ECLI:NL:RBNHO:2022:6666

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Zaanstad

Zaaknr./rolnr.: 9546611 / CV EXPL 21-4218

Uitspraakdatum: 16 juni 2022

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

De stichting
Stichting Parteon

gevestigd te Wormerveer

eiseres in conventie
verweerster in reconventie

verder te noemen: Parteon

gemachtigde: mr. S.M. Faber

tegen

1.[gedaagde 1] , h.o.d.n. [handelsnaam] ,in haar hoedanigheid van bewindvoerderkantoorhoudende te [plaats]2. [gedaagde 2]3. [gedaagde 3]beiden wonende te [plaats]

gedaagden in conventie
eisers in reconventie

verder te noemen: de bewindvoerder (gedaagde sub 1) en [gedaagde] (gedaagden sub 2 en 3 tezamen)

gemachtigde: mr. S.N. van Meijl

1.Het procesverloop

1.1.

Parteon heeft bij dagvaarding van 9 november 2021 een vordering tegen de bewindvoerder en [gedaagde] ingesteld. De bewindvoerder en [gedaagde] hebben schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.

1.2.

Op 17 mei 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Beide partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben Parteon bij brief van 10 mei 2022 en de bewindvoerder en [gedaagde] bij brieven van 11 en 16 mei 2022 nog stukken toegezonden.

2.De feiten

2.1.

Met ingang van 4 juli 2008 verhuurt Parteon aan [gedaagde] de woning aan [adres 1] (hierna: de woning). De woning is gelegen in een flatgebouw.

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van Parteon van toepassing (hierna: de algemene voorwaarden). In artikel 6.2. is bepaald dat de huurder zich als goed huurder moet gedragen. In artikel 6.9. staat dat de huurder en diens huisgenoten geen overlast mogen veroorzaken aan omwonenden.

2.3.

Parteon is ook eigenaar van de woning aan [adres 2] . Deze woning verhuurt zij sinds 1 oktober 2002 aan [betrokkene 1] en [betrokkene 2] (hierna: [de onderbuur] ) die de woning samen met hun meerderjarige zoon [zoon] bewonen. Deze woning bevindt zich recht onder die van [gedaagde] .

2.4.

Sinds juli 2016 heeft Parteon herhaaldelijk klachten over [gedaagde] ontvangen. Deze klachten zijn vrijwel uitsluitend afkomstig van [de onderbuur] .

2.5.

Parteon heeft zowel [gedaagde] als [de onderbuur] verwezen naar Beterburen die een bemiddelingstraject is gestart. Dit heeft niet tot enige verbetering geleid.

2.6.

Op 8 augustus 2018 heeft een bemiddelingsgesprek op het kantoor van Parteon plaatsgevonden met zowel [gedaagde] als [de onderbuur] . Daarbij zijn afspraken gemaakt om de overlast te staken en gestaakt te houden. Deze zijn vastgelegd in een door beide partijen ondertekende gedragsaanwijzing.

2.7.

Op 28 augustus 2018 heeft [de onderbuur] aan Parteon laten weten dat [gedaagde] de gemaakte afspraken niet nakomt. In september en oktober 2018 heeft Parteon wederom overlastmeldingen van [de onderbuur] ontvangen.

2.8.

Op 31 oktober 2018 tot 7 november 2018 heeft op instigatie van Parteon en met medewerking van [gedaagde] en [de onderbuur] een geluidsmeting plaatsgevonden in de woning van [de onderbuur] . Naar aanleiding daarvan heeft Parteon op 6 december 2018 aan [de onderbuur] laten weten:
(…) Deze leefgeluiden kunnen wij niet direct kwalificeren als extreme overlast. De meting wijst uit dat er geen sprake is van grensoverschrijdende geluidsoverlast. Wij kunnen ons voorstellen dat u hinder ondervindt en dit betreuren wij. Er is een verschil waarneembaar in uw leefstijl en de leefstijl van uw buren. (…) Wij hebben echter op dit moment geen mogelijkheden een standpunt in te nemen, die consequenties zal hebben voor de voortgang van de bewoning van uw buren. (…)De medewerker van Parteon die de geluidsmeting heeft geanalyseerd heeft daarover geconcludeerd:
Over het algemeen zijn het vooral leefgeluiden. Ik hoor de geluiden die gemaakt worden door de buren heel zacht tot niet. De aantal keren dat is opgenomen zegt ook iets over dat het niet vaak gebeurt op een dag. De keren dat er is opgenomen hoor je vooral de familie en op de achtergrond gebonk en gezoem. Deze geluiden worden gezien als leefgeluiden. Ik zie hierin geen geluidsoverlast. er is een keer na 20:00 schoongemaakt met een stofzuiger. De familie was niet aan het slapen, maar tv aan het kijken. je hoort de stofzuiger op de achtergrond. De familie zet de tv uit wanneer ze iets opnemen. De metingen die in de analyse zijn opgenomen zijn de hoogste metingen van de opnames van die specifieke tijdstip.

2.9.

In de periode van mei 2019 tot en met april 2020 zijn bij Parteon weer overlast meldingen binnengekomen. Parteon heeft daarom een buurtonderzoek ingesteld, waarbij zij twee formulieren ingevuld retour heeft ontvangen.

2.10.

In de periode april 2020 tot en met september 2020 hebben meerdere (gewelds)incidenten plaatsgevonden waarbij [gedaagde] en [de onderbuur] betrokken waren. In een aantal gevallen is de politie ter plaatse gekomen. [de onderbuur] heeft enkele keren aangifte gedaan en veelvuldig klachten bij Parteon ingediend.

2.11.

Parteon heeft in kort geding zowel [gedaagde] als [de onderbuur] gedagvaard. Daarbij heeft zij primair ontruiming van de door hen gehuurde woningen gevorderd en subsidiair het opleggen van een gedragsaanwijzing.

2.12.

In zijn vonnis van 23 november 2020 heeft de voorzieningenrechter [gedaagde] veroordeeld om zich te houden aan de volgende gedragsaanwijzingen:
a. dat zij geluidsoverlast door schreeuwen, stampen, bonken, hard praten en met name op de galerij, luide muziek/luide tv geluiden, stofzuigen na 20.00 uur en andere onnodig harde leefgeluiden voorkomen;b. dat zij zich niet op de galerij van [de onderbuur] c.s. bevinden.De voorzieningenrechter heeft in zijn vonnis overwogen:
5.4. Uit de door Parteon geschetste feiten en omstandigheden volgt dat reeds jarenlang sprake is van een burenruzie tussen [gedaagde] c.s. en [de onderbuur] c.s., die steeds verder oploopt. Het is Parteon ondanks meerdere pogingen daartoe niet gelukt te achterhalen aan wie de ontstane situatie (het meest) te verwijten valt. (…) Omdat in het licht van het voorgaande onvoldoende duidelijkheid bestaat over wie overwegend de veroorzakers zijn van het burengeschil en de daarmee gepaard gaande overlast, kan niet worden geoordeeld dat het in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter de vordering van Parteon tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zal toewijzen. (…)5.7. De kantonrechter wijst [gedaagde] c.s. erop dat zeker niet uit valt te sluiten dat in een eventueel later te voeren gewone procedure (bodemprocedure) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wel zal worden uitgesproken. Bijvoorbeeld, maar niet alleen, als vast komt te staan aan wie de ontstane situatie het meest te verwijten is, of [gedaagde] c.s. zich niet houden aan de gedragsaanwijzing, dan wel deze situatie blijft voortduren en de enige oplossing is dat [gedaagde] c.s. en [de onderbuur] c.s. beiden moeten vertrekken uit de woning.5.8. Parteon heeft ter zitting bij wijze van hoge uitzondering zowel aan [gedaagde] c.s. als aan [de onderbuur] c.s. een andere sociale huurwoning in [plaats] aangeboden. De kantonrechter ziet gelet op de situatie aanleiding om zowel [gedaagde] c.s. als [de onderbuur] c.s. erop te wijzen dat het ter voorkoming van verdere problemen en een dreigende ontruiming van de woning raadzaam is om mee te werken aan dit aanbod van Parteon en allebei te verhuizen.

2.13.

Parteon heeft [gedaagde] vervolgens de woning aan de [adres 3] aangeboden. Hoewel [gedaagde] deze woning aanvankelijk wilde accepteren, heeft hij deze uiteindelijk geweigerd. [de onderbuur] heeft een hem aangeboden andere woning eveneens geweigerd.

2.14.

Ook na het vonnis van 23 november 2020 hebben meerdere incidenten tussen [de onderbuur] en [gedaagde] plaatsgevonden. Meerdere malen is de politie ter plaatse gekomen. [de onderbuur] en [gedaagde] hebben beiden over de ander geklaagd bij Parteon en over en weer aangiftes bij de politie gedaan.

2.15.

In reactie op de vele klachten van [de onderbuur] over overlast door [gedaagde] , heeft Parteon op 22 maart 2022 aan [de onderbuur] geschreven:
(…) Parteon doet genoeg aan de situatie omtrent u en uw buurman.Wij hebben het incident tussen u en uw buurman onderzocht en het blijft bij een “ja” tegen een “nee” verhaal. De beelden die u heeft gedeeld is vooral vanuit uw eigen huis met de onderbuurman die weer tegen u meldt. Wij worden er niet wijzer van en laten de rechter oordelen hierover. Wij hebben u een woning aangeboden, maar die heeft u geweigerd. De oplossingen raken op een gegeven moment wel op. U heeft in deze ook eigen verantwoordelijkheid om dit op te lossen.En op 13 april 2022 heeft Parteon aan [de onderbuur] geschreven:
(…) Vervelend dat de gebeurtenissen elkaar navolgen. Echter krijgen van dhr. [gedaagde] en andere buren een andere verhaal te horen en klagen zij weer over uw gedrag. Wij kunnen dit niet beoordelen en laten het aan de rechter over om hier wat van te vinden. (…)

3.De vordering

3.1.

Parteon vordert dat de kantonrechter:
- de huurovereenkomst tussen haar en [gedaagde] ontbindt;
- [gedaagde] en de bewindvoerder veroordeelt tot ontruiming van de woning op straffe van een dwangsom;
- [gedaagde] en de bewindvoerder veroordeelt in de proceskosten inclusief de nakosten.

3.2.

Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] handelt in strijd met artikel 6.2. van de algemene voorwaarden en met artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (BW) door vanuit de woning ernstige overlast te veroorzaken. Niet alleen de onderbuur van [gedaagde] , [de onderbuur] , lijdt onder de door [gedaagde] veroorzaakte overlast, maar ook het woongenot van andere omwonenden, ook huurders van Parteon, wordt aangetast door de ruzie die [gedaagde] en [de onderbuur] met elkaar hebben en de daaruit voortvloeiende incidenten. Ten slotte heeft [gedaagde] de hem opgelegde gedragsaanwijzingen overtreden. Vanwege het voorgaande handelt [gedaagde] ook in strijd met artikel 6.9. van de algemene voorwaarden. De wanprestatie van [gedaagde] is zodanig ernstig dat deze de ontbinding en ontruiming van de woning rechtvaardigt.

4.Het verweer en de tegenvordering

4.1.

[gedaagde] en de bewindvoerder betwisten de vordering. Zij voeren aan – samengevat – dat [gedaagde] geen overlast veroorzaakt en ook de gedragsaanwijzing niet heeft overtreden. Volgens [gedaagde] is het [de onderbuur] die een hetze tegen [gedaagde] voert, zelf overlast veroorzaakt en aanstuurt op escalatie. [gedaagde] pleegt dus geen wanprestatie. Als al sprake zou zijn van door [gedaagde] gepleegde wanprestatie, dan is deze niet ernstig genoeg om de gevorderde ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen.

4.2.

[gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter Parteon veroordeelt om tegen de door [de onderbuur] veroorzaakte overlast op te treden door primair de huurovereenkomst met [de onderbuur] te ontbinden en/of het gehuurde te ontruimen en subsidiair andere maatregelen jegens [de onderbuur] te treffen. [gedaagde] voert daartoe aan dat hij door de door [de onderbuur] veroorzaakte overlast ernstig in zijn huurgenot wordt geschaad en dat het aan Parteon is om daar tegen op te treden.

5.De beoordeling

De vordering en de tegenvordering

5.1.

De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

5.2.

Deze procedure betreft huurders die onder beschermingsbewind staan. Uit HR 7 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:525 volgt dat de verhuurder in dat geval de bewindvoerder moet dagvaarden en dat zij, voor zover zij (ook) de huurders zelf heeft gedagvaard, niet ontvankelijk moet worden verklaard. ZVH heeft zowel haar huurders [gedaagde] als hun beschermingsbewindvoerder gedagvaard. Beiden hebben ook verweer gevoerd. ZVH zal in haar vordering voor zover deze is gericht tegen [gedaagde] niet ontvankelijk worden verklaard. In haar vordering tegen de bewindvoerder is ZVH wel ontvankelijk. De bewindvoerder is ook de enige die de tegenvordering kan instellen, zodat [gedaagde] voor wat betreft de tegenvordering niet ontvankelijk zullen worden verklaard.

5.3.

Voorop staat dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning ingrijpende maatregelen zijn en alleen voor toewijzing in aanmerking komen indien sprake is van ernstige wanprestatie door de huurder. Dat geldt in dit geval nog meer omdat [gedaagde] twee minderjarige kinderen heeft. Volgens Parteon is sprake van ernstig wanprestatie omdat de benedenbuur van [gedaagde] , [de onderbuur] , ernstige (geluids)overlast van [gedaagde] ondervindt en omdat sprake is van een burenruzie tussen [gedaagde] en [de onderbuur] die afbreuk doet aan het woongenot van omwonenden die ook van Parteon huren.

5.4.

Het verwijt aan [gedaagde] dat hij overlast aan zijn benedenbuur veroorzaakt is vrijwel uitsluitend gebaseerd op de vele klachten die [de onderbuur] daarover aan Parteon heeft gestuurd. Die klachten kunnen in deze echter niet als doorslaggevend worden beschouwd. Op basis van een door haar uitgevoerde geluidsmeting concludeerde Parteon destijds dat geen sprake was van overlast, maar van leefgeluiden. Dat de aard en omvang van de geluiden die [gedaagde] produceert sindsdien zodanig gewijzigd zijn, dat nu wel sprake is van ernstige overlast, is onvoldoende gebleken. Het gaat dus nog steeds om leefgeluiden die horen bij een gezin met jonge kinderen. Dergelijke leefgeluiden zullen buren van elkaar moeten accepteren zeker als het gaat om flats als de onderhavige die al ouder zijn en tamelijk gehorig. Verder kan niet uitgesloten worden dat de vele klachten van [de onderbuur] mede zijn ingegeven door de ruzie die hij met [gedaagde] heeft. Dat [de onderbuur] steeds klaagt, zegt dus niet zoveel over de ernst en omvang van de overlast die hij stelt te ondervinden. Kennelijk ziet [de onderbuur] ook regelmatig aanleiding om aangifte tegen [gedaagde] te doen of de politie te laten komen, maar gesteld noch gebleken is dat dit heeft geleid tot vervolging of enige andere actie van de politie. Bij deze stand van zaken is daarom niet komen vast te staan dat [gedaagde] zodanig ernstige overlast aan zijn benedenbuur veroorzaakt dat hij hierdoor handelt in strijd met zijn verplichtingen als huurder of in strijd met gedragsaanwijzing sub a in het vonnis van 23 november 2020, laat staan dat op grond hiervan de gevorderde ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd zouden zijn. Dat [gedaagde] zou hebben gehandeld in strijd met gedragsaanwijzing b (zoals opgenomen in het kort geding vonnis) is door Parteon onvoldoende onderbouwd, zodat ook dat verwijt geen grond voor de gevorderde ontbinding en ontruiming kan zijn.

5.5.

Dat sprake is van een uit de hand gelopen burenruzie staat wel vast. Dat was al zo ten tijde van het vonnis van 23 november 2020 en is sindsdien niet veranderd. Destijds kon de voorzieningenrechter niet vaststellen aan wie de ruzie het meeste te verwijten viel. De kantonrechter kan dat nu nog steeds niet. Parteon heeft naast de vele klachten van [de onderbuur] , enige verklaringen van de buren van de nummers [huisnummer 1] ( [naam 1] ), [huisnummer 2] ( [naam 2] ) en [huisnummer 3] ( [naam 3] ) overgelegd die zich achter [de onderbuur] scharen. Nog daargelaten dat deze verklaringen maar deels op eigen waarnemingen zijn gebaseerd en een hoog “van horen zeggen” gehalte hebben, heeft [gedaagde] verklaringen overgelegd van een zevental omwonenden (waaronder de bewoners van de nummers [huisnummer 4] ( [naam 4] ), [huisnummer 5] ( [naam 5] ) en [huisnummer 6] ( [naam 6] ) die zich achter [gedaagde] scharen. De bewoners van nummer [huisnummer 7] ( [naam 7] ) bevestigen in hun verklaring ook dat in de buurt een tweedeling is ontstaan, waarbij een deel van de bewoners achter [de onderbuur] staat en een ander deel achter [gedaagde] . Daarbij staat in de verklaring van [naam 7] ook:
(…) Zoals altijd is het nog: 2 kijven, 2 schuld. De waarheid in dit spelletje welles/nietes tussen de twee families zal ergens in het midden liggen.(…)Opvallend is dat de politie blijkens de stukken meerdere malen ter plaatse is gekomen, dat [de onderbuur] en [gedaagde] over en weer meerdere aangiftes tegen elkaar hebben gedaan, maar dat van enige strafrechtelijke vervolging of actie door de politie niet is gebleken. Ook op basis daarvan kan dus niet worden vastgesteld aan wie de ruzie in overwegende mate te wijten is. Dat Parteon zelf ook niet weet aan wie het conflict in overwegende mate te wijten is, blijkt wel uit haar brieven van 22 maart en 13 april 2022 aan [de onderbuur] (zie r.o. 2.15). De gevorderde ontbinding en ontruiming kunnen dus niet worden toegewezen op basis van de rol die [gedaagde] in de burenruzie speelt.

5.6.

De vraag is dan nog of ook zonder dat [gedaagde] van de ruzie een overwegend verwijt kan worden gemaakt, de vordering tot ontbinding en ontruiming kan worden toegewezen omdat de ruzie inmiddels van dien aard is dat ook het woongenot van andere omwonenden hierdoor ernstig wordt aangetast. De kantonrechter is van oordeel dat dit (nog) niet het geval is. Onvoldoende is gebleken dat andere omwonenden veelvuldig bij Parteon hebben geklaagd over de overlast die zij van de ruzie ondervinden. Weliswaar volgt uit de zowel door Parteon als door [gedaagde] overgelegde verklaringen dat de omwonenden de ruzie beu zijn, hetgeen begrijpelijk is, maar zij hebben dit veelal desgevraagd (op verzoek van ofwel [de onderbuur] ofwel [gedaagde] ) verklaard. Dat hun woongenot hierdoor ernstig is aangetast, is onvoldoende gebleken. Daarbij komt dat de overlast die de andere omwonenden ondervinden, niet zozeer plaatsvindt vanuit de door [de onderbuur] en [gedaagde] gehuurde woningen, maar op straat. Voor zover het al de taak is van Parteon om hieraan iets te doen, zou ontbinding van de huur met [gedaagde] het probleem maar gedeeltelijk oplossen omdat [gedaagde] en [de onderbuur] elkaar dan nog steeds bij de flat kunnen tegen komen en daar ruzie kunnen maken.

5.7.

De conclusie van het voorgaande is dat, hoewel de kantonrechter met Parteon van oordeel is dat de ruzie en al hetgeen daarmee gepaard gaat moet stoppen, de gevorderde ontbinding en ontruiming zullen worden afgewezen.

5.8.

De tegenvordering die ertoe moet leiden dat Parteon (rechts)maatregelen neemt tegen [de onderbuur] , zal evenmin worden toegewezen. Nog daargelaten dat Parteon op de mondelinge behandeling heeft bevestigd dat zij hoe dan ook een procedure tot ontbinding en ontruiming tegen [de onderbuur] aanhangig zal maken zodat [gedaagde] in die zin geen belang heeft bij zijn vordering, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] in de gegeven omstandigheden die maatregelen niet van Parteon kan verlangen. Daarvoor is het volgende reden gevend.

5.9.

Zoals hiervoor is overwogen, is sprake van een burenruzie waarbij op dit moment niet vast staat dat deze hoofdzakelijk aan [de onderbuur] te wijten is. De door [gedaagde] overgelegde verklaringen zijn daarvoor vooralsnog onvoldoende. Daarbij komt dat Parteon de nodige pogingen heeft gedaan om de ruzie te beslechten. Zo heeft Parteon Beterburen ingeschakeld, bemiddelingsgesprekken gevoerd, gedragsafspraken gemaakt en een kort geding gevoerd. Parteon heeft bovendien een andere geschikte en passende woning (indien gewenst voorzien van een nieuwe keuken) aan [gedaagde] aangeboden met daarbij een bijdrage in de kosten van stoffering van € 2.000,-, maar deze is door [gedaagde] geweigerd omdat hem was gebleken dat [de onderbuur] niet op dat moment ook zou verhuizen. Op de mondelinge behandeling is gebleken dat [gedaagde] wil dat hij [de onderbuur] in de omgeving van zijn woning niet meer tegenkomt, maar dat is iets wat Parteon niet kan realiseren. Ten slotte heeft Parteon ook recentelijk weer voorgesteld om door middel van het voeren van (bemiddelings)gesprekken de situatie te verbeteren, maar ook dat heeft [gedaagde] geweigerd. Gelet hierop moet het ervoor worden gehouden dat Parteon richting [gedaagde] voldoende heeft gedaan en dat hij zelf moet proberen de verstoorde relatie met [de onderbuur] te verbeteren.

5.10.

De conclusie is dat de kantonrechter de vorderingen van partijen over en weer zal afwijzen.

5.11.

Nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.

6.De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

6.1.

verklaart Parteon niet ontvankelijk ten aanzien van haar vorderingen op [gedaagde] ;

6.2.

wijst de vordering ten aanzien van de bewindvoerder af;

6.3.

bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;

de tegenvordering

6.4.

verklaart [gedaagde] niet ontvankelijk in zijn vordering;

6.5.

wijst de vordering van de bewindvoerder af;

6.6.