Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
Zittingsplaats Alkmaar
Vonnis van 15 juni 2022
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/15/315430 / HA ZA 21-217 van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VAN BRAKEL VASTGOED B.V.,
gevestigd te Heerenveen,
eiseres in conventie,
verweerster in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. B.Th. van Schouwenburg te Amsterdam,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
TINGUELY HOLDING B.V.,
gevestigd te Utrecht,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ZORG VAN DE ZAAK NETWERK B.V.,
gevestigd te Utrecht,
gedaagden in conventie,
eiseressen in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. E.J. Heijnen te Rotterdam,
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/15/315490 / HA ZA 21-224 van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VAN BRAKEL VASTGOED B.V.,
gevestigd te Heerenveen,
eiseres,
advocaat mr. B.Th. van Schouwenburg te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaten mrs. K. Straathof en M.V. Vermeij te Alkmaar.
Partijen zullen hierna Van Brakel, Tinguely Holding, Zorg van de Zaak, Tinguely c.s. (Tinguely Holding en Zorg van de zaak tezamen) en [gedaagde] genoemd worden.
De zaak in het kort
Van Brakel is in 2015 een samenwerkingsovereenkomst aangegaan met onder meer Tinguely Holding B.V. en [bedrijfsnaam] B.V. (waarvan [gedaagde] bestuurder was) met betrekking tot de herontwikkeling van de Alkmaarse Watertoren tot acht kantoorunits. In deze procedure vordert Van Brakel met name vergoeding van schade die zij stelt te hebben geleden doordat Tinguely Holding B.V. en [bedrijfsnaam] B.V. de door hen verstrekte aankoopgaranties, die deel uitmaken van de samenwerkingsovereenkomst, niet zijn nagekomen. Omdat [bedrijfsnaam] B.V. inmiddels is ontbonden, vordert Van Brakel de schade waartoe de niet nakoming door [bedrijfsnaam] B.V. heeft geleid van [gedaagde] , die als bestuurder [bedrijfsnaam] B.V. heeft ontbonden.
Het beroep van gedaagden op partiële ontbinding van de samenwerkingsovereenkomst, namelijk waar het de aankoopgaranties betreft, slaagt. Tinguely Holding B.V. was niet tot nakoming van die verplichting gehouden, zodat de vorderingen op Tinguely daarop al afstuiten. Aan de vordering op [gedaagde] wegens bestuurdersaansprakelijkheid ligt het niet nakomen door [bedrijfsnaam] B.V. van de aankoopverplichting ten grondslag. Omdat die grondslag komt te ontvallen, wordt aan beoordeling van de gedragingen van [gedaagde] , die volgens Van Brakel tot bestuurdersaansprakelijkheid zouden leiden, niet toegekomen. De vorderingen met betrekking tot de aankoopgarantie worden afgewezen.
De vordering van Van Brakel op [gedaagde] met betrekking tot de meerkosten van de herontwikkeling wordt afgewezen wegens gebrek aan onderbouwing.
1.De procedure in de zaak 21-217
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 april 2021 met 21 producties;
- de conclusie van antwoord, tevens eis in voorwaardelijke reconventie met 2 producties;
- het tussenvonnis van 23 juni 2022, waarin de mondelinge behandeling is gelast;
- de akte overlegging producties tevens conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie van Van Brakel met de producties 22 tot en met 26;
- de akte overlegging producties van Tinguely c.s. met productie 3;
- de akte overlegging overlegging producties van Tinguely c.s. met de producties 4 tot en met 10;
- de mondelinge behandeling van 22 maart 2022; de griffier heeft aantekeningen gemaakt. Mrs. Van Schouwenburg en Heijnen hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zij hebben overgelegd en die daarmee deel uitmaken van de processtukken. De spreekaantekeningen van mr. Van Schouwenburg zien zowel op de zaak 21-217 als op zaak 21-224.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De procedure in de zaak 21-224
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 9 april 2021 met 26 producties;
- de conclusie van antwoord met 26 producties;
- het tussenvonnis van 1 september 2021, waarin de mondelinge behandeling is gelast;
- de akte houdende overlegging producties, tevens akte houdende wijziging van eis van Van Brakel met de producties 27 tot en met 31;
- de mondelinge behandeling van 22 maart 2022; de griffier heeft aantekeningen gemaakt. Mrs. Van Schouwenburg en Straathof hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zij hebben overgelegd en die daarmee deel uitmaken van de processtukken. De spreekaantekeningen van mr. Van Schouwenburg zien zowel op de zaak 21-217 als op zaak 21-224.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
In Alkmaar staat een watertoren (hierna: de watertoren), die bestaat uit een schacht, een reservoir en daar bovenop een paviljoen. De watertoren is niet meer als zodanig in gebruik.
3.2.
In november 2014 is een samenwerkingsovereenkomst (hierna: de samenwerkingsovereenkomst) gesloten tussen Clafis Holding B.V. (hierna: Clafis), Tinguely Holding B.V. (hierna: Tinguely Holding I), Noordwestzes Ontwerpers B.V. later genaamd [bedrijfsnaam 2] B.V., (hierna: [bedrijfsnaam] ), Noordwestzes Architecten B.V. (hierna: NWZ Architecten) en Pronk Restauratie B.V. (hierna: Pronk). De samenwerkingsovereenkomst zag op de herontwikkeling van de watertoren naar acht kantoorunits, verdeeld over de 7e en 8e verdieping.
3.3.
In de samenwerkingsovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
“Overwegende dat:
(…)
- De Watertoren bestaat uit “schacht en paviljoen” en “reservoir” en Clafis met name interesse heeft in schacht en paviljoen en niet zozeer in het reservoir;
- Aankoop van de Watertoren zonder reservoir geen optie is, waarna Partijen de mogelijkheid hebben besproken dat Clafis tevens het reservoir zal verwerven, waarna het reservoir gezamenlijk zal worden her ontwikkeld ten behoeve van verkoop aan derden;
- Clafis hiertoe in beginsel bereid is, doch alleen indien tussen partijen bindende afspraken worden gemaakt over herontwikkeling van het reservoir ten behoeve van verkoop, waarbij de risico’s worden verdeeld tussen partijen;
(…)
2.1
De herontwikkeling van het reservoir is een gezamenlijk project van partijen.
2.2
Clafis is als eigenaar van de Watertoren formeel de opdrachtgever van de herontwikkeling.
2.3
NWZ-Ontwerpers heeft reeds een ontwerpplan voor de verbouwing van het reservoir gemaakt, op basis waarvan de gemeente Alkmaar vergunning heeft verleend voor de verbouwing van het reservoir.
2.4
NWZ-Ontwerpers is door Clafis aangewezen als gedelegeerd opdrachtgever.
2.5
NWZ-Architecten is verantwoordelijk voor de technische uitwerking van het in 2.3 genoemde plan (…).
2.6
Pronk zal aannemer zijn van de verbouwing.
2.7
De bouwwerkzaamheden zullen starten in januari 2015 en gereed zijn vóór 1juli 2015. Voor het verkooptraject is een gelimiteerd tijdspad uitgezet van maximaal 1 jaar dat eindigt op 30 juni 2016.
(…)
4.2
Het streven bij verkoop is maximalisering van de opbrengst, doch minimaal het terugverdienen van de totale investering. Clafis is dan ook niet gehouden om mee te werken aan verkoop van een percentage van het bouwvolume voor een prijs lager dan een gelijk percentage van de totale investeringen.
4.3
Voor het verkooptraject is een gelimiteerd tijdspad uitgezet van maximaal 1 jaar dat eindigt op 30 juni 2016. Voor het gerealiseerde bouwvolume dat op 30 juni 2016 niet of niet in zijn geheel verkocht zal zijn, worden aankoopgaranties afgegeven als hierna bedoeld onder 4.4. en 4.5.
4.4
Tinguely geeft een aankoopgarantie af voor een bedrag van maximaal € 200.000,00 exclusief BTW voor 25% van het gerealiseerde bouwvolume. De casco opleveríng kent een basisinrichting die voldoet aan de bestemming ‘Kantoor’. (…) Deze aankoopgarantie heeft betrekking op het bouwvolume zoals aangegeven op de tekening opgenomen als bijlage A, voor zover op 30 juni 2016 niet verkocht aan een andere partij De aankoop, inclusief betaling van de koopsom, dient gerealiseerd te zijn uiterlijk binnen 30 dagen nadat Clafis schriftelijk een beroep heeft gedaan op de aankoopgarantie. De aankoopgarantie is onvoorwaardelijk en zonder voorbehoud van financiering.
4.5
NWZ-Ontwerpers geeft een aankoopgarantie af voor een bedrag van maximaal € 200.000,00 exclusief BTW voor 25% van het gerealiseerde bouwvolume. De casco opleveríng kent een basisinrichting die voldoet aan de bestemming ‘Kantoor’. (…) Deze aankoopgarantie heeft betrekking op het bouwvolume zoals aangegeven op de tekening opgenomen als bijlage A, voor zover op 30 juni 2016 niet verkocht aan een andere partij. NWZ-Ontwerpers is niet gerechtigd om haar investeringskosten zoals bedoeld onder 3.4 in mindering te brengen op het aankoopbedrag. De aankoop, inclusief betaling van de koopsom, dient gerealiseerd te zijn uiterlijk binnen 30 dagen nadat Clafis schriftelijk een beroep heeft gedaan op de aankoopgarantie. De aankoopgarantie is onvoorwaardelijk en zonder voorbehoud van financiering.”
3.4.
Clafis is sinds 20 november 2014 enig aandeelhouder en bestuurder van de besloten vennootschap Alkmaarse Watertoren B.V., welke vennootschap volledige juridisch eigenaar van de watertoren was. Voorafgaand aan die datum waren de aandelen van Alkmaarse Watertoren B.V. eigendom van de besloten vennootschap Reservoir B.V., waarvan onder meer [bedrijfsnaam] destijds (middellijk) aandeelhouder en bestuurder was.
3.5.
Na het aangaan van de samenwerkingsovereenkomst, maar vóór het wijzen van het hierna onder 3.6 bedoelde eindvonnis, is NZW Architecten failliet gegaan.
3.6.
Tussen Clafis, Pronk en [bedrijfsnaam] ontstond een geschil over de kosten van de herontwikkeling; volgens Pronk zouden die hoger uitpakken dan het in de samenwerkingsovereenkomst opgenomen bedrag van € 250.000,00. De herontwikkeling kwam hierdoor stil te liggen. In een door Clafis gestarte dagvaardingsprocedure over dit geschil heeft deze rechtbank op 1 juni 2016 een eindvonnis (hierna: het eindvonnis) gewezen. Daarin heeft de rechtbank in conventie onder meer beslist dat de samenwerkingsovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat de meerkosten, voor zover deze een bedrag van € 150.000,00 niet overschrijden, voor rekening komen van Clafis voor 60%, Pronk voor 37% en [bedrijfsnaam] voor 3%. De door Clafis gevorderde verklaring voor recht dat Pronk gehouden is de herontwikkeling uit te voeren voor € 250.000,00 of althans slechts € 250.000,00 bij Clafis in rekening kan brengen is afgewezen.
De rechtbank heeft verder (in reconventie) Clafis, Pronk en [bedrijfsnaam] veroordeeld tot dooronderhandeling over een concreet bouwplan en de meerkosten daarvan, voor zover die uitstijgen boven een bedrag van € 150.000,00. De door Pronk en [bedrijfsnaam] gevorderde ontbinding van de samenwerkingsovereenkomst is afgewezen.
3.7.
Overleg tussen partijen na het eindvonnis leidde niet tot overeenstemming. Clafis heeft daarom in 2017 Pronk en [bedrijfsnaam] in kort geding gedagvaard. Na de mondelinge behandeling in die procedure zijn partijen mediation gestart. Clafis en Pronk hebben op 9 april 2018 een regeling bereikt, waarmee de betrokkenheid van Pronk bij de herontwikkeling van de watertoren eindigde. De herontwikkeling is door een andere aannemer uitgevoerd.
De mediation tussen Clafis en [bedrijfsnaam] heeft niet tot overeenstemming tussen hen geleid. De kort-gedingprocedure is gestaakt; tot een vonnis is het niet gekomen.
3.8.
Uit de notariële akte van juridische splitsing van 12 juni 2018 blijkt dat Clafis haar vastgoedactiviteiten afgesplitst en ondergebracht in Van Brakel. Van Brakel hield vanaf dat moment de aandelen in de Alkmaarse Watertoren B.V. Per 1 januari 2021 zijn Van Brakel en de Alkmaarse Watertoren B.V. gefuseerd.
3.9.
Contractspartij bij de samenwerkingsovereenkomst Tinguely Holding I is per 29 december 2017 opgegaan in Zorg van de Zaak. Op 21 december 2020 is binnen hetzelfde concern een nieuwe vennootschap genaamd Tinguely Holding B.V. (hierna: Tinguely Holding II) opgericht, zijnde gedaagde I in de zaak met nummer 21-217.
3.10.
[bedrijfsnaam] is door middel van een aandeelhoudersbesluit van 31 december 2018 ontbonden zonder dat vereffening heeft plaatsgevonden. Enig bestuurder en enig aandeelhouder van [bedrijfsnaam] was NhaCI Beheer B.V., waarvan [gedaagde] enig bestuurder en enig aandeelhouder was.
3.11.
Op 20 november 2014 heeft [gedaagde] een zogenaamde positieve/negatieve hypotheekverklaring (hierna: de hypotheekverklaring) afgegeven, die zag op de nakoming van de verplichtingen uit de aankoopgarantie door [bedrijfsnaam] . Zijn echtgenote heeft per brief van 24 januari 2021 aan de advocaat van Van Brakel bericht deze verklaring te vernietigen, omdat zij voor ondertekening daarvan door [gedaagde] geen toestemming heeft gegeven.
3.12.
De bouwwerkzaamheden zijn in april 2019 begonnen en de kantoorunits zijn eind 2019 opgeleverd. In februari 2021 zijn de kantoorunits op de 8e verdieping verkocht, in januari 2022 ook die op de 7e verdieping.
4.Het geschil
in de zaak 21-217
in conventie
4.1.
Van Brakel vordert – samengevat – dat de rechtbank:
a. voor recht verklaart dat Tinguely c.s. aansprakelijk zijn voor de schade die Van Brakel heeft geleden als gevolg van de onrechtmatige daad dan wel niet nakoming van de Tinguely c.s. afgegeven koopgarantie;
b. de schade vaststelt op € 25.000,00 en Tinguely c.s. hoofdelijk veroordeelt aan Van Brakel dat bedrag te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover;
c. Tinguely c.s. hoofdelijk veroordeelt in de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.025,00 te vermeerderen met de wettelijke rente hierover;
d. Tinguely c.s. hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten inclusief nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.2.
Van Brakel legt hieraan het volgende ten grondslag. (De rechtsvoorganger van) Van Brakel was in 2014 alleen bereid om de watertoren inclusief reservoir te kopen, omdat de bij de samenwerkingsovereenkomst betrokken partijen gezamenlijk het waterreservoir zouden ontwikkelen, partijen het daaraan verbonden financiële risico zouden delen en onder meer Tinguely Holding I een aankoopgarantie verstrekte. Tinguely c.s. heeft geweigerd de aankoopgarantie na te komen en is daardoor in verzuim komen te verkeren. De samenwerkingsovereenkomst is namelijk nog altijd van kracht en de daarin opgenomen aankoopgarantie is onvoorwaardelijk. Door deze tekortkoming van Tinguely c.s. heeft Van Brakel schade geleden, die wordt begroot op € 25.000,00. De achtste verdieping van de watertoren is namelijk verkocht voor € 350.000,00, terwijl Tinguely c.s. tezamen met [bedrijfsnaam] een garantie heeft verstrekt voor € 400.000.00.
4.3.
Tinguely c.s. voert verweer.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
In (voorwaardelijke) reconventie
4.5.
Tinguely c.s. vordert – samengevat – dat de rechtbank, in het geval haar verweren in conventie niet slagen, in reconventie voor recht verklaart dat Tinguely c.s. van haar aankoopgarantie zal zijn bevrijd op grond van artikel 6:60 BW.
4.6.
Van Brakel voert verweer.
4.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in de zaak 21-224
4.8.
Van Brakel vordert – samengevat en na wijziging van eis – dat de rechtbank:
I voor recht verklaart dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade die Van Brakel heeft geleden als gevolg van de onrechtmatige daad dan wel niet nakoming van de door [gedaagde] afgegeven aankoopgarantie en positieve en negatieve hypotheekverklaring;
II de schade vaststelt op € 58.424,87 en [gedaagde] veroordeelt aan Van Brakel € 58.424,87 te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente;
III [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 1.335,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met wettelijke rente;
IV [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure inclusief nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.9.
Van Brakel legt daaraan het volgende ten grondslag. (De rechtsvoorganger van) Van Brakel was in 2014 alleen bereid om de watertoren inclusief reservoir te kopen, omdat de bij de samenwerkingsovereenkomst betrokken partijen gezamenlijk het waterreservoir zouden ontwikkelen, partijen het daaraan verbonden financiële risico zouden delen en onder meer [bedrijfsnaam] een aankoopgarantie verstrekte. [gedaagde] heeft als zekerheid voor nakoming van de aankoopgarantie de hypotheekverklaring verstrekt. Ontbinding van de samenwerkingsovereenkomst heeft nooit plaatsgevonden, zodat [bedrijfsnaam] nog altijd de verplichting had de aankoopgarantie na te komen. Dat is onmogelijk geworden door de ontbinding van [bedrijfsnaam] door [gedaagde] . Dat levert onbehoorlijk bestuur c.q. wanbeleid op van [gedaagde] . [gedaagde] heeft immers [bedrijfsnaam] ontbonden, in de wetenschap dat de aankoopgarantie nog niet was nagekomen en [bedrijfsnaam] dus nog onvervulde verplichtingen had. Het heeft er alle schijn van dat [gedaagde] [bedrijfsnaam] heeft ontbonden met als voornaamste doel de nakoming van de aankoopgarantie te frustreren. Dat is onrechtmatig jegens Van Brakel. Dat vermoeden wordt gesterkt door het feit dat [gedaagde] kort na het aangaan van de samenwerkingsovereenkomst er alles aan heeft gedaan om het traject te vertragen dan wel te frustreren. Bovendien blijkt uit de jaarrekening van 2014 dat [bedrijfsnaam] bij het aangaan van de verplichting niet in staat was tot nakoming daarvan. Dit levert schending van de Beklamelnorm op, aldus Van Brakel.
Onbehoorlijk bestuur van [gedaagde] is ook gelegen in het stelselmatig te laat deponeren van de jaarrekeningen van [bedrijfsnaam] .
De schade als gevolg hiervan bedraagt € 46.250,00. De totale opbrengst van de verkoop van de kantoorunits is namelijk € 307.500,00. Als Tinguely c.s. en [bedrijfsnaam] hun aankoopgarantie waren nagekomen, had Van Brakel € 400.000,00 ontvangen, aldus Van Brakel. Zij vordert van [gedaagde] de helft van het verschil daarvan.
4.10.
Van Brakel vordert verder dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van 3% van de meerkosten, waartoe [bedrijfsnaam] volgens Van Brakel door deze rechtbank in het eindvonnis is veroordeeld. Bij wijziging van eis heeft Van Brakel op dit punt zijn vordering vermeerderd tot € 12.174,87. Van Brakel heeft de totale meerkosten berekend op € 405.829,00, het verschil tussen de uiteindelijke herontwikkelingskosten van € 665.829,00 en de in de samenwerkingsovereenkomst begrote kosten van € 250.000,00. Het aandeel van [bedrijfsnaam] daarin is 3%, een bedrag van € 12.174,87.
4.11.
[gedaagde] voert verweer.
4.12.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
in de zaak 21-217
5.1.
Tinguely c.s. heeft als meest verstrekkend verweer naar voren gebracht dat Clafis de samenwerkingsovereenkomst niet heeft ondertekend, zodat Clafis daaraan geen rechten kan ontlenen. Alleen al daarom dienen de vorderingen te worden afgewezen, aldus Tinguely c.s.
5.2.
De rechtbank overweegt dat voor de totstandkoming van een overeenkomst zoals de samenwerkingsovereenkomst geen vormvereisten gelden. Een dergelijke overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. Dat daarvan in dit geval sprake is, heeft Tinguely c.s. niet betwist. Het beroep op (enkel) het ontbreken van ondertekening namens Clafis van de schriftelijke vastlegging van de samenwerkingsovereenkomst faalt daarom.
5.3.
Daarnaast heeft Tinguely c.s. aangevoerd dat Tinguely Holding II (gedaagde sub I) ten onrechte in de procedure is betrokken, omdat zij geen partij bij de samenwerkingsovereenkomst was. Aan beoordeling van dit standpunt wordt alleen toegekomen in het geval de vorderingen van Van Brakel in beginsel voor toewijzing in aanmerking komen. Daarom zullen de vorderingen eerst inhoudelijk worden beoordeeld.
5.4.
Tinguely c.s. heeft bij wijze van inhoudelijk verweer de partiële ontbinding van de samenwerkingsovereenkomst ingeroepen. Omdat, zoals hierna zal blijken, ook in de zaak 21-224 beoordeeld moet worden of de ontbinding van de samenwerkingsovereenkomst kan worden ingeroepen en Tinguely c.s. en [gedaagde] zich daarbij grotendeels op dezelfde tekortkomingen beroepen, zal de rechtbank die ontbinding voor beide zaken samen beoordelen.
in de zaak 21-224
5.5.
[gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat Van Brakel niet-ontvankelijk is in haar vordering op hem. De stelling dat Van Brakel de vastgoedactiviteiten van Clafis heeft overgenomen acht [gedaagde] onvoldoende onderbouwd, omdat bepaalde stukken die daarop betrekking ontbreken.
Van Brakel heeft die bedoelde stukken later in de procedure alsnog overgelegd en [gedaagde] heeft daar niet nader inhoudelijk op gereageerd. Naar het oordeel van de rechtbank is daarmee komen vast te staan dat Van Brakel inderdaad de vastgoedactiviteiten van Clafis heeft overgenomen. Van Brakel is dus ontvankelijk in haar vorderingen.
5.6.
Van Brakel legt aan haar vorderingen op [gedaagde] in ieder geval de stelling ten grondslag dat [bedrijfsnaam] , als zij niet zou zijn ontbonden, nog altijd gehouden zou zijn tot nakoming van de aankoopgarantie in de samenwerkingsovereenkomst. Daarom moet eerst beoordeeld moet worden of die - door [gedaagde] gemotiveerd betwiste - stelling juist is.
5.7.
Indien [bedrijfsnaam] niet ontbonden zou zijn, zou net als in de zaak tegen Tinguely c.s. moeten worden beoordeeld of Van Brakel nakoming van de aankoopgarantie zou kunnen vorderen. De rechtbank zal dit zoals gezegd voor deze beide zaken samen beoordelen.
in de zaken 21-217 en 21-224
(partiële) ontbinding
5.8.
Volgens zowel Tinguely c.s. als [gedaagde] is Van Brakel tekortgeschoten in de nakoming van de samenwerkingsovereenkomst doordat zij:
bij de herontwikkeling het ontwerp van [bedrijfsnaam] niet heeft gevolgd, maar dat heeft versoberd;
Pronk als niet aannemer heeft ingeschakeld, waardoor twijfel bestaat aan de uitvoering en de kwaliteit van de bouw;
niet uiterlijk januari 2015 opdracht tot de herontwikkeling heeft gegeven, niet uiterlijk 1 juli 2015 de herontwikkeling heeft laten voltooien en het verkooptraject te laat heeft gestart, althans niet tijdig heeft afgerond;
Tinguely c.s. en [bedrijfsnaam] niet bij de uiteindelijke herontwikkeling heeft betrokken.
Daarnaast heeft [gedaagde] nog aangevoerd dat:
de verkoopinspanningen van Van Brakel onvoldoende zijn geweest.
Wat betreft de onder a, b en d gestelde schending van de verplichtingen hebben Tinguely c.s. en [gedaagde] naar voren gebracht dat alsnog nakomen daarvan onmogelijk is, zodat de bevoegdheid tot ontbinden bestaat zonder dat verzuim noodzakelijk is.
De onder c bedoelde termijnen zijn volgens Tinguely c.s. en [gedaagde] fataal, zodat Van Brakel alleen al door overschrijding daarvan in verzuim is komen te verkeren.
5.9.
Van Brakel heeft aangevoerd dat de herontwikkeling op basis van een ontwerp van [bedrijfsnaam] , uitgevoerd door Pronk, geen voorwaarde is voor de aankoopgarantie van artikel 4.4 van de samenwerkingsoverkomst. Bovendien is geen ander bouwplan gerealiseerd, is geen nieuw ontwerp gemaakt en was geen nieuwe vergunning nodig. Weliswaar zijn de raamkozijnen iets anders uitgevoerd (in kunststof in plaats van aluminium en met een iets andere detaillering) maar hiervoor was geen wijziging van de vergunning nodig. Het maakt evenmin dat sprake was van een ander ontwerp of een ander bouwplan.
5.10.
De genoemde termijnen voor start en afronding van de herontwikkeling waren daarnaast niet fataal, aldus Van Brakel. De zinsnede ‘zullen starten in januari 2015 en gereed zijn voor 1 juli 2015’ betekent in het algemeen spraakgebruik ‘niet later dan’ en betekent dus niet per se dat de termijn een fataal karakter heeft en overschrijding daarvan direct tot verzuim leidt, aldus Van Brakel. Daarnaast is niet goed denkbaar dat Van Brakel door overschrijding van de termijnen automatisch in verzuim zou komen te verkeren, aangezien Pronk als aannemer zou optreden, dus die verplichting op hem rustte. Bovendien is de overschrijding niet aan Van Brakel toe te rekenen, zo stelt zij. Het later afronden van het verkooptraject is daarnaast een logisch gevolg van het later gereedkomen van de kantoorunits, aldus Van Brakel.
Wat het niet betrekken bij de uiteindelijke herontwikkeling betreft heeft Van Brakel ter zitting aangevoerd dat Tinguely c.s. tijdens een gesprek in 2016 heeft aangegeven niet meer bij de herontwikkeling betrokken te willen zijn.
juridisch kader
5.11.
De rechtbank overweegt als volgt. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt [1] . Voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, ontstaat de bevoegdheid tot ontbinding pas, wanneer de schuldenaar in verzuim is [2] . Verzuim treedt zonder ingebrekestelling in wanneer een voor de voldoening bepaalde termijn verstrijkt zonder dat de verbintenis is nagekomen, tenzij blijkt dat de termijn een andere strekking heeft [3] . Van laatstgenoemde uitzondering kan sprake zijn indien dat uit de inhoud van de overeenkomst, de aard van de verbintenis en de concrete omstandigheden volgt. Hierna zal de rechtbank eerst beoordelen óf Van Brakel is tekortgeschoten in de nakoming van de samenwerkingswerkingsovereenkomst en vervolgens of die tekortkomingen de (partiële) ontbinding daarvan rechtvaardigen.
tekortkomingen
5.12.
Partijen zijn het er over eens dat het door (de rechtsvoorganger van) [bedrijfsnaam] gemaakte ontwerpplan uitgangspunt voor de verbouwing zou zijn. Ook staat vast dat in ieder geval wat betreft de grootte van de ramen en het daarvoor gebruikte materiaal van dat ontwerp is afgeweken, zonder dat Van Brakel daarover Tinguely c.s. en [bedrijfsnaam] overeenstemming heeft bereikt. Daarmee staat ook de tekortkoming in de nakoming van de samenwerkingsovereenkomst vast. Nakoming hiervan is onmogelijk, zodat de overige contractspartijen in beginsel bevoegd zijn de samenwerkingsovereenkomst te ontbinden als bedoeld in artikel 6:265 BW.
Of er goede redenen waren voor die afwijking van het ontwerp, zoals Van Brakel heeft aangevoerd, en in hoeverre de wijzigingen de waarde van de gerealiseerde kantoorruimtes hebben beïnvloed speelt geen rol bij de vraag of sprake is van een tekortkoming. Wel kunnen deze omstandigheden een rol spelen bij de beantwoording van de vraag of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt en niet bij de vaststelling of er een tekortkoming is.
5.13.
Niet in geschil is dat in strijd met het bepaalde in artikel 2.6 van de samenwerkingsovereenkomst Pronk niet als aannemer is opgetreden. Van Brakel heeft daarmee kennelijk ingestemd, gezien de overeenstemming die zij met Pronk heeft bereikt, en zij heeft een andere aannemer ingeschakeld, dit alles zonder instemming van medecontractspartijen Tinguely c.s. en [bedrijfsnaam] . Dit levert een tekortkoming in de nakoming van deze bepaling op aan de kant van Van Brakel. Nakoming hiervan is onmogelijk, zodat de overige contractspartijen in beginsel bevoegd zijn de samenwerkingsovereenkomst te ontbinden als bedoeld in artikel 6:265 BW.
5.14.
Verder staat vast dat de in artikel 2.7, eerste volzin van de samenwerkingsovereenkomst genoemde termijn voor afronding van de bouwwerkzaamheden niet is gehaald. In geschil is of die termijn als fataal moet worden gezien, zodat Van Brakel zonder ingebrekestelling in verzuim was. Van Brakel betwist dat standpunt van Tinguely c.s. en [gedaagde] namelijk. Het gaat daarbij om de uitleg van de genoemde bepaling. Het komt dan aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op wat zij wat dat betreft redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltex-maatstaf).
In dat kader acht de rechtbank van doorslaggevend belang dat Van Brakel zich eerder zelf op het standpunt heeft gesteld dat de termijn fataal is. In de brief van 14 april 2015 van (de advocaat van) Van Brakel aan (de advocaat van) [bedrijfsnaam] is ten aanzien van het niet starten van de bouwwerkzaamheden in januari 2015 namelijk opgenomen:
“NHO[rechtbank: [bedrijfsnaam] ]
is door het verstrijken van de overeengekomen gekomen fatale termijn van rechtswege in verzuim”. Ook in de dagvaarding van 19 mei 2015, die de onder 3.6 bedoelde procedure inleidde, heeft Van Brakel het standpunt ingenomen dat de termijn fataal is. Op grond waarvan desondanks inmiddels moet worden aangenomen dat partijen de termijn toch niet als fataal hebben bedoeld, blijkt niet uit wat Van Brakel heeft aangevoerd. De rechtbank acht Van Brakel als formeel opdrachtgever jegens Tinguely c.s. aansprakelijk voor de overschrijding, ook gezien het feit dat Van Brakel, zonder instemming van Tinguely c.s. en [bedrijfsnaam] , heeft ingestemd met het feit dat Pronk uiteindelijk niet als aannemer is opgetreden. Een dergelijke wisseling van aannemer brengt immers zonder meer vertraging in het herontwikkelingsproces met zich mee.
“NHO[rechtbank: [bedrijfsnaam] ]
is door het verstrijken van de overeengekomen gekomen fatale termijn van rechtswege in verzuim”. Ook in de dagvaarding van 19 mei 2015, die de onder 3.6 bedoelde procedure inleidde, heeft Van Brakel het standpunt ingenomen dat de termijn fataal is. Op grond waarvan desondanks inmiddels moet worden aangenomen dat partijen de termijn toch niet als fataal hebben bedoeld, blijkt niet uit wat Van Brakel heeft aangevoerd. De rechtbank acht Van Brakel als formeel opdrachtgever jegens Tinguely c.s. aansprakelijk voor de overschrijding, ook gezien het feit dat Van Brakel, zonder instemming van Tinguely c.s. en [bedrijfsnaam] , heeft ingestemd met het feit dat Pronk uiteindelijk niet als aannemer is opgetreden. Een dergelijke wisseling van aannemer brengt immers zonder meer vertraging in het herontwikkelingsproces met zich mee.
5.15.
Gezien de overschrijding van de termijn voor start en afronding van de bouwwerkzaamheden, waarmee ook het verkoopproces is vertraagd, is sprake van een tekortkoming van Van Brakel als opdrachtgever van de herontwikkeling. Omdat het een fatale termijn betreft, was Van Brakel door de enkele overschrijding daarvan in verzuim. Of deze overschrijding aan Van Brakel is toe te rekenen – zij betwist dat – is niet van belang. Artikel 6:265 BW stelt immers toerekenbaarheid van de tekortkoming niet als vereiste voor de mogelijkheid tot ontbinding.
5.16.
Verder staat vast dat Van Brakel Tinguely c.s. en [bedrijfsnaam] niet bij de uiteindelijke herontwikkeling heeft betrokken, terwijl zij wel contractspartij waren bij de samenwerkingsovereenkomst, die de afspraken over de herontwikkeling bevat. In artikel 2.1 van de samenwerkingsovereenkomst is uitdrukkelijk opgenomen dat de herontwikkeling een gezamenlijk project van contractspartijen was. Wat betreft [bedrijfsnaam] is bovendien in artikel 2.4 van de samenwerkingsovereenkomst opgenomen dat zij door Van Brakel als gedelegeerd opdrachtgever is aangewezen. Door de uiteindelijke herontwikkeling volledig zelf te bepalen is Van Brakel tekortgeschoten in de nakoming van deze bepalingen. De door Van Brakel ter zitting ingenomen stelling dat Tinguely zelf die verdere betrokkenheid niet wilde heeft zij onvoldoende onderbouwd, zodat deze niet tot een ander oordeel kan leiden.
5.17.
Naar het oordeel van de rechtbank is Van Brakel niet tekortgeschoten in de nakoming van de verkoopinspanningsverplichtingen. Tegen de gemotiveerde betwisting daarvan door Van Brakel heeft [gedaagde] zijn stelling niet nader onderbouwd, terwijl dat wel op zijn weg had gelegen.
Rechtvaardigen de tekortkomingen de (partiële) ontbinding?
5.18.
De rechtbank acht de ontbinding voor wat betreft de aankoopgaranties waarop Tinguely c.s. (ten aanzien van artikel 4.4 van de samenwerkingsovereenkomst) en [gedaagde] (ten aanzien van artikel 4.5 van de samenwerkingsovereenkomst) zich beroepen, gerechtvaardigd. Voor zover Van Brakel heeft bedoeld te stellen dat dit niet het geval is gezien de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkomingen, overweegt de rechtbank als volgt.
5.19.
De overschrijding van de afgesproken datum van gereedkomen van de kantoorunits is aanzienlijk, namelijk circa 4,5 jaar (van 1 juli 2015 tot eind december 2019). Hierdoor is ook het verkooptraject vertraagd en heeft het inroepen van de aankoopgaranties ook aanzienlijk later plaatsgevonden dan in de samenwerkingsovereenkomst was voorzien. De vertraging is ontstaan door een conflict tussen Van Brakel en (met name) Pronk over de vraag of Pronk de bouwkosten voor zover deze een bedrag van € 250.000,00 overstegen zelf moest dragen. In het eindvonnis is die vraag, in het nadeel van Van Brakel, ontkennend beantwoord.
Ook de versobering van het ontwerp zonder overeenstemming met de overige contractspartijen acht de rechtbank bij de ontbinding van belang. Vanwege de aankoopgarantie die Tinguely c.s. en [bedrijfsnaam] hadden verstrekt, hadden zij belang bij handhaving van het niveau van het oorspronkelijke ontwerp en daarmee handhaving van de beoogde verkoopwaarde van de kantoorunits. Van Brakel heeft onvoldoende onderbouwd dat de wijzigingen wat betreft de ramen de waarde niet hebben beïnvloed, of althans zodanig dat dit ontbinding niet rechtvaardigt.
Ten slotte speelt ook het niet betrekken van Tinguely c.s. en [bedrijfsnaam] door Van Brakel bij de uiteindelijke herontwikkeling een rol. Juist gezien de door hen verstrekte aankoopgaranties hadden zij daarbij een bijzonder belang.
5.20.
Gezien deze omstandigheden samen acht de rechtbank partiële ontbinding van de samenwerkingsovereenkomst, namelijk waar dat de aankoopgarantie betreft, gerechtvaardigd.
Dat in de aankoopgarantie zelf geen voorwaarden voor het inroepen daarvan zijn opgenomen, leidt niet tot een ander oordeel. De aankoopgarantie maakt immers deel uit van de samenwerkingsovereenkomst en het tekortschieten door Van Brakel in verschillende verplichtingen die daaruit voortvloeien rechtvaardigt de (partiële) ontbinding.
5.21.
Hierna zal voor beide zaken afzonderlijk worden besproken wat dit oordeel betekent voor de vorderingen.
in de zaak 21-217
in conventie
5.22.
De vordering tot verklaring van recht van Van Brakel jegens Tinguely c.s. zal worden afgewezen. Van een tekortkoming in de nakoming van de aankoopgarantie aan de kant van Tinguely c.s. is immers geen sprake, omdat de samenwerkingsovereenkomst wat die aankoopgarantie betreft ontbonden wordt geacht. Waarom sprake zou zijn van een onrechtmatige daad (genoemd in de onder 4.1 sub a opgenomen vordering tot verklaring voor recht) heeft Van Brakel niet onderbouwd, zodat ook die grondslag de vordering niet kan dragen. Hieruit volgt dat ook de vorderingen tot betaling van € 25.000,00 en van de buitengerechtelijke kosten zullen worden afgewezen.
5.23.
Omdat de vorderingen worden afgewezen, kan in het midden blijven of Tinguely Holding II (gedaagde sub I) terecht in de procedure is betrokken.
Proceskosten en nakosten
5.24.
Van Brakel zal als de in het ongelijk gestelde partijen worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, aan de kant van Tinguely c.s. tot nu toe begroot op:
griffierecht € 2.076,00
salaris advocaat €
1.442,00(2 punten × tarief € 721,00)
1.442,00(2 punten × tarief € 721,00)
Totaal € 3.518,00
5.25.
De gevorderde nakosten zijn in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment al kunnen worden begroot. De rechtbank zal de nakosten toewijzen op de manier zoals door de rechtbank in de beslissing is vermeld.
in voorwaardelijke reconventie
5.26.
Aan beoordeling van en beslissing op de vordering in reconventie wordt niet toegekomen, omdat de daaraan verbonden voorwaarde (het niet honoreren van de verweren in conventie) niet is vervuld.
in de zaak 21-224
5.27.
Aan de vordering tot verklaring voor recht ligt ten grondslag de stelling dat [bedrijfsnaam] gehouden was tot nakoming van de door haar verstrekte aankoopgarantie. Naar het oordeel van de rechtbank, zo is hiervoor gebleken, had [bedrijfsnaam] zich echter terecht op partiële ontbinding van de aankoopgarantie kunnen beroepen. De verplichting van [bedrijfsnaam] tot nakoming van de aankoopgarantie is daarom niet komen vast te staan. Van schade als gevolg van ontbinding van [bedrijfsnaam] is dan ook geen sprake. Aan de beantwoording van de vraag of [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld wordt daarom niet toegekomen. De vordering tot verklaring van recht en die tot betaling van het in dit verband gevorderde bedrag zullen daarom worden afgewezen.
5.28.
Wat betreft de vordering tot vergoeding van 3% van de meerkosten heeft [gedaagde] naar het oordeel van de rechtbank terecht aangevoerd dat Van Brakel geen grondslag voor deze vordering op [gedaagde] heeft gegeven. Van Brakel heeft zich beperkt tot de opmerking aanspraak te maken op het aandeel van 3% in de meerkosten waartoe [bedrijfsnaam] door deze rechtbank in het eindvonnis uit 2016 is veroordeeld.
Daarnaast is het gevorderde bedrag slechts onderbouwd door een kennelijk door Van Brakel zelf opgesteld overzicht - van de door Van Brakel gestelde betrokkenheid van zijn accountant blijkt niet uit het overzicht - waarin ten aanzien van de investeringen drie bedragen zijn genoemd, de investeringen over 2019, 2020 en 2021, die optellen tot € 655.829, zonder enige specificatie van de verschillende deelbedragen en zonder enige nadere onderbouwing. Gezien deze beperkte onderbouwing zal de rechtbank alleen al daarom de vordering afwijzen.
5.29.
Aangezien de hoofdvorderingen worden afgewezen, geldt dat ook voor de nevenvordering, de buitengerechtelijke kosten.
5.30.
Van Brakel zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, aan de kant van [gedaagde] tot nu toe begroot op:
griffierecht € 952,00
salaris advocaat €
2.228,00(2 punten × tarief € 1.114,00)
2.228,00(2 punten × tarief € 1.114,00)
Totaal € 3.180,00
6.De beslissing
De rechtbank
in de zaak 21-217
in conventie
6.1.
wijst de vorderingen af,
6.2.
veroordeelt Van Brakel in de proceskosten, aan de zijde van Tinguely c.s. tot op heden begroot op € 3.518,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
6.3.
veroordeelt Van Brakel in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Van Brakel niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
6.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
in voorwaardelijke reconventie
6.5.
verstaat dat de voorwaarde voor de eis in voorwaardelijke reconventie niet is vervuld;
in de zaak 21-224
6.6.
wijst de vorderingen af,
6.7.
veroordeelt Van Brakel in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 3.180,00,
6.8.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. Auwerda en in het openbaar uitgesproken op 15 juni 2022. [4]