Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/6116
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 januari 2022 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.H. Maas),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Medemblik, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 22 februari 2020 de waarde van de onroerende zaak [adres] (de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 222.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) 2020 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de WOZ-beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 december 2021 te Haarlem.
Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door R. van der Weide (verbonden aan het kantoor van de gemachtigde van eiser), vergezeld door [naam 1] , stagiair. Verweerder heeft zich (via een Skype-verbinding) laten vertegenwoordigen door [naam 2] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
De woning is een hoekwoning met een berging, een dakkapel, een overkapping/luifel en een tuinhuis/blokhut. De inhoud van de woning is ongeveer 330 m³ en de oppervlakte van het perceel is 305 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019.
3. Eiser bepleit een waarde van € 196.000.
Eiser heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat de door verweerder vastgestelde waarde te hoog is omdat:
de door verweerder gehanteerde waarde voor de garages bij de vergelijkingsobjecten te laag is, nu hiervoor dezelfde m³-prijs is gehanteerd als voor de bergingen;
[object 1] is gelegen aan doorgaand vaarwater met een schitterend uitzicht, hetgeen niet het geval is bij de woning;
de woning een CV-ketel heeft waarop een huurcontract rust, hetgeen de waarde zal drukken bij een mogelijke verkoop;
verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de afwijkende vorm van de kavel, hetgeen de waarde negatief beïnvloedt, daar de doelmatigheid van de kavel door de vorm wordt beperkt;
verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen in kwaliteit/luxe en staat van onderhoud. De algehele indruk van de woning is gedateerd en de keuken, badkamer en het toilet zijn al ongeveer 20 jaar oud. Dit heeft een waardedrukkend effect.
4. Verweerder heeft gesteld dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en heeft ter onderbouwing onder meer verwezen naar een door hem overgelegde waardematrix en vastgoedkaarten van iWOZ. In de waardematrix is de waarde van de woning getaxeerd op € 222.000. Naast gegevens van de woning, bevatten de waardematrix en de vastgoedkaarten gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, namelijk [object 2] , [object 3] en [object 1] , alle gelegen te [woonplaats] . Voorts heeft verweerder ter zitting nog aangevoerd dat het object [object 4] , dat grote gelijkenis vertoont met de woning, aangezien dat gelegen is aan hetzelfde hofje en een gelijkvormige kavel heeft als de woning, begin 2021 is verkocht voor € 325.000.
Beoordeling van het geschil
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. De in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dit geldt niet voor de [object 4] , aangezien dat object ruim twee jaar na de waardepeildatum is verkocht. De rechtbank laat de ter zitting door verweerder genoemde gerealiseerde verkoopprijs voor dat object dan ook buiten beschouwing bij haar beoordeling van de door verweerder vastgestelde waarde.
7. Het feit dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten die door verweerder zijn opgenomen in de waardematrix kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning, laat onverlet dat voor al die objecten geldt dat voldoende rekening moet worden gehouden met de verschillen in waardebepalende factoren tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank is hiervan geen sprake. De rechtbank acht namelijk aannemelijk dat de ligging van [object 1] aan doorgaand vaarwater met een mooi vrij uitzicht, hetgeen ook blijkt uit de door eiser overgelegde foto’s, een waardeverhogende invloed heeft en dat de ligging van de woning aan een hofje niet een gelijkwaardige toegevoegde waarde met zich meebrengt. Nu verweerder hiermee geen rekening heeft gehouden in de matrix, heeft verweerder de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt.
8. Voor wat betreft de overige door eiser aangevoerde punten overweegt de rechtbank als volgt.
9. Eiser heeft aangevoerd dat de door verweerder gehanteerde waarde voor de garages te laag is, nu hiervoor dezelfde m³-prijs is gehanteerd als voor de bij de woning en de vergelijkingsobjecten aanwezige bergingen. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Verweerder heeft ter zitting onweersproken gesteld dat hij de door hem gehanteerde waarde van € 8.500 voor de garages bij de vergelijkingsobjecten [object 2] en [object 1] heeft afgeleid uit de verkoopprijzen die zijn gerealiseerd voor losse garages, welke prijzen in [woonplaats] variëren tussen de € 7.000 en € 9.000. Gelet hierop acht de rechtbank de voor de garages gehanteerde waarde van € 8.500 niet te laag.
10. Eiser heeft aangevoerd dat de woning, anders dan de vergelijkingsobjecten, een CV-ketel heeft waarop een huurcontract rust, hetgeen de waarde zal drukken bij een mogelijke verkoop. Verweerder heeft gesteld dat de invloed van de aanwezigheid van een gehuurde CV-ketel op de waarde van de woning in de huidige overspannen markt verwaarloosbaar is. Bij de verkochte woningen waren de CV-ketels rond de 15 jaar of ouder en uit de koopinlichtingformulieren komt niet naar voren dat een aspect zoals een oudere CV-ketel of andere op zichzelf staande omstandigheden leiden tot lagere verkoopprijzen. De rechtbank is met verweerder van oordeel dat de invloed van een gehuurde CV-ketel niet van betekenende invloed zal zijn op de waarde van de woning. Hierbij heeft de rechtbank tevens in ogenschouw genomen dat verweerder onweersproken heeft gesteld dat de CV-ketels in het geval van de vergelijkingsobjecten rond de 15 jaar of ouder waren en deze CV-ketels derhalve op korte termijn vervangen zouden moeten worden.
11. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de afwijkende vorm van de kavel, hetgeen de waarde negatief beïnvloedt, daar de doelmatigheid van de kavel door de vorm wordt beperkt. Verweerder heeft gesteld dat van de vorm van de kavel geen waardedrukkende invloed uitgaat omdat de kavel functioneel goed bruikbaar is, hetgeen ook blijkt uit de luchtfoto’s waarop te zien is dat aan de zijkant van de woning een grasveld ligt, alsmede een trampoline is geplaatst. Gelet op deze gemotiveerde betwisting heeft eiser onvoldoende onderbouwd dat van de vorm van de kavel een waardedrukkende invloed zou uitgaan.
12. Eiser heeft ten slotte nog aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen in kwaliteit/luxe en staat van onderhoud. De algehele indruk van de woning is gedateerd en de keuken, badkamer en het toilet zijn al ongeveer 20 jaar oud, hetgeen een waardedrukkend effect heeft. Verweerder heeft gesteld dat enige gedateerdheid niet leidt tot lagere prijzen en dat de vergelijkingsobjecten ook gedateerde elementen bevatten, zodat de eventueel waardedrukkende invloed hiervan in de gerealiseerde verkoopprijzen voor die woningen is verdisconteerd. De rechtbank ziet geen aanleiding om ervan uit te gaan dat de woning zich op de waardepeildatum in een meer gedateerde staat bevond dan de vergelijkingsobjecten ten tijde van verkoop, en ziet dan ook geen aanleiding om ervan uit te gaan dat hiervan een waardedrukkende invloed uitgaat.
13. Gelet op hetgeen is overwogen onder 7 heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning van € 222.000 niet te hoog is. Eiser heeft echter evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 196.000 bedraagt, nu hij deze waarde op geen enkele wijze heeft onderbouwd en de rechtbank de overige grieven van eiser niet volgt. De rechtbank stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum, gelet op het voorgaande, in goede justitie vast op € 215.000.
14. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
15. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.620 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de voor de woning vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 215.000;
- vermindert de aanslag OZB tot een bedrag berekend naar een waarde van € 215.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.620 en
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C. van As, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. Carter, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.