ECLI:NL:RBNHO:2022:6667

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Zaanstad

Zaaknr./rolnr.: 9554762 CV EXPL 21-4307

Uitspraakdatum: 16 juni 2022

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

1.[eiser 1]2. [eiser 2]en3. [eiser 3]

allen wonende te [woonplaats]

eisers

verder te noemen: [eiser 1] c.s. (eisers 1 en 2 tezamen) en [eiser 3] (eiser 3)

gemachtigde: T. Slinger

tegen

de stichting
STICHTING ZAANDAMS VOLKSHUISVESTING

gevestigd te Zaandam

gedaagde

verder te noemen: ZVH

gemachtigde: mr. B.J.H. Blaisse-Verkooijen

1.Het procesverloop

1.1.

[eiser 1] c.s. en [eiser 3] hebben bij dagvaarding van 19 november 2021 een vordering tegen ZVH ingesteld. ZVH heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 17 mei 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben [eiser 1] c.s en [eiser 3] bij brief van 3 mei een akte vermeerdering en vermindering van eis, en bij brief van 10 mei producties (54 a en b en 55) toegezonden. ZVH heeft bij brieven van 21 april, 6 mei en 12 mei 2022 producties (10 tot en met 19) toegestuurd.

2.De feiten

2.1.

ZVH is (onder meer) verhuurster van woningen in meerdere flatgebouwen in [woonplaats] , de zogeheten [aanduiding] . In ieder flatgebouw bevinden zich circa 154 woningen. De flatgebouwen zijn gebouwd in de jaren 60 van de vorige eeuw.

2.2.

Eén van die flats is de [naam flat] . Zowel [eiser 1] c.s. als [eiser 3] huren een woning op de bovenste verdieping van die flat. [eiser 1] c.s. huurt de woning op [adres 1] sinds 12 mei 2017 en [eiser 3] de woning op [adres 2] sinds 8 augustus 2000.

2.3.

Op 9 januari 2020 heeft ZVH aan [eiser 1] c.s. en [eiser 3] een voorstel tot renovatie van de [flat] toegestuurd. Daarbij waren gevoegd het renovatieplan [flat] dat in overleg met de bewonerscommissie tot stand was gekomen en de woonlastenaanpassing.

2.4.

Blijkens het renovatieplan zagen de beoogde werkzaamheden op modernisering van de verwarmingsinstallatie van de gehele flat, en het in de individuele woningen aanbrengen van een nieuwe keuken, nieuwe badkamer en toilet, mechanische ventilatie en ventilatieroosters in de ramen en isolatieglas in nieuwe kozijnen. De geplande werkzaamheden aan de buitenzijde van het flatgebouw zagen onder andere op vernieuwing van de gevel van de dertiende verdieping, het aanbrengen van extra isolatie en een nieuwe dakbedekking op het dak van de dertiende etage en het vervangen van alle kozijnen en balkon- en galerijhekken.

2.5.

In het renovatieplan is aangegeven dat overlast als gevolg van de werkzaamheden onvermijdelijk is.

2.6.

In verband met de renovatie is eveneens in overleg met de bewonerscommissie een sociaal plan opgesteld. Daarin zijn de te verrichten werkzaamheden en de gevolgen daarvan voor de bewoners nader beschreven. Ook is daarin geregeld hoe zal worden omgegaan met door de huurder zelf aangebrachte voorzieningen. Verder is een dagkalender opgenomen, waarin per werkdag is beschreven welke werkzaamheden in een individuele woning zullen plaatsvinden, welke overlast de bewoner daarvan kan verwachten en welke voorbereidingen van de bewoner worden verwacht.

2.7.

Op grond van het sociaal plan ontvangt ieder huishouden in de flat een ongemakkenvergoeding van € 1.055,-. Daarbij is er van uitgegaan dat de werkzaamheden in iedere individuele woning 13 dagen in beslag zouden nemen. In de notitie van 1 februari 2017 over de onkostenvergoeding (die deel uitmaakt van het sociaal plan) staat:
(…) Tijdens deze ingreep wordt zoveel mogelijk de overlast beperkt. Maar er zal overlast zijn tijdens de werkzaamheden. Ook zullen bewoners door de ingrepen die worden gedaan te maken krijgen met vervanging of aanpassing van zaken in de woning. Wettelijk bestaat hier geen tegemoetkoming voor. Wel wordt er bij dergelijke projecten een ‘ongemakkenvergoeding’ aan bewoners uitgekeerd als tegemoetkoming in de overlast en de te maken onkosten. (…)De werkgroep Sociaal heeft met ZVH en de firma Ooijevaar in beeld gebracht wat er aan de woning wijzigt na de ingreep en waard e huurder met zijn (her)inrichting rekening mee moet houden. De volgende zaken wijzigen. (…)2. Alle kozijnen worden vervangen door kunststof kozijnen, waarvan de binnenmaat iets kleiner is dan de huidige situatie. (…) voor rolgordijnen, luxaflex en hordeuren geldt dat deze niet in alle situaties kunnen worden teruggeplaatst, omdat deze niet in het nieuwe kunststof kozijn kunnen worden gemonteerd. (…)

2.8.

Voorts voorziet het sociaal plan in de beschikbaarheid van een rustruimte in het buurtcentrum waar bewoners overdag gedurende de uitvoering van de werkzaamheden kunnen verblijven. Tevens voorziet het plan in geheel ingerichte logeerwoningen voor huurders die tijdens de werkzaamheden aan hun woning niet thuis kunnen blijven.

2.9.

Meer dan 70% van de bewoners heeft met het renovatieplan ingestemd. [eiser 1] c.s. en [eiser 3] hebben niet vóór het plan gestemd, maar hebben ook geen beslissing van de rechter omtrent de redelijkheid van het voorstel gevorderd.

2.10.

De werkzaamheden zijn in april 2020 aangevangen en deze zijn conform de planning van de aannemer (de firma Ooijevaar) uitgevoerd.

2.11.

De werkzaamheden in de woning van [eiser 1] c.s. zijn medio september 2020 aangevangen. [eiser 1] c.s. verbleef toen in een door ZVH ter beschikking gestelde logeerwoning. Omstreeks 10 oktober 2020 is [eiser 1] c.s. weer in de woning teruggekeerd.

2.12.

Bij brief van 29 oktober 2020 heeft de gemachtigde van [eiser 1] c.s. bij ZVH aanspraak gemaakt op onder meer een vergoeding wegens verminderd huurgenot als gevolg van de overlast door de werkzaamheden. Tevens is gewezen op enkele gebreken in de woning, zijnde: de aanwezigheid van kieren en gaten, de aanwezigheid van ontsierende leidingen, vernieling van het behang en het te krappe toilet.

2.13.

Op 31 oktober 2020 heeft [eiser 1] c.s. zich bij ZVH beklaagd over de aanwezigheid van muizen.

2.14.

Op 20 november 2020 heeft de gemachtigde van [eiser 1] c.s. aan de gemachtigde van ZVH geschreven dat de muizen de woning van [eiser 1] c.s. binnen konden komen omdat na de werkzaamheden gaten in de woning aanwezig waren. Omdat hierdoor de muizenplaag niet zonder noemenswaardige kosten te verhelpen was, werd ZVH gesommeerd het gebrek te verhelpen.

2.15.

Op 27 november 2020 heeft de gemachtigde van ZVH laten weten dat de muizen verscholen zaten achter de houten gevelpanelen en door de ingreep alle kanten zijn opgeschoten. Omdat de woningen uitermate goed waren dichtgemaakt, zouden de muizen nadat deze door de bewoners zelf waren verdreven, vermoedelijk niet meer terugkeren.

2.16.

Bij brief van 1 december 2020 heeft de gemachtigde van [eiser 1] c.s. het standpunt van ZVH betreffende de muizenplaag bestreden en ZVH nogmaals gesommeerd het probleem te verhelpen. Verder heeft zij melding gemaakt van een niet goed functionerende verwarming.

2.17.

Bij e-mails van 30 november, 2 december, 10 december en 17 december 2020 heeft [eiser 1] c.s. geklaagd over een niet goed functionerende verwarming. In reactie hierop zijn radiatoren door de aannemer ontlucht en is ook onderzoek gedaan naar het drukverlies. ZVH heeft aan [eiser 1] c.s. elektrische kachels te leen aangeboden. Op 8 januari 2021 heeft de gemachtigde van [eiser 1] c.s. aan ZVH laten weten dat de verwarming nog steeds niet goed op temperatuur kwam. Half januari 2021 zijn de problemen aan de verwarming van [eiser 1] c.s. verholpen.

2.18.

In november 2020 hebben de werkzaamheden in de woning van [eiser 3] plaatsgevonden. [eiser 3] moest in die periode elders verblijven. Het aanbod van ZVH om gebruik te maken van een logeerwoning heeft [eiser 3] afgeslagen. De woning is op 3 december 2020 opgeleverd. [eiser 3] was niet bij de oplevering. Op 7 december 2020 is haar inboedel weer naar de woning terugverhuisd.

2.19.

Op 8 december 2020, 15 december 2020, 7 januari 2021, 18 januari 2021 en 25 januari 2021 heeft [eiser 3] bij ZVH geklaagd over een niet goed functionerende verwarming. Aanvankelijk komt volgens [eiser 3] de temperatuur niet boven de 16,5 graden en daarna bereikt de temperatuur in de woning nooit het niveau dat op de thermostaat is aangegeven. Naar aanleiding van de klachten zijn de radiatoren enkele keren ontlucht en is de thermostaat opnieuw ingesteld.

2.20.

Op 9 februari 2021 heeft [eiser 3] aan de aannemer een puntsgewijze opsomming van volgens haar nog openstaande punten gestuurd. Daarop staat:
Verwarmingsproblemen/ warmte problemen, ondanks vervanging van de thermostaat, is dit probleem nog niet geheel opgelost.In reactie daarop heeft de aannemer aangegeven:
De uitvoerders van Ooijevaar hebben diverse keren gevraagd of u het systeem wil monitoren met name uw energieverbruik. Ondanks ons verzoek geeft u hieraan geen gehoor. U kunt uw klacht over warmte melden in de bouwkeet en zullen ze dit direct oplossen.

2.21.

Bij brief van 22 maart 2021 heeft ZVH aan onder meer [eiser 3] laten weten dat de maandelijkse huurverhoging van € 23,02 over een beperkte periode wordt teruggedraaid omdat het dak van bepaalde woningen op de dertiende etage, waaronder die van [eiser 3] , nog niet geïsoleerd was.

2.22.

Op 7 april 2022 heeft Gasservice Noord-Holland B.V. aan ZVH laten weten dat zij het verwarmingssysteem van de [naam flat] vanaf 1 oktober 2021 in beheer heeft en sindsdien van [eiser 1] c.s. noch [eiser 3] storingen of andere klachten heeft ontvangen.

3.De vordering

3.1.

[eiser 1] c.s. vorderen dat de kantonrechter ZVH veroordeelt tot:
- vermindering van de huur over de periode half maart 2020 tot en met (in ieder geval maart 2021) met 10%, en tot restitutie door ZVH aan [eiser 1] c.s. van het aldus teveel betaalde aan huur binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis;
- vermindering van de huur vanwege de gebrekkige verwarming over de periode 30 november 2020 tot 15 januari 2021 van 20% en tot restitutie door ZVH aan [eiser 1] c.s. van het aldus teveel betaalde aan huur binnen 14 dagen na betekening van het vonnis;
- betaling van de proceskosten.

3.2.

[eiser 3] vordert dat de kantonrechter ZVH veroordeelt tot:
- vermindering van de huur van [eiser 3] over de maanden juli 2020 tot het moment dat alle gebreken verholpen zijn, van 10% en tot restitutie door ZVH aan [eiser 3] van het aldus teveel betaalde aan huur binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis;
- vermindering van de huur vanwege de gebrekkige verwarming over de periode 7 december 2020 tot het moment waarop de verwarming deugdelijk werkt, van 20% en tot restitutie door ZVH aan [eiser 3] van het aldus teveel betaalde aan huur binnen 14 dagen na betekening van het vonnis;
- betaling aan [eiser 3] van de kosten van het opnieuw moeten aanschaffen van horren en zonneschermen voor totaal € 2.380,-;
- betaling van de proceskosten.

3.3.

[eiser 1] c.s. en [eiser 3] leggen aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij ernstige overlast hebben ondervonden van de aan het flatgebouw uitgevoerde werkzaamheden, bestaande uit onder meer geluids-, tril- en stankoverlast. Juist omdat zij in het midden van de galerij op de bovenste etage wonen hebben zij méér overlast ondervonden van de werkzaamheden dan de andere bewoners van het flatgebouw. Verder is door de renovatiewerkzaamheden een muizenplaag ontstaan. De overlast kwalificeert als een gebrek waardoor ZVH niet het ongestoord huurgenot aan [eiser 1] c.s. en [eiser 3] heeft verschaft, zodat een vermindering van de huurprijs op zijn plaats is.

3.4.

Daarnaast werkte de verwarming na de renovatie niet meer naar behoren en voor wat betreft [eiser 3] is dat nog steeds het geval. Dit is ook een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW dat moet leiden tot vermindering van de huurprijs.

3.5.

Verder waren na de renovatie de horren die [eiser 3] in het gehuurde had aangebracht, niet meer te gebruiken en heeft zij nieuwe moeten aanschaffen.

4.Het verweer

4.1.

ZVH betwist de vordering. Zij erkent dat [eiser 1] c.s. en [eiser 3] , net als alle andere bewoners van het flatgebouw, overlast hebben ondervonden van de renovatie, maar zij betwist dat die overlast, mede in het licht van alle door ZVH getroffen maatregelen, zodanig ernstig was dat deze kwalificeert als een gebrek. [eiser 1] c.s. en [eiser 3] hebben volgens ZVH onvoldoende onderbouwd dat de door hen ondervonden overlast ernstiger was dan die van de andere bewoners. ZVH betwist ook dat door de renovatie een muizenplaag is ontstaan: de muizen waren er eerder ook al. Hoewel het gelet op het Besluit kleine herstellingen op de weg van de huurders ligt om zelf de muizen te bestrijden, heeft ZVH adequate maatregelen genomen. De klachten die [eiser 1] c.s. en [eiser 3] over hun verwarming hadden, zijn door de aannemer opgepakt en verholpen. [eiser 1] c.s. en [eiser 3] hebben na de laatste herstelwerkzaamheden niet meer geklaagd zodat ZVH er van uit mocht en mag gaan dat de gestelde klachten zich niet meer voordoen.

4.2.

Subsidiair, voor zover enige tegemoetkoming op zijn plaats zou zijn, voert ZVH aan dat de huurders (en dus ook [eiser 1] c.s. en [eiser 3] ) die al hebben ontvangen in de vorm van de ongemakkenvergoeding van € 1.055,-. Die vergoeding dient ook voor de aanschaf van nieuwe horren zoals door [eiser 3] gevorderd.

5.De beoordeling

Overlast

5.1.

Dat de huurders van de [naam flat] overlast hebben ondervonden van de grootschalige werkzaamheden die daar gedurende meer dan een jaar hebben plaatsgevonden, staat vast. Dat is nu eenmaal inherent aan dergelijke werkzaamheden. De vraag hier is echter of de betreffende overlast kwalificeert als een gebrek (in de zin van artikel 7:204 BW) dat moet leiden tot huurprijsvermindering (ex artikel 7:207 lid 1 BW).

5.2.

Bij de beoordeling van het bovenstaande geldt in de eerste plaats als uitgangspunt dat uit artikel 7:257 lid 3 BW volgt dat geen huurvermindering kan worden gevorderd over een langere periode dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de onderhavige procedure. Omdat het hier gaat om een vervaltermijn (die niet vatbaar is voor stuiting) moet de kantonrechter deze ambtshalve toepassen. De dagvaarding in deze procedure is uitgebracht op 21 november 2021, zodat de vordering tot huurprijsvermindering niet verder terug kan gaan dan 21 mei 2021. Voor zover de vordering tot huurprijsvermindering ziet op de periode vóór 21 mei 2021 moet deze dus worden afgewezen.

5.3.

Verder geldt dat het antwoord op de vraag of de met de werkzaamheden gepaard gaande overlast kwalificeert als een gebrek, af hangt van de aard, de ernst en de duur van de overlast en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval (zie HR 7 december 2001, NJ 2002/26).
Daarbij is relevant dat bouw- en renovatiewerkzaamheden in de woonomgeving onderdeel uitmaken van het leven in een dichtbevolkte maatschappij en zeker ook van het wonen in een groot flatgebouw. De daarmee gepaard gaande overlast blijft in beginsel voor rekening van degene die daardoor min of meer toevallig wordt getroffen. Het ligt echter wel op de weg van de verhuurder die dergelijke werkzaamheden laat uitvoeren, om er voor te zorgen dat de nadelige gevolgen van die werkzaamheden binnen redelijke grenzen blijven.

5.4.

Het gaat hier om werkzaamheden aan een flatgebouw dat ten tijde van het uitvoeren van de werkzaamheden ruim vijftig jaar oud was en niet meer aan de eisen van deze tijd voldeed. Zoals ZVH onvoldoende betwist heeft aangevoerd, had een deel van de werkzaamheden betrekking op dringende reparaties die nodig waren om het gebouw te behouden, waarbij gedateerde onderdelen zijn vervangen. Verder zagen de werkzaamheden op verduurzaming en op verhoging van het woongenot. De met de gestelde overlast gepaard gaande werkzaamheden zijn dus niet uitsluitend in het belang van ZVH maar vooral ook in het belang van de huurders uitgevoerd.

5.5.

Voorafgaande aan het uitvoeren van de werkzaamheden heeft ZVH in overleg met de bewonerscommissie een sociaal plan opgesteld. Daarin zijn regelingen opgenomen betreffende de bewoonbaarheid tijdens de uitvoering van de werkzaamheden en zijn voorzieningen getroffen voor de bewoners, zoals het beschikbaar zijn van rustruimtes overdag (voor bewoners die wegens de overlast overdag niet rustig in hun eigen woning konden blijven) en van volledig ingerichte logeerwoningen (voor bewoners wier woning op dat moment gerenoveerd werd). Verder zijn in het sociaal plan opgenomen een gedragscode voor de werklieden en een dagplanning van alle werkzaamheden. Ten slotte heeft ieder huishouden op grond van het sociaal plan een ongemakkenvergoeding van € 1.055,- gekregen (wat volgens de stellingen van [eiser 1] c.s. en [eiser 3] gelijk staat aan een huurvermindering van 20% gedurende 13 maanden). Gelet hierop moet het ervoor worden gehouden dat ZVH het nodige heeft gedaan om ervoor te zorgen dat de nadelige gevolgen van de werkzaamheden binnen redelijke grenzen bleven.

5.6.

Het ligt vervolgens op de weg van [eiser 1] c.s. en [eiser 3] om voldoende te onderbouwen dat ZVH desondanks is tekort geschoten in haar verplichting om de nadelige gevolgen van de werkzaamheden binnen redelijke grenzen te houden. Uit die nadere onderbouwing moet niet alleen volgen dat de gestelde overlast in de subjectieve beleving van [eiser 1] c.s. en [eiser 3] bestaat en ernstig is, maar deze (en de ernst daarvan) moet ook naar objectieve maatstaven kunnen worden vastgesteld.

5.7.

Uit hetgeen [eiser 1] c.s. en [eiser 3] ter zake hebben aangevoerd en overgelegd kan wel worden afgeleid dat zij ernstige overlast hebben ervaren, maar daaruit volgt onvoldoende dat die overlast ook naar objectieve maatstaven kan worden vastgesteld of dat ZVH onvoldoende heeft gedaan om de overlast binnen redelijke grenzen te houden. Het door [eiser 1] c.s. bijgehouden logboek is alleen een (vrij grove) weergave van eigen waarnemingen waarbij ondersteunend materiaal zoals foto’s en geluidsopnamen ontbreken. Aan de door [eiser 1] c.s. opgestelde enquête kan geen doorslaggevende betekenis worden gehecht nu deze maar door enkele bewoners is ingevuld (en daarmee niet representatief is) en een deel van de daarin opgenomen vragen nogal suggestief is. Verder staat tegenover de door [eiser 1] c.s. opgestelde enquête het klanttevredenheidsonderzoek dat door ZVH is uitgevoerd en waaruit volgt dat de uitvoering van de werkzaamheden voor veel bewoners naar tevredenheid is verlopen.
Uit de door [eiser 1] c.s. en [eiser 3] overgelegde brieven van andere bewoners blijkt vooral dat zij niet of minder tevreden zijn over het resultaat van de renovatiewerkzaamheden in hun woningen en niet dat zij ernstige overlast van de werkzaamheden hebben ondervonden. Dat ZVH tekort is geschoten is dus niet komen vast te staan.

Muizenplaag

5.8.

[eiser 1] c.s. heeft verder nog aangevoerd dat de werkzaamheden hebben geleid tot een muizenplaag. ZVH heeft gemotiveerd betwist dat de muizenoverlast door de werkzaamheden is veroorzaakt en heeft verder aangevoerd dat zij de muizenplaag, die [eiser 1] c.s. ook zelf op eenvoudige wijze had kunnen (en moeten) bestrijden, door PTP ongediertebestrijding heeft verholpen.

5.9.

Hoewel niet uit te sluiten is dat de muizenoverlast als gevolg van de werkzaamheden is toegenomen, bijvoorbeeld omdat de muizen wegens trillingen en lawaai hun toevlucht hebben gezocht tot andere plekken in het flatgebouw, kan dit niet leiden tot vermindering van de huurprijs. Nog daargelaten dat het op grond van het Besluit kleine herstellingen in beginsel aan de huurder is om deze overlast te bestrijden, heeft ZVH een ongediertebestrijder ingeschakeld die het muizenprobleem heeft verholpen. Blijkens het door [eiser 1] c.s. opgemaakte logboek had hij alleen in november 2020 last van muizen. Hoe ernstig de overlast was (hoe vaak heeft [eiser 1] c.s. muizen gezien, om hoeveel muizen ging het en waar zaten ze?) is onvoldoende onderbouwd. Het is uiteraard heel vervelend om muizen in huis te hebben, zeker als je daar bang voor bent, maar dat het muizenprobleem gedurende die periode waarin het probleem zich voordeed, zodanig ernstig was dat dit een gebrek is dat een huurvermindering rechtvaardigt, is onvoldoende gebleken.

Verwarming

5.10.

Ten slotte de verwarming die volgens [eiser 1] c.s. en [eiser 3] als gevolg van de renovatiewerkzaamheden niet meer goed functioneerde. De door ZVH ingeschakelde aannemer heeft naar aanleiding van de eerste klachten (begin december 2020) de radiatoren van alle woningen op de 13e etage van het flatgebouw enkele keren ontlucht. Dat was nodig geworden na vervanging van het expansievat. Na die ontluchtingswerkzaamheden bleven alleen [eiser 1] c.s. en [eiser 3] klachten houden. De aannemer heeft volgens ZVH het nodige gedaan om te achterhalen wat het probleem was en om dit op te lossen. Nadat de aannemer voor de laatste keer langs was geweest, hebben [eiser 1] c.s. en [eiser 3] niet meer geklaagd, aldus ZVH.

5.11.

De gestelde problemen met de verwarming kunnen de gevorderde huurprijsvermindering niet dragen. De verwarmingen van [eiser 1] c.s. en [eiser 3] hebben weliswaar gedurende enige tijd minder goed gefunctioneerd, maar klachten hierover zijn door ZVH steeds opgepakt en dat [eiser 1] c.s. en [eiser 3] langdurig in de kou hebben gezeten, is onvoldoende gebleken. Alleen in haar eerste brief (van 8 december 2020) klaagt [eiser 3] erover dat de temperatuur niet hoger dan 16,5 graden wordt. Met het ontluchten van de radiatoren is dit probleem kennelijk verholpen, want in haar brieven van 15 december 2020 en daarna wordt hier niet meer over gesproken. [eiser 1] c.s. heeft weliswaar iets langer geklaagd over het onvoldoende op temperatuur komen van de verwarming maar niet duidelijk is geworden hoe groot dat probleem was. Daarbij komt dat ZVH elektrische kachels ter beschikking heeft gesteld. [eiser 1] c.s. en [eiser 3] hebben ook niet weersproken dat zij na de laatste keer dat een reparateur is langs gekomen, niet meer hebben geklaagd
(zie ook r.o. 2.22). ZVH kon en mocht er daarom vanuit gaan dat de klachten waren verholpen. Het probleem dat [eiser 3] nu nog stelt te hebben, is dat de thermostaat een andere temperatuur aangeeft dan de daadwerkelijke temperatuur in de woning. Dat is weliswaar vervelend, maar omdat niet is gebleken dat het onbehaaglijk in de woning is, leidt dit niet tot de vaststelling dat sprake is van een gebrek, te minder omdat ook niet is gebleken dat [eiser 3] als gevolg hiervan extra stookkosten heeft.

5.12.

De conclusie is dat geen van de door [eiser 1] c.s. en [eiser 3] gestelde gebreken kan leiden tot vermindering van de huurprijs. De daartoe strekkende vorderingen zullen dan ook worden afgewezen.
Zonwering en horren

5.13.

[eiser 3] heeft ten slotte nog een vergoeding voor de door haar aangebrachte zonwering en horren gevorderd. Zij heeft hiertoe aangevoerd dat de zonwering en horren die zij vóór de renovatie had, in verband met de werkzaamheden zijn verwijderd en vanwege een andere maatvoering nu niet meer teruggeplaatst kunnen worden, zodat zij gedwongen was nieuwe aan te schaffen. ZVH heeft daartegen aangevoerd dat het hier gaat om door de huurder zelf aangebrachte voorzieningen waarvoor geen toestemming was gegeven. Daarvoor is in het sociaal plan bepaald dat als deze vanwege de werkzaamheden verwijderd moeten worden, ze niet door ZVH worden teruggeplaatst.

5.14.

[eiser 3] heeft niet gesteld, laat staan aangetoond dat zij voor het aanbrengen van de zonwering en de horren toestemming van ZVH had. Dat betekent dat de regeling van het sociaal plan van toepassing is en de kosten van vervanging van de zonwering en de horren voor haar eigen rekening dient te komen. Overigens blijkt uit de notitie onkostenvergoeding (zie r.o. 2.7. ) dat de onkostenvergoeding die [eiser 3] heeft ontvangen ook geacht wordt te voorzien in een vergoeding voor de kosten van nieuwe raambekleding zoals horren. Deze vordering wordt dus ook afgewezen.

5.15.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser 1] c.s. en [eiser 3] zal afwijzen.

5.16.

De proceskosten komen voor rekening van [eiser 1] c.s. en [eiser 3] , omdat zij ongelijk krijgen.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

veroordeelt [eiser 1] c.s. en [eiser 3] hoofdelijk tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor ZVH worden vastgesteld op een bedrag van € 622,- aan salaris van de gemachtigde van ZVH;

6.3.

veroordeelt [eiser 1] c.s. en [eiser 3] hoofdelijk tot betaling van € 124,-, aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door ZVH worden gemaakt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter