Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 21/1045
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser], wonende te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Uitgeest,verweerder
1.Procesverloop
Verweerder heeft in een beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning [de woning] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 278.000. In hetzelfde document heeft verweerder ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) 2020 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft nadere stukken ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 11 juli 2022 te Haarlem. Eiser is, bijgestaan door [naam 1] , op de zitting verschenen. Verweerder is vertegenwoordigd door
mr. drs. [naam 2] .
mr. drs. [naam 2] .
2.Overwegingen
Feiten
1. De woning is een hoekwoning die deel uitmaakt van een woonboerderij. De woonboerderij is gesplitst in drie woongedeelten met aparte huisnummers. De woonboerderij is gebouwd rond 1760 en sommige delen zijn later gebouwd in 1870 en 1912. De woning is in 1987 gerenoveerd. De inhoud van de woning is 200 m³ en de oppervlakte van het perceel is 295 m². Op het perceel staat een vijzelberg (overkapping voor een hooiberg) uit 1958. Om vanaf de straat bij de woning te komen is bij notariële akte een recht van overpad op het perceel van de buren gevestigd. Het perceel van eiser is daarbij het heersende erf (wat inhoudt dat eiser het recht heeft om over het perceel van de buren te gaan) en het perceel van de buren het dienende erf (wat inhoudt dat de buren moeten toestaan dat eiser over hun perceel gaat).
Geschil
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de peildatum 1 januari 2019.
3. Eiser vindt dat verweerder de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. De waarde zou volgens eiser € 232.000 moeten zijn, dat is 10% meer dan de WOZ-waarde van het vorige jaar. Volgens eiser zijn de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar met zijn woning: het is appels met peren vergelijken. Ook is volgens eiser de WOZ-waarde ten opzichte van het vorige jaar teveel gestegen. De stijging is nu ongeveer 31% terwijl volgens de Waarderingskamer de stijging van de WOZ-waarden tussen 1 januari 2018 en 1 januari 2019 tussen de 8% tot 10% ligt. Ter zitting heeft eiser daaraan toegevoegd dat verweerder ook geen rekening heeft gehouden met het recht van overpad. Eiser had liever gezien dat verweerder een taxateur langs had gestuurd om de situatie ter plaatse op te nemen, omdat hij dan meer vertrouwen in de waardering had gehad.
4. Verweerder stelt zich allereerst op het standpunt dat het beroep niet-ontvankelijk moet worden verklaard, omdat de gemachtigde van eiser het bezwaarschrift heeft ingetrokken. Verweerder heeft per abuis een inhoudelijke uitspraak op bezwaar gedaan en ook verzuimd om deze aan de toenmalige gemachtigde toe te sturen. Het is juist dat er geen taxateur langs is geweest, er is modelmatig getaxeerd, een taxatie ter plaatse is niet voor iedere woning verplicht. De WOZ-waarde is volgens verweerder niet te hoog vastgesteld. Dat blijkt uit de referentieobjecten die volgens verweerder voldoende vergelijkbaar zijn en waarbij voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de objecten. Het is juist dat de woning van eiser een uniek object is. Verweerder heeft moeite gedaan om binnen de relatief kleine gemeente Uitgeest zo goed mogelijk vergelijkbare panden te vinden. Van het recht van overpad over erf van het buurpand gaat geen waardeverminderende invloed uit volgens verweerder. Dit is een recht waarvan het dienende erf eigenlijk niet of nauwelijks af kan komen en er loopt geen procedure over. Een potentiële koper zal er geen rekening mee houden, zo vervolgt verweerder.
Beoordeling
5. Als eerste zal de rechtbank ingaan op de ontvankelijkheid van het beroep. Verweerder heeft (inhoudelijk) uitspraak op bezwaar gedaan, waarbij het bezwaar van eiser ongegrond is verklaard. Hiertegen staat beroep open bij de rechtbank, het beroep is dus ontvankelijk. Ten overvloede overweegt de rechtbank nog het volgende. Het is correct dat eiser in de bezwaarfase een gemachtigde had, namelijk Bezwaarmaker.nl. Eiser heeft zelf op een formulier van de gemeente Uitgeest bezwaar gemaakt en daarop aangegeven dat Bezwaarmaker.nl de gemachtigde zal zijn en dat een onderbouwing van het bezwaar via dit bureau zal volgen. In een ongedateerde brief heeft [naam 3] van Bezwaarmaker.nl het volgende geschreven:
“Hierbij trekken wij het WOZ-bezwaarschrift in namens onze cliënt [eiser] , tegen de aanslag/beschikking met nummer [aanslagnummer] voor het belastingjaar 2020.
Betreffende:
[de woning] , [postcode] [woonplaats]
Naar aanleiding van het taxatieverslag zijn wij van mening dat de waarde correct is vastgesteld. Wij verzoeken echter wel om de motiveringstermijn aan te houden voor cliënt, zodat hij/zij indien gewenst de procedure zelf kan voortzetten. Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.”
Gelet op de tekst van de brief, met name de een na laatste zin, is de rechtbank van oordeel dat het hier niet gaat om de daadwerkelijke ondubbelzinnige intrekking van het bezwaar, maar om de terugtrekking van de gemachtigde. Er is dus, anders dan verweerder heeft betoogd, niet ten onrechte inhoudelijk uitspraak op bezwaar gedaan.
6. Over de WOZ-waarde oordeelt de rechtbank als volgt. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft verweerder verwezen naar verkooptransacties van vier woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum 1 januari 2019 (de referentieobjecten). Het gaat om [object 1], een tussenwoning, op 23 oktober 2018 verkocht voor € 232.500, [object 2], een hoek/kopwoning, op 16 mei 2019 verkocht voor € 271.500, [object 3], een hoek/kopwoning, op 20 november 2018 verkocht voor € 230.000 en [object 4], een hoek/kopwoning, op 20 juni 2018 verkocht voor € 185.000. De bouwjaren van de referentieobjecten liggen tussen 1921 en 1925.
7. De rechtbank is het met partijen eens dat de woning gelet op het bouwjaar en het feit dat het deel uitmaakt van een woonboerderij een uniek object is en dat het daardoor lastiger te vergelijken is met andere woningen. Verweerder heeft vergeleken met woningen die een aanzienlijk mindere uitstraling hebben dan de woning van eiser. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze referentieobjecten toch voldoende vergelijkbaar om de waarde van de woning te kunnen bepalen, ook omdat is aangesloten bij minder aantrekkelijke woningen. Het zijn oudere woningen die, zo heeft verweerder ter zitting toegelicht, evenals de woning gerenoveerd zijn. Drie van de referentieobjecten zijn hoek/kopwoningen en één betreft een rijwoning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende inzichtelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning. De prijs per kubieke meter van de woning komt in de uitsplitsing van verweerder (matrix) op € 611, dat is de op een na laagste waarde per kubieke meter in de matrix. Alleen bij de [object 4] is de prijs per kubieke meter nog lager, namelijk € 527. Die laatste woning, daar zijn partijen het over eens, was bij verkoop in een veel slechtere staat dan de woning van eiser. De prijs per kubieke meter van de woning is in verhouding tot de vergelijkingspanden dus relatief laag. De rechtbank benadrukt hierbij dat de onderhavige waardering niet benaderd dient te worden als een mathematische exercitie, maar dat de waarde van de woning in zijn geheel het uitgangspunt dient te vormen. Gelet op de betere uitstraling van de woning ten opzichte van de referentieobjecten, is de rechtbank van oordeel dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Met betrekking tot het recht van overpad, waarbij volgens verweerder ook een kettingbeding geldt, is door verweerder voldoende gemotiveerd gesteld dat hiervan geen waardedrukkende invloed uitgaat. De blote stelling van eiser ter zitting dat het recht van overpad een negatieve invloed heeft op de waarde is onvoldoende om anders te oordelen. Mocht hier al een waardedrukkende invloed van uitgaan, dan biedt de vastgestelde WOZ-waarde van de woning ten opzichte van de referentieobjecten naar het oordeel van de rechtbank ook nog voldoende ruimte voor deze eventuele waardedrukkende invloed.
8. Eiser heeft verder nog aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de WOZ-waarde die voor de vorige jaren aan de woning is toegekend. Het stijgingspercentage van de WOZ-waarde ten opzichte van eerdere jaren is geen gegeven waar bij de waardebepaling van de woning belang aan kan worden gehecht, omdat de waarde op basis van marktgegevens - verkoopprijzen van woningen - bepaald moet worden, zoals verweerder heeft gedaan (dat volgt uit artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ). Dat betekent dat de WOZ-waarde door de jaren heen met de verkoopprijzen, dus met de markt, meebeweegt. De waarderingssystematiek van de Wet WOZ laat dus geen ruimte voor een waardebepaling op basis van een vergelijking met stijgings- of dalingspercentages ten opzichte van een vorige WOZ-waardering. De rechtbank gaat daarom voorbij aan de waarde van € 232.000 die eiser heeft berekend op basis van het door hem toepasselijk geachte indexeringspercentage.
Conclusie
9. Verweerder heeft met de gegevens van de vergelijkingsobjecten en de daarbij gegeven toelichting over hoe met relevante verschillen rekening is gehouden, ook in het licht van wat namens eiser is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning van de woning van € 278.000 niet te hoog is.
10. Het beroep van eiser wordt ongegrond verklaard. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt.
11. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
3.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. H. de Jong, rechter, in aanwezigheid van M. Brouwer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 juli 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de datum waarop deze is verzonden hoger beroep ingesteld worden bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.