ECLI:NL:RBNHO:2022:6722

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 7906145 \ CV EXPL 19-10188

Uitspraakdatum: 3 augustus 2021

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

1.[eiser 1]2. [eiser 2]

beiden wonende te [woonplaats]

eisende partijen

hierna te noemen [eisers] .

gemachtigde mr. J.C. Brouwer

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PCI NEDERLAND B.V.

gevestigd te Lijnden

gedaagde partij

hierna te noemen: PCI

gemachtigde: mr. E.C.A. Brand

1.Het verdere procesverloop

1.1.

Op 4 augustus 2021 heeft de kantonrechter een tussenvonnis gewezen waarbij [eisers] . zijn toegelaten tot het leveren van bewijs. Daartoe hebben op 18 november 2021 en 11 februari 2022 getuigenverhoren plaatsgevonden, waarbij in totaal zeven getuigen zijn gehoord. PCI heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om in contra-enquête getuigen te horen.

1.2.

Vervolgens hebben [eisers] . een akte na enquête ingediend, waarop PCI heeft gereageerd door middel van een conclusie na enquête. Vonnis is bepaald op heden.

2.De verdere beoordeling

Bewijsopdracht en getuigenverhoren

2.1.

In het tussenvonnis is bepaald dat [eisers] . ten aanzien van de volgende werkzaamheden de staat van oplevering bij de aanvang van de huur moeten bewijzen:
- egalisatie van de vloeren;
- de installaties (verlichting, ventilatie, verwarming en koeling);
- zonwering.

2.2.

Als nadere instructie is ten aanzien van de installaties aan [eisers] . meegegeven dat zij zullen moeten bewijzen op welke wijze en in welke staat de installaties bij aanvang van de huur aan PCI zijn opgeleverd. Ten aanzien van de zonwering is in het tussenvonnis bepaald dat [eisers] . alleen aan bewijslevering toekomen, indien en voor zover zij nader hebben toegelicht aan welke aan PCI toerekenbare tekortkoming van de huurderverplichtingen de schade aan de zonwering te wijten is. Omdat [eisers] . dat niet hebben gedaan, is de staat van de zonwering bij de getuigenverhoren niet aan de orde geweest.

2.3.

Op voordracht van [eisers] . zijn de volgende getuigen gehoord:
- [eiser 1] , eiser en verhuurder, tevens zoon van de toenmalig eigenaar van [x] , zijnde de rechtsvoorganger van PCI;
- [eiser 2] , eiser en verhuurder, tevens zoon van de toenmalig eigenaar van [x] , zijnde de rechtsvoorganger van PCI;
- [getuige 3] , voormalig werknemer van [x] en PCI en uit dien hoofde betrokken geweest bij de bouw van het gehuurde;
- [getuige 4] , vastgoedadviseur en als zodanig betrokken geweest bij de oplevering van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst;
- [getuige 5] , projectmanager bij [z] en als zodanig betrokken geweest bij de oplevering van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst;
- [getuige 6] , voormalig directeur van [y] , een dochtervennootschap van [x] die de inrichting van het gehuurde voor haar rekening heeft genomen;
- [getuige 7] , aannemer die op verzoek van [eisers] heeft geoffreerd voor de werkzaamheden die volgens [eisers] . nodig zijn om het gehuurde weer in de oorspronkelijke staat te brengen.

Egalisatie vloeren

2.4.

De kantonrechter zal eerst ingaan op de bewijslevering betreffende de egalisatie van de vloeren. In het tussenvonnis van 24 maart 2021 is al beslist dat PCI de beschadigingen die het gevolg zijn van het verwijderen van de vloerbedekking moet herstellen. Dat betekent dat gaten moeten worden opgevuld en aangesmeerd, dat lijmresten moeten worden verwijderd en dat hobbels moeten worden weggeschuurd. Het egaliseren van de vloer komt alleen voor rekening van PCI indien [eisers] . bewijzen dat de vloer bij aanvang van de huur ook geëgaliseerd was.

2.5.

De kantonrechter is van oordeel dat [eisers] . hebben bewezen dat bij aanvang van de huur sprake was van een gevlinderde en dus geëgaliseerde vloer. De kantonrechter leidt dat af uit de volgende verklaringen:
[getuige 3] , die uit hoofde van zijn functie destijds, bij de bouw en inrichting van het gehuurde intensief betrokken is geweest, heeft verklaard:
De BAM zou gevlinderde vloeren, systeemplafonds en de buitenkant/buitenwanden opleveren. (…) As u mij vraagt hoe het pand er uit zag toen [x] er in kwam, zeg ik: het was een nieuw pand, dus het zag er goed uit. De vloeren waren gevlinderd, wat betekent dat je ze vrijwel meteen kunt gebruiken. Er zit altijd wel een kleine oneffenheid in. Bij mijn weten waren de vloeren vlak. (…) Op de vraag van mr. Brouwer of er egaline is gebruikt, antwoord ik dat ik mij niet kan herinneren dat door de BAM egaline is gebruikt. De vloeren zijn gevlinderd opgeleverd en dat is het volgens mij.[getuige 6] , die uit hoofde van zijn functie destijds ook intensief bij de bouw en inrichting van het gehuurde betrokken was, heeft verklaard:
Het pand is een gebouw met vier etages, voorzien van een gevlinderde vloer, met systeemplafonds met lichtarmaturen en wandgoten. Dit was het afwerkingsniveau voor het interieur. Voor ons was heel belangrijk dat de vloeren heel vlak waren omdat deze deels werden voorzien van pvc laminaat. In de kantoren kwam vloerbedekking. (…) Bij aanvang van de huur: (…)- De magazijnruimten hadden een betonvloer, ook gevlinderd maar wel van een ander soort beton dan de andere ruimten omdat het hier ging om werkruimten. Deze vloer wordt geschuurd en geolied.- De kantoren waren voorzien van vloerbedekking die was verlijmd over de gevlinderde betonvloer.Tenslotte heeft ook [eiser 1] verklaard:
Tijdens de bouw kwam ik al geregeld in het pand. Toen zag ik dat de vloeren geheel egaal en effen waren voordat de vloerbedekking er in kwam. De vloeren waren volledig gereed om deze te kunnen voorzien van vloerbedekking. Een nadere behandeling was niet nodig.Uit zijn verklaring volgt verder dat de vloeren van de verhuurde verdiepingen bij aanvang van de huur in dezelfde staat waren als die van de vierde verdieping op dit moment. Uit de verklaringen van [getuige 4] , [getuige 5] en [getuige 7] volgt dat de vierde verdieping een egale en vlakke vloer heeft.

2.6.

Gelet op het voorgaande is komen vast te staan dat het gehuurde bij aanvang van de huur beschikte over geëgaliseerde, gevlinderde vloeren die zonder nadere bewerking geschikt waren voor het aanbrengen van vloerbedekking. Dat betekent dat PCI niet kan volstaan met de reparatiewerkzaamheden zoals genoemd in r.o. 2.4, maar de vloeren ook zal moeten egaliseren, zodanig dat deze zonder verdere bewerking geschikt zijn voor het aanbrengen van een vorm van vloerbedekking. Niet uit te sluiten is dat een dergelijk resultaat alleen is te bereiken door de vloeren te voorzien van een laag egaline. Dat niet is komen vast te staan dat de vloeren bij aanvang van de huur ook van een laag egaline was voorzien, is in dit verband niet relevant. Zoals uit de verklaringen van [getuige 7] en [getuige 6] volgt en in de akte door [eisers] . ook nader is toegelicht, is het aanbrengen van egaline een manier om een geëgaliseerde en vlakke vloer te bewerkstelligen, maar kan dat resultaat ook op andere manieren worden bereikt. Dat resultaat moet echter wel door en voor rekening van PCI worden behaald.

Installaties

2.7.

Voor wat betreft de bewijslevering betreffende de installaties overweegt de kantonrechter als volgt. [eisers] . moesten blijkens het tussenvonnis bewijzen op welke wijze en in welke staat de installaties bij aanvang van de huur aan PCI zijn opgeleverd. PCI kan immers alleen maar worden veroordeeld om het gehuurde terug te brengen in de oorspronkelijke staat als vast staat wat die oorspronkelijke staat is. De kantonrechter is van oordeel dat uit de getuigenverklaringen niet kan worden opgemaakt wat nu precies de oorspronkelijke staat betreffende de installaties was. Uit de verklaringen volgt veeleer dat de installaties tijdens de bouw van het gehuurde al zijn aangepast aan de wensen van de huurder.
[getuige 6] heeft hierover verklaard:
(…) [y] heeft in overleg met [x] een programma van eisen betreffende huurderswensen opgesteld en bedongen dat die werkzaamheden gelijktijdig met de bouw konden plaatsvinden. Dat gebeurt uiteraard pas in de laatste fase, maar het was dus niet zo dat het gebouw eerst helemaal werd afgemaakt en dat daarna pas de huurderswensen werden ingebouwd. (…)En [getuige 3] heeft verklaard:
(…) De bouw en de afbouw van het pand zijn samen opgegaan. De BAM was het pand aan het bouwen en tegelijkertijd begon [y] al aan de inrichtingswerkzaamheden. (…) Als u mij vraagt of de basis lichtinstallatie eerst is geplaatst en vervolgens is aangepast of dat deze al meteen in aangepaste versie is aangebracht, kan ik dat niet goed zeggen. (…) Voor wat betreft de lichtinstallatie merk ik op dat een basis lichtplan is aangebracht onder verantwoordelijkheid van de BAM. Vermoedelijk ging daarmee gelijk op de wijzigingen die [x] daarin wilde. (…) Ik weet niet precies wanneer besloten is dat het verlichting en armatuurplan zou worden aangepast. Dit zal onderdeel zijn geweest van de gehele planvorming voor de inrichting en dat begon al toen de bouw begon. (…)En [eiser 1] heeft verklaard:
(…) Zaken zijn door elkaar gaan lopen: tijdens de bouw zijn al zaken in de inrichting op verzoek van [x] aangepast, zoals de klimaatinstallaties, de verlichting, voorbereiding voor pantries, aanvoerleidingen en afvoerleidingen. Tijdens de bouw is de inrichting en zijn de installaties en dergelijke aangepast aan de wensen van [x] . (…) Op uw vraag of sprake was van een aanpassing of van meteen al aanleggen conform de wensen van [x] antwoord ik, dat ik dat niet zeker weet. (…) Ik ben geen expert op het gebied van installaties. Ik kan niet zeggen waar tijdens de bouwfase welke installaties zaten. Zo gedetailleerd heb ik er nooit naar gekeken. Ik ga uit van het bestek. Ik heb zelf niet gecontroleerd of de aannemer de installaties conform het bestek heeft aangelegd, maar da is door de directie van [x] wel gedaan. (…) Het leidingwerk is destijds meteen aangepast conform de wensen van [x] , (…) De klimaatinstallatie is heel specifiek aangelegd in aansluiting op de door [x] gewenste indeling van het pand.[eiser 2] heeft verklaard de (basis)installaties bij aanvang van de huur niet te hebben gezien. De overige getuigen waren niet betrokken bij de aanvang van de huurovereenkomst en hebben daarom ook niets relevants kunnen verklaren.

2.8.

Dat de installaties al tijdens de bouw zijn aangepast aan de wensen van de huurder blijkt ook uit het bij akte na enquête (wederom) door [eisers] . gevoerde betoog dat met de huurder was overeengekomen dat bij de oplevering bij het einde van de huur het bestek leidend zou zijn. Dat volgt ook met zoveel woorden uit de verklaringen van de beide heren [eiser 1] . [eiser 1] heeft hierover onder meer verklaard:
(…) U houdt mij het bouwbestek voor (productie 5 bij de dagvaarding) en vraagt mij of wij zelf hebben gecontroleerd of de bouwer het pand conform dat bestek heeft opgeleverd. Nee, dat liep via [x] omdat zij de verplichting op zich had genomen om bij het einde van de huur het gehuurde conform dat bestek op te leveren. Wij zijn tijdens de bouw flexibel geweest: [x] kon en mocht al aanpassingen doen op het bouwbestek. Dat was voor ons ook geen probleem omdat we met [x] hadden afgesproken hoe zij het bij het einde van de huur moesten opleveren, namelijk conform het bouwbestek. Waar ik het steeds heb over [x] , bedoel ik meer specifiek mijn vader met wie die gesprekken hebben plaatsgevonden. (…).
En [eiser 2] heeft hierover verklaard:
(…) Mr. Brouwer leest mij uit de verklaring van mijn vader voor dat het bouwbestek leidend zou zijn voor de oplevering door huurder. Dat onderschrijf ik. Mr. Brouwer leest ook voor dat mijn vader dit zo heeft afgesproken met PCI. Dat heb ik zo van hem begrepen, maar ik ben bij het maken van de betreffende afspraak tussen mijn vader en PCI niet aanwezig geweest. (…)

2.9.

De kantonrechter gaat aan dit betoog en de daarop gerichte verklaringen voorbij. In r.o. 5.4. en 5.5. van het tussenvonnis van 24 juni 2020 is al zonder voorbehoud overwogen en beslist dat de door [eisers] . gestelde afspraak niet blijkt uit de huurovereenkomst en dat de schriftelijke verklaring van [eiser 1] sr. onvoldoende specifiek en concreet is over
(het maken van) de opleveringsafspraken. Voor zover dat al mogelijk zou zijn, ziet de kantonrechter in de afgelegde getuigenverklaringen geen aanleiding om op het tussenvonnis van 24 juni 2020 terug te komen, nog daargelaten dat de bewijsopdracht ook niet zag op de gestelde afspraak.

2.10.

Voormeld betoog van [eisers] . en de onder r.o. 2.7 en 2.8 geciteerde verklaringen maken wel duidelijk dat de staat van de installaties bij aanvang van de huur niet kan worden vastgesteld, althans niet in de vorm waarin [eisers] . die bij het einde van de huur opgeleverd wil zien. De installaties waren bij aanvang van de huur kennelijk al aangepast aan de wensen van de toenmalige huurder. Dat betekent dat [eisers] . conform de nader gemaakte afspraken met PCI wel van PCI kunnen verlangen dat het inbouwpakket (ook voor wat betreft de installaties) wordt verwijderd en dat beschadigingen worden hersteld, maar niet dat de installaties worden teruggebracht naar die van het bouwbestek en/of de vierde etage. Niet is immers komen vast te staan dat de installaties zich bij aanvang van de huur in die staat bevonden.

2.11.

In r.o. 2.11 van het tussenvonnis van 24 maart 2021 is beschreven wat volgens [eisers] . moet worden begrepen onder het herstel van de installaties. De kosten van de gezamenlijke werkzaamheden zijn begroot op € 160.000,-. Gelet op de uitkomst van de bewijslevering zoals hiervoor omschreven, komen voornoemde werkzaamheden niet voor rekening van PCI, met uitzondering van het afkoppelen van water- en afvoerleidingen tot aan hoofdleiding / kanaal. De kantonrechter is van oordeel dat laatstgenoemde werkzaamheden behoren bij het verwijderen van het inbouwpakket althans bij het herstel van de schade die door die verwijdering is ontstaan. De kosten voor deze werkzaamheden zullen moeten worden begroot door de hierna te noemen deskundige.

Zonwering, overheaddeur en gevelpanelen

2.12.

In de akte na enquête hebben [eisers] . nog betoogd dat ook de schade aan de zonwering en de schade aan de overheaddeur en de gevelpanelen voor rekening van PCI komen. [eisers] . hebben in dat verband aangevoerd dat PCI voor dergelijke schades een verzekering had moeten sluiten en dat PCI op grond van de huurovereenkomst aansprakelijk is voor schade die door derden is veroorzaakt. Over de overheaddeur en de gevelpanelen is in r.o. 2.17 van het tussenvonnis al zonder voorbehoud beslist. De kantonrechter ziet in hetgeen [eisers] . na enquête nog heeft aangevoerd, onvoldoende reden om daarop terug te komen. Het beroep van [eisers] . op artikel 8 lid 2 van de huurovereenkomst is in dit stadium van de procedure te laat gedaan.

2.13.

Voor wat betreft de zonwering verwijst de kantonrechter naar haar overwegingen 2.15 en 2.16 van het tussenvonnis van 24 maart 2021 en 2.3. van het tussenvonnis van 4 augustus 2021. Daarin is aangegeven dat de kosten die [eisers] . in dit verband vorderen bestaan uit het nakijken van de zonwering en het vervangen van kapotte exemplaren, voor zover daarvan sprake is. [eisers] . zijn in de gelegenheid gesteld om toe te lichten aan welke aan PCI toerekenbare tekortkoming van de huurdersverplichtingen de schade aan de zonwering te wijten is. Dat hebben [eisers] . niet gedaan, waarna de zonwering geen onderdeel (meer) heeft uitgemaakt van de bewijslevering. De kantonrechter begrijpt de akte na enquête aldus dat [eisers] . alsnog de eerder gevraagde toelichting proberen te geven. Daarbij zien [eisers] . er aan voorbij dat op grond van de eerder door hen overgelegde stukken niet is komen vast te staan dat überhaupt sprake is van schade aan de zonwering, te minder nu ook niet vast staat wat de oorspronkelijke staat van de zonwering was. Deze post zal dan ook worden afgewezen.

Resumé

2.14.

In het tussenvonnis van 24 maart 2021 is al beslist dat in elk geval voor rekening van PCI komen, de posten:
- klein bouwkundig werk,
- klein demontage werkzaamheden,
- herstel plafonds,
- het opvullen en aansmeren van gaten in de vloeren en het verwijderen van lijmresten en het wegschuren van hobbels op de vloeren (inclusief het herstel van het gat in de vloer van de serverruimte),
- het verwijderen van de aircoleidingen, inclusief het openen en sluiten van de plafonds en het herstellen van doorvoeringen in de vloeren.
Hier komt nog bij het egaliseren van de vloeren en het afkoppelen van water- en afvoerleidingen tot aan hoofdleiding / kanaal.

Kosten van nog te verrichten werkzaamheden

2.15.

In het tussenvonnis van 24 maart 2021 is tevens overwogen dat partijen het over de kosten aan voormelde werkzaamheden niet eens zijn en dat de kantonrechter hierover nadere voorlichting door een deskundige behoeft. Op de comparitie van partijen van 27 mei 2021 is deze benoeming al aan de orde geweest en hebben partijen te kennen gegeven dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige. Namens [eisers] . is bij die gelegenheid een schade-expert voorgesteld. PCI heeft de voorkeur gegeven aan een “kostenbegeleider”. Het komt de kantonrechter het meest praktisch voor als de door partijen ingeschakelde “deskundigen”, te weten Cushman & Wakefield namens [eisers] . en Stone Projectmanagement namens PCI, samen één onafhankelijke partij aanwijzen die vervolgens door de kantonrechter als deskundige benoemd zal worden. Genoemde partijen kunnen immers beter dan de kantonrechter bepalen over welke competenties de deskundige zou moeten beschikken en wie in de markt aan dat profiel voldoet. De te benoemen deskundige zal onderzoek moeten doen en schriftelijk moeten berichten over de navolgende vragen:

1. Welke kosten zijn redelijkerwijs verbonden aan het uitvoeren van de volgende werkzaamheden in het gehuurde:
- klein bouwkundig werk,
- klein demontage werkzaamheden,
- herstel plafonds,
- het opvullen en aansmeren van gaten in de vloeren en het verwijderen van lijmresten en het wegschuren van hobbels op de vloeren (inclusief het herstel van het gat in de vloer van de serverruimte) en het egaliseren van de vloeren,
- het verwijderen van de aircoleidingen, inclusief het openen en sluiten van de plafonds en het herstellen van doorvoeringen in de vloeren,
- het afkoppelen van water- en afvoerleidingen tot aan hoofdleiding / kanaal.

2. Hoeveel tijd (in dagen) is redelijkerwijs gemoeid met het uitvoeren van voormelde werkzaamheden?

3. Zijn er nog andere punten die u naar voren wil brengen waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de beoordeling van de zaak?

2.16.

Bij het beantwoorden van voormelde vragen dient de deskundige de door partijen in deze procedure in het geding gebrachte stukken te betrekken, waaronder in elk geval de rapporten van Cushman & Wakefield , de offerte van [getuige 7] en het rapport van Stone Projectmanagement.

2.17.

Omdat te voorzien is dat in verband met de vordering van [eisers] . tot doorbetaling van huur over de periode waarin niet deugdelijk is opgeleverd, de duur van de nog te verrichten werkzaamheden (mogelijk) aan de orde zal komen, heeft de kantonrechter ook daarover een vraag aan de deskundige geformuleerd.

2.18.

Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld om (in een korte akte) kenbaar te maken welke deskundige door Cushman & Wakefield en Stone Projectmanagement gezamenlijk is aangewezen en om zich uit te laten over de te stellen vragen. Indien zij aanvullingen of wijzigingen wensen, dienen zij daartoe concrete tekstvoorstellen te doen. De zaak zal hiertoe worden verwezen naar de rol van:

woensdag 31 augustus 2022 om 10:00 uur

2.19.

De kantonrechter ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van de wet, dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) in beginsel door de eisende partij moet worden gedeponeerd. Dit voorschot zal daarom door [eisers] . moeten worden betaald.

2.20.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

3.De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

verwijst de zaak naar de rol van 31 augustus 2022 om 10:00 uur voor het nemen van een akte aan beide zijden met het in r.o. 2.18 omschreven doel;

3.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter