Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/326165 / HA ZA 22-179
Vonnis in incident van 20 juli 2022
in de zaak van
de vereniging
VERENIGING PARKMANAGEMENT BEDRIJVENPARK NIEUW-VENNEP ZUID,
gevestigd te Haarlemmermeer,
eiseres in de hoofdzaak,
eiseres in het incident,
advocaat mr. S.R. Kieffer te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats] ,
gedaagde in de hoofdzaak,
verweerder in het incident,
advocaat mr. M. Blok te Amsterdam.
Partijen zullen hierna de Vereniging en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding tevens houdende de incidentele vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening met de producties 1 tot en met 28,
- de incidentele conclusie van antwoord met de producties 1 tot en met 8,
- de akte indienen nadere producties 29 en 30 van de zijde van de Vereniging,
- de akte uitlaten producties in het incident van de zijde van de Vereniging,
- de akte indienen nadere producties 31 tot en met 39 van de zijde van de Vereniging,
- de wijziging van de eis van de zijde van de Vereniging,
- de akte inbreng (producties 9 tot en met 11) alsmede uitlating producties vermeerdering van eis van de zijde van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald in het incident.
2.Feiten
2.1.
De Vereniging houdt zich – sinds haar oprichting op 28 november 2001 – bezig met de ontwikkeling en het behoud en beheer van het bedrijvenpark Nieuw Vennep Zuid (hierna: het bedrijvenpark). De bedrijven op het bedrijvenpark zijn de leden van de Vereniging. Het lidmaatschap van de Vereniging wordt bij de overdracht van kavels op het bedrijvenpark tussen verkopers en kopers van deze kavels via een derden- en kettingbeding in de betreffende koop- en leveringsaktes vastgelegd. In de statuten van de Vereniging zijn – onder meer – de volgende bepalingen opgenomen:
“Artikel 2: Doel
1. De vereniging heeft ten doel het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van haar leden bij het behoud van de ruimtelijke en functionele kwaliteit van het Bedrijvenpark Nieuw Vennep Zuid door het (doen) verrichten van werkzaamheden en het (doen) verlenen van facilitaire diensten op het gebied van onderhoud en beheer van het Bedrijvenpark, parkbeveiliging, vervoersmanagement, milieuzorg en al hetgeen overigens kan bijdragen tot het optimaliseren van het Bedrijvenpark en haar voorzieningenniveau, alsmede de controle op de uitvoering van deze diensten, zomede het verrichten van al hetgeen met het vorenstaande verband houdt.
2. De vereniging heeft mede het doel het behartigen van collectieve belangen van haar leden op economisch en juridisch gebied, met name ook waar het de ontwikkeling betreft van de regio waarin het Bedrijvenpark is gelegen, zomede het innemen van standpunten jegens en het maken van belangenafspraken met derden, de overheid daaronder begrepen.
3. De vereniging kan ten behoeve van de leden rechten bedingen en in rechte optreden tot handhaving van bedongen rechten, waaronder begrepen het vorderen van schadevergoeding.
Artikel 6: Toelating tot het lidmaatschap
(…)
3. Het lidmaatschap wordt verkregen op het moment waarop door ondertekening van een notariële akte een registergoed in eigendom wordt verkregen. (…)
Artikel 9: Verplichtingen van de leden
1. De leden zijn verplicht tot het betalen van een jaarlijkse contributie. Deze contributie dient ter dekking van noodzakelijke algemene kosten van de vereniging alsmede van de kosten van het basispakket, verminderd met de ter zake van het onderhoud van de openbare ruimte van de gemeente ontvangen financiële bijdrage. (…)
11. Ieder lid is verplicht de vereniging schriftelijk en gedocumenteerd te informeren over alle door hem voorgenomen rechtshandelingen ten gevolge waarvan of in verband waarmee een of meer wijziging optreden in de eigendom van een registergoed waarvan het betrokken lid eigenaar
is, het vestigen van beperkte zakelijke genotsrechten daaronder begrepen. Ieder lid is jegens de vereniging gehouden ervoor zorg te dragen dat hij een rechtshandeling als hiervoor niet verricht, dan nadat zijn wederpartij bij die rechtshandeling zich overeenkomstig artikel 6 heeft aangemeld tot het lidmaatschap van de vereniging en als zodanig is toegelaten. (…)”
2.2.
[gedaagde] is ondernemer. Hij bezit een kavel op het bedrijvenpark. Aanvankelijk bezat hij meerdere kavels, maar de kavels Haarlemmermeer [adres 1] en [adres 2] heeft [gedaagde] op 16 maart 2022 aan een derde verkocht.
2.3.
In deze procedure staat de kavel Haarlemmermeer [adres 3] (hierna: het perceel) centraal. [gedaagde] heeft dit perceel gedurende de afgelopen periode aan transportbedrijf CTS verhuurd. CTS heeft haar vrachtwagens op het perceel gestald. Ook staan er een aantal zeecontainers op het perceel.
2.4.
Het perceel bestond voorheen uit drie kleinere kavels, kadastraal bekend als Haarlemmermeer [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] . Begin 2020 zijn deze kavels samengevoegd tot één kavel. De leveringsaktes van deze kavels dateren van respectievelijk 17 december 2015, 27 december 2016 en 27 december 2017. In elke afzonderlijke akte is een derden- en kettingbeding opgenomen. Daarin is – onder meer – het volgende bepaald:
“OMSCHRIJVING ERFDIENSTBAARHEDEN, KWALITATIEVE BEDINGEN EN/OF
BIJZONDERE VERPLICHTINGEN
De verschenen personen hebben verklaard:
Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere
verplichtingen wordt verwezen naar voormelde koopovereenkomst, in welke koopovereenkomst van
toepassing werden verklaard:
de “Algemene Voorwaarden voor grondverkoop op bedrijventerreinen door de gemeente
Haarlemmermeer”, vastgesteld door Burgemeester en wethouders de dato één februari
tweeduizend, nummer B0.056742, hierna te noemen: de algemene voorwaarden, waarvan
koper een exemplaar heeft ontvangen.
Ter nadere uitwerking van de verplichting genoemd in artikel 7.7 van de algemene
voorwaarden, wordt aanvullend het volgende overeengekomen.
Er is ten behoeve van het parkmanagement op het bedrijventerrein [plaats] Zuid op
achtentwintig november tweeduizend één een vereniging opgericht genaamd “Vereniging
Parkmanagement Bedrijvenpark Nieuw-Vennep Zuid”. De koper heeft een kopie ontvangen van de akte van oprichting met de statuten en daarvan kennis genomen. Ingevolge artikel 7.7 van de algemene voorwaarden en artikel 6 lid 3 van de genoemde oprichtingsakte zal de koper lid zijn van deze vereniging.
Tevens is de koper verplicht te voldoen aan de betalingsverplichting voor het genot van het basispakket, zoals dat is omschreven in artikel 4 van de genoemde oprichtingsakte, of zoals dat nadien is gewijzigd, en zoals dat door de vereniging zal worden verzorgd.
Op deze nadere uitwerking van artikel 7.7 van de algemene voorwaarden zijn het boetebeding
in artikel 9.2 en het kettingbeding in artikel 9.3. van algemene voorwaarden van
overeenkomstige toepassing.
De comparanten verklaarden dat op de levering van toepassing zijn voormelde Algemene
Voorwaarden en in welke Algemene Voorwaarden onder meer het volgende woordelijk staat
vermeld:
(…)
Artikel 6 Bebouwing van de grond.
6.1.
Koper dient op het gekochte bebouwing te realiseren, welke voldoet aan het
bestemmingsplan cum annexis en aan de gemeentelijke bouwverordening.
6.2.
Koper dient binnen drie maanden nadat hij de overeenkomst van koop en verkoop heeft ondertekend een aanvraag te doen voor een bouwvergunning. Deze aanvrage dient voorzien te zijn van de nodige bescheiden en tekeningen.
6.3.
Indien vaststaat enzovoorts.
6.4.
Tenzij Burgemeester en wethouders schriftelijk uitstel verlenen, moet met de bebouwing van het
gekochte zijn begonnen binnen drie maanden na de juridische levering. In een continu bouwproces
dient de bebouwing opgeleverd te worden binnen een termijn van achttien maanden, nadat met de bouw is aangevangen.
6.5.
Koper zal ingebreke zijn door het enkele verloop van de in de leden 2 en 4 van dit artikel
genoemde termijnen, zonder dat enige ingebrekestelling zal zijn vereist.
(…)
Artikel 7 Overige inrichting van het gekochte(…)
7.7.
Indien voor het bedrijfsterrein waarvan het gekochte deel uitmaakt, hetzij op initiatief van de
gemeente, hetzij op initiatief van een overkoepelende ondernemersorganisatie, hetzij op initiatie van
één of meer op het bedrijfsterrein gevestigde ondernemers een parkmanagement-organisatie
tot stand komt, is de koper verplicht in die parkmanagementorganisatie te participeren en daarvan
een evenredig deel van de kosten te dragen volgens de op te stellen regels van die
parkmanagementorganisatie en zich ook voor het overige te houden aan deze regels.Artikel 8: Bestemming van de bebouwing.
8.1
De bebouwing op het gekochte is bestemd voor gebruik door de koper zelf dan wel door bedrijven, die voldoen aan de vestigingscriteria zoals omschreven in het bestemmingsplan cum annexis. De vestigingscriteria, zoals die ten tijde van het sluiten van de overeenkomst van koop en verkoop gelden, blijven van kracht 1'n de rechtsverhouding tussen de gemeente en koper. (…)
Artikel 9: Boete- en kettingbedingen
(…)
9.3.
Koper is verplicht alle opvolgende eigenaren, hun rechtsopvolgers en gebruikers van het
gekochte en de daarop gebouwde opstallen, middels kettingbedingen te verbinden aan de
verplichtingen casu quo verboden, vermeld in de artikelen 6.6, 7.1, 7.2, 7.3, 7.4, 7.5, 7.6 en 7.7,
met inbegrip van de boetebepaling in artikel 9.2 van deze algemene voorwaarden, alsmede aan de
verplichting, neergelegd in het onderhavige lid (9.3), zulks op verbeurte van een onmiddellijk
opeisbare boete ten behoeve van de gemeente van één promille van de koopprijs, voor iedere dag
gedurende welke hij of zij nalatig is, te voldoen binnen veertien dagen na een daartoe strekkende
aanmaning door of vanwege Burgemeester en wethouders.
Dit artikel alsmede de artikelen waarnaar in dit artikel wordt verwezen, dienen woordelijk te
worden opgenomen in iedere leveringsakte, waarbij niet kan worden volstaan met een verwijzing
naar de tekst van de algemene voorwaarden.
Voor zover in bovengenoemde bepalingen verplichtingen voorkomen welke verkopers verplicht zijn aan koper op te leggen, doen zij dat bij deze en wordt een en ander bij deze door koper aanvaard.
Voor zover het gaat om rechten die ten behoeve van derden zijn bedongen, worden die rechten
bij deze tevens door verkopers voor die derden aangenomen.
(…)
Parkmanagement Vereniging Nieuw Vennep Zuid
Koper is ermee bekend dat er op bedrijvenpark Nieuw Vennep Zuid een Parkmanagementorganisatie van toepassing is. Koper is verplicht in deze parkmanagementorganisatie te participeren en daarvan een evenredig deel van de kosten te dragen volgens de regels van deze parkmanagementorganisatie en zich ook voor het overige te houden aan deze regels.”
2.5.
Bij brief van 15 september 2020 heeft de Vereniging [gedaagde] gesommeerd om het gebruik van zijn perceel – dat volgens de Vereniging in strijd is met de daarvoor geldende normen – te staken en gestaakt te houden. Ook heeft de Vereniging [gedaagde] gesommeerd achterstallige contributie te voldoen. Bij brief van 28 september 2020 heeft [gedaagde] aangegeven zich niet gebonden te achten aan deze normen. Het perceel zou – vanwege de gevolgen van de coronapandemie – tijdelijk voor een ander doel gebruikt worden dan het doel dat [gedaagde] bij aankoop ervan voor ogen stond.
2.6.
Bij besluit van 25 februari 2021 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlemmermeer besloten om aan [gedaagde] een omgevingsvergunning te verlenen voor het gebruik van het perceel als parkeerterrein en het stallen van zeecontainers. De vergunning liep tot en met 24 februari 2022. De vereniging heeft een beroepschrift ingediend tegen deze tijdelijke vergunning tot afwijking van het bestemmingplan.
2.7.
Het perceel is op 9 maart 2022 door [gedaagde] overgedragen aan JVK Beheer B.V. en vervolgens op 31 maart 2022 door JVK Beheer B.V. overgedragen aan JVK Cornerstone B.V. [gedaagde] is bestuurder en enig aandeelhouder van JVK Beheer B.V. JVK Beheer B.V. participeert op haar beurt in JVK Cornerstone B.V.
2.8.
Na de eerste briefwisseling heeft er nog verdere correspondentie over het gebruik van het perceel en de verschuldigde contributie tussen partijen plaatsgevonden.
2.9.
Op 14 januari 2022 heeft [gedaagde] een aanvraag voor een bouwvergunning ingediend bij de gemeente.
2.10.
Per 30 juni 2022 heeft transportbedrijf CTS de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd. Vanaf april 2022 zijn de vrachtwagens van CTS van het perceel verwijderd.
3.De beoordeling in het incident
3.1.
De Vereniging vordert in de hoofdzaak (samengevat en na wijziging van eis):
I. voor recht te verklaren:
- dat gedaagde per datum grondeigendom van de percelen Haarlemmermeer [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] lid is van de Vereniging, dat het lidmaatschap niet is geëindigd per datum kadastrale wijziging van voornoemde percelen in Haarlemmermeer [adres 3] , dat het lidmaatschap is geëindigd op 30 maart 2022, hetzij op 8 maart 2022, maar niet eerder is geëindigd op een ander moment en dat [gedaagde] aldus in voornoemde periode gedurende zijn eigendomsrechten verplicht was om alle Verenigingsverplichtingen na te komen; en/of
- dat, indien van lidmaatschap geen sprake zou zijn, gedaagde per datum grondeigendom van de percelen Haarlemmermeer [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] , en nadien voor Haarlemmermeer [adres 3] tot en met 30 maart 2022, hetzij 8 maart 2022, voor het grondoppervlakte van voornoemde percelen, verplicht was een gebruiksvergoeding aan de Vereniging te betalen conform het basispakket, althans voor in goede justitie te bepalen bijdrage; en/of
- dat, in zoverre gedaagde wordt gevolgd in zijn stelling het lidmaatschap te hebben opgezegd, dat hij de kettingbedingen uit de leveringsaktes van de percelen Haarlemmermeer [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] heeft verbroken in strijd met de verplichtingen van de betreffende derden- en kettingbedingen, en/of
II. voor recht te verklaren dat gedaagde met zijn gebruik van het perceel Haarlemmermeer [adres 3] , zoals omschreven in deze dagvaarding, handelt, dan wel handelde, in strijd met de voor hem geldende Verenigingsverplichtingen en overheidsvoorschriften, dan wel handelt, dan wel handelde, in strijd met de Verenigingsverplichtingen dan wel handelt, dan wel handelde, in strijd met de overheidsvoorschriften, en aldus onrechtmatig handelt dan wel handelde, hetzij tekortschiet dan wel tekortschoot in de nakoming van verplichtingen;
III. gedaagde te veroordelen te betalen aan eiseres, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, de achterstallige contributie van € 17.956,42 + P.M., althans een in goede justitie te bepalen bedrag, binnen twee dagen na betekening van het vonnis, althans een in goede justitie te bepalen termijn;
IV. gedaagde te gebieden, direct of indirect via een aan hem gelieerde onderneming(en), het huidige gebruik van het erf Haarlemmermeer [adres 3] te staken en gestaakt te houden, binnen één week na betekening van het vonnis, althans een in goede justitie te bepalen termijn, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat in strijd met voormeld gebod wordt gehandeld, met een maximum van € 100.000,-;
V. gedaagde te verbieden, direct of indirect via een aan hem gelieerde onderneming(en), het huidige gebruik van het erf Haarlemmermeer [adres 3] voort te zetten, vanaf één week na betekening van het vonnis, althans een in goede justitie te bepalen termijn, op straffe van
een dwangsom van € 500,- per dag dat in strijd met voormeld verbod wordt gehandeld, met een maximum van € 100.000,-;
onder VI tot en met IX vordert de Vereniging vergoeding van diverse kosten, betaling van de wettelijke rente en verschuldigde boetes.
3.2.
De Vereniging legt aan haar vorderingen in de hoofdzaak ten grondslag dat [gedaagde] in strijd handelt met de Verenigingsverplichtingen zoals geformuleerd in de betreffende derden- en kettingbedingen. Zij verwijt [gedaagde] dat hij de verschuldigde contributie niet betaalt en dat hij het perceel in strijd met de daarvoor geldende voorschriften gebruikt. [gedaagde] meent op zijn beurt dat hij niet gebonden is aan de betreffende bedingen. Het kettingbeding is volgens hem op grond van artikel 3:40 Burgerlijk Wetboek nietig vanwege strijd met de openbare orde. Ook leidt het ontbreken van een reële opzegmogelijkheid van het lidmaatschap van de Vereniging ertoe dat het kettingbeding als onredelijk bezwarende voorwaarde moet worden aangemerkt, aldus [gedaagde] . Daarbij heeft hij van meet af aan te kennen gegeven wat betreft de onbebouwde grond van het perceel niet verbonden te willen zijn aan de Vereniging.
3.3.
Vooruitlopend op de in de hoofdzaak gevorderde staking van het huidige gebruik van het perceel en het verbod tot voortzetting van het gebruik van het perceel, vordert de Vereniging, bij wege van voorlopige voorziening, dat de rechtbank [gedaagde] gebiedt, direct of indirect via een aan hem gelieerde onderneming, voor de duur van de procedure, het huidige gebruik van het perceel te staken en gestaakt te houden, en dat de rechtbank [gedaagde] verbiedt, direct of indirect via een aan hem gelieerde onderneming, voor de duur van de procedure, het huidige gebruik van het perceel voort te zetten, alles op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag met een maximum van € 100.000,-.
3.4.
De vereniging stelt daartoe dat [gedaagde] door de verboden bebouwing, inrichting en het gebruik van het perceel onrechtmatig jegens haar handelt dan wel dat hij zijn verplichtingen uit de verbintenissen met de Vereniging niet nakomt. Dit volgt onder meer uit het volgende. Op grond van artikel 6 (zie 2.3, derden- en kettingbeding) had [gedaagde] als koper van grond op het bedrijvenpark binnen drie maanden na ondertekening van de koopovereenkomst een bouwvergunning moeten aanvragen. Dat is niet gebeurd. Er is pas op 14 januari 2022 een bouwvergunningsaanvraag geregistreerd. Ten tweede verwijt de Vereniging [gedaagde] dat hij de bebouwings- en inrichtingseisen uit het ‘NVZ kwaliteitsplan’ schendt. Het huidige gebruik van het perceel – er zijn zeecontainers geplaatst en er worden bedrijfsmatig vrachtwagens gestald – is in strijd met de geldende norm. Bij het inrichten van een kavel op het bedrijventerrein gelden specifieke regels met betrekking tot het aantal toegestane parkeerplaatsen. Buitenopslag is in beginsel niet geoorloofd. Door de verhuur van het perceel aan het transportbedrijf CTS (er staan gemiddeld 20 vrachtwagens op het perceel geparkeerd), schendt [gedaagde] deze regels. Daarbij is het exploiteren van een transportbedrijf in strijd met het geldende bestemmingsplan. De tijdelijke vergunning van [gedaagde] voor afwijkend gebruik is vanaf 25 februari 2022 verlopen.
3.5.
Volgens de Vereniging maakt [gedaagde] door de wijze waarop hij zijn perceel gebruikt inbreuk op de belangen van de Vereniging. Het beeld van het park wordt verstoord: de vrachtwagens veroorzaken gravel- en moddersporen en zorgen voor trillingen, stank en uitlaatgassen. De leden van de Vereniging klagen hierover. Dit leidt tot reputatieschade en tot waardevermindering van de bedrijfspanden en -terreinen van de andere leden. De Vereniging wil met de onderhavige procedure precedentwerking voorkomen. Na afloop van de tijdelijke vergunning voor afwijkend gebruik heeft [gedaagde] zijn perceel niet ontruimd. Daarmee is per 25 februari 2022 een onrechtmatige situatie ontstaan. De Vereniging wil deze onrechtmatige situatie zo snel mogelijk beëindigen. Het spoedeisend belang is daarmee een gegeven, aldus de Vereniging.
3.6.
[gedaagde] voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
3.7.
Toewijzing van een vordering tot een voorlopige voorziening voor de duur van het geding is alleen mogelijk wanneer de Vereniging daarbij voldoende belang heeft. Dit kan bijvoorbeeld daarin bestaan dat de Vereniging de afloop van de hoofdzaak niet kan afwachten of dat een deel van de hoofdvordering krachtens een eindbeslissing reeds toewijsbaar is. De rechtbank is voorshands op basis van de overgelegde stukken van oordeel dat hiervan onvoldoende is gebleken. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
3.8.
Volgens de Vereniging zijn het vooral (de verkeersbewegingen van) de vrachtwagens die voor overlast zorgen. [gedaagde] heeft echter aangegeven dat zijn huurder, transportbedrijf CTS, de huurovereenkomst per 30 juni 2022 heeft opgezegd. De vrachtwagens zouden al eerder – in april 2022 – worden verwijderd van het perceel. De rechtbank vindt dat deze omstandigheid ertoe leidt dat de Vereniging geen belang (meer) heeft bij een voorlopige voorziening. Dat de aanwezigheid van de overgebleven zeecontainers tot schade leidt, is door de Vereniging niet onderbouwd. Bovendien is er concreet zicht op legalisatie. [gedaagde] heeft immers in januari van dit jaar een bouwvergunning aangevraagd. Hij heeft bodemonderzoek laten uitvoeren en een architect en aannemer ingeschakeld. Het wachten is slechts op de gemeente. Vanwege de reeds ingediende aanvraag voor een bouwvergunning, achtte de gemeente een aparte aanvraag voor een verlenging van de tijdelijke vergunning voor vrijstelling van het bestemmingsplan door [gedaagde] niet nodig. Zij is dan ook niet tot handhaving overgegaan na afloop van de tijdelijke vergunning. [gedaagde] heeft desondanks – om de Vereniging tegemoet te komen – toch een aanvraag ingediend tot verlenging van de tijdelijke vergunning.
3.9.
De rechtbank merkt tot slot nog op dat door de Vereniging niet is onderbouwd waarom eventuele strijd met het bestemmingsplan of het handelen door [gedaagde] zonder vergunning ook jegens haar onrechtmatig zouden zijn.
3.10.
Uit het voorgaande volgt dat de incidentele vorderingen van de Vereniging zullen worden afgewezen. De overige verweren van [gedaagde] behoeven daarom geen verdere bespreking meer.
3.11.
De Vereniging zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het incident worden veroordeeld.
4.De beslissing
De rechtbank
in het incident
4.1.
wijst de vorderingen af,
4.2.
veroordeelt de Vereniging in de kosten van het incident aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 563,00,
4.3.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in de hoofdzaak
4.4.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
31 augustus 2022voor conclusie van antwoord.
31 augustus 2022voor conclusie van antwoord.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.S.J. Thijs en in het openbaar uitgesproken op 20 juli 2022. [1]