Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/6265
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 juni 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
en
het hoofd Gemeentebelastingen Kennemerland Zuid, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2020 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [de woning] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 565.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 9 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft voor de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift naar verweerder gezonden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 mei 2022 te Haarlem. Eiser is verschenen, samen met [naam 1] en [naam 2] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 3] en [naam 4] (taxateur).
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een geschakelde woning en is gebouwd in 1972. De woning beschikt over een aangebouwde garage, een dakterras en een inpandige berging en staat op een kavel van 441 m².
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum).
3. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld en dat de waarde niet hoger ligt dan € 526.000 (zonder correcties voor mindere ligging en dakterras) dan wel € 505.000. Eiser is van mening dat verweerder uitgaat van een onjuiste inhoud van de woning en van de referentiewoningen. Ook zijn de referentiewoningen veel groter, waardoor zij niet geschikt zijn als referentiewoning. Daarnaast voert eiser aan dat:
- verweerder ten onrechte zijn aanvullende bezwaarschrift niet heeft betrokken bij de uitspraak op bezwaar,
- verweerder niet alle gegevens heeft verstrekt,
- verweerder geen rekening heeft gehouden met de ligging van de woning,
- verweerder de correctiefactor met betrekking tot de kwaliteit van de woning niet juist heeft toegepast, en
- verweerder een te hoge waarde heeft toegekend aan het dakterras bij de woning. Volgens eiser moet de woning met andere, beter vergelijkbare objecten worden vergeleken. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep.
- verweerder ten onrechte zijn aanvullende bezwaarschrift niet heeft betrokken bij de uitspraak op bezwaar,
- verweerder niet alle gegevens heeft verstrekt,
- verweerder geen rekening heeft gehouden met de ligging van de woning,
- verweerder de correctiefactor met betrekking tot de kwaliteit van de woning niet juist heeft toegepast, en
- verweerder een te hoge waarde heeft toegekend aan het dakterras bij de woning. Volgens eiser moet de woning met andere, beter vergelijkbare objecten worden vergeleken. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder wijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar een door hem overgelegd waarderapport met bijbehorende waardematrix. In het waarderapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 572.000. Naast gegevens van de woning, bevat het waarderapport gegevens van de volgende vergelijkingsobjecten: [woning 1] , [woning 2] en [woning 3] , alle gelegen in [woonplaats] . Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. De rechtbank overweegt hierover als volgt.
Inhoud van de woning en de referentieobjecten
9. Verweerder heeft de inhoud van de woning vastgesteld op 394 m3. Eiser stelt dat de inhoud van de woning 381 m3 is. De inpandige berging behoort volgens eiser niet tot de woonruimte. Ter zitting is tussen partijen vastgesteld dat de inhoud van de woning moet worden vastgesteld op 381 m3 en dat hiernaast voor de inpandige berging een inhoud moet worden genomen van 13 m3.
Ter zitting is verder gebleken dat verweerder het referentieobject [woning 1] niet heeft meegenomen in de waardebepaling van de woning, ondanks dat deze woning wel is vermeld in het waarderapport en is opgenomen in de waardematrix. De rechtbank acht deze handelwijze van verweerder onbegrijpelijk en in strijd met de eisen van een goede procesorde. Hiermee is immers tot de zitting de indruk gewekt dat ook dit object ten grondslag heeft gelegen aan de waardebepaling, ondanks dat eiser er herhaaldelijk op heeft gewezen dat de kenmerken van dit object onjuist waren en het daardoor ongeschikt was als vergelijkingsobject. Eiser heeft voorts een inmeetrapport van 13 mei 2019 van het object [woning 2] overgelegd. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat ook dit referentieobject niet langer zal worden meegenomen in de waardebepaling van de woning. Ook wat dit standpunt van eiser betreft acht de rechtbank het onbegrijpelijk en kwalijk dat verweerder eerst ter zitting op eisers stelling is ingegaan, terwijl eiser reeds vanaf de bezwaarfase herhaaldelijk heeft gesteld én onderbouwd dat de inhoud van [woning 2] onjuist was. Nu als gevolg van het voorgaande alleen het referentieobject [woning 3] voldoende vergelijkbaar is met de woning en omdat één referentieobject onvoldoende is om de waarde mee te onderbouwen, heeft verweerder de waarde van de woning niet op de voorgeschreven wijze aannemelijk gemaakt.
10. Verweerder heeft gelet hierop niet voldaan aan zijn bewijslast dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Hierom is het beroep reeds gegrond.
11. Ten aanzien van de overige grieven van eiser overweegt de rechtbank als volgt.
Aanvullend bezwaarschrift niet betrokken bij de beschikking
12. Eiser stelt dat verweerder zijn aanvullende bezwaarschrift van 28 september 2020, ondanks de (mondelinge en schriftelijke) toezegging van verweerder dat eiser een aanvullend bezwaarschrift kon indienen, niet heeft betrokken bij de beschikking. Ter zitting heeft verweerder gesteld dat het aanvullende bezwaarschrift ten onrechte niet is beoordeeld. De rechtbank stelt vast dat eiser het aanvullende bezwaarschrift met toestemming van verweerder en niet zonder reden heeft ingediend. Verweerder heeft deze aanvulling ten onrechte buiten beschouwing gelaten en heeft zelfs in het verweerschrift ontkend dat het aanvullende bezwaarschrift in behandeling had moeten worden genomen. Dat is kwalijk en ook in dit opzicht heeft verweerder in strijd met de eisen van een goede procesorde gehandeld.
Correctie mindere ligging van de woning
13. Tot 2012 heeft verweerder vastgehouden aan een aftrek van € 21.000 vanwege het feit dat de woning grenst aan meerdere achtertuinen. Eiser stelt dat deze ligging leidt tot verlies van privacy. Eiser heeft ter zitting gemotiveerd gesteld dat de ligging van zijn woning niet te vergelijken is met de ligging van de andere woningen in de buurt. Verweerder stelt zich op het standpunt dat onder andere de verkoopcijfers van [woning 4] en [woning 5] aanleiding zijn geweest om niet langer de aftrek voor de mindere ligging van de woning aan eiser toe te kennen. Er is sprake van voortschrijdend inzicht, aldus verweerder; de ligging van een woning is op de huidige woningmarkt minder bepalend dan in 2012.
14. De grief van eiser slaagt. De rechtbank stelt vast dat de ligging van de woning na 2012 niet is veranderd; de woning ligt nog steeds ingeklemd tussen andere woningen en grenst aan zes achtertuinen. De rechtbank acht aannemelijk dat dit een waardedrukkend effect heeft en volgt eiser in zijn stelling. Bovendien kan uit de door verweerder genoemde verkoopcijfers niet de conclusie worden getrokken dat de ligging van die objecten geen rol heeft gespeeld bij de verkoop. Er dient dan ook een correctie voor de mindere ligging van de woning plaats te vinden.
Correctiefactor voor kwaliteit is niet juist vastgesteld
15. Verweerder gaat in het waarderapport en de waardematrix uit van een gemiddelde kwaliteit van de woning (factor 3). Eiser heeft gesteld dat de woning in 2012 voor het laatst inpandig is opgenomen en verweerder heeft dit onvoldoende weersproken, zodat de rechtbank dit aannemelijk acht. De factor kwaliteit is toen blijkens een door eiser overgelegd stuk door verweerder beoordeeld als “slecht” (factor 2). Het is de rechtbank niet gebleken dat sinds 2012 de kwaliteit van de woning is verbeterd. De rechtbank volgt eiser in zijn stelling dat de factor kwaliteit moet worden gewaardeerd op een factor 2, blijkens het waarderapport overeenkomend met “matig”.
Waarde dakterras
16. Met betrekking tot de stelling van eiser dat verweerder de meerwaarde van het dakterras niet juist heeft onderbouwd, overweegt de rechtbank als volgt. Vast staat dat de woning beschikt over een dakterras. De rechtbank acht aannemelijk dat ook bij de overige woningen aan de [straat] , voor zover deze een dakterras hebben, rekening is gehouden met de aanwezigheid van een dakterras, zodat hiermee ook bij de woning terecht rekening is gehouden. Dat het dakterras bij het object [woning 2] veel beter is gelegen dan het dakterras bij de woning is niet van belang, nu dit object niet langer als vergelijkingsobject dient. De omstandigheid dat zijn dakterras volgens eiser een tochtgat is en geen vrij uitzicht heeft is naar het oordeel van de rechtbank geen omstandigheid die leidt tot een lagere meerwaarde. Dat de aan het dakterras toegekende meerwaarde in 2012 lager was dan in het onderhavige jaar is niet bepalend voor de beoordeling van de juistheid van de aan het dakterras toegekende waarde voor deze waardepeildatum. De rechtbank acht derhalve voor het dakterras geen sprake van verdere waardedruk.
Onvolledige gegevensverstrekking door verweerder
17. De grief van eiser dat verweerder niet de gevraagde gegevens heeft verstrekt, slaagt niet. Verweerder heeft in de bezwaarfase aan eiser een taxatiematrix met daarin een berekening van de waarde van de woning en van de gehanteerde vergelijkingsobjecten toegezonden. Hierin waren tevens de grondstaffels vermeld. Voorts was het taxatieverslag digitaal beschikbaar op de website van verweerder. Op grond van het bepaalde in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ, was verweerder niet verplicht om meer gegevens aan eiser te verstrekken. Van een “black-box”-situatie als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, is geen sprake. De rechtbank stelt vast dat verweerder alle gegevens heeft verstrekt aan eiser die verweerder dient te verstrekken.
Slotsom
18. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning van € 565.000 niet te hoog is. Bovendien heeft verweerder gelet op hetgeen is overwogen onder 9 en 12 in de bezwaar- en beroepsprocedure niet de vereiste zorgvuldigheid in acht genomen en in strijd met de eisen van een goede procesorde gehandeld. De rechtbank volgt evenmin de door eiser gemaakte berekening van de waarde. Deze berekening is mede gebaseerd op gegevens van referentiewoningen die uiteindelijk niet geschikt bleken te zijn ter onderbouwing van de
waarde. Voor zover de berekening van eiser is gebaseerd op indexering van de WOZ-waarde voor een eerder jaar, kan deze berekening evenmin gevolgd worden, aangezien de waarde ieder jaar opnieuw dient te worden bepaald en daarbij niet mag worden uitgegaan van de voor een eerder jaar vastgestelde waarde.
19. De rechtbank komt evenwel uit op een waarde van de woning die lager is dan de door eiser subsidiair betoogde waarde van € 526.000. De rechtbank stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum, gelet op al hetgeen is aangevoerd, in goede justitie vast op € 520.000.
Proceskosten
20. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding nu niet gebleken is van voor vergoeding in aanmerking komende kosten. De rechtbank zal verweerder opdragen het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.
Beslissing
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 520.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen 2020 dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het door eiseres betaalde griffierecht van € 48 te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C. van As, in aanwezigheid van N. Joacim, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.