ECLI:NL:RBNHO:2022:6665

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 9427053 \ CV EXPL 21-6053

Uitspraakdatum: 20 juli 2022

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[bewindvoerder] h.o.d.n. [handelsnaam] , in diens hoedanigheid van bewindvoerder van [onderbewindgestelde]

gevestigd te [plaats]

eiser

verder te noemen: [huurster] (tenzij uitsluitend de bewindvoerder bedoeld is)

gemachtigde: mr. R.P. Groot

tegen

Stichting Woningbedrijf Velsen

gevestigd te IJmuiden

gedaagde

verder te noemen: Woningbedrijf Velsen

gemachtigde: mr. M. van den Oord

1.De zaak in het kort

In deze procedure stelt de huurder dat sprake is van ernstige schimmelvorming in haar woning als gevolg van een gebrekkige ventilatievoorziening. De huurder vordert herstel van de gebreken, huurprijsvermindering en de kosten die zij heeft moeten maken in verband met het deskundigenonderzoek. De kantonrechter oordeelt dat in dit geval geen sprake is van bouwkundige gebreken die de verhuurder moet herstellen. Dit heeft tot gevolg dat de huurder geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering en op vergoeding van de kosten van het deskundigenonderzoek. De vordering van de huurder wordt daarom afgewezen. De tegenvordering, zijnde ontbinding, ontruiming en betaling van de huurachterstand wordt toegewezen.

2.Het procesverloop

2.1.

[huurster] heeft bij dagvaarding van 31 augustus 2021 een vordering tegen Woningbedrijf Velsen ingesteld. Woningbedrijf Velsen heeft op 8 december 2021 schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. Bij brief van 11 februari 2022 heeft de gemachtigde van [huurster] laten weten dat de bewindvoerder de procedure namens [huurster] overneemt en dat haar gemachtigde voor de bewindvoerder zal optreden.

2.2.

Op 22 april 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Beide partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben partijen bij brieven van 11 februari 2022 en 11 april 2022 nog stukken toegezonden.

2.3.

Partijen hebben na de zitting nog geprobeerd een schikking te treffen, maar dat is niet gelukt, waarna vonnis op heden is bepaald.

3.De feiten

3.1.

[huurster] huurt sinds 18 september 2020 van Woningbedrijf Velsen de woning aan
[adres] (hierna: de woning). De woning is gelegen op de bovenste verdieping van een appartementencomplex dat gebouwd is in 1965.

3.2.

Op 1 februari 2021 doet de gemachtigde van [huurster] schriftelijk melding bij Woningbedrijf Velsen van gebreken in de woning. In de brief staat:

“(…)

Cliënte heeft last van ernstige schimmelvorming in de woning en de daarbij behorende berging. In de berging heeft cliënte tevens last van wateroverlast. Ter illustratie verzend ik u als bijlage een aantal kleurenfoto’s. (…)

(…)

Op grond van artikel 7:206 BW bent u gehouden om dit gebrek te herstellen. Namens cliënte verzoek ik u hierbij om dit gebrek te herstellen. Graag verneem ik van u of u bereid bent om onderzoek te doen naar deze gebreken en deze te verhelpen.

(…)”

3.3.

Op 18 februari 2021 doet Woningbedrijf Velsen onderzoek in de woning. Woningbedrijf Velsen constateert daarbij geen gebreken en laat aan [huurster] weten dat de schimmelvorming het gevolg is van bewonersgedrag.

3.4.

De gemachtigde van [huurster] stuurt op 22 februari 2021 een email naar Woningbedrijf Velsen. Daarin staat:

“(…)

Ik heb van cliënte vernomen dat er onlangs een kort bezoek aan de woning heeft plaatsgevonden. Naar aanleiding hiervan is er geconcludeerd dat er wel vocht- en schimmelproblemen zijn, maar dat deze door cliënte zelf worden veroorzaakt. Er wordt dus verder geen actie mee ondernomen. Hier kan cliënte niet mee instemmen.

Cliënte wil Woningbedrijf Velsen nogmaals verzoeken een deugdelijk onderzoek te doen naar de gebreken en deze te verhelpen. Indien er geen verdere actie van de zijde van Woningbedrijf Velsen wordt ondernomen, wil cliënte de huurbetalingen vanaf maart (deels) opschorten en verdere juridische stappen ondernemen.

(…)”

3.5.

In reactie daarop schrijft Woningbedrijf Velsen in een email van 23 februari 2021 het volgende:

“(…)

Wij blijven de mening toegedaan dat het wordt veroorzaakt door bewonersgedrag.

Mijn technische adviseurs hebben dit geprobeerd uit te leggen en hebben daarbij ook tips willen verstrekken.

Helaas stond uw cliënte er niet voor open, daarnaast werd uw cliënte ronduit onbeschoft tijdens het bezoek.

Het staat uw cliënte vrij om een procedure aanhangig te maken bij de huurcommissie.

(…)”

3.6.

[huurster] schort vanaf 1 maart 2021 70% van de huur op.

3.7.

In een email van 27 juni 2021 Lavos Reiniging B.V. aan [huurster] staat:

“(…)

Wij hebben u foto ontvangen via wetsup inzake schimmel in uw woning.

De zwarte schimmel in uw woning is ontstaan door slechte ventilatie en een zeer vochtige ruimte.

Omdat u met kinderen daar woont raden wij aan om de schimmel per omgaande te laten verwijderen.

Zwarte schimmel is namelijk erg slecht voor de gezondheid

(…)”

3.8.

Op verzoek van [huurster] doet Strooming B.V. (hierna: Strooming) op 7 juli 2021 onderzoek naar de vocht- en schimmelklachten in de woning. Uit het rapport van Strooming van 28 juli 2021 volgt:

“(…)

B. DEBIETMETING VENTILATIEROOSTERS

Om het geproduceerde vocht en vervuiling in de woning tijdig en juist af te voeren is er voldoende luchtverversing nodig. Om het luchtverversingsratio in kaart te brengen hebben wij luchtdebiet meting uitgevoerd om de aan- en afvoer capaciteit van de aanwezige ventilatieventielen in kaart te brengen

(…)

VII. CONCLUSIE UITGEVOERD ONDERZOEK:


De woning wordt normaal belast(aantal bewoners/gebruiksintensiteit)


De woning is vatbaar voor vocht en koudefronten. Dit effect wordt versterkt door vrijwel afwezig zijn van ventilatiecapaciteit.


Er is sprake van een hoge/fragiele luchtvochtigheid en vervuling. (…) De luchtkwaliteit in de woning is hierdoor slecht te noemen.

(…)


Er is een bruin/zwarte aanslag/afzetting waar te nemen op het plafonds (hoeken) in woonkamer en slaapkamer(s)


Het natuurlijke ventilatiesysteem is slecht te noemen. Van een toereikende of van en minimale constante ventilatie, is in geheel geen sprake. De aanwezige (lucht)vervuiling wordt hierdoor niet of onvoldoende afgevoerd waardoor vuil zich op kan slaan en af zetten in binnenruimte(n) zelf.

VIII. ADVIES:


Het ventilatiesysteem zodanig toereikend te maken dat ook naast de wettelijke minimale eisen rekening is gehouden met de afvoer van extra vuil en extra vocht.


Het voor bewoners mogelijk maken deze capaciteit handmatig te verhogen.


De aanwezige ventilatieroosters na te zien en te reinigen.


De woning te reinigen en nieuwe verf aan te brengen in de badkamer.


Te overwegen een (ruim) toereikende luchtreiniger aan te schaffen.

(…)”

3.9.

De gemachtigde van [huurster] verzoekt Woningbedrijf Velsen bij email van 29 juli 2021 om over te gaan tot herstel van de gebreken op basis van het advies van Strooming.

3.10.

Woningbedrijf Velsen reageert daarop bij email van 18 augustus 2021 en schrijft:

“(…)

Nav het door u verstuurde rapport moet ik u mededelen dat de door uw cliënt aangevoerde punten geen gebreken zijn. De woning voldoet aan bouwbesluit en de aangevoerde punten zijn geen achterstallig onderhoud of gebrek.

Tot op heden hebben wij van uw cliënt [huurster] een gedeeltelijke betaling van de huur ontvangen. Huur inhouden is alleen mogelijk via een uitspraak van de huurcommissie. Tot op heden is bij ons geen uitspraak van de huurcommissie bekend in uw zaak, derhalve verzoeken wij u uw cliënt te informeren dat wij de zaak door zullen zetten naar de deurwaarder

(…)”

3.11.

In opdracht van Woningbedrijf Velsen verricht BK Bouw- en Milieuadvies B.V. (hierna: BK Bouw) onderzoek in de woning en doet zij tussen 25 oktober en 15 november 2021 metingen. In het rapport van 26 november 2021 komt BK Bouw tot de volgende conclusie:

“(…)

1. Het staat de huurder vrij om naar eigen inzicht de woning te verwarmen. Dit kan met elektrische kachels of met een gashaard. Het is onwaarschijnlijk dat de gemeten temperaturen in de woning aanleiding geven tot gebreken in de woning.

2. De waargenomen schimmelvorming is ongewenst maar van beperkte omvang. De schimmelvorming hangt samen met het type en bouwstijl van de woning en is over het algemeen niet te voorkomen.

3. De ventilatievoorzieningen in de woning zijn afgestemd op de tijdens de bouw geldende regels. Voor verbetering van de luchtkwaliteit in de woning en de afvoer van ventilatielucht uit de badkamer en keuken is bij deze bouwstijl uitgegaan van het openen van geveldelen (ramen of deuren). De luchtkwaliteit van de woning kan beter. Dit kan bereikt worden door intensiever en efficiënter gebruik te maken van aanwezige voorzieningen.

4. Geadviseerd wordt om bij regulier onderhoud van de gebouwen de afvoerkanalen te controleren en waar nodig te reinigen.

5. Gebreken in de woning die direct toe te wijzen zijn aan de bouwkundige gebreken of achterstallig bouwkundig onderhoud zijn niet waargenomen.

(…)”

3.12.

In opdracht van Woningbedrijf Velsen controleert en reinigt de firma Breijer op 11 januari 2022 de afvoerkanalen van de woning. In een email van 17 maart 2022 van Breijer aan Woningbedrijf Velsen staat:

“(…)

Meting gedaan vooraf:

toilet 4

keuken 4

en badkamer 0

gevelplaatjes verwijderd

kanaal toilet lag wat vuil in dit verwijderd

kanaal keuken was schoon

kanaal badkamer was helemaal verstopt

het kanaal weer vrij gemaakt

gevelplaatjes terug geplaatst

Meting na:

Badkamer 25

Keuken 5 met gevelplaatjes zonder 19

Toilet 9 met plaatje

(…)”

4.De vordering

4.1.

De bewindvoerder vordert dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. Woningbedrijf Velsen veroordeelt tot herstel van de gebreken zoals geconstateerd in het rapport van Strooming;

II. Woningbedrijf Velsen veroordeelt tot betaling van een dwangsom van € 100,00 per dag als zij in gebreke blijft met het herstel van de gebreken, vanaf betekening van dit vonnis totdat de gebreken deugdelijk zijn verholpen;

III. de huurprijs per maand wegens de gebreken vermindert met 70%, danwel een door de kantonrechter te bepalen percentage, vanaf 1 maart 2021 totdat de gebreken deugdelijk zijn verholpen;

IV. Woningbedrijf Velsen veroordeelt tot terugbetaling van teveel betaalde huur vanaf
1 maart 2021 tot de datum van dit vonnis;

V. Woningbedrijf Velsen veroordeelt tot betaling van de kosten van het deskundigenonderzoek van € 411,99, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de datum van verschuldigdheid tot de datum van de algehele voldoening;

VI. Woningbedrijf Velsen veroordeelt in de kosten van deze procedure en in de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de datum van het vonnis tot de datum van de algehele voldoening.

4.2.

De bewindvoerder legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat het gehuurde gebreken vertoont en dat Woningbedrijf Velsen tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting ex artikel 7:206 BW om deze te herstellen. De bewindvoerder maakt aanspraak op huurvermindering van 70% op grond van artikel 7:207 BW over de periode dat Woningbedrijf Velsen in gebreke is gebleven met het verhelpen van de gebreken. Daarnaast maakt de bewindvoerder ook aanspraak op terugbetaling van teveel betaalde huur. De kosten van de door de bewindvoerder ingeschakelde deskundige komen als vermogensschade op grond van artikel 6:96 lid 2 BW voor rekening van Woningbedrijf Velsen.

5.Het verweer en de tegenvordering

5.1.

Woningbedrijf Velsen betwist de vordering en voert aan dat geen sprake is van gebreken in de woning. De woning dateert uit 1965 en is voorzien van natuurlijke ventilatie. Strooming heeft daar onvoldoende rekening mee gehouden. Bovendien heeft Strooming op één moment gemeten terwijl natuurlijke ventilatie afhankelijk is van natuurlijk trek. Daarnaast heeft Strooming geen aandacht besteed aan de aanwezigheid van koudebruggen die wel een rol zouden kunnen spelen bij de schimmelvorming maar tegelijkertijd geen gebrek vormen. Het rapport van Strooming kan gelet op al deze omstandigheden niet leiden tot de conclusie dat sprake is van gebreken.

5.2.

Verder voert Woningbedrijf Velsen aan dat de schimmelvorming in de woning het gevolg is van bewonersgedrag en niet van een bouwkundig gebrek. [huurster] maakt onvoldoende gebruik van de aanwezige ventilatievoorzieningen in de vorm van ventilatieroosters, draaikiepramen en deuren. Ook heeft [huurster] de gordijnen continu gesloten en maakt zij de ventilatieroosters niet of onvoldoende schoon. Dat de schimmelvorming het gevolg is van bewonersgedrag volgt volgens Woningbedrijf Velsen ook uit het feit dat zij geen klachten van andere bewoners van het heeft ontvangen.

5.3.

Volgens Woningbedrijf Velsen is zij niet gehouden om mechanische ventilatie aan te brengen. [huurster] mag, gelet op het bouwjaar, de bouwstijl en het type woning, geen nieuwbouw woning met (ver)nieuwbouw voorzieningen mag verwachten. Bovendien heeft [huurster] een woning zonder mechanische ventilatie gehuurd.

5.4.

Tot slot voert Woningbedrijf Velsen aan dat de Huurcommissie stank en/of vochtoverlast (veelal in combinatie met schimmelvorming) als een categorie C I-gebrek kwalificeert als dat het gevolg is van onvoldoende ventilatiemogelijkheden. Volgens Woningbedrijf Velsen heeft [huurster] niet aangetoond dat de schimmelvorming het gevolg is van onvoldoende ventilatiemogelijkheden. Indien wel komt vast te staan dat sprake is van een gebrek, is volgens Woningbedrijf Velsen een huurprijsvermindering van hooguit 10% gerechtvaardigd. Ten eerste omdat de kantonrechter niet gebonden is aan de percentages van de Huurcommissie en ten tweede omdat sprake is van bewonersgedrag in combinatie met het type en bouwstijl van de woning.

5.5.

Woningbedrijf Velsen vordert in reconventie dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

1. de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang, althans met ingang van een door de kantonrechter te bepalen datum ontbindt;

2. [bewindvoerder] , in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [huurster] , veroordeelt om het gehuurde binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Woningbedrijf Velsen, onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woningbedrijf Velsen te stellen;

3. [bewindvoerder] , in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [huurster] , veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 3.310,70, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de termijnen tot aan de algehele dag van voldoening;

4. [bewindvoerder] , in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [huurster] , veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 436,43 per maand en voor een gedeelte van een maand een pro rata te berekenen gedeelte van dit bedrag, voor iedere maand vanaf 1 januari 2022 tot aan het tijdstip van de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde;

5. [bewindvoerder] , in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [huurster] , zowel in conventie als in reconventie te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder de nakosten, het salaris gemachtigde en de verschotten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag waarop deze opeisbaar zijn geworden tot aan de dag van de algehele voldoening.

5.6.

Woningbedrijf Velsen legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [huurster] toerekenbaar tekort schiet in de nakoming van haar betalingsverplichting op grond van de huurovereenkomst. Het onbetaald laten van bijna acht maanden huur levert een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen. [huurster] is niet bevoegd om de betaling van de huur op grond van artikel 6:52 lid 1 BW op te schorten omdat zij geen opeisbare vordering op Woningbedrijf Velsen heeft. Woningbedrijf Velsen stelt verder dat [huurster] in ieder geval gedeeltelijk onbevoegd heeft opgeschort door (vrijwel) de gehele huurprijs op te schorten. Indien [huurster] al bevoegd zou zijn om de betaling van de huur op te schorten, dan had zij slechts een beperkt deel mogen opschorten en niet de gehele huur.

5.7.

[huurster] betwist de tegenvordering. Op de standpunten van partijen wordt hierna verder ingegaan.

6.De beoordeling

de vordering en de tegenvordering

6.1.

De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

Wettelijke kader

6.2.

[huurster] vordert herstel van de door Strooming geconstateerde gebreken en huurprijsvermindering totdat deze gebreken deugdelijk zijn hersteld. Op grond van artikel 7:207 BW kan een huurder in geval van vermindering van huurgenot door een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen, van de dag waarop hij het gebrek aan de verhuurder heeft gemeld of waarop het gebrek bekend was bij de verhuurder, tot de dag waarop het gebrek is verholpen.

6.3.

Onder gebrek moet, gelet op het bepaalde in artikel 7:204 lid 1 BW, worden verstaan: een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Het begrip gebrek heeft, volgens de parlementaire geschiedenis bij artikel 7:204 BW (MvT, TK 1997/1998, nr. 3, p. 14), een ruime betekenis; alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek, zoals een slechte onderhoudstoestand, materiële beschadigingen, constructiefouten en ongedierte. Uitgangspunt (van de gebrekenregeling) is het genot dat de huurder op grond van de huurovereenkomst mag verwachten. Of de verhuurder aansprakelijk is voor de omstandigheden die de huurder beletten dan wel hebben belet in zijn huurgenot, wordt aldus geregeld met behulp van het begrip gebrek, aldus nog steeds de memorie van toelichting.

6.4.

De eerste vraag die moet worden beantwoord is, of in de woning van [huurster] sprake is van een gebrek als bedoeld in voornoemd artikel. De kantonrechter komt tot de conclusie dat dit niet het geval is en motiveert dat als volgt.

Leeftijd, type en bouwstijl van de woning

6.5.

Uitgangspunt is dat de woning in 1965 is gebouwd. Gesteld noch gebleken is dat de woning bij het aangaan van de huurovereenkomst of daarna niet voldeed aan de eisen die gesteld mogen worden aan een woning die gebouwd is in 1965. Het ontbreken van mechanische ventilatie in een dergelijke woning is niet ongebruikelijk en kan op zichzelf niet als een gebrek worden beschouwd. [huurster] stelt weliswaar dat de aanwezige natuurlijke ventilatievoorziening niet meer voldoet aan de huidige bouweisen, maar dat kon en mocht [huurster] , gelet op de ouderdom van de woning, ook niet verwachten. Volgens Strooming is de woning van [huurster] bovendien
vatbaar voor vocht en koudefrontenen volgens BK Bouw is
de schimmelvorming van beperkte omvang en hangt dit samen met het type en bouwstijl van de woning. De schimmelvorming komt volgens BK Bouw alleen voor in binnenhoeken en nabij koudebruggen hetgeen past in het beeld van woningen uit deze bouwperiode.

6.6.

[huurster] mag echter ondanks de ouderdom van de woning, wel verwachten dat eventuele schimmelvorming zodanig beperkt is dat deze haar huurgenot niet (substantieel) aantast. Als de schimmelvorming zo ernstig is dat hierdoor een ongezond leefklimaat in de woning ontstaat, dan kan dat leiden tot de conclusie dat sprake is van een gebrek dat door Woningbedrijf Velsen verholpen moet worden, zo nodig door aanleg van mechanische ventilatie. Dan moet echter wel vast staan dat de schimmel wordt veroorzaakt door onvoldoende ventilatiemogelijkheden en niet door het onvoldoende ventileren van de woning door [huurster] zelf (bewonersgedrag).

Ventilatiecapaciteit en aanwezige ventilatievoorzieningen

6.7.

[huurster] heeft ter onderbouwing van haar betoog dat sprake is van (ernstige) schimmelvorming die veroorzaakt wordt door ontoereikende ventilatiemogelijkheden, verwezen naar het door haar overgelegde rapport van Strooming. (r.o. 3.8). Woningbedrijf Velsen betwist echter dat sprake is van een gebrek. Volgens Woningbedrijf Velsen is de conclusie van Strooming op een ondeugdelijk onderzoek gebaseerd omdat daarbij slechts rekening is gehouden met de capaciteit van de aanwezige ventilatieventielen en niet tevens met de aanwezige ventilatieroosters, draaikiepramen en deuren in de woning. De woning beschikt volgens Woningbedrijf Velsen over voldoende ventilatievoorzieningen en deze moeten meer en beter door [huurster] te worden gebruikt om vocht- en schimmeloverlast in de woning te voorkomen. Ter onderbouwing van haar verweer heeft Woningbedrijf Velsen verwezen naar het door haar overgelegde rapport van BK Bouw.

6.8.

Het verweer van Woningbedrijf Velsen treft doel. Anders dan [huurster] stelt, volgt uit het rapport van Strooming niet dat de ventilatievoorzieningen in de woning ontoereikend zijn maar slechts dat de capaciteit van de ventilatieventielen onvoldoende is. Strooming verwijst in haar rapport immers naar de meetresultaten van deze ventielen en niet naar de meetresultaten van de ventilatievoorzieningen. Nu vast staat dat de woning van [huurster] voorzien is van natuurlijke ventilatie, is het resultaat van een debietmeting veelal afhankelijk van het weer en of er voldoende trek is. In dit geval bleek, na onderzoek in opdracht van Woningbedrijf Velsen, dat de afvoerkanalen van het toilet en de badkamer vervuild en/verstopt waren (r.o. 3.12). Als gevolg daarvan was de toevoer van buitenlucht beperkt te noemen en de capaciteit van de aanwezige ventilatieventielen ondermaats. Uit het rapport van Strooming volgt niet dat de overige ventilatievoorzieningen (de roosters, draaikiepramenzijn en de deuren) zijn beoordeeld, laat staan dat deze ontoereikend zijn.
Daar komt bij dat uit de bevindingen van BK Bouw volgt dat de woning voldoende geventileerd kan worden door het openen van roosters, draaikiepramen en deuren.

Bewonersgedrag

6.9.

[huurster] heeft weliswaar aangevoerd dat zij voldoende ventileert, maar heeft dat betoog in het licht van hetgeen Woningbedrijf Velsen ter zake heeft aangevoerd, onvoldoende onderbouwd. Woningbedrijf Velsen voert aan dat [huurster] te zware gordijnen heeft en dat zij de ventilatierooster niet schoonhoudt waardoor de ventilatie onvoldoende opgang komt. Ook voert Woningbedrijf Velsen aan dat zij geen klachten heeft ontvangen van andere huurders in hetzelfde complex als de woning van [huurster] .

6.10.

Vooropgesteld wordt dat [huurster] ervoor moet zorgen dat de woning goed kan worden geventileerd door de raamroosters en dat deze niet mogen dichtslibben door vuil en stof. Hetzelfde geldt voor de roosters in bijvoorbeeld de badkamer en keuken zodat de vochtige lucht, die vrijkomt bij het douchen en koken, daadwerkelijk weg kan. Hoewel [huurster] betwist dat de roosters vervuild zijn, is op de overgelegde foto’s te zien dat deze niet schoon zijn gemaakt. Het schoonhouden van de roosters alsook van afvoer- en ventilatiekanalen, voor zover deze voor [huurster] bereikbaar zijn, is geen taak van Woningbedrijf Velsen maar van [huurster] . Dat volgt ook uit de bijlage behorende bij artikel 1 van het Besluit kleine herstellingen onderdeel i en m. Gesteld noch gebleken is dat de afvoer- en ventilatiekanalen voor [huurster] niet bereikbaar zouden zijn. Voor zover op Woningbedrijf Velsen de verplichting rust om de afvoer- en ventilatiekanalen te (laten) reinigen, heeft zij inmiddels aan die verplichting voldaan. Op 11 januari 2022 heeft firma Breijer afvoer- en ventilatiekanalen gecontroleerd en waar nodig gereinigd. Gelet op het resultaat van de meting na het reinigen hiervan, mag worden aangenomen dat de capaciteit van de ventilatieventielen weer afdoende is. [huurster] heeft dit verder niet weersproken.

6.11.

Ten aanzien van de gordijnen heeft [huurster] ter zitting verklaard dat zij geen zware gordijnen heeft, maar dat ze de gordijnen wel dicht houdt in verband met tocht die onder de vensterbank vandaan komt. Daarnaast heeft zij verklaard dat het in de woning meestal 17 graden is en dat zij de gaskachel niet gebruikt omdat deze alleen op de hoogste stand kan worden gebruikt en dit met hoge kosten gepaard gaat die voor haar rekening komen. Deze omstandigheden dragen bij aan het oordeel dat de aanwezige schimmel niet wordt veroorzaakt door onvoldoende ventilatiemogelijkheden. Voor een goede ventilatie is immers noodzakelijk dat de vochtige lucht via de ramen weg kan en dat de woning behoorlijk verwarmd is.

6.12.

De blote stelling van [huurster] dat andere huurders van identieke woningen dezelfde klachten hebben, overtuigt ook niet. Gelet op het verweer van Woningbedrijf Velsen, dat zij van andere bewoners van het complex geen schimmel- en vochtklachten heeft ontvangen, had het op zijn minst op de weg van [huurster] gelegen om per bewoner aan te geven wat deze bewoner concreet richting Woningbedrijf Velsen heeft gedaan om tot een oplossing van zijn problemen te komen. [huurster] heeft dit nagelaten.

6.13.

De conclusie van het voorgaande is dat de schimmel- en vochtproblemen in de woning van [huurster] in ieder geval voor een deel aan haar toe te rekenen zijn, in die zin dat zij te weinig doet om een goede ventilatie en luchtverversing mogelijk te maken. Dat volgt ook uit het rapport van BK Bouw waarin wordt aangegeven dat de luchtkwaliteit van de woning kan worden verbeterd door afdoende gebruik te maken van aanwezige ventilatievoorzieningen. Nu geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, moet de vordering tot het uitvoeren van herstelwerkzaamheden worden afgewezen. Het zelfde geldt voor de vorderingen tot huurprijs vermindering en tot terugbetaling van de teveel betaalde huur. Ook de kosten voor het opstellen van het rapport door Strooming zullen worden afgewezen. Het gaat hier immers om kosten ter vaststelling van een afgewezen vordering.

De huurachterstand

6.14.

Woningbedrijf Velsen heeft als tegenvordering ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van de huurachterstand gevorderd. Tussen partijen staat niet ter discussie dat sprake is van een achterstand in de huurbetaling. Het beroep van op verrekening met een vordering wegens huurprijsvermindering dan wel opschorting slaagt niet, omdat hiervoor al is geconcludeerd dat geen sprake is van een gebrek en zodat er ook geen recht op huurprijsvermindering is. Gelet hierop en nu sprake is van een tekortkoming in de nakoming, is de tegenvordering van Woningbedrijf Velsen toewijsbaar. Woningbedrijf Velsen heeft ter zitting verklaard dat het haar niet gaat om de ontbinding van de huurovereenkomst maar om de betaling van de huur. Partijen hebben daarvoor inmiddels een betalingsregeling getroffen. De kantonrechter ziet daarin aanleiding om de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde voorwaardelijk toe te wijzen, namelijk alleen voor het geval de bewindvoerder de getroffen betalingsregeling niet nakomt.

6.15.

Het vorenstaande betekent dat de vordering van de bewindvoerder wordt afgewezen en de tegenvordering van Woningbedrijf Velsen voorwaardelijk wordt toegewezen. De proceskosten komen voor rekening van de bewindvoerder, omdat deze ongelijk krijgt.

7.De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

7.1.

wijst de vordering af;

7.2.

veroordeelt de bewindvoerder tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Woningbedrijf Velsen worden vastgesteld op een bedrag van € 498,00 (2x € 249,00) aan salaris van de gemachtigde van Woningbedrijf Velsen.

7.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

de tegenvordering

7.4.

ontbindt de huurovereenkomst onder de opschortende voorwaarde dat gedurende de looptijd van de tussen partijen getroffen afbetalingsregeling enige huurtermijn of aflossing niet volledig of niet tijdig is voldaan;

7.5.

veroordeelt de bewindvoerder voor het geval dat gedurende de looptijd van de tussen partijen getroffen afbetalingsregeling enige huurtermijn of aflossing niet volledig of niet tijdig is voldaan, om binnen één maand na betekening van dit vonnis de gehuurde woonruimte aan Woningbedrijf Velsen leeg en met afgifte van de sleutels op te leveren;

7.6.

veroordeelt de bewindvoerder om aan Woningbedrijf Velsen te betalen € 3.310,70 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de termijnen en, na van de bewindvoerder ontvangen betalingen, over de (nog openstaande) hoofdsom, tot de voldoening;

7.7.

veroordeelt de bewindvoerder voorts om aan Woningbedrijf Velsen te betalen € 436,43 voor iedere maand (of voor een gedeelte daarvan een pro rata te berekenen deel) over de periode vanaf 1 januari 2022 tot aan het tijdstip van de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde;

7.8.

veroordeelt de bewindvoerder tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Woningbedrijf Velsen tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 119,21
griffierecht € 85,00
salaris gemachtigde € 498,00 ;

7.9.

veroordeelt de bewindvoerder tot betaling van € 124,00, aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Woningbedrijf Velsen worden gemaakt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum gelegen veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

7.10.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

7.11.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk, kantonrechter en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter

Huurrecht: Afwijzing vordering tot herstel van gebreken en huurprijsvermindering wegens schimmelvorming

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

1.De zaak in het kort

2.Het procesverloop

3.De feiten

4.De vordering

5.Het verweer en de tegenvordering

6.De beoordeling

7.De beslissing