ECLI:NL:RBNHO:2022:6413

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Zaanstad

Zaaknr./rolnr.: 9697797 / CV EXPL 22-615

Uitspraakdatum: 28 juli 2022

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser], wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente]

eiser in conventie/verweerder in reconventie, hierna te noemen: [eiser/verweerder]

gemachtigde: mr. J.F.R. Eisenberger

tegen

de stichting
Stichting Zaandams Volkshuisvesting ZVH,

gevestigd te Zaandam, gemeente Zaanstad

gedaagde in conventie/eiseres in reconventie, hierna te noemen: ZVH

gemachtigden: mrs. B.J.H. Blaisse-Verkooijen en H.W.A. Huijzer.

De zaak in het kort

Een huurder van een appartementencomplex is het niet eens met de werkzaamheden (in verband met onderhoud en verduurzaming) die zijn verhuurder, een woningbouwvereniging, in zijn woning en aan het complex wil verrichten. De kantonrechter oordeelt dat ten minste 70% van de huurders heeft ingestemd met het renovatievoorstel van de woningbouwvereniging, zodat het voorstel op grond van de wet wordt vermoed redelijk te zijn. Het is in die situatie aan de huurder om aannemelijk te maken dat het voorstel jegens hem niet redelijk is. Daarin is hij niet geslaagd. De huurder wordt veroordeeld toegang te verschaffen tot zijn woning en te gedogen dat er in zijn woning werkzaamheden worden uitgevoerd. Om er zeker van te zijn dat de huurder daaraan meewerkt, wordt er een dwangsom vastgesteld.

1.Het procesverloop

1.1.

[eiser/verweerder] heeft bij dagvaarding van 11 februari 2022 een vordering tegen ZVH ingesteld. ZVH heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.

1.2.

Op 30 juni 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Daarbij is door mr. J.F.R. Eisenberger gebruik gemaakt van overgelegde spreek-aantekeningen. Voorafgaand aan de zitting hebben beide partijen nog nadere stukken toegezonden.

2.De feiten

2.1.

Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst betreffende de woning [adres] te [plaats] . De woning maakt deel uit van een appartementencomplex (hierna: het complex) met in totaal 151 woningen. Het complex dateert uit 1973.

2.2.

ZVH heeft als ambitie om de komende jaren alle door haar verhuurde woningen te laten voldoen aan de huidige duurzaamheidseisen. In dat kader is ook een plan gemaakt voor aanpassingen aan het complex. Op 22 december 2020 heeft hierover een eerste overleg plaatsgevonden met een afvaardiging van de bewonerscommissie (waarvan [eiser/verweerder] lid is) en Leviaan (een instelling die psychisch kwetsbare mensen begeleidt en in dat kader 25 woningen huurt in het complex). Nadien hebben nog enkele bouwvergaderingen plaatsgevonden, waarbij steeds een afvaardiging van de bewonerscommissie aanwezig was. Voor deze vergaderingen was [eiser/verweerder] als lid van de bewonerscommissie ook uitgenodigd, maar hij heeft aan de uitnodigingen geen gevolg gegeven. De bewonerscommissie heeft begin november 2021 het concept bewonersinformatieboekje besproken. Daarbij was [eiser/verweerder] aanwezig.

2.3.

Bij brief van 2 december 2021 heeft AC Borst Bouw BV aan de bewoners van het complex meegedeeld:

Wij zijn blij u te vertellen dat wij uw woning gaan verbeteren! Met deze brief ontvangt u het voorstel voor isolatie en onderhoud van uw woning. ZVH maakte samen met de aannemer AC Borst Bouw een verbeterplan om veel klachten op te lossen, zoals tocht, kou, vocht en schimmel. Bij deze brief hoort een bewonersinformatieboekje en een akkoordverklaring. (…) In het bewonersinformatieboekje vertellen wij u precies welke werkzaamheden wij gaan uitvoeren. Het bewonersinformatieboekje en de akkoordverklaring zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden en vormen samen het zogenoemde ‘redelijk voorstel’. Wij vragen u om dit boekje goed door te lezen zodat u achteraf niet voor verrassingen komt te staan. (…) Als 70% van de huishoudens akkoord is met de werkzaamheden dan maken wij telefonisch een afspraak met u voor een huisbezoek. De bewonersbegeleidster en de projectleider bespreken dan de werkzaamheden met u. (…)

2.4.

In het bewonersinformatieboekje staan de uit te voeren werkzaamheden vermeld. In de woning gaat het om: - gevelkozijnen vervangen door kunststof kozijnen inclusief Frans balkon woonkamer; - radiatoren woonkamer en slaapkamer vervangen en plaatsen thermostatische radiatorkraan badkamer; - mechanische ventilatie reinigen en CO2-gestuurd maken; - na-isoleren kruipruimte; - plaatsen nieuwe videofoon. Rondom het complex zijn de uit te voeren werkzaamheden: - na-isoleren spouwmuur; - reinigen en waterafstotend maken gevels; - vervangen brievenbussen inclusief intercomsysteem; - regenpijpen vervangen; - plaatsen zonnepanelen; - opfrissen van de entree. Verder staat in het bewonersinformatieboekje vermeld dat de verwachting is dat de werkzaamheden in april 2022 van start gaan en dat de binnenwerkzaamheden maximaal acht werkdagen per woning duren, alsmede dat de huurders van het complex geen overlastvergoeding ontvangen in verband met de werkzaamheden.

2.5.

Op de ‘Akkoordverklaring verbeterwerkzaamheden’ heeft [eiser/verweerder] aangekruist: ‘
Nee, ik ganiet akkoordmet de voorgestelde werkzaamheden’. Als reden daarvoor heeft [eiser/verweerder] vermeld: ‘
De maten van de nieuw te plaatsen kozijnen wijken af waardoor gordijnen luxaflex en horren niet meer passen’.

2.6.

Eind december 2021 heeft ZVH aan de bewoners van het complex meegedeeld:

Wij zijn trots en blij om aan u te kunnen melden dat er in totaal 118 bewonersJAhebben gezegd tegen de voorgenomen werkzaamheden m.b.t. isolatie en verbeteringen aan de woningen. Op basis van het totaal aantal woningen is ruim 81 % akkoord, waarmee aan de minimale wettelijke eis van 70% is voldaan. (…) Wij verwachten te starten in april 2022. (…) Als de proefwoning gereed is krijgt u een uitnodiging om te komen kijken. (…)

2.7.

Per e-mail van 8 januari 2022 heeft [eiser/verweerder] aan de bewonersbegeleidsters [naam 1] van ZVH en [naam 2] van AC Borst Bouw BV zijn bezwaren tegen het voorstel uiteengezet. Hij heeft zijn uiteenzetting afgesloten met de mededeling:

Ik ga dus nog steedsniet akkoordmet de uitvoering van de werkzaamheden (…). Om een beoordeling te kunnen maken moet m.i. de proefwoning eerst eens klaar zijn. Het onderhoudsplan is redelijk maar hetvervangenvan een complete voorgevel is geenonderhoud.

2.8.

Naar aanleiding van het e-mailbericht van 8 januari 2022 van [eiser/verweerder] is deze door de bewonersbegeleidster [naam 1] van ZVH en de projectleider [naam 3] uitgenodigd voor een persoonlijk gesprek in de proefwoning [adres 2] . Het (twee uur durend) gesprek, waarin alle bezwaren en vragen van [eiser/verweerder] aan de orde zijn gekomen, heeft plaatsgevonden op 17 januari 2022. De inhoud van het gesprek is door [naam 1] op 18 januari 2022 per e-mail bevestigd aan [eiser/verweerder] . [eiser/verweerder] heeft hier niet op gereageerd. Ook op een e-mail van ZVH van 31 januari 2022 heeft hij geen reactie gegeven. Op 7 februari 2022 heeft [eiser/verweerder] aan ZVH laten weten dat hij de redelijkheid van het voorstel door de kantonrechter zou laten toetsen.

3.De vordering

3.1.

[eiser/verweerder] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: I. voor recht verklaart dat in deze zaak niet voldaan is aan de formele eisen van artikel 7:220 lid 2 en 3 BW; II. voor recht verklaart dat door ZVH aan [eiser/verweerder] geen redelijk voorstel is gedaan in de zin van artikel 7:220 lid 2 en 3 BW; III. ZVH veroordeelt tot betaling van de proceskosten.

3.2.

Voor wat betreft de sub I. gevorderde verklaring voor recht heeft [eiser/verweerder] aangevoerd dat geen sprake is van een (compleet) redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW omdat ZVH haar toezegging dat de bewoners vooraf (vanaf 3 weken na 13 oktober 2021) een proefwoning konden bekijken ten aanzien van het vervangen van de kozijnen niet is nagekomen. Hierdoor zijn de bewoners niet (volledig) geïnformeerd over de plannen van ZVH en hebben zij zich geen volledig beeld kunnen vormen van het gedane voorstel. Verder heeft [eiser/verweerder] erop gewezen dat sprake moet zijn van instemming met het voorstel van 70% van de huurders per bouwkundige eenheid van minimaal 10 woningen. [eiser/verweerder] betwijfelt of daaraan is voldaan, omdat ZVH aan de
bewonersheeft bericht dat 118 van hen ‘ja’ hebben gezegd tegen de voorgenomen werkzaamheden, hetgeen er volgens haar op neerkomt dat 81% akkoord zou zijn. Dat is een onjuiste berekening, omdat de wet uitgaat van het aantal huurders en dat kunnen er meerdere per woning zijn. In dit verband is volgens [eiser/verweerder] verder nog van belang dat er sprake is van twee bouwkundige eenheden ( Gortershof 34-109 en Gortershof 110-193 ), zodat ook niet duidelijk wordt hoe het 70%-vereiste heeft uitgepakt per bouwkundige eenheid in de zin van artikel 7:220 lid 3 BW.

3.3.

[eiser/verweerder] legt aan zijn vordering onder II. ten grondslag dat het renovatievoorstel jegens hem niet redelijk is omdat: a) het aanbrengen van een CO2-sensor geen toegevoegde waarde heeft, omdat het CO2-gehalte door de omgevingslucht bepaald wordt en CO2- aansturing per woning geen zin heeft; dat moet centraal gebeuren. b) het plaatsen van een thermostatische kraan - gelet op het type woning - niet beter is voor het milieu en/of de portemonnee, omdat de radiatoren onder de vensterbank gemonteerd zullen worden in een kleine ruimte, zodat de kraan dan weer sluit, met als gevolg grote temperatuurverschillen in de woning; c) het vervangen van de gevelkozijnen geen verbetering maar een verslechtering is, omdat de deuren van het Franse balkon naar binnen openen en daardoor 1,5 m2 van de oppervlakte van het gehuurde (extra) in beslag nemen, terwijl ook de bestaande raambekleding op maat (gordijnen en lamellen) vervangen moet worden en ZVH de daaraan verbonden kosten van minimaal € 1.712,00 niet vergoedt. De kosten van nieuw te plaatsen horren (die nu nog onderdeel zijn van de huidige kozijnen) en van herplaatsing van de zonneschermen worden evenmin vergoed;

d) er geen sprake is van een energiebesparing, omdat een verbeterde ventilatie het gas- en elektriciteitsverbruik verhoogt, met als gevolg een toename van de huurprijs met € 10,00 per maand. Voorts is het niet redelijk dat door ZVH geen overlastvergoeding wordt gegeven. De (ingrijpende) werkzaamheden zullen volgens ZVH acht werkdagen per woning duren, zodat ZVH [eiser/verweerder] gedurende acht werkdagen niet het normale woongenot kan verschaffen. Daarnaast zal er geluidsoverlast zijn door werkzaamheden bij de buren. Inmiddels is gebleken dat de werkzaamheden meer tijd in beslag nemen dan de door ZVH genoemde acht werkdagen per woning. Het komt [eiser/verweerder] redelijk voor wanneer ZVH hem een overlastvergoeding van in ieder geval € 277,00 zou geven (de helft van de maandelijkse huurprijs van € 554,00), naast een vergoeding van andere kosten bij wijze van schade.

4.Het verweer en de tegenvordering

4.1.

ZVH heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vordering. Op het verweer van ZVH zal hieronder bij de beoordeling van het geschil worden ingegaan.

4.2.

ZVH vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter [eiser/verweerder] veroordeelt om uiterlijk binnen één week na het eerste schriftelijke verzoek van ZVH daartoe toegang te verschaffen tot het gehuurde en te gehengen en te gedogen dat in de woning de in het bewonersinformatieboekje omschreven werkzaamheden worden uitgevoerd, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag(deel) dat [eiser/verweerder] niet aan die veroordeling voldoet, met een maximum van € 5.000,00. ZVH vordert tevens dat [eiser/verweerder] wordt veroordeeld tot betaling van de proces- en nakosten, te vermeerderen met rente.

4.3.

ZVH legt aan haar tegenvordering ten grondslag dat [eiser/verweerder] op grond van artikel 7:220 lid 1 en 2 BW verplicht is om gelegenheid te geven tot het uitvoeren van de werkzaamheden. ZVH en de andere huurders hebben er groot belang bij dat de werkzaamheden met de minst mogelijke vertraging doorgang kunnen vinden. Voor ZVH geldt dat iedere vertraging leidt tot extra kosten en voor de andere huurders geldt dat vertraging leidt tot het later energiezuiniger worden van de woningen, waardoor ook later op de almaar stijgende energieprijzen kan worden bespaard.

5.Het verweer tegen de tegenvordering

5.1.

[eiser/verweerder] heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vordering van ZVH. Hij is van mening dat ZVH ten onrechte veronderstelt dat hij niet zal willen meewerken aan het gedogen van de voorgenomen werkzaamheden. Hij zal uiteraard meewerken. Daar is geen last onder dwangsom voor nodig.

6.De beoordeling

6.1.

De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

de vordering

6.2.

[eiser/verweerder] is van mening dat in deze zaak niet is voldaan aan de formele vereisten van artikel 7:220 lid 2 en 3 BW. Daartoe heeft hij allereerst aangevoerd dat geen sprake is van een (compleet) redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW, omdat ZVH haar toezegging dat de bewoners vooraf (vanaf 3 weken na 13 oktober 2021) een proefwoning konden bekijken ten aanzien van het vervangen van de kozijnen niet is nagekomen. Daardoor zijn de bewoners niet (volledig) geïnformeerd over de plannen van ZVH en hebben zij zich geen volledig beeld kunnen vormen van het gedane voorstel. De kantonrechter stelt voorop dat het kunnen bekijken van een proefwoning geen eis is die in de wet of elders wordt gesteld aan een renovatievoorstel. Daarnaast leest de kantonrechter in de brief van 13 oktober 2021 van AC Borst Bouw B.V. aan de bewoners van het complex, waarop [eiser/verweerder] doelt, niet de toezegging dat de bewoners van het complex binnen drie weken nadien de proefwoning konden komen bekijken. Immers, er staat: ‘
De komende drie weken maken wij de proefwoning gereed. U krijgt een bewonersinformatieboekje met meer informatie over de werkzaamheden en een uitnodiging om de proefwoning in groepjes te bekijken.’ Ter zitting heeft [eiser/verweerder] niet betwist dat de proefwoning met name was bedoeld voor de aannemer en ZVH om te toetsen of de voorgenomen planning haalbaar was, zoals door ZVH is aangevoerd. Naar aanleiding van de ervaringen met de proefwoning is er ook één en ander aangepast in het voorgenomen werk. Daar komt bij dat de bewonerscommissie (inclusief [eiser/verweerder] ) begin november 2021 het concept bewonersinformatieboekje heeft besproken en haar bevindingen met ZVH heeft gedeeld, waarbij gerezen vragen door ZVH zijn beantwoord. Daaruit kan niet anders worden geconcludeerd dan dat ZVH op zorgvuldige wijze te werk is gegaan en de huurders op adequate wijze over de voorgenomen werkzaamheden heeft geïnformeerd.

6.3.

Welke voor zijn besluit om wel of niet in te stemmen met het voorstel benodigde informatie [eiser/verweerder] in de proefwoning had willen verkrijgen, omdat hij daarover niet via andere kanalen de beschikking kon krijgen, heeft [eiser/verweerder] niet uit de doeken gedaan. Met het zeer uitgebreide bewonersinformatieboekje en de mogelijkheid om eventuele vragen via de bewonersbegeleiders beantwoord te krijgen, heeft [eiser/verweerder] zich naar het oordeel van de kantonrechter een compleet beeld kunnen vormen van de werkzaamheden alvorens een besluit te nemen over het al dan niet instemmen met het voorstel. Verder is gebleken dat [eiser/verweerder] in januari 2022 alsnog de proefwoning heeft kunnen bezoeken, waarna hij heeft besloten niet in te stemmen met het renovatievoorstel, hetgeen hij op 7 februari 2022 aan ZVH heeft laten weten.

6.3.

Volgens [eiser/verweerder] is met betrekking tot het complex sprake van twee bouwkundige eenheden, waardoor de berekening van ZVH ten aanzien van het aantal instemmingen onjuist is. De kantonrechter volgt [eiser/verweerder] niet in die stelling en is van oordeel dat met betrekking tot de woningen aan het Gortershof sprake is van tien of meer woningen die één bouwkundige eenheid vormen als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW. Hiertoe wordt overwogen dat onbetwist door ZVH is aangevoerd dat de bouwdelen van het complex niet verspreid liggen over een straat/wijk, dat alle te renoveren woningen even oud zijn, er exact hetzelfde uit zien, identiek onderhoud behoeven en dat voor het aannemen van een bouwkundige eenheid het aan elkaar verbonden zijn van de bouwdelen geen vereiste is. Voorts is van belang dat vanuit technisch oogpunt het niet (goed) mogelijk is de woningen afzonderlijk te renoveren.

6.4.

Tussen partijen is voorts in geschil of 70% of meer van de huurders heeft ingestemd met het renovatievoorstel, zoals de wet vereist. De stelplicht - en bij betwisting daarvan de bewijslast - dat 70% of meer van de huurders heeft ingestemd met het voorstel rust op ZVH. ZVH heeft onder verwijzing naar een door haar als productie 7 overgelegd overzicht gesteld dat het complex bestaat uit 151 woningen. De huurders van 122 woningen hebben ingestemd met het voorstel. Dat betekent dat ruim 82% van de huurders heeft ingestemd, aldus ZVH. [eiser/verweerder] heeft dat betwist. Volgens hem moet voor de vaststelling van het percentage huurders dat heeft ingestemd, rekening worden gehouden met het aantal personen dat als huurder op de huurovereenkomst van een woning staat vermeld. De kantonrechter volgt [eiser/verweerder] hierin niet. Waar in artikel 7:220 lid 3 BW wordt gesproken over ‘70% of meer van de huurders’ wordt daarmee niet bedoeld dat iedere afzonderlijke medehuurder moet worden gevraagd om instemming en moet worden meegeteld, maar gaat het volgens vaste rechtspraak om 70% of meer van de huurobjecten. Gekeken moet dus worden naar de huurovereenkomst per woning (ongeacht het aantal huurders dat op die huurovereenkomst staat vermeld). Dat heeft ZVH in dit geval ook gedaan. Daarvan uitgaande heeft in ieder geval 70% van de huurders van het complex ingestemd met het renovatievoorstel van ZVH. Overigens, ook wanneer [eiser/verweerder] zou zijn gevolgd in zijn stelling dat hier geen sprake is van één bouwkundige eenheid maar van twee eenheden, blijkt uit productie 7 van ZVH dat ook in die situatie per eenheid wordt voldaan aan het 70%-vereiste. Aan de formele eisen van artikel 7:220 BW is dan ook voldaan.

6.5.

Nu vast staat dat meer dan 70% van de huurders heeft ingestemd met het voorstel, wordt het voorstel op grond van de wet vermoed redelijk te zijn. Tegen dit vermoeden staat tegenbewijs open. Het is aldus aan [eiser/verweerder] om het vermoeden te ‘ontzenuwen’ oftewel om aannemelijk te maken dat het renovatievoorstel ten opzichte van hem niet redelijk is. Daarin is hij niet geslaagd. De door [eiser/verweerder] aangevoerde argumenten zullen hieronder worden besproken.

6.6.

[eiser/verweerder] heeft bezwaar tegen het plaatsen van een thermostatische radiatorkraan in de badkamer en tegen het aanbrengen van een CO2-sensor. Met zijn bezwaren miskent [eiser/verweerder] echter dat een verhuurder als eigenaar ruimte heeft bij het maken van keuzes voor wat betreft de aard en de inhoud van het uit te voeren werk. Dat geldt te meer wanneer het complexgewijze en grootschalige werkzaamheden betreft. In die situatie kan niet met de wensen van iedere individuele huurder rekening worden gehouden. Dat [eiser/verweerder] vindt dat de werkzaamheden niet of anders zouden moeten worden uitgevoerd, maakt het voorstel van ZVH op zichzelf genomen nog niet onredelijk jegens hem. Evenmin leidt dit tot twijfel aan de deugdelijkheid van de voorbereiding en de juistheid van de gemaakte keuzes en de gevolgen daarvan, waarvoor ZVH onweersproken deskundige derden van verschillende disciplines heeft ingeschakeld. Daarbij is ook van belang dat [eiser/verweerder] zijn stellingen, ook de stellingen die een betwisting inhouden van de door ZVH geschetste verlaging van de energielasten, niet van steekhoudende onderbouwing heeft voorzien. Zijn eigen ervaringen als ingenieur wegen onvoldoende op tegen het (gedegen) onderzoek dat ZVH door middel van deskundigen heeft verricht.

6.7.

Het bezwaar van [eiser/verweerder] tegen de Franse balkons betreft, zoals ter zitting ook bevestigd, zijn voornaamste bezwaar. De kern van dit bezwaar is dat de deuren van deze balkons naar binnen openen en daarmee 1,5 m² van de oppervlakte van de woonkamer in beslag zouden nemen. ZVH heeft uiteengezet dat uit een onder de bewoners gehouden enquête is gebleken dat een meerderheid daarvan akkoord ging met het plaatsen van Franse balkons toen het plaatsen van echte balkons (financieel) niet haalbaar bleek en dat het plaatsen van Franse balkons eerst onderdeel van het voorstel is geworden nadat zowel de bewonerscommissie als de ‘welstandscommissie’ daarmee had ingestemd. Wijziging van de werkzaamheden in die zin dat de Franse balkons niet worden geplaatst kan, gelet op de gehele gang van zaken en gelet op financiële en welstandelijke aspecten, thans niet meer plaatsvinden. Ook staat het ZVH niet vrij om één Frans balkon achterwege te laten. Het enkele feit dat het vervangen van het woonkamerkozijn door Franse balkondeuren ervoor zorgt dat bij het geopend daarvan zijn een fractie van het woonoppervlak wordt afgesnoept, maakt naar het oordeel van de kantonrechter bovendien nog niet dat dit onderdeel van het voorstel onredelijk jegens [eiser/verweerder] is. Voorts staat het [eiser/verweerder] uiteraard vrij de Franse balkondeuren gesloten te houden dan wel gebruik te maken van de mogelijkheid om één van de dubbele deuren in een (grote of kleine) kiepstand te zetten, zodat hij desgewenst toch kan ventileren en tegelijkertijd over (vrijwel) de gehele oppervlakte van de woonkamer kan beschikken.

6.8.

Ook het feit dat [eiser/verweerder] wegens het vervangen van de raamkozijnen andere raambekleding moet (laten) aanbrengen en ZVH ervoor heeft gekozen om daarvoor geen vergoeding te betalen, maakt het voorstel van ZVH niet onredelijk jegens [eiser/verweerder] . De kosten van raambekleding zijn in beginsel altijd voor rekening van een huurder. De kantonrechter merkt daarbij op dat raambekleding niet voor de eeuwigheid wordt aangebracht, maar gedurende de looptijd van de huurovereenkomst aan veroudering en vervanging onderhevig is, zodat daarvoor sowieso om de zoveel tijd (in dit geval na de plaatsing van de nieuwe kozijnen) kosten door een huurder moeten worden gemaakt.

6.9.

[eiser/verweerder] heeft ook nog aangevoerd dat hij het onredelijk vindt dat in het voorstel geen compensatie is opgenomen voor de overlast door (de uitloop van) de werkzaamheden. Hij zou in dit kader een bedrag ter hoogte van een halve maand huur redelijk vinden. De kantonrechter stelt voorop dat de renovatie van het complex logischerwijs overlast zal veroorzaken. Echter, voldoende is gebleken dat door ZVH zodanige maatregelen zijn getroffen dat de overlast voor de huurders tot een minimum beperkt blijft. De door ZVH verwachte uitlooptijd van de werkzaamheden bedraagt ongeveer 1,5 maand en is vooral het gevolg van een slechte toelevering van materialen, met name van de kozijnen die uit Polen moeten komen, hetgeen ZVH niet kan worden verweten. Een dergelijke uitloop bij werkzaamheden van een omvang als hier aan de orde is, acht de kantonrechter bovendien te verwaarlozen. Daarbij komt dat is komen vast te staan dat de woningen tijdens de werkzaamheden bewoond kunnen blijven en dat de huurders die dat niet willen of kunnen gebruik kunnen maken van wisselwoningen, waarvan er twee in het complex gelegen zijn. Ook is er een rustwoning ingericht, waarvan overdag gebruik kan worden gemaakt tijdens de werkzaamheden in de woning. Daarnaast zijn er nog twee uitwijkmogelijkheden elders. Al deze omstandigheden maken naar het oordeel van de kantonrechter dat de keuze van ZVH om geen overlastvergoeding te betalen niet onbegrijpelijk is en het renovatievoorstel ook op dit punt niet onredelijk maakt.

6.10.

Uit het vorenstaande volgt dat niet is komen vast te staan dat het renovatievoorstel jegens [eiser/verweerder] onredelijk is. Zijn vordering wordt dan ook afgewezen.

6.11.

Gelet op de uitslag van de procedure komen de proceskosten voor rekening van [eiser/verweerder] . De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.

de tegenvordering

6.12.

[eiser/verweerder] is van mening dat de tegenvordering van ZVH moet worden afgewezen, omdat hij de uitvoering van de werkzaamheden zal gedogen en een last onder dwangsom daarvoor niet nodig is. De kantonrechter onderkent het belang van ZVH bij het voortvarend kunnen uitvoeren en voltooien van de werkzaamheden in alle woningen. Ter zitting is gebleken dat inmiddels het werk in circa de helft van de 151 woningen is uitgevoerd, en dat de weigerachtige houding van [eiser/verweerder] ertoe heeft geleid dat de werkzaamheden in de onder en boven hem gelegen woningen tot nu toe niet (volledig) konden worden uitgevoerd, met alle kosten van dien. ZVH wenst dit werk alsnog uit te kunnen voeren en het grootste deel van de woningen voor de bouwvak gereed te kunnen hebben. De vordering van ZVH zal daarom worden toegewezen, inclusief de gevorderde dwangsom ter bespoediging van het uitvoeren van de werkzaamheden, zulks ter voorkoming van het geval dat [eiser/verweerder] terugkomt op zijn toegezegde medewerking dan wel zijn medewerking eerst met vertraging zal verlenen.

6.13.

Gelet op de uitslag van de procedure komen de proceskosten voor rekening van [eiser/verweerder] . Daarbij wordt [eiser/verweerder] ook veroordeeld tot betaling van € 93,50 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door ZVH worden gemaakt. De gevorderde rente over de proces- en nakosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.

de vordering en de tegenvordering

6.14.

Hetgeen partijen verder over en weer nog hebben aangevoerd, kan niet tot een andere beslissing leiden en behoeft daarom geen bespreking.

7.De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

7.1.

wijst de vordering van [eiser/verweerder] af;

7.2.

veroordeelt [eiser/verweerder] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van ZVH tot en met vandaag vaststelt op € 374,00 wegens salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

de tegenvordering

7.3.

veroordeelt [eiser/verweerder] om, uiterlijk binnen één week na het schriftelijk verzoek van ZVH daartoe, toegang te verschaffen tot de woning en te gehengen en te gedogen dat in de woning de in het bewonersinformatieboekje omschreven werkzaamheden worden uitgevoerd, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag of dagdeel dat [eiser/verweerder] niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 5.000,00;

7.4.

veroordeelt [eiser/verweerder] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van ZVH tot en met vandaag vaststelt op € 187,00 wegens salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

7.5.

veroordeelt [eiser/verweerder] tot betaling van € 93,50 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door ZVH worden gemaakt, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

7.6.

wijst de tegenvordering voor het overige af;

de vordering en de tegenvordering

7.7.

verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S. Slijkhuis, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter