ECLI:NL:RBNHO:2022:6438

• Datum uitspraak: 27 juli 2022
• Publicatiedatum: 22 juli 2022
• Zaaknummer: C/15/327824 / KG ZA 22-226
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: W.S.J. Thijs
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming en oplevering percelen na beëindiging erfpachtrecht in Zandvoort

De gemeente Zandvoort vordert in kort geding dat de erfpachters van percelen aan de Passage 2 tot en met 48 in Zandvoort het gebruik staken en de percelen ontruimd en ontdaan van opstallen opleveren na het verlopen van het erfpachtrecht op 24 januari 2019. De erfpachters betwisten de spoedeisendheid en voeren aan dat sloop op korte termijn niet realistisch is en dat zij afhankelijk zijn van derden.

De voorzieningenrechter overweegt dat het eigendomsrecht van de gemeente wordt geschonden door het voortgezet gebruik zonder recht of titel en acht het spoedeisend belang van de gemeente voldoende. De erfpachters krijgen één maand de tijd om het gebruik te staken en zes weken na schriftelijke mededeling van afsluiting van nutsvoorzieningen om de percelen leeg en ontruimd op te leveren. De vordering tot slopen wordt afgewezen omdat de erfpachters zelf mogen bepalen hoe zij de opstallen verwijderen.

De gevorderde dwangsom wordt beperkt tot €500 per dag per gedaagde met een maximum van €50.000. De erfpachters worden hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad en tegen dit vonnis staat hoger beroep open.

Uitkomst: Erfpachters worden veroordeeld tot staken gebruik binnen één maand en oplevering percelen leeg en ontruimd binnen zes weken na mededeling afsluiting nutsvoorzieningen, met dwangsom bij niet-naleving.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/327824 / KG ZA 22-226

Vonnis in kort geding van 27 juli 2022

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE ZANDVOORT ,

zetelend te Zandvoort,

eiseres,

advocaat mr. P.F.P. Nabben te Haarlem,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

wonende te [plaats 1] ,

2.
[gedaagde 2] ,

wonende te [plaats 2] ,

3.
[gedaagde 3] ,

wonende te [plaats 3] ,

4.
[gedaagde 4] ,

wonende te [plaats 4] ,

5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

K-S HOLDING B.V. ,

gevestigd te Zandvoort,

6.
[gedaagde 5] ,

wonende te [plaats 5] ,

7.
[gedaagde 6] ,

wonende te [plaats 5] ,

8. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

XAVANTINA HOLDING B.V. ,

gevestigd te Zandvoort,

9. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

TEN HAVE HOLDING B.V. ,

gevestigd te Zandvoort,

10.
[gedaagde 7] ,

wonende te [plaats 6] ,

gedaagden,

advocaat mr. B.P. van Overeem te Amsterdam.

Partijen zullen hierna de gemeente en [gedaagde 1] c.s. genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding met producties 1 t/m 11
• de producties 1 en 2 van de zijde van [gedaagde 1] c.s.
• de e-mail van mr. Nabben van 1 juni 2022 met daarin het verzoek om aanhouding
• de e-mail van mr. Nabben van 23 juni 2022 met daarin het verzoek een zitting te bepalen
• de aanvullende producties 12 t/m 17 van de zijde van de gemeente
• een nieuwe productie 12 die dient als vervanging van de eerder toegezonden productie 12 van de zijde van de gemeente
• de aanvullende productie 3 van de zijde van [gedaagde 1] c.s.
• de mondelinge behandeling van 13 juli 2022, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt
• de aantekeningen van mr. Nabben namens de gemeente
• de pleitnota van mr. Van Overeem namens [gedaagde 1] c.s.

1.2.

Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling zijn verschenen:

• namens de gemeente: [betrokkene 1] (juridisch adviseur), [betrokkene 2] (procesmanager van het Entreegebied) en [betrokkene 3] (technisch adviseur), bijgestaan door mr. Nabben voornoemd,
• [gedaagde 2] , bijgestaan door mr. Van Overeem voornoemd,
• namens K-S Holding B.V.: [betrokkene 4] (directeur) en [betrokkene 5] (directeur), bijgestaan door mr. Van Overeem voornoemd,
• namens Xavantina Holding B.V.: [betrokkene 6] (gemachtigde) en [betrokkene 7] (directeur), bijgestaan door mr. Van Overeem voornoemd,
• [gedaagde 7] (mede als gemachtigde voor Ten Have Holding B.V.), bijgestaan door mr. Van Overeem voornoemd.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De zaak in het kort

2.1.

De gemeente wenst na beëindiging van het erfpachtrecht de percelen gelegen aan de Passage 2 tot en met 48 in Zandvoort ontruimd opgeleverd te krijgen, mede vanwege een geplande herontwikkeling van dit gebied. De erfpachters betwisten de spoedeisendheid en voeren aan dat een belangenafweging in hun voordeel moet uitvallen, omdat sloop op korte termijn niet realistisch is, de kosten hoger zijn wanneer niet in één keer wordt gesloopt en zij bij de uitvoering van de gevorderde werkzaamheden afhankelijk zijn van derden. De voorzieningenrechter bepaalt dat de erfpachters het gebruik binnen één maand na betekening van dit vonnis moeten staken en veroordeelt de erfpachters - binnen zes weken na schriftelijke mededeling dat de nutsvoorzieningen zijn afgesloten - de percelen ontdaan van opstallen aan de gemeente op te leveren op straffe van een dwangsom.

3. Feiten

3.1.

Bij notariële akte van uitgifte erfpacht van 24 januari 1969 is één ongedeeld erfpachtrecht uitgegeven voor de duur van 50 jaar, eindigend op 24 januari 2019. In de notariële akte zijn de Algemeene bepalingen voor tijdelijke erfpacht voor industrieele doeleinden 1955 (hierna: de erfpachtvoorwaarden) van toepassing verklaard. Bij akte van splitsing erfpachtrecht van 20 juni 1972 is het voornoemde erfpachtrecht gesplitst in 24 afzonderlijke erfpachtrechten, nu gelegen aan de Passage 2 tot en met 48 in Zandvoort .

3.2.

In de erfpachtvoorwaarden staat, voor zover van belang:

‘
Art. 15

Indien het erfpachtsrecht eindigt door het verstrijken van den termijn, waarvoor het recht is verleend, kan de Gemeente vorderen, dat het terrein alsdan wordt opgeleverd, ontdaan van opstallen en zooveel mogelijk in den toestand, waarin het werd uitgegeven.’

3.3.

Na uitgifte van de erfpachten in 1969 hebben de oorspronkelijke erfpachters op de percelen – deels aan elkaar en onder één dak – opstallen gebouwd, waarin winkels zijn gevestigd.

3.4.

Bij vonnis van 20 april 2020 heeft deze rechtbank geoordeeld, voor zover in deze procedure van belang, dat aan eiseressen in die procedure (waaronder [gedaagde 1] c.s.) geen recht op verlenging van de erfpacht toekomt.

3.5.

Bij e-mail van 6 juli 2021 heeft de gemeente aan de erfpachters de ontruiming aangezegd tegen 1 oktober 2021. Een deel van de erfpachters heeft inmiddels ontruimd, of laten weten vrijwillig te zullen ontruimen. Twee aan de Passage gelegen percelen zijn al van opstallen ontdaan. [gedaagde 1] c.s. weigeren te ontruimen.

4. Het geschil

4.1.

De gemeente vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde 1] c.s., ieder van hen afzonderlijk, veroordeelt om binnen 14 dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis, het gebruik van de percelen aan de Passage in [plaats 1] die zij van de gemeente in erfpacht hadden (blijkens het overzicht dat als productie 4
[de voorzieningenrechter begrijpt: 5] bij dagvaarding is overgelegd), te staken en gestaakt te houden;

II. [gedaagde 1] c.s., ieder van hen afzonderlijk, veroordeelt om binnen 30 dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis, de opstallen op de in sub I bedoelde percelen voortvarend en in één stroom, te slopen en het sloopafval te verwijderen;

III. [gedaagde 1] c.s., ieder van hen afzonderlijk, veroordeelt om aansluitend aan de sloop als bedoeld in het petitum onder II, maar uiterlijk op 1 september 2022, de sub I bedoelde percelen leeg, ontruimd aan de gemeente op te leveren;

een en ander op straffe van een aan de gemeente te verbeuren dwangsom van € 1.000,- per dag voor de gedaagde die het in deze zaak te wijzen vonnis niet nakomt, met een maximum van € 250.000,-;

IV. en voorts - indien moet worden uitgegaan van het bestaan van rechtsgeldig door [gedaagde 1] c.s. ingeroepen retentierechten - die retentierechten op de sub I genoemde percelen opheft;

V. en tenslotte, eveneens uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten, inclusief nakosten.

4.2.

De gemeente legt aan haar vorderingen ten grondslag dat de voorzieningenrechter op grond van de afstemmingsregel haar oordeel moet afstemmen op het oordeel van de bodemrechter. Toepassing daarvan leidt tot toewijzing van de ontruimingsvordering, omdat [gedaagde 1] c.s. zonder recht of titel de voormalige erfpachtlocaties in gebruik hebben. De gevorderde ontruiming en oplevering van de percelen omvat mede de sloop van de aanwezige opstallen. De percelen waren ten tijde van de uitgifte onbebouwd en moeten op grond van artikel 15 van de erfpachtvoorwaarden bij het einde van de erfpacht in de oorspronkelijke staat en dus zonder opstallen worden opgeleverd.

4.3.

[gedaagde 1] c.s. voert verweer.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5. De beoordeling

Spoedeisend belang

5.1.

[gedaagde 1] c.s. voeren aan dat een afweging van de belangen bij de beoordeling of de gemeente voldoende spoedeisend belang heeft bij toewijzing van haar vorderingen in kort geding in het voordeel van [gedaagde 1] c.s. moet uitpakken. Daartoe betogen zij dat de uiteindelijke sloop pas na de Formule 1 races zal plaatsvinden, de sloopkosten van [gedaagde 1] c.s. hoger liggen wanneer er niet in één keer kan worden gesloopt en dat zij bij de sloop afhankelijk zijn van derden. Dit verweer slaagt niet. Hoewel aan [gedaagde 1] c.s. moet worden toegegeven dat het maar zeer de vraag is of de oplevering van de percelen nog vóór de Formule 1 race in september 2022 kan plaatsvinden, is de inbreuk die wordt gemaakt op het eigendomsrecht van de gemeente naar het oordeel van de voorzieningenrechter al voldoende om een spoedeisend belang aan te nemen. De overige argumenten die [gedaagde 1] c.s. hebben aangevoerd kunnen niet afdoen aan het spoedeisend belang van de gemeente.

Staken gebruik

5.2.

Tussen partijen is niet in geschil dat de erfpacht op 24 januari 2019 is geëindigd. Voorts moet het er hier voor worden gehouden dat de gemeente het erfpachtrecht niet ten behoeve van [gedaagde 1] c.s. hoeft te verlengen. Dit volgt uit het vonnis van de bodemrechter van 20 april 2020. [gedaagde 1] c.s. maken daarom inbreuk op het eigendomsrecht van de gemeente door het gebruik van de percelen met opstallen zonder recht of titel voort te zetten. De vordering onder I tot het staken van het gebruik van deze percelen zal dan ook worden toegewezen.

5.3.

[gedaagde 1] c.s. zal wel een langere termijn worden gegund waarop het gebruik van de percelen moet worden gestaakt. Daarbij speelt mee dat het feitelijk gebruik van (sommige van) de percelen in handen is van derden. Gelet op de voorgeschiedenis acht de voorzieningenrechter het redelijk dat [gedaagde 1] c.s. één maand de gelegenheid krijgen om het feitelijk gebruik van de percelen door derden te beëindigen. Een nog langere termijn is niet aan de orde, omdat ook de gebruikers van de opstallen al sinds begin 2019 op de hoogte kunnen zijn van het aflopen van de erfpacht en al sinds 20 april 2020 van het oordeel van de rechtbank dat [gedaagde 1] c.s. geen aanspraak hebben op verlenging van de erfpacht. [gedaagde 1] c.s. zullen daarom worden veroordeeld het gebruik van de percelen die zij in erfpacht hadden binnen één maand na betekening van dit vonnis te staken en gestaakt te houden.

Ontruiming en oplevering van de percelen

5.4.

De gemeente vordert ook [gedaagde 1] c.s. te veroordelen de opstallen voortvarend en in één stroom te slopen. [gedaagde 1] c.s. voeren aan dat onduidelijk is wat er onder ‘slopen’ moet worden verstaan. Dit betekent dat een veroordelend vonnis op dit punt tot executieproblemen zal leiden, omdat volgens [gedaagde 1] c.s. niet duidelijk is wat zij precies zouden moeten doen om aan de veroordeling te voldoen.

5.5.

Hier kan in het midden blijven wat onder 'slopen’ moet worden verstaan. Op grond van artikel 15 van de erfpachtvoorwaarden kan de gemeente vorderden dat de percelen bij het eindigen van de erfpacht worden opgeleverd, ontdaan van opstallen en zoveel mogelijk in de toestand waarin de percelen werden uitgegeven. Vast staat dat de percelen bij uitgifte van het erfpachtrecht onbebouwd waren. Dit betekent dat [gedaagde 1] c.s. in ieder geval de percelen leeg en ontruimd zullen moeten opleveren. Zonder nadere onderbouwing, die niet is gegeven, kan de vordering van de gemeente, naar het oordeel van de voorzieningenrechter, niet verder gaan dan dat. Hoewel niet in geschil is dat sloop van de opstallen noodzakelijk is om aan de verplichting van artikel 15 van de erfpachtvoorwaarden te voldoen, biedt die omstandigheid de gemeente geen grondslag voor haar vordering tot slopen. Het is aan [gedaagde 1] c.s. om te bepalen op welke wijze zij de opstallen verwijderen. Dit betekent dat de vordering tot slopen zal worden afgewezen en dat de vordering om de percelen leeg en ontruimd aan de gemeente op te leveren zal worden toegewezen. Dat beide vorderingen materieel gezien voor [gedaagde 1] c.s. hetzelfde betekenen leidt niet tot een ander oordeel.

5.6.

[gedaagde 1] c.s. betogen nog dat het niet mogelijk is om de percelen leeg op te leveren. Zij voeren daarvoor aan dat de gemeente met een aantal erfpachters nog geen overeenstemming heeft bereikt om tot sloop over te gaan, zodat er een ‘gatenkaas’ zal ontstaan wanneer slechts een deel van de opstallen aan de Passage verwijderd wordt. Dit betoog treft geen doel. De gemeente heeft ter zitting gesteld dat met verreweg de meeste andere voormalig erfpachters overeenstemming is bereikt over de ontruiming van het perceel, zodat de ‘gatenkaas’ zeer beperkt zal zijn. Bovendien heeft zij toegezegd voor haar rekening te nemen eventueel door de verwijdering van de opstallen van [gedaagde 1] c.s. noodzakelijk geworden aanpassingen aan opstallen van andere voormalige erfpachters die nog niet (kunnen) worden ontruimd.

Dat het technisch onmogelijk zou zijn om de opstallen nu al te verwijderen is niet gebleken. Evenmin is gebleken dat het voor [gedaagde 1] c.s. niet mogelijk zal zijn op korte termijn een aannemer te vinden. Ten slotte is ook de omstandigheid dat een gedeeltelijke sloop tot hogere kosten zou leiden voor [gedaagde 1] c.s. geen reden om de vordering van de gemeente op dit punt af te wijzen.

5.7.

Het voorgaande neemt niet weg dat het verwijderen van de opstallen pas kan plaatsvinden nadat een asbestinventarisatie is uitgevoerd, een sloopmelding is gedaan, vast staat onder welke voorwaarden gesloopt mag worden en de opstallen zijn afgesloten van de nutsvoorzieningen. De (eventuele) voorwaarden waaronder gesloopt mag worden bepaalt de gemeente aan de hand van een sloopmelding. Deze kan na de asbestinventarisatie worden gedaan. Voor het afsluiten van de nutsvoorzieningen moet de gemeente, als eigenaar van de percelen, de opdracht verstrekken. Ter zitting heeft de gemeente verklaard dat de nutsbedrijven al zijn geïnformeerd, maar dat de opdracht pas kan worden uitgevoerd wanneer het gebruik van de percelen met opstallen is gestaakt. Onduidelijk is gebleven binnen welke termijn de nutsbedrijven de opdracht van de gemeente zullen uitvoeren. De voorzieningenrechter zal daarom bij toewijzing van de vordering tot oplevering bepalen dat de begunstigingstermijn waarop aan de veroordeling moet zijn voldaan pas aanvangt op het moment dat de gemeente bij aangetekende brief aan [gedaagde 1] c.s. kenbaar heeft gemaakt dat de opstallen zijn afgesloten van de nutsvoorzieningen. De voorzieningenrechter zal de hiervoor bedoelde begunstigingstermijn bepalen op zes weken. Feitelijk hebben [gedaagde 1] c.s. nog een maand langer de tijd om de percelen leeg en ontruimd op te leveren, omdat afsluiting van de nutsvoorzieningen op z’n vroegst pas kan gebeuren als het feitelijk gebruik is beëindigd. De voorzieningenrechter acht de totale termijn voldoende voor het realiseren van de asbestinventarisatie, de sloopmelding en de sloop van de percelen. Daarbij speelt mee dat [gedaagde 1] c.s. nu al de asbestinventarisatie en sloopmelding in gang kunnen zetten en dat zij de stelling van de gemeente dat de opstallen in één week gesloopt kunnen zijn niet hebben weersproken.

Dwangsom

5.8.

De gevorderde dwangsom wordt beperkt als in de beslissing onder 6.3 vermeld. Om executiegeschillen te voorkomen is daaraan toegevoegd dat het maximum aan te verbeuren dwangsommen per gedaagde geldt.

Retentierecht

5.9.

Omdat niet gebleken is van het bestaan van rechtsgeldig door [gedaagde 1] c.s. ingeroepen retentierechten, is niet voldaan aan de voorwaarde waaronder de vordering onder IV is ingesteld. De voorzieningenrechter komt daarom niet toe aan de beoordeling van de vordering tot opheffing van retentierechten op de onder I bedoelde percelen.

Proceskosten

5.10.

[gedaagde 1] c.s. zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op:

- betekening oproeping € 125,03

- griffierecht 676,00

- salaris advocaat
1.016,00

Totaal € 1.817,03

6. De beslissing

De voorzieningenrechter

6.1.

veroordeelt [gedaagde 1] c.s., ieder afzonderlijk, om binnen één maand na betekening van dit vonnis, het gebruik van de percelen aan de Passage in Zandvoort voor zover hij/zij deze van de gemeente in erfpacht had (blijkens het overzicht dat als productie 5 bij de dagvaarding is overgelegd) te staken en gestaakt te houden,

6.2.

veroordeelt [gedaagde 1] c.s., ieder afzonderlijk, om binnen één maand na de mededeling van de gemeente bij aangetekende brief dat de nutsvoorzieningen op de onder 6.1 bedoelde percelen feitelijk zijn afgesloten, de percelen die hij/zij van de gemeente in erfpacht had aan de gemeente leeg en ontruimd op te leveren,

6.3.

veroordeelt [gedaagde 1] c.s., ieder van hen afzonderlijk, om aan de gemeente een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag dat hij/zij niet aan de in 6.1 en/of 6.2 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 50.000,00 per gedaagde is bereikt.

6.4.

veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 1.817,03,

6.5.

veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde 1] c.s. niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

6.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.S.J. Thijs en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 27 juli 2022. ^[1]

Tegen dit vonnis kan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam binnen vier weken na de dag van de uitspraak. Het beroep moet worden ingesteld door tussenkomst van een advocaat.

Als het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, heeft het vonnis al wel geldende werking zolang op het (eventuele) beroep niet is beslist.

Voetnoten

1. Conc.: 1589