ECLI:NL:RBNHO:2022:7303

• Datum uitspraak: 11 mei 2022
• Publicatiedatum: 16 augustus 2022
• Zaaknummer: 9522741 \ CV EXPL 21-7370
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: S.N. Schipper
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over aanpassingen aan woonruimte en ontbinding huurovereenkomst

In deze zaak heeft eiser, eigenaar van een woning, een vordering ingesteld tegen gedaagde, die sinds 1998 in de woning woont. Eiser vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, omdat gedaagde zonder toestemming aanpassingen aan de woning zou hebben verricht. Gedaagde betwist dit en stelt dat de aanpassingen verbeteringen zijn die de verhuurbaarheid bevorderen. De kantonrechter heeft de zaak beoordeeld op basis van de feiten en de wetgeving, met name artikel 7:215 BW, dat betrekking heeft op wijzigingen aan het gehuurde. De kantonrechter oordeelt dat de aanpassingen, die voornamelijk dateren van vóór 2000, niet in strijd zijn met de huurovereenkomst en dat er geen sprake is van tekortkomingen van gedaagde die ontbinding rechtvaardigen. De vordering van eiser wordt afgewezen en hij wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 9522741 \ CV EXPL 21-7370

Uitspraakdatum: 11 mei 2022

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser 1] , wonende te [woonplaats]
en
[eiser 2] , wonende te [woonplaats]

eisers

verder gezamenlijk te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. D. Pranjic

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. A.A. Bouwman

1. Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft bij dagvaarding van 23 maart 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld bij de rechtbank Amsterdam. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord. Vervolgens hebben beide partijen nog stukken toegezonden.

1.2.

Bij vonnis van 19 oktober 2021 heeft de rechtbank Amsterdam de zaak ter verdere behandeling naar deze rechtbank verwezen.

1.3.

Op 13 april 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Beide partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.

2. De feiten

2.1.

[eiser] is eigenaar van een woning aan [adres] te [woonplaats] (hierna ook: de woning). [gedaagde] woont sinds circa 1998 in de woning.

2.2.

In 2004 is [gedaagde] getrouwd met [echtgenoot van gedaagde] (hierna: [A] ) die de woning sinds 1978 op grond van een mondelinge huurovereenkomst huurde van (aanvankelijk) de grootvader van [eiser] . Door dit huwelijk is [gedaagde] wettelijk medehuurder van de woning geworden.

2.3.

In 2019 is [eiser] bij [A] en [gedaagde] op bezoek geweest. [eiser] wilde de woning verkopen en hij heeft gevraagd wat [A] en [gedaagde] wilde hebben om weg te gaan. [eiser] heeft een verhuisvergoeding aangeboden en gezegd dat [A] alle wijzigingen in het huis zou mogen laten staan. [A] en [gedaagde] hebben aangegeven dat zij in de woning wilden blijven. [eiser] heeft een bedrag van € 12.000,00 geboden. Op 29 mei 2019 heeft [eiser] het bod per e-mail verhoogd tot € 17.000,00. [A] en [gedaagde] hebben dit aanbod afgewezen omdat zij in de woning wilden blijven wonen.

2.4.

Op 11 januari 2020 is [A] overleden.

2.5.

In een brief van 25 januari 2020 heeft [eiser] aan [gedaagde] geschreven:
Niet van U, maar uit andere bron hebben wij vernomen, dat [A] , huurder van onze eengezinswoning aan [adres] te [woonplaats] is overleden. Wij condoleren u met dit verlies. Al 42 jaar geleden mocht [A] het huis van onze grootvader huren. Beide waren mannen van het woord. Als jij altijd het binnenonderhoud wilt doen en ik doe het buitenonderhoud dan zijn hier de sleutels. Zo is het gekomen en zo is het gegaan. [A] heeft zich aan zijn woord gehouden, heeft het goed onderhouden en altijd de huur tijdig voldaan. Dat hebben wij in hem goed kunnen waarderen. Het huis was de trots van onze grootvader, daar hij het huis zelf met beide handen had gebouwd. Het onderhoud aan de buitenzijde deed hij zelf en hij zag dat niet als kosten. Vooral ook omdat [A] al het onderhoud aan de binnenzijde voor zijn rekening zou nemen is een lage maandelijkse vergoeding (zijnde niet de huurprijs, maar een gedeelte van de totale verplichtingen van huurder) overeengekomen. Wij hebben inmiddels begrepen, dat U bij [A] al langere tijd inwoonde. Wij hebben ook begrpen, dat U niet met hem getrouwd was of een partnerschap had. Ook heeft [A] voor U geen medehuurderschap aangevraagd. [A] zal daar wel zijn redenen voor hebben gehad. De consequentie is wel, dat U geen huurrechten bezit. Het staat ons vrij U een huurovereenkomst aan te bieden, dat voldoet aan deze moderne tijd.(…) Mocht u met ons geen huurcontract willen aangaan, dan verzoeken wij U vriendelijk de woning leeg aan ons op te leveren. Mocht U de woning niet leeg aan ons willen opleveren, dan zullen wij de zaak aan de rechter voorleggen. (..)

2.6.

Op 30 januari 2020 schrijft mr. [naam] (Woon thuis in de stad) namens [gedaagde] :
(..) U schrijft dat mevrouw [gedaagde] geen huurrechten heeft omdat zij niet getrouwd zou zijn met de heer [A] . Maar mevrouw [gedaagde] en mijnheer [A] zijn wel getrouwd. Bijgaand treft U een kopie uit hun huwelijksboekje. Het heeft mevrouw [gedaagde] erg veel verdriet gedaan dat u dit zo gesteld heeft in uw brief. Echtgenoten zijn van rechtswege medehuurder en hebben dezelfde rechten en plichten als de huurder waarmee de overeenkomst is aangegaan. De conclusie is dat mevrouw [gedaagde] alle recht heeft om in de woning te blijven wonen. Een huurder, en dat is mevrouw [gedaagde] dus, hoeft geen nieuw huurcontract te accepteren. Mevrouw [gedaagde] kan gewoon het huidige contract, wat mondeling is gesloten, voortzetten.

2.7.

In een brief van 12 januari 2021 heeft [eiser] aan [gedaagde] geschreven dat hij de huurovereenkomst met [gedaagde] opzegt omdat zij zich onbetamelijk als huurder heeft gedragen. In de brief verwijt [eiser] [gedaagde] dat er zonder toestemming diverse veranderingen aan de woning zijn aangebracht en dat [gedaagde] het gehuurde onderverhuurt. [eiser] verzoekt [gedaagde] om binnen zes weken schriftelijk te laten weten of zij instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst.

2.8.

In een brief van 18 februari 2021 heeft (de gemachtigde van) [gedaagde] geschreven dat [gedaagde] geen aanpassingen aan de woning heeft verricht “die op welke wijze dan ook de substantie van het gehuurde aantasten” en dat zij niet instemt met beëindiging van de huurovereenkomst.

3. De vordering

3.1.

[eiser] vordert – na vermindering van eis – primair dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt en [gedaagde] veroordeelt tot (onmiddellijke) ontruiming van het gehuurde. Subsidiair vordert [eiser] dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst zal eindigen en waarop het gehuurde door [gedaagde] dient te worden ontruimd;

3.2.

In beide gevallen wil [eiser] dat [gedaagde] ook wordt veroordeeld om het gehuurde in de oorspronkelijke toestand te laten herstellen door een voldoende vakkundige, deskundige en professionele aannemer, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag (met een maximum van € 25.000,-), en daarbij:

- binnen twee weken na dit vonnis met de herstelwerkzaamheden aan te vangen;
- binnen acht weken na dit vonnis alle herstelwerkzaamheden te voltooien;
- uiterlijk voor aanvang van de werkzaamheden aan [eiser] een bouwplan, offerte en bestek over te leggen. Ingeval [gedaagde] met het voorgaande in gebreke is, wil [eiser] dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot vergoeding van de door [eiser] gemaakte kosten voor ongedaanmaking, verwijdering en eventuele schade aan het gehuurde als gevolg van de tekortkomingen.

3.3.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] heeft gehandeld in strijd met artikel 7:215 BW door zonder toestemming aanpassingen aan de woning te verrichten. De aanpassingen zijn volgens [eiser] niet noodzakelijk voor een doelmatig gebruik en met de ongedaanmaking en verwijdering zijn noemenswaardige kosten gemoeid. Ook schaden ze de waarde en verhuurbaarheid van de woning. Bovendien zijn ze lelijk, onvakkundig aangebracht en is sprake van een vergroot brandrisico. Het gaat volgens [eiser] (kort gezegd om de volgende aanpassingen:

- het plaatsen van muur achterin de kelder;

- het plaatsen van een keukenblok en het doortrekken van leidingen in de kelder;

- het plaatsen van een houten schuur tegen de woning aan;

- het aanbrengen van een cv met primitieve rookgasafvoer;
- het veranderen van de voortuin in een parkeerplaats;

- het plaatsen van een gigantisch duivenhok in de tuin;

- het plaatsen van buitenzonwering aan voorgevel;

- het aanbrengen van lampen aan de achtergevel.

Ook heeft [gedaagde] in strijd met artikel 7:222 BW nagelaten tijdig een lekkage van de goot naast de voordeur te melden waardoor de goot is gaan rotten.

3.4.

[eiser] stelt zich primair op het standpunt dat de tekortkomingen van [gedaagde] zodanig zijn dat deze ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Subsidiair levert de wanprestatie grond op om de huurovereenkomst op te zeggen. Dit heeft [eiser] bij brief van 12 januari 2021 gedaan.

4. Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist – samengevat – dat zij te kort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. In algemene zin voert zij aan dat de meeste wijzigingen en aanpassingen juist een verbetering van de kwaliteit van het gehuurde betreffen en aan een betere verhuurbaarheid bijdragen. Voor een aantal aanpassingen geldt dat ze redelijk eenvoudig te verwijderen zijn. De veranderingen of wijzingen vallen binnen het kader van onderhoud en modernisering die ooit zijn afgesproken en tot de taken van de huurder behoren. De veranderingen leiden niet tot brandgevaar en er zijn geen gevaarlijke materialen gebruikt. Indien verhuurder en eventueel rechter om toestemming was verzocht, was deze zonder meer verleend.

4.2.

Verder beroept [gedaagde] zich op verjaring en rechtsverwerking. Het duivenhok, de schuur, het keukenblok en parkeervak dateren allemaal van vóór 2000, dus voordat [gedaagde] wettelijke medehuurder werd. Als deze wijzigingen wanprestatie zouden hebben opgeleverd had het op de weg van eisers of hun rechtsvoorgangers gelegen om maatregelen tegen [A] te treffen. Dat is nooit gebeurd. In zijn brief van 25 januari 2020 schrijft [eiser] dat [A] de woning goed had onderhouden en dat er geen wanklank was, dan kan niet een jaar later ineens sprake zijn van een zodanige wanprestatie dat dit tot ontbinding van de huurovereenkomst zou moeten leiden.

5. De beoordeling

5.1.

Uit de door partijen overgelegde stukken en uit hetgeen door partijen op de zitting van 13 april 2022 is verklaard kan worden opgemaakt dat de aanpassingen aan de woning waar [eiser] [gedaagde] een verwijt van maakt, alle dateren van (zeer) lang geleden. Zo is het duivenhok al bij aanvang van de huur in 1978 door [A] in de tuin geplaatst. Voor het plaatsen van het houten schuurtje, dat volgens [gedaagde] overigens los staat van het huis en niet er tegenaan is gebouwd zoals [eiser] stelt, is op 26 juni 1995 een bouwvergunning gevraagd, die op 1 september 1995 is verleend. Bij brief van 28 augustus 1995 heeft [eiser] [A] er op gewezen dat hij voor het plaatsen van dit schuurtje toestemming aan de verhuurder moest vragen. Kennelijk is deze toestemming gevraagd en verleend, want het schuurtje is geplaatst en [eiser] is er nadien niet meer op teruggekomen. Het veranderen van de voortuin in een parkeerplaats moet hebben plaatsgevonden voor 12 april 1999, want op die datum schrijft [eiser] [A] er over aan. Ook hierop is [eiser] nadien niet meer teruggekomen, althans niet eerder dan in 2021. Ook de aanpassingen aan de binnenkant van de woning zijn aangebracht door [A] (ruim) voor 2000, dus voordat [gedaagde] medehuurder werd. Zo heeft [A] de centrale verwarming al in 1979 aangelegd. Door [eiser] is niet weersproken dat alle veranderingen, zowel binnen als buiten de woning van lang geleden dateren. Na het overlijden van [A] zijn er door [gedaagde] geen veranderingen aan de woning aangebracht.

5.2.

[eiser] stelt dat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met artikel 7:215 BW. Artikel 206a Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek bepaalt dat artikel 7:215 BW evenwel niet van toepassing is op huurovereenkomsten van voor 1 augustus 2003, voor zover het veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van gehuurde woonruimte betreft. Omdat de huurovereenkomst tussen partijen dateert van 1978 kan [eiser] zich in deze procedure niet beroepen op het ontbreken van (schriftelijke) toestemming in de zin van artikel 7:215 lid 1 BW.

5.3.

Voor de veranderingen aan de binnenzijde van de woning, zoals het aanleggen van centrale verwarming en het vervangen van sanitair en het uitbreiden van het keukenblokje, had [A] naar het oordeel van de kantonrechter geen aparte toestemming van de verhuurder nodig, aangezien deze veranderingen zijn gebaseerd op een afspraak met de grootvader van [eiser] in 1978. Deze afspraak wordt in de brief van 25 januari 2020 door [eiser] expliciet bevestigd. In deze brief staat ook dat [A] een nette huurder was die goed voor het pand heeft gezorgd. [eiser] heeft nog betoogd dat hij bij het schrijven van de brief van 25 januari 2020 niet bekend was met de veranderingen aan de binnenzijde van de woning, maar dat verandert niets aan de in 1978 tussen huurder en verhuurder gemaakte afspraak. Het komt de kantonrechter overigens ook onwaarschijnlijk voor omdat [eiser] nog in 2019 bij [A] en [gedaagde] op bezoek is geweest om te praten over het door hem gewenste vertrek van [A] en [gedaagde] en daarbij zijn de door [A] aangebrachte veranderingen ter sprake geweest. Voor de veranderingen binnen de woning geldt overigens ook nog dat bepaald niet vast staat dat deze veranderingen afbreuk doen aan de waarde en verhuurbaarheid van de woning, zoals door [eiser] is gesteld.

5.4.

[eiser] heeft nog aangevoerd dat de door [A] aangebrachte veranderingen lelijk zijn, onvakkundig zijn aangebracht en dat sprake is van een vergroot brandrisico. Dit verwijt is echter in het geheel niet onderbouwd en wordt verworpen.

5.5.

Voor de meeste veranderingen geldt voorts dat ze, voor zover nodig, bij het einde van de huurovereenkomst betrekkelijk eenvoudig ongedaan gemaakt of weggenomen kunnen worden. Bijvoorbeeld, de schuur en het duivenhok kunnen eenvoudigweg worden afgebroken en afgevoerd. Anders dan [eiser] veronderstelt, bevat het duivenhok blijkens een door de gemachtigde van [gedaagde] uitgevoerd onderzoek(je), geen asbest. De buitenzonwering kan van de voorgevel worden gehaald en de buitenlamp van de achtergevel. De parkeerplaats kan door het plaatsen van een hekwerk weer teruggebracht worden tot tuin. [gedaagde] heeft toegezegd alle veranderingen bij het einde van de huur ongedaan te zullen (laten) maken.

5.6.

[eiser] heeft [gedaagde] ten slotte nog verweten dat zij een lekkage van de goot naast de voordeur niet tijdig heeft gemeld waardoor de goot is gaan rotten, hetgeen schade heeft veroorzaakt die had kunnen worden voorkomen als de lekkage onverwijld was gemeld. [gedaagde] heeft dit betwist. Volgens [gedaagde] was sprake van achterstallig onderhoud. Nu expliciet was afgesproken dat de verhuurder voor de buitenzijde van het gehuurde diende te zorgen, had de verhuurder ook het nodige onderzoek moeten verrichten. Als de verhuurder eens in de tien of twintig jaar langskomt, is dat onvoldoende en kan deze verantwoordelijkheid niet via de kikplicht op de huurder worden afgewenteld. De kantonrechter deelt het standpunt van [gedaagde] . [eiser] heeft aangegeven dat in 1988-1989 voor het laatst groot onderhoud aan het gehuurde heeft plaatsgevonden, waaronder de vernieuwing van het lood- en zinkwerk. Als dan tientallen jaren later lekkage van de goot optreedt, kan dit niet aan de huurder worden verweten, temeer niet daar de buitenkant van het gehuurde op grond van de afspraak uit 1978 door de verhuurder diende te worden verzorgd.

5.7.

De conclusie is dat er geen sprake is van enige tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt of anderszins tot beëindiging van de huur dient te leiden. De kantonrechter wijst zowel de primaire als de subsidiaire vordering van [eiser] af.

5.8.

De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 622,00 (2x 311,00) aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] .

6.3.

verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter