ECLI:NL:RBNHO:2022:7634 - Rechtbank Noord-Holland - Beoordeling geschil over beheerovereenkomst en huurwoning...

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton – locatie Haarlem

zaak/rolnr.: 9042342 / CV EXPL 21-1148 en 9370081 / CV EXPL 21-5215

datum uitspraak: 4 mei 2022

VONNIS VAN DE KANTONRECHTER in de hoofdzaak en de vrijwaring

In de zaak met zaaknummer/rolnummer 9042342 / CV EXPL 21-1148

1.[eiser 1]

2. [eiser 2]

beiden wonende te [woonplaats] , Zwitserland

eisers in conventie
verweerders in reconventie

verder te noemen: [eiser] (in enkelvoud)

gemachtigde: mr. V.M. IJzerman

tegen

1.de vennootschap onder firma [vof] ,tevens h.o.d.n. [handelsnaam]

te [plaats]

gedaagde sub 1

hierna te noemen [de beheerder]

gemachtigde mr. L.G.B. Jansen

2.[gedaagde 2]

wonende te [woonplaats]

3. [gedaagde 3]

4. [gedaagde 4]

beiden wonende te [woonplaats]

gedaagden in conventie
eisers in reconventie

verder te noemen: [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] en tezamen [gedaagde 2] c.s.

gemachtigde: mr. D.A. IJpelaar

en in de zaak met zaaknummer/rolnummer 9370081 / CV EXPL 21-5215

1.[gedaagde 2]

wonende te [woonplaats]

2. [gedaagde 3]

3. [gedaagde 4]

beiden wonende te [woonplaats]

eisers
verder te noemen: [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] en tezamen [gedaagde 2] c.s.

gemachtigde: mr. D.A. IJpelaar

tegen

de vennootschap onder firma
[vof] ,tevens h.o.d.n.
[handelsnaam]

te [plaats]

gedaagde

hierna te noemen [de beheerder]

gemachtigde mr. L.G.B. Jansen

De procedure in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak

[eiser] heeft [de beheerder] en [gedaagde 2] c.s. gedagvaard op 11 februari 2021. [gedaagde 2] c.s. hebben een incidentele conclusie in vrijwaring genomen, waarop [eiser] schriftelijk heeft gereageerd. Bij vonnis van 7 juli 2021 is de vrijwaring toegestaan.

In de hoofdzaak hebben zowel [de beheerder] als [gedaagde 2] c.s. een conclusie van antwoord ingediend, waarbij [gedaagde 2] c.s. ook een tegenvordering heeft ingesteld. Vervolgens heeft [eiser] een akte eiswijziging tevens akte overlegging producties (25 tot en met 28) genomen, waarvan productie 25 na protest van [de beheerder] daartegen, niet is geaccepteerd.

In de vrijwaringszaak heeft [gedaagde 2] c.s. [de beheerder] op 26 juli 2021 gedagvaard. [de beheerder] heeft schriftelijk geantwoord.

In zowel de hoofdzaak als de vrijwaringszaak heeft op 4 april 2022 een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Voorafgaande daaraan heeft [eiser] (in de hoofdzaak) producties 29 tot en met 55 overgelegd.

De feiten in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak

a. [eiser] is sinds 2005 eigenaar van de woning aan het [adres] (hierna: “de woning”).

b. Vanwege de verhuizing van [eiser] naar het buitenland en ten behoeve van de verhuur van de woning, heeft [eiser] in 2007 een beheerovereenkomst gesloten met [handelsnaam] (hierna: [de beheerder] ).

c. De beheerovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd en kan door ieder der partijen worden opgezegd met een opzegtermijn van drie maanden. Voor de beheerwerkzaamheden is [eiser] een honorarium van 5% van de geïncasseerde bruto huurprijs verschuldigd. In de beheerovereenkomst zijn de door [de beheerder] te verrichten werkzaamheden beschreven. Deze zien onder meer op het incasseren van de huur, het signaleren van en zo nodig optreden tegen het ontstaan van huurachterstanden, het oplossen van klachten van huurders en het verhuren van vrijgekomen woningen.

d. In artikel 16 van Pro de beheerovereenkomst staat:
Beheerder kan niet aansprakelijk worden gesteld inzake de hoogte van de maandelijks te betalen huurpenningen. De huurprijs wordt bepaald door de eigenaar van het pand, beheerder heeft hier geen enkele zeggenschap over.e. Op 27 januari 2011 is op naam van [eiser] als verhuurder en [gedaagde 2] als huurder een huurovereenkomst ondertekend voor de huur van de woning. Daarin staat dat [de beheerder] de beheerder is. De huurovereenkomst is op 1 februari 2011 ingegaan voor de duur van één jaar en is na ommekomst van die periode voor onbepaalde tijd voortgezet. De overeengekomen huurprijs bedroeg € 1.250,- per maand plus een vergoeding voor meubilair en stoffering van € 200,- per maand.

f. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (ROZ-model 2003) (hierna: “AB”) van toepassing verklaard.

g. De huurovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
1.2 Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte, door de huurders, door maximaal personen. (…)11. De huurprijs en de vergoeding aangaande leveringen en diensten zoals in artikel 4.4 bedoeld worden maandelijks bij vooruitbetaling voldaan door overschrijving op bankrekeningnummer (…) t.n.v [de beheerder] o.v.v. adres+maand. (…)13. Het is huurder niet toegestaan de gedaante of inrichting van het gehuurde te wijzigen zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder en op eventuele bij deze toestemming te stellen voorwaarden.14. Het is huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk door derden te laten gebruiken of aan derden in onderhuur af te staan of anderszins in gebruik te geven. Ook overdracht van het huurrecht mag niet plaatsvinden. (…)

h. [gedaagde 3] en [gedaagde 4] , de broer van [gedaagde 2] , hebben sinds de aanvang van de huur hun hoofdverblijf in de woning en [gedaagde 2] heeft haar hoofdverblijf elders.

i. Op verzoek van [gedaagde 3] is op 28 april 2012 een medebewonersverklaring opgesteld, waarin zij en haar drie kinderen als medebewoners zijn vermeld. Bij [naam eiser 1] staat een handtekening die niet van hem is.

j. Bij brief van 31 oktober 2018 is op briefpapier van [de beheerder] gericht aan [gedaagde 2] de huur opgezegd ten aanzien van de woning. De aanhef van de brief luidt: “
Geachte heer [gedaagde 2] , mevrouw [gedaagde 3] , (…)”. Onderaan de brief staat als afzender [eiser 1] . De handtekening die daarbij staat is niet van [eiser 1] . De huuropzegging is later weer ingetrokken.

j. Bij brief van 12 oktober 2020 heeft de gemachtigde van [gedaagde 2] c.s. namens [gedaagde 3] [de beheerder] aangeschreven in verband met de maandelijkse vergoeding voor stoffering en meubilering. Uitgaande van een afschrijvingstermijn van vijf jaar heeft [gedaagde 3] de betaalde vergoeding vanaf maand 61 na aanvang van de huur teruggevorderd. Tevens heeft [gedaagde 3] aangegeven geen vergoeding meer verschuldigd te zijn.

k. Bij brief van 25 november 2020 heeft de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde 2] geschreven:
(…) Het is cliënt omstreeks 4 november jl. gebleken dat u het Gehuurde zomaar in gebruik heeft gegeven aan twee voor cliënt onbekende personen. Vermoedelijk betreft dit familie van u (en diens partner): de heer [gedaagde 4] en mevrouw [gedaagde 3] . Voor dit gebruik heeft u cliënte nimmer om toestemming verzocht (en die zou u ook niet verleend zijn).Gelet op het voorgaande bent u ernstig tekortgeschoten in de nakoming van uw verplichtingen als huurder.Ook op andere wijze bent u tekortgeschoten in de nakoming van uw verplichtingen als huurder. Er is sprake van een aanzienlijke huurachterstand van twee maanden, ter hoogte van € 3.298,76,- dit terwijl u als huurder verplicht bent zorg te dragen voor stipte voldoening van de huurpenningen. (…)Voorts heeft u toegestaan dat de onbekende personen zomaar veranderingen hebben aangebracht aan het Gehuurde. Voor zover cliënt thans heeft kunnen vaststellen, is de tuin betegeld (dit was gras), is de heg weggehaald en is daarvoor een tuinhek in de plaats gekomen, is een afdak boven de buitendeur geplaatst (waardoor de gevel beschadigd is) en is een dichte trapkast geplaatst. Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van cliënt is u dat niet toegestaan, (….)Cliënt is genoodzaakt u hierbij formeel aansprakelijk te stellen voor de geleden en nog te lijden schade van cliënt als gevolg van uw handelen. (…)

l. Bij brief van 25 november 2020 van de gemachtigde van [eiser] hen die verblijven in de woning gesommeerd de woning per direct te ontruimen.

m. [de beheerder] heeft de beheerovereenkomst met [eiser] per e-mail van 26 november 2020 beëindigd. Vanaf januari 2021 is [de beheerder] niet meer als beheerder voor [eiser] opgetreden.

n. De vordering in kort geding van [eiser] tot ontruiming van de woning door [gedaagde 2] c.s. wegens huurachterstand en wegens onrechtmatige bewoning is in april 2021 afgewezen.

o. De huurovereenkomst is door opzegging zijdens [gedaagde 2] c.s. per 31 augustus 2021 geëindigd. [gedaagde 2] c.s. heeft de woning ontruimd en aan [eiser] opgeleverd.

De vordering in de hoofdzaak

[eiser] vordert (samengevat):

t.a.v. [de beheerder] :

Te verklaren voor recht dat [de beheerder] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de Beheerovereenkomst en dat zij dientengevolge aansprakelijk is voor de door [eiser] geleden en nog te lijden schade;

[de beheerder] te veroordelen tot vergoeding van de door [eiser] betaalde beheervergoeding, tot op heden begroot op een bedrag van € 10.479,27,-, alsmede tot terugbetaling van € 1.629,73,- terzake de huur over de maand januari 2020, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro vanaf de afzonderlijke data van opeisbaarheid (per maandelijkse huurbetaling),

[de beheerder] te veroordelen tot het betalen van een bedrag van € 17.948,23,- dan wel een bedrag dat de kantonrechter in goede justitie vaststelt, in verband met de gemaakte advocaatkosten,

[de beheerder] te veroordelen tot het betalen van een bedrag van € 14.400,-, dan wel een bedrag dat de kantonrechter in goede justitie vaststelt, terzake de misgelopen (marktconforme) huurinkomsten;

t.a.v. [gedaagde 2] :

Te verklaren voor recht dat [gedaagde 2] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst en dat zij dientengevolge aansprakelijk is voor de door [eiser] geleden en nog te lijden schade, inclusief de contractuele boetes;

t.a.v. [gedaagde 4] en [gedaagde 3] :

Te verklaren voor recht dat tussen [eiser] enerzijds en [gedaagde 4] en [gedaagde 3] anderzijds geen (onder)huurrelatie bestaat en dat [gedaagde 4] en [gedaagde 3] zonder recht of titel in de woning verblijven,

Te verklaren voor recht dat [gedaagde 4] en [gedaagde 3] aansprakelijk zijn voor de door Zutphen geleden en nog te lijden schade als gevolg van de (onrechtmatige) bewoning van de Woning door [gedaagde 4] en [gedaagde 3] ;

t.a.v. [de beheerder] en [gedaagde 2] c.s. gezamenlijk:

[gedaagde 2] c.s. hoofdelijk te veroordelen in de verschuldigde maandelijkse vergoeding voor het gebruik van de woning ter hoogte van (op dit moment) € 1.649,38,-, over de maand augustus 2021, zulks te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf datum opeisbaarheid,

[gedaagde 2] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot het betalen van het bedrag van € 22.817,96,-, terzake de schade als gevolg van de wijze waarop de woning is opgeleverd aan [eiser] , zulks te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf datum opeisbaarheid,

X. [de beheerder] en [gedaagde 2] c.s. hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure.

[eiser] legt aan de vordering tegen [de beheerder] ten grondslag dat [de beheerder] is tekortgeschoten in de nakoming van de beheerovereenkomst doordat zij heeft bewerkstelligd althans toegelaten dat de woning wordt bewoond door anderen dan de in de huurovereenkomst als huurder vermelde persoon. De schade die daar het gevolg van is en die uit meerdere onderdelen bestaat, moet op grond van die wanprestatie door [de beheerder] worden vergoed.

De vorderingen tegen [gedaagde 4] en [gedaagde 3] zijn gebaseerd op de grond dat zij de woning zonder recht of titel hebben bewoond. Verder hebben zij schade aan de woning veroorzaakt die zij moeten vergoeden.

De vorderingen tegen [gedaagde 2] zijn gegrond op het verwijt dat zij in strijd met de huurovereenkomst de woning niet zelf heeft bewoond, maar zonder toestemming van [eiser] aan derden in gebruik heeft gegeven. Verder heeft zij de woning bij het einde van de huur niet in de oorspronkelijke staat teruggegeven, zodat zij ook voor de daaruit voortvloeiende schade aansprakelijk is.

Het verweer in de hoofdzaak

[de beheerder]

betwist de vordering. Zij voert aan dat [eiser] er van meet af aan mee bekend was dat het huurcontract op naam van [gedaagde 2] is gezet omdat alleen zij voldoende financiële waarborgen bood voor nakoming van de huurovereenkomst, maar dat [gedaagde 3] en [gedaagde 4] de feitelijke bewoners waren. [de beheerder] betwist ook overigens dat zij haar verplichtingen niet is nagekomen. De gevorderde schade, voor zover daarvan al sprake zou zijn, is volgens [de beheerder] niet het gevolg is van de aan haar verweten wanprestatie. Verder voert [de beheerder] aan dat van een ongedaanmakingsverplichting geen sprake kan zijn omdat zij de beheerovereenkomst heeft opgezegd en deze niet is ontbonden.

[gedaagde 2] c.s.

Ook [gedaagde 2] c.s. betwist de vordering en voert eveneens aan dat [gedaagde 4] en [gedaagde 3] de woning van meet af aan met medeweten van [eiser] hebben gehuurd althans bewoond. En voor zover [eiser] daarvan niets wist, geldt dat [gedaagde 2] c.s. er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [de beheerder] bevoegd was [eiser] ter zake de huurovereenkomst te vertegenwoordigen. Verder betwist [gedaagde 2] c.s. dat zij tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De woning is bij het einde van de huur in deugdelijke staat opgeleverd. Het is bij gebreke van een opleveringsrapport bij aanvang van de huur, aan [eiser] om te bewijzen dat [gedaagde 2] c.s. de woning bij aanvang van de huur in betere of andere staat hebben ontvangen dan de staat bij het einde van de huur.

De vordering in de vrijwaringszaak

[gedaagde 2] c.s. vordert dat [de beheerder] wordt veroordeeld aan [gedaagde 2] c.s. te betalen al datgene waartoe zij in de hoofdzaak worden veroordeeld met inbegrip van de kostenveroordeling en met veroordeling van [de beheerder] in de proceskosten.

[gedaagde 2] c.s. voert daartoe aan dat zij er bij het maken van de huurovereenkomst vanuit zijn gegaan (en mochten gaan) dat [de beheerder] bevoegd was namens [eiser] te handelen en dus ook bevoegdelijk heeft ingestemd met verhuur aan [gedaagde 2] en ingebruikgeving van de woning aan [gedaagde 4] en [gedaagde 3] . Indien en voor zover [de beheerder] de bevoegdheid niet had of heeft overschreden zodanig dat de vorderingen van [eiser] op [gedaagde 2] c.s. in de hoofdzaak worden toegewezen, dan heeft [de beheerder] onrechtmatig jegens [gedaagde 2] c.s. gehandeld en is zij aansprakelijk voor de schade die [gedaagde 2] c.s. daardoor lijden.

Het verweer in de vrijwaringszaak

[de beheerder] betwist de vordering. Primair voert zij daartoe aan dat [gedaagde 2] c.s. ten onrechte betoogt dat zij heeft gehandeld op initiatief van [de beheerder] . [gedaagde 2] c.s. heeft zelf contact gehad met [eiser] die akkoord is gegaan met de gang van zaken. [gedaagde 2] c.s. kende bovendien het huurcontract en kan zich niet verschuilen achter de beheerrelatie tussen [de beheerder] en [eiser] Subsidiair voert [de beheerder] aan dat zij op grond van artikel 5.1. van de huurovereenkomst niet aansprakelijk is voor tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde 2] . Dit betekent volgens haar dat de gevolgen van eventuele tekortkomingen voor rekening van [gedaagde 2] moeten blijven.

De beoordeling in de hoofdzaak

In conventie

Bevoegdheid kantonrechter

1. [de beheerder] heeft na de wijziging van eis door [eiser] , waarbij diens totale vordering boven een bedrag van € 25.000,- is uitgekomen, aangevoerd dat de kantonrechter niet (meer) bevoegd is om de vordering te behandelen. Hoewel [de beheerder] dat verweer terecht heeft opgeworpen, zal de kantonrechter de zaak aan zich houden. Gevolg van de onbevoegd verklaring zou zijn dat de kantonrechter de zaak voor wat betreft [de beheerder] moet verwijzen naar de sector handel. Dat zou betekenen dat weer een nieuwe comparitie zou moeten plaatsvinden, wat, mede gelet op de daarmee gemoeide tijd en kosten, niet in het belang van partijen is. Daar komt bij dat de zaak tussen [eiser] en [de beheerder] in dat geval gescheiden zou worden behandeld van die tussen [eiser] en [gedaagde 2] c.s. terwijl beide zaken nauw met elkaar samenhangen en hierdoor het risico bestaat van tegenstrijdige beslissingen. Ten slotte geldt dat de vorderingen van [eiser] tegen [de beheerder] weliswaar niet zijn gegrond op huur, maar daarmee wel verband houden, zodat ook om die reden behandeling door de kantonrechter voor de hand ligt. Verwijzing naar de sector handel zou gelet op het voorgaande strijdig zijn met de goede procesorde.

Verhuur aan [gedaagde 2] , gebruik door [gedaagde 4] en [gedaagde 3]

2. De vorderingen van [eiser] tot terugbetaling van de beheervergoeding, tot vergoeding van de gemaakte advocaatkosten en tot vergoeding van gemiste inkomsten zijn in essentie gegrond op het verwijt dat [de beheerder] het huurcontract op naam van [gedaagde 2] heeft gezet maar de woning feitelijk heeft verhuurd of in gebruik gegeven aan [gedaagde 4] en [gedaagde 3] . [eiser] beweert stellig daarvan niet op de hoogte te zijn geweest, terwijl [de beheerder] en [gedaagde 2] c.s. onder verwijzing naar door hen overgelegde correspondentie aanvoeren dat [eiser] daarvan wel op de hoogte was.

3. Vast staat dat [eiser] op grond van de huurovereenkomst uitsluitend heeft verhuurd aan [gedaagde 2] . Er is geen schriftelijk stuk waaruit blijkt dat [eiser] heeft ingestemd met ingebruikgeving van de woning aan [gedaagde 4] en [gedaagde 3] . Ook staat vast dat [eiser] meerdere keren met [gedaagde 4] heeft gecorrespondeerd en hij toen wist dat [gedaagde 4] in de woning woonachtig was. Verder is ter zitting gebleken dat [eiser] na aanvang van de huur een keer in de woning is geweest en daar [gedaagde 3] heeft getroffen, met wie hij voor het maken van een afspraak telefonisch contact had gehad. Ook de naam van [gedaagde 3] komt in de correspondentie voor. Het is onder die omstandigheden niet aannemelijk dat [eiser] niet heeft geweten dat de woning aan [gedaagde 4] en [gedaagde 3] in gebruik was gegeven en dat hij dat in elk geval heeft gedoogd.

4. Dat wil nog niet zeggen dat [gedaagde 4] en [gedaagde 3] daarmee ook huurders van [eiser] zijn geworden. Zoals hiervoor overwogen, stond het contract uitsluitend op naam van [gedaagde 2] . Er is geen schriftelijk stuk (of ander bewijs) waaruit blijkt dat [eiser] er expliciet mee heeft ingestemd dat [gedaagde 4] en [gedaagde 3] naast [gedaagde 2] als (mede)huurders moeten worden aangemerkt. Een verhuurder hoeft, buiten de in de wet geregelde gevallen waarvan hier geen sprake is, geen huurder te accepteren waarmee hij niet heeft gecontracteerd. Dat betekent dat alleen [gedaagde 2] als huurder van de woning kan worden aangemerkt.

Zij is ook steeds huurder gebleven en kon uit dien hoofde worden aangesproken tot naleving van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, waaronder de huurbetalingsverplichting.

5. Het voorgaande leidt ertoe dat de gevorderde verklaring voor recht dat tussen [eiser] en [gedaagde 4] en [gedaagde 3] geen huurrelatie bestaat, toewijsbaar is. Dat geldt ook voor zover de verklaring ziet op een onderhuurrelatie. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde 2] aan [gedaagde 4] en [gedaagde 3] huur in rekening bracht, zodat in die relatie geen sprake was van huur maar van ingebruikgeving. De gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde 4] en [gedaagde 3] zonder recht of titel in de woning verblijven zal worden afgewezen. Nog daargelaten dat [eiser] bij die vordering geen belang meer heeft omdat [gedaagde 4] en [gedaagde 3] de woning inmiddels hebben verlaten, had [gedaagde 2] de woning aan [gedaagde 4] en [gedaagde 3] in gebruik gegeven en moet het ervoor worden gehouden dat [eiser] dat gebruik heeft gedoogd.

Terugbetaling beheervergoeding?

6. Voor wat betreft de vordering tot terugbetaling van de door [eiser] aan [de beheerder] betaalde beheervergoeding voert [eiser] aan dat de beheerovereenkomst eenzijdig door [de beheerder] is ontbonden, hetgeen op grond van artikel 6:271 BW Pro leidt tot ongedaanmakingsverplichtingen. Daarmee miskent [eiser] dat [de beheerder] de beheerovereenkomst niet heeft ontbonden, maar heeft opgezegd conform de bepalingen daarover in die overeenkomst. Zoals [de beheerder] terecht heeft aangevoerd, kon zij de overeenkomst ook helemaal niet ontbinden omdat van de daarvoor geldende vereisten (ingebrekestelling, verzuim, tekortkoming) geen sprake was. De opzegging door [de beheerder] leidt tot een reguliere beëindiging van de overeenkomst zonder dat sprake is van ongedaanmakingsverplichtingen. Dat betekent dat [de beheerder] niet gehouden is tot terugbetaling van de door [eiser] betaalde beheervergoeding. De daarop gerichte vordering zal daarom worden afgewezen.

Vergoeding advocaatkosten

7. Ter nadere toelichting van de vordering tot vergoeding van advocaatkosten heeft [eiser] slechts aangevoerd dat hij door tekortkomingen van [de beheerder] gedwongen was zich juridisch te laten adviseren en een procedure op te starten. [eiser] heeft deze vordering onderbouwd door het overleggen van facturen van haar gemachtigde. Daaruit blijkt echter niet waarop de werkzaamheden die gefactureerd zijn, betrekking hebben. Wel valt op dat het grootste deel van de werkzaamheden is verricht nadat de beheerovereenkomst al was geëindigd.

8. Voor zover het gaat om verrichtingen die zien op de onderhavige procedure geldt, zoals [de beheerder] ook heeft aangevoerd, dat het standaard liquidatietarief leidend is. Een dergelijk vordering is alleen toewijsbaar in geval van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Daarvan is pas sprake als het instellen van de vordering, of zoals in dit geval: het voeren van het verweer, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Hiervan kan pas sprake zijn als de gedaagde zijn verweer of eis in reconventie baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden (HR 29 juni 2007, LJN BA3516, NJ 2007/353). Bij het aannemen van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen door het aanspannen van een procedure past terughoudendheid, gelet op het recht op toegang tot de rechter dat mede gewaarborgd wordt door art. 6 EVRM Pro (HR 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV7828). In deze procedure is gesteld noch gebleken dat aan voormelde maatstaf is voldaan.

9. Voor zover het gaat om werkzaamheden ten behoeve van de eerdere kort geding procedure tegen [gedaagde 2] c.s. of overige (niet nader omschreven) werkzaamheden, heeft [eiser] onvoldoende toegelicht waarom de door hem gestelde wanprestatie van [de beheerder] moet leiden tot diens aansprakelijkheid voor de door [eiser] gemaakte kosten. In dit kader is mede van belang dat [gedaagde 2] , zoals hiervoor overwogen, steeds huurder is gebleven en dus ook aansprakelijk voor de nakoming van de huurovereenkomst, waaronder de betaling van de huur. Verder heeft [eiser] niet toegelicht hoe de omstandigheid dat de meeste werkzaamheden zijn verricht nadat de beheerovereenkomst al was geëindigd zich verhoudt met haar beroep op wanprestatie. En anders dan [eiser] kennelijk meent is het causaal verband tussen de aan [de beheerder] verweten wanprestatie en de gestelde advocaatkosten, zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet evident. Een en ander leidt er toe dat de vordering tot vergoeding van advocaatkosten zal worden afgewezen.

Gemiste inkomsten wegens niet-marktconforme huur

10. Ter toelichting op de vordering ter zake gemiste inkomsten heeft [eiser] aangevoerd dat als [de beheerder] eerder de huurovereenkomst had doen beëindigen wegens de illegale ingebruikgeving aan [gedaagde 4] en [gedaagde 3] , de huurprijs eerder opgetrokken had kunnen worden naar een marktconform niveau. Ter onderbouwing van de marktconforme huur heeft [eiser] een berekening overgelegd op basis van eveneens door hem overgelegde grafieken voor huurprijsstijgingen van gestoffeerde woningen in Nederland van Pararius/Realstats.

11. Ook deze vordering kan wegens onvoldoende onderbouwing van met name het causaal verband tussen de aan [de beheerder] verweten gedraging en de schade niet slagen. Voor wat betreft de schade moet immers de situatie met wanprestatie worden vergeleken met die zonder wanprestatie. Indien [de beheerder] de haar verweten wanprestatie niet had gepleegd dan had zij ofwel aan [gedaagde 2] verhuurd die de woning dan zelf in gebruik zou hebben genomen ofwel aan anderen verhuurd dan wel, onmiddellijk nadat gebleken was dat [gedaagde 4] en [gedaagde 3] hun intrek in de woning hadden genomen, daaraan een einde doen maken. In alle gevallen was de (nieuwe) huur ingegaan in 2011 op basis van de toen geldende marktwaarde. De wettelijke mogelijkheden om de huur lopende een huurovereenkomst op te trekken naar marktwaarde zijn zeer gering. [eiser] heeft erkend dat hij [de beheerder] nooit heeft verzocht om daartoe pogingen te ondernemen. Gelet hierop moet ervan uit worden gegaan dat ook als [de beheerder] de beheerovereenkomst in de ogen van [eiser] deugdelijk zou zijn nagekomen, de huur niet naar een marktconform niveau opgetrokken had kunnen worden. Dat betekent dat deze vordering zal worden afgewezen.

Verklaring voor recht betreffende [de beheerder]

12. De gevorderde verklaring voor recht dat [de beheerder] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de beheerovereenkomst en dientengevolge aansprakelijk is voor de door [eiser] geleden schade, zal in het licht van het voorgaande worden afgewezen, omdat [eiser] hierbij geen belang meer heeft. Alle schade die [eiser] meent te hebben geleden als gevolg van de door haar gestelde wanprestatie van [de beheerder] , is in het voorgaande immers al behandeld en afgewezen.

Vergoeding januari 2020

13. [eiser] vordert ook nog veroordeling van [de beheerder] tot betaling van een bedrag van € 1.629,73. Het gaat hier volgens [eiser] om de huur over de maand januari 2020 die [de beheerder] wel heeft geïncasseerd maar nooit heeft doorbetaald aan [eiser] [de beheerder] betwist deze vordering. Zij voert aan dat zij alle door haar ontvangen huur heeft doorbetaald aan [eiser]

14. [eiser] heeft ter onderbouwing van deze vordering aanvankelijk verwezen naar een door hem opgemaakt overzicht dat als productie 3 bij dagvaarding is overgelegd. Zoals [de beheerder] vervolgens terecht heeft aangevoerd, volgt uit dat overzicht dat de huur over de maand januari 2020 op 8 april 2020 door [de beheerder] aan [eiser] is betaald. [eiser] heeft vervolgens verwezen naar en door hem gemaakt overzicht dat door hem is overgelegd als productie 36. Blijkens dat overzicht ziet de betaling van 8 april 2020 op de huur over de maand februari 2020. Dit overzicht eindigt op 15 maart 2021 wanneer [de beheerder] de laatste twee maanden huur (november en december 2020) aan [eiser] heeft betaald. Er resteert dan nog één onbetaald gebleven maand huur. Het overzicht start echter in januari 2018 wanneer er volgens [eiser] ook al sprake is van een maand huurachterstand. Die achterstand volgt echter niet uit het als productie 3 door [eiser] overgelegde overzicht dat start bij de aanvang van de huur in 2011. Daaruit blijkt dat de huurachterstand van vier maanden waarmee 2018 zou zijn gestart, is ingelopen op 30 januari 2018 en dat op 26 februari 2018 de huur over de maanden januari en februari 2019 aan [eiser] is betaald. Bij deze stand van zaken heeft [eiser] zijn vordering onvoldoende onderbouwd en moet deze worden afgewezen.

Mutatieschade

15. Voor wat betreft de (verdere) vorderingen tegen [gedaagde 2] , [gedaagde 4] en [gedaagde 3] zal de kantonrechter eerst ingaan op de vordering tot betaling van € 22.817,96. Deze ziet op schade die [eiser] stelt te hebben geleden als gevolg van het niet deugdelijk opleveren van de woning bij het einde van de huur. Ter onderbouwing van deze vordering heeft [eiser] een door hem zelf opgestelde lijst van posten en daaraan gekoppelde bedragen overgelegd. Verder heeft hij enkele brieven aan [gedaagde 2] betreffende de door hem gestelde gebreken aan de woning met bijbehorende foto’s overgelegd. Volgens [gedaagde 2] c.s. is de woning in goede staat teruggegeven.

16. Op grond van artikel 7:224 BW Pro geldt bij oplevering van de woning bij het einde van de huur het volgende. Als huurder en verhuurder bij de aanvang van de huur een beschrijving van het gehuurde hebben gemaakt, moet de huurder het gehuurde in dezelfde staat teruggeven, behoudens geoorloofde veranderingen en normale slijtage. Als bij de aanvang van de huur niet een dergelijke beschrijving is gemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Gesteld noch gebleken is dat bij de aanvang van de huur enige beschrijving is gemaakt. Dat betekent dat de staat waarin [gedaagde 2] c.s. de woning bij het einde van de huur hebben opgeleverd, geacht wordt de staat te zijn waarin de woning zich bij aanvang van de huur bevond. De stelplicht en de bewijslast dat de staat bij de aanvang van de huur anders was, ligt bij [eiser] Daaraan heeft hij op geen enkele wijze voldaan. [eiser] heeft immers alleen stukken overgelegd die zien op de staat bij het einde van de huur.

Voor schade aan de buitengevel geldt bovendien dat [eiser] niet alleen moet onderbouwen en bewijzen dat die schade er bij aanvang van de huur niet was, maar ook dat deze is ontstaan door toedoen van de huurder (zie artikel 7:218 BW Pro). Verder valt op dat een deel van de schade ziet op beschadigde ontbrekend meubilair of stoffering. Daarvan moet worden aangenomen dat deze in de tien jaar dat de huurovereenkomst heeft geduurd, is afgeschreven, terwijl [gedaagde 2] c.s. daarvoor ook een specifieke maandelijkse vergoeding hebben betaald. Ten slotte lijken zich op het schade-overzicht ook posten te bevinden voor wijzigingen aan de woning waarvoor [eiser] toestemming heeft verleend (herplaatsing coniferen en verwijdering hek), die zien op normale slijtage (carrouselmechanisme in keuken defect door overbelasting) of het gevolg zijn van gebreken die [eiser] had moeten repareren (reparatie deur). Voor zover deze vordering tegen [gedaagde 2] is gericht, wordt deze dan ook afgewezen.

17. Ook de vordering tot vergoeding van deze schade tegen [gedaagde 4] en [gedaagde 3] kan niet slagen. Omdat zij geen huurders zijn en dus geen contractuele relatie met [eiser] hebben, neemt de kantonrechter aan dat [eiser] heeft bedoeld om aan de vordering onrechtmatig handelen van [gedaagde 4] en [gedaagde 3] ten grondslag te leggen. Dan zal [eiser] tenminste moeten onderbouwen dat de schade door toedoen van [gedaagde 4] en [gedaagde 3] is ontstaan, waarvoor eveneens noodzakelijk is dat hij de toestand bij aanvang van het gebruik van de woning door [gedaagde 4] en [gedaagde 3] aantoont. Zoals hiervoor overwogen, heeft hij dat nagelaten. Ten slotte heeft [eiser] ook de gestelde schade onvoldoende onderbouwd: een enkele door hem zelf opgestelde lijst zonder achterliggende facturen, is onvoldoende.

Huur/gebruiksvergoeding augustus 2021

18. [eiser] vordert van [gedaagde 2] c.s. nog een bedrag van € 1.649,38 omdat de huur althans gebruiksvergoeding over de maand augustus 2021 niet betaald is. [gedaagde 2] c.s. hebben erkend dat bedrag als zodanig onbetaald hebben gelaten, maar zij voeren aan dat [eiser] dit bedrag kan verrekenen met de door hen betaalde borgsom die bij het einde van de huur niet is terugbetaald.

19. Uitgangspunt is dat [gedaagde 2] ook over de maand augustus 2021 een bedrag van € 1.649,38 aan [eiser] verschuldigd is. Uitgangspunt is echter ook dat [eiser] bij het einde van de huur de borgsom moet terugbetalen en deze alleen mag houden indien sprake is van schade als gevolg van een ondeugdelijke oplevering. Nu hiervoor is overwogen en beslist dat [gedaagde 2] c.s. ter zake van de oplevering niets meer aan [eiser] verschuldigd is, had [eiser] de borg moeten terugbetalen. Omdat hij dat heeft nagelaten, slaagt het beroep van [gedaagde 2] c.s. op verrekening. De vordering tot betaling van € 1.649,38 zal worden afgewezen.

Verklaring voor recht betreffende [gedaagde 4] en [gedaagde 3]

20. De gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde 4] en [gedaagde 3] aansprakelijk zijn voor de door [eiser] geleden en nog te lijden schade als gevolg van hun (onrechtmatige) bewoning van de woning, zal in het licht van het voorgaande worden afgewezen. De uit die gestelde onrechtmatige bewoning voortvloeiende schadeposten zijn in het voorgaande immers behandeld en afgewezen, zodat [eiser] bij de verklaring voor recht geen belang meer heeft.

Verklaring voor recht betreffende [gedaagde 2]

21. [eiser] heeft ten slotte nog gevorderd een verklaring voor recht dat [gedaagde 2] is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat zij daarom aansprakelijk is voor de door [eiser] geleden en nog te lijden schade inclusief de contractuele boetes. [gedaagde 2] heeft de vordering betwist en daartoe aangevoerd dat voor zover [eiser] al niet wist dat de woning niet door haar maar door [gedaagde 4] en [gedaagde 3] werd bewoond, [de beheerder] daarvoor wel toestemming heeft gegeven. Zij mocht er gelet op alle omstandigheden van het geval gerechtvaardigd op vertrouwen dat [de beheerder] bevoegd was [eiser] ter zake de huurovereenkomst te vertegenwoordigen.

22. Zoals uit het voorgaande volgt, wordt de gevorderde vergoeding van schade die volgens [eiser] door de wanprestatie van [gedaagde 2] is ontstaan, afgewezen, zodat [eiser] in die zin geen belang heeft bij de gevorderde verklaring voor recht. Deze heeft echter ook betrekking op contractuele boetes, al heeft [eiser] nagelaten die boetes te vorderen of zelfs maar toe te lichten. Voor zover echter al sprake zou kunnen zijn van verschuldigdheid van dergelijke boetes, slaagt het door [gedaagde 2] gevoerde verweer. Doordat [de beheerder] van meet af aan als beheerder namens [eiser] optrad, namens [eiser] de huurovereenkomst met [gedaagde 2] heeft gesloten, de huur voor [eiser] incasseerde en ook fungeerde als contactpersoon voor [gedaagde 2] , mocht zij er gerechtvaardigd op vertrouwen dat de ingebruikgeving van de woning aan [gedaagde 4] en [gedaagde 3] waarmee [de beheerder] akkoord was, ook de goedkeuring van [eiser] had. Indien en voor zover de volmacht die [eiser] aan [de beheerder] ter zake de huurovereenkomst had gegeven, zover niet reikte, kan dit door [eiser] niet aan [gedaagde 2] worden tegengeworpen. Door [de beheerder] als beheerder aan te stellen en door [de beheerder] de huurovereenkomst te laten sluiten, heeft [eiser] de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid zelf in het leven geroepen.

Conclusie in conventie

23. De conclusie is dat alleen de gevorderde verklaring voor recht dat tussen [eiser] en [gedaagde 4] en [gedaagde 3] geen (onder)huurrelatie bestaat, zal worden toegewezen. Alle overige vorderingen zullen worden afgewezen. Gelet op deze uitkomst zal [eiser] in de proceskosten van [de beheerder] en [gedaagde 2] c.s. worden veroordeeld.

24. De door [de beheerder] gevorderde nakosten en de door [gedaagde 2] c.s. gevorderde rente zullen worden toegewezen als hierna vermeld.

In reconventie

Terugbetaling vergoeding meubilering en stoffering?

25. [gedaagde 2] c.s. hebben in reconventie betaling van een bedrag van € 13.400,- gevorderd. Dit bedrag ziet op de betaalde vergoeding voor meubilering en stoffering vanaf het moment dat de huurovereenkomst vijf jaar had geduurd. Daartoe hebben zij aangevoerd dat een dergelijke vergoeding in redelijke verhouding moet staan tot de waarde van hetgeen daarvoor wordt aangeboden. Er van uitgaande dat meubilering en stoffering normaliter in vijf jaar worden afgeschreven en deze goederen gedurende de looptijd van de huur nooit zijn vervangen of onderhouden, is na vijf jaar geen vergoeding hiervoor meer verschuldigd. [eiser] heeft de vordering betwist en daartoe een door hem opgesteld stuk overgelegd, waarin hij de goederen die volgens hem vallen onder de vergoeding voor meubilering en stoffering, heeft gewaardeerd. Op basis daarvan heeft hij de jaarlijkse afschrijving berekend.

26. De kantonrechter stelt voorop dat uitsluitend [gedaagde 2] teveel betaalde kosten inzake meubilering en stoffering van [eiser] kan terugvorderen. In het voorgaande is immers bepaald dat [gedaagde 4] en [gedaagde 3] geen huurder zijn en dus ook niet als contractpartij van [eiser] kunnen worden beschouwd.

Berekeningsmethode

27. Uitgangspunt bij de vaststelling van de hoogte van servicekosten, zoals de vergoeding voor meubilering en stoffering, is dat de hoogte daarvan redelijk moet zijn en in relatie moet staan met de werkelijk door de verhuurder gemaakte kosten. De gebruiksvergoeding die een verhuurder voor meubilering en stoffering in rekening mag brengen, is afhankelijk van de verwachte levensduur van een zaak. Anders dan [gedaagde 2] c.s. betogen, kan niet steeds uitgegaan worden van een geschatte levensduur van vijf jaar. Voor huishoudelijke en technische apparaten en harde vloeren moet uitgegaan worden van tien jaar. In dat geval mag jaarlijks 10% van de waarde als vergoeding in rekening worden gebracht. Die vergoeding mag voor een periode van tien jaar in rekening worden gebracht (of bij goederen met een geschatte levensduur een vergoeding van 20% gedurende vijf jaar). Na die periode moeten de goederen opnieuw worden gewaardeerd, waarbij, afhankelijk van het goed, uitgegaan moet worden van 10 tot 60% van de oorspronkelijke waarde. Daarop mag dan weer opnieuw worden afgeschreven.

28. Het door [eiser] in geding gebrachte overzicht voldoet aan voormelde berekeningsmethode, met dien verstande dat daarin ten onrechte de cv-ketel is opgenomen. Deze moet worden beschouwd als een onroerende zaak. De vergoeding voor het gebruik daarvan wordt geacht deel uit te maken van de kale huurprijs. Voor wat betreft de zonnepanelen geldt dat deze roerend zijn als ze zonder beschadiging van betekenis aan de panelen of het dak weggenomen kunnen worden. Nu partijen zich daarover niet hebben uitgelaten, gaat de kantonrechter er van uit dat dit het geval is. [eiser] heeft de door hem in het overzicht opgenomen waardes van de goederen bij aanvang van de huur niet nader onderbouwd. Omdat [gedaagde 2] c.s. daarover ook niets hebben opgemerkt, gaat de kantonrechter uit van de juistheid van de door [eiser] opgenomen waardes.

29. Uit het overzicht volgt dat de vergoeding tot en met 2017 redelijk was, althans niet hoger dan de afschrijving over het betreffende jaar. Nadien is de vergoeding hoger dan de afschrijving, waardoor deze vanaf 2018 niet meer redelijk is. Opgeteld heeft [gedaagde 2] een bedrag van € 746,28 te veel betaald. Daar komt over die periode nog bij een bedrag van € 60,01 aan ten onrechte betaalde vergoeding voor de cv-ketel. In totaal heeft [gedaagde 2] onverschuldigd betaald wegens vergoeding meubilering en stoffering een bedrag van € 806,29. [eiser] zal tot betaling van dat bedrag worden veroordeeld. Omdat tegen de daarover gevorderde rente geen verweer is gevoerd, zal ook die post worden toegewezen.

30. De kantonrechter ziet in de uitkomst van de procedure in reconventie aanleiding om de kosten te compenseren aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.

In de vrijwaringzaak

31. In de vrijwaringsprocedure hebben [gedaagde 2] c.s. gevorderd dat [de beheerder] wordt veroordeeld om aan [gedaagde 2] c.s. te betalen al datgene waartoe zij als gedaagden in de hoofdzaak worden veroordeeld om aan [eiser] te betalen. Omdat, behoudens de toegewezen verklaring voor recht dat tussen [gedaagde 4] en [gedaagde 3] en [eiser] geen (onder)huurovereenkomst bestaat, in de hoofdzaak geen van de (betalings)vorderingen wordt toegewezen, zal de vordering in de vrijwaring worden afgewezen. [gedaagde 2] c.s. hebben daarbij immers geen belang. De proceskosten van de vrijwaring komen voor rekening van [gedaagde 2] c.s. omdat zij ongelijk krijgen.

De beslissing

de kantonrechter:

in de hoofdzaak

in conventie

-verklaart voor recht dat tussen [eiser] enerzijds en [gedaagde 4] en [gedaagde 3] anderzijds geen (onder)huurrelatie bestaat;

-veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [de beheerder] tot en met vandaag worden begroot op € 1.496,- (2x € 748,-) aan salaris van de gemachtigde, te vermeerderen met € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [de beheerder] worden gemaakt, en verklaart dit vonnis in zoverre uitvoerbaar bij voorraad;

-veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten die aan de kant van [gedaagde 2] c.s. tot en met vandaag worden begroot op € 996,- (2x € 498,-) aan salaris van de gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, en verklaart dit vonnis in zoverre uitvoerbaar bij voorraad;
-wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

-veroordeelt [eiser] tot betaling aan [gedaagde 2] van een bedrag van € 806,29 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 12 oktober 2021;

-compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;

-verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

-wijst het meer of anders gevorderde af;

in de vrijwaringzaak

-wijst de vordering af;

-veroordeelt [gedaagde 2] c.s. tot betaling van de proceskosten die aan de kant van [de beheerder] tot en met vandaag worden begroot op € 498,- (2x € 249,-) aan salaris van de gemachtigde en verklaart dit vonnis in zoverre uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.