Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/6291
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 januari 2022 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [plaats] , eiser
(gemachtigde: J.H. Maas),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hoorn, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2020 de waarde van de onroerende zaak [adres] (de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 185.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) 2020 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 december 2021 te Haarlem.
Eiser is vertegenwoordigd door R. van der Weide (verbonden aan het kantoor van de gemachtigde van eiser), vergezeld van [naam 1] , stagiair. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 2] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
De woning, gebouwd in 1977, is een rijwoning met een aangebouwde berging en een tuinhuis. De inhoud van de woning is ongeveer 336 m³ en de oppervlakte van het perceel is 116 m².
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019.
3. Eiser heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat bij de waardering geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de volgende waardedrukkende omstandigheden:
- de wateroverlast in de kruipruimte;
- de CV-ketel is ouder dan 15 jaar;
- de muren en het dak zijn niet geïsoleerd;
- de vochtoverlast in wanden en/of kruipruimte;
- de overlast van geparkeerde auto’s;
- de aanwezigheid van een traplift;
- de keuken, badkamer en het toilet zijn al 43 jaar oud.
Eiser stelt voorts dat [object 1] , die in een luxere staat verkeert, maar verder qua kenmerken goed vergelijkbaar is met de woning, in februari 2019 is verkocht voor € 182.500. Tevens verwijst eiser naar de verkoopprijs van € 178.000 die op 10 april 2018 is gerealiseerd voor [object 2] , een object dat nagenoeg identiek is aan de woning. Op basis van de verkoopprijs die is gerealiseerd voor [object 2] bepleit eiser een waarde voor de woning op de waardepeildatum van € 180.000.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing heeft verweerder onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 18 januari 2021 door L. Koenraad, WOZ-taxateur, en een waardematrix. In dit taxatierapport en de waardematrix is de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op € 185.000. Naast gegevens van de woning, bevatten het taxatierapport en de waardematrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, namelijk [object 3] , [object 4] en [object 5] , alle te [plaats]. Daarnaast bevat de waardematrix ook nog gegevens van het door eiser aangedragen vergelijkingsobject [object 1] te [plaats] .
Beoordeling van het geschil
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Met het hiervoor vermelde taxatierapport en de waardematrix heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank overweegt daartoe dat de in het taxatierapport en de matrix genoemde vergelijkingsobjecten binnen één jaar vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Het zijn drie rijwoningen uit dezelfde bouwperiode en van dezelfde bouwstijl als de woning, die zijn gelegen in dezelfde buurt als de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
7. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de grootte, de bijgebouwen en de voorzieningen, voldoende rekening is gehouden. De rechtbank verwijst hierbij naar de door verweerder overgelegde matrix, waarin is uiteengezet hoe de waarden van de kavels en de opstallen zijn berekend en welke waarden zijn toegekend aan de bijgebouwen, de daarbij gevoegde uiteenzetting van de verschillende correctiefactoren, waarbij is aangegeven met hoeveel procent de kubiekemeterprijs wordt verlaagd dan wel verhoogd in geval sprake is van een minder dan wel meer dan gemiddelde kwaliteit, onderhoud, respectievelijk voorzieningen, en de uitleg van verweerder in het verweerschrift op welke wijze rekening is gehouden met verschillen in grootte van de kavels en de inhoud van de woningen. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
8. Eiser heeft naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende aangevoerd om tot het oordeel te komen dat desalniettemin van een lagere kubiekemeterprijs moet worden uitgegaan, en overweegt daartoe als volgt.
9. De omstandigheid dat de muren en het dak niet zijn geïsoleerd, is onvoldoende om niet te kunnen spreken van een gemiddelde kwaliteit dan wel staat van onderhoud. Hierbij heeft de rechtbank in ogenschouw genomen dat verweerder vergelijkingsobjecten heeft gebruikt die allemaal uit dezelfde bouwperiode stammen en van dezelfde bouwstroom zijn als de woning, zodat ervan kan worden uitgegaan dat deze een vergelijkbare bouwkwaliteit hebben als de woning.
10. De omstandigheden dat de CV-ketel 15 jaar oud is en de badkamer, keuken en het toilet 43 jaar oud zijn, zijn op zichzelf onvoldoende aanleiding om in de onderhavige situatie in vergelijking met de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten niet te kunnen spreken van gemiddelde voorzieningen. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten allemaal niet over een recent geïnstalleerde CV-ketel beschikken, nu de CV-ketels in het geval van de vergelijkingsobjecten respectievelijk 7, 9 en 12 jaar oud zijn. Gelet hierop acht de rechtbank aannemelijk dat dit aspect van weinig tot geen betekenis is voor de waarde. Voor wat betreft de gedateerdheid van de keuken, de badkamer en het toilet is hier naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening mee gehouden, nu in het geval van [object 3] is uitgegaan van voorzieningen die beter dan gemiddeld zijn omdat dat object ten tijde van de verkoop beschikte over een moderne keuken. Uit de foto’s van de verkoopadvertenties van [object 4] en [object 5] , die door de taxateur van verweerder in het taxatierapport zijn opgenomen, blijkt dat de keuken en badkamer van die objecten zich ten tijde van de verkoop in gedateerde staat bevonden. Dat die voorzieningen mogelijk iets minder oud waren dan de voorzieningen van de woning, maakt niet dat daarom de voorzieningen van de woning in vergelijking met die objecten lager zouden moeten worden gewaardeerd.
11. Eiser heeft gesteld dat een waardedrukkende invloed uitgaat van de omstandigheden dat er water in de kruipruimte zou staan en er sprake zou zijn van vochtoverlast in de wanden en/of de kruipruimte. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat in het onderhavige geval niet middels een deskundigenrapport is aangetoond dat sprake is van via de muren optrekkend vocht, en dat er bij de gemeente geen aanwijzingen zijn dat sprake zou zijn van permanente en of ernstige wateroverlast in dit deel van de [straat objecten] . Voorts heeft verweerder aangegeven niet uit te sluiten dat er bij tijd en wijle een laagje water in de kruipruimte kan staan, maar stelt zich op het standpunt dat deze omstandigheid verdisconteerd zal zijn in de prijsvorming van de vergelijkingsobjecten, die in exact dezelfde omstandigheden verkeren. Gelet op deze gemotiveerde betwisting door verweerder, heeft eiser zijn stelling dat een waardedrukkende invloed uitgaat van de omstandigheden dat er water in kruipruimte zou staan en er sprake zou zijn van vochtoverlast in de wanden en of kruipruimte, onvoldoende onderbouwd. Deze grief van eiser faalt derhalve.
12. Eiser heeft gesteld dat hij parkeeroverlast ervaart en dat er te weinig parkeerplaatsen zijn in de wijk. Verweerder heeft betwist dat hiervan sprake is, waarbij hij heeft verwezen naar de door hem overgelegde foto’s, waaruit blijkt dat de woning is gelegen in een normale woonwijk en er direct voor de woning geen parkeerplaatsen zijn aangelegd, maar op een afstand van 25 meter wel. Voorts heeft verweerder gesteld dat navraag bij het team Verkeer, Vervoer en Parkeren heeft uitgewezen dat er geen sprake is van hoge parkeerdruk rond de woning. Met deze gemotiveerde betwisting heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende weerlegd dat er sprake zou zijn van een waardedrukkende invloed als gevolg van parkeeroverlast en een tekort aan parkeerplaatsen. Hier komt bij dat zelfs indien van de door eiser genoemde omstandigheden een waardedrukkende invloed zou uitgaan, dit eveneens geldt voor de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten die in de buurt van de woning zijn gelegen.
13. Eiser heeft ten slotte gesteld dat er een waardedrukkende invloed uitgaat van de aanwezigheid van een traplift in de woning en een beugel in de badkamer. Verweerder heeft gesteld dat een traplift relatief eenvoudig te verwijderen is en er bedrijven zijn die gebruikte trapliften inkopen, zodat hiervan dus geen waardedrukkende invloed uit zal gaan. Met betrekking tot de beugel aan de wand in de badkamer heeft verweerder gesteld dat die eveneens eenvoudig te verwijderen is en dat het in het geval van de woning, waarbij sprake is van een gedateerde badkamer, voor de hand ligt dat de badkamer na verkoop van de woning zal worden vervangen, zodat ook hiervan geen waardedrukkende invloed uit zal gaan. De rechtbank volgt verweerder hierin. Gelet op het feit dat de traplift en de beugel in de badkamer eenvoudig te verwijderen zijn, acht de rechtbank niet aannemelijk dat hier een waardedrukkende invloed van uitgaat.
14. Met betrekking tot eisers stelling dat [object 1] in een luxere staat verkeerde ten tijde van de verkoop van die woning en dat dit verkoopcijfer daarom aanleiding zou zijn om de door verweerder vastgestelde waarde te hoog te achten, overweegt de rechtbank dat eiser deze stelling, tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder, niet aannemelijk heeft gemaakt. Hierbij heeft de rechtbank in ogenschouw genomen dat [object 1] weliswaar hetzelfde bouwjaar heeft als de woning, maar anders dan de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten van een andere bouwstroom is en niet in de directe nabijheid van de woning is gelegen, waardoor dit verkoopcijfer een minder goede indicatie geeft van de waarde van de woning op de waardepeildatum dan de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten. Hier komt bij dat de voor dat object twee maanden na de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijs slechts € 2.500 lager is dan de voor de woning vastgestelde WOZ-waarde, terwijl dat object een 10% kleinere inhoud heeft dan de woning.
15. Ten slotte heeft de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser ter zitting nog verwezen naar de verkoopprijs van € 178.000 die op 10 april 2018 is gerealiseerd voor [object 2] , en foto’s overgelegd van de verkoopadvertentie van dat object. De kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser heeft onweersproken gesteld dat dat object goed vergelijkbaar is met de woning, nu dit in dezelfde straat is gelegen, een gelijke inhoud heeft, een perceel heeft van 151 m² (dus wat groter dan dat van de woning) en inpandig in een goed vergelijkbare staat met die van de woning verkeerde ten tijde van de verkoop. Gelet op de omschrijving van [object 2] , die ook verder niet weersproken is door verweerder, acht de rechtbank aannemelijk dat dat object vergelijkbaar is met de woning. De rechtbank volgt de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser echter niet in zijn standpunt dat omdat dit object het best vergelijkbaar zou zijn met de woning qua waardebepalende factoren, voor de beoordeling van de hoogte van de vastgestelde waarde enkel van de voor dit object gerealiseerde verkoopprijs zou moeten worden uitgegaan. Er zijn in het onderhavige geval immers voldoende andere goed vergelijkbare objecten verkocht in de buurt van de waardepeildatum. Hier komt nog bij dat verweerder, doordat de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser dit vergelijkingsobject pas ter zitting heeft genoemd, niet in de gelegenheid is geweest om onderzoek te doen naar de bruikbaarheid van dit vergelijkingsobject, en hier dus ook niet goed op heeft kunnen reageren. De rechtbank ziet in de gerealiseerde verkoopprijs voor [object 2] dan ook geen aanleiding om de door verweerder vastgestelde waarde te hoog te achten.
16. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
17. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond;
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C. van As, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. Carter, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.