatig handelen. [gedaagde 2] is immers via TOVV/ [gedaagde 5] in contact gekomen met [gedaagde 1] . Vast staat dat [gedaagde 2] en TOVV/ [gedaagde 5] [eiser] ook hebben aangeboden deel uit te maken van de onderhandelingen die uiteindelijk tot deze vaststellingsovereenkomst hebben geleid. [eiser] heeft dat aanbod afgeslagen. Dit dient dan ook voor haar rekening en risico te komen en leidt niet tot de conclusie dat sprake is van onrechtmatig handelen van [gedaagde 2] tegenover [eiser] .
Conclusie voor de vorderingen tegen [gedaagde 2]
5.18.
Gelet op al het voorgaande, dat noch van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van enige verplichting uit de intentieovereenkomst noch van onrechtmatig handelen door [gedaagde 1] tegenover [eiser] sprake is, moet de conclusie voor de vorderingen tegen [gedaagde 2] daarom zijn dat er geen sprake is van misbruik van wanprestatie of anderszins onrechtmatig handelen van [gedaagde 2] tegenover [eiser] . De vorderingen van [eiser] tegen [gedaagde 2] zullen daarom worden afgewezen.
Tussenconclusie; de rechtbank wijst de vorderingen van [eiser] af
5.19.
gelet op het bovenstaande zal de rechtbank de vorderingen van [eiser] afwijzen en behoeven de overige verweren geen bespreking.
Proceskosten
5.20.
[eiser] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , waaronder de nakosten, worden veroordeeld.
5.21.
Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde 1] als volgt vastgesteld:
- griffierecht
€
4.200,00
- salaris advocaat
€
8.718,50
(3,5 punten × € 2.491,00)
Totaal
€
12.918,50
5.22.
De nakosten aan de zijde van [gedaagde 1] worden begroot op:
- € 163,00 aan salaris advocaat,
- te vermeerderen met € 85,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,
5.23.
Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde 2] als volgt vastgesteld:
- griffierecht
€
4.200,00
- salaris advocaat
€
8.718,50
(3,5 punten × € 2.491,00)
Totaal
€
12.918,50
5.24.
De nakosten aan de zijde van [gedaagde 2] worden begroot op:
- € 163,00 aan salaris advocaat,
- te vermeerderen met € 85,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,
In de vrijwaringszaak
5.25.
Voor toewijzing van de vordering in de vrijwaringszaak is vereist dat de gewaarborgde in de hoofdzaak is veroordeeld. Omdat in de hoofdzaak geen grond voor aansprakelijkheid van [gedaagde 2] is aangenomen en de vorderingen om die reden zijn afgewezen heeft [gedaagde 2] geen belang (meer) bij beoordeling van de zaak in vrijwaring. De vordering zal om die reden worden afgewezen.
Proceskosten
5.26.
Omdat [gedaagde 5] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] ter zitting hebben aangegeven zich te refereren aan het oordeel van de rechtbank, zal de rechtbank de proceskosten in de vrijwaringszaak compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
6.De beslissing
De rechtbank
In de hoofdzaak
6.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
6.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] tot dit vonnis vastgesteld op € 13.081,50, respectievelijk € 13.166,50 indien betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, vermeerderd met de explootkosten,
6.3.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 2] tot dit vonnis vastgesteld op € 13.081,50, respectievelijk € 13.166,50 indien betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, vermeerderd met de explootkosten,
6.4.
verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
In de vrijwaringszaak
6.5.
wijst de vorderingen van [gedaagde 2] af,
6.6.
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
Dit vonnis is gewezen door mr. mr. P.M. Wamsteker en uitgesproken op 29 juni 2022.