ECLI:NL:RBNHO:2022:822

• Datum uitspraak: 2 februari 2022
• Publicatiedatum: 3 februari 2022
• Zaaknummer: 9575887
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: J.A.M. Jansen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil tussen eigenaar en huurder met vordering tot ontruiming en huurprijsvermindering

In deze zaak heeft de kantonrechter te Haarlem op 2 februari 2022 uitspraak gedaan in een kort geding tussen een huiseigenaar, [eiser], en zijn huurder, [gedaagde]. [Eiser] vorderde ontruiming van de woning van [gedaagde] op grond van huurachterstand en slecht huurderschap. [Eiser] had in 2016 met [gedaagde] afgesproken dat deze de woning zou huren voor een aanvankelijke huurprijs van € 200,00 per maand, die later verhoogd werd. [Eiser] stelde dat [gedaagde] zijn huurverplichtingen niet nakwam, met een huurachterstand van acht maanden als gevolg. [Gedaagde] voerde aan dat hij te veel huur had betaald en dat de huurverhogingen niet geldig waren, omdat deze in strijd waren met de wettelijke huurprijsverhogingspercentages. De mondelinge behandeling vond plaats op 19 januari 2022, waarbij beide partijen hun standpunten toelichtten.

De kantonrechter oordeelde dat de vorderingen van [eiser] niet konden worden toegewezen, omdat de huurverhogingen in strijd waren met de wet en er onvoldoende bewijs was voor de gestelde huurachterstand en slecht huurderschap. Ook de tegenvordering van [gedaagde] tot huurprijsverlaging en terugbetaling van te veel betaalde huur werd afgewezen. De rechter benadrukte dat in kort geding geen diepgaand onderzoek naar de feiten mogelijk is en dat de uitkomst van een eventuele bodemprocedure onzeker was. Uiteindelijk werden zowel de vordering als de tegenvordering afgewezen, en werd bepaald dat iedere partij zijn eigen proceskosten draagt.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 9575887 \ VV EXPL 21-162

Uitspraakdatum: 2 februari 2022

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. E. Doornbos

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. R.M. Berendsen

1. Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft bij dagvaarding, bij de rechtbank binnengekomen op 14 januari 2022, een vordering tegen [gedaagde] ingesteld.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 19 januari 2022. [gedaagde] is vrijwillig verschenen. Voorafgaand aan deze zitting heeft [gedaagde] een tegenvordering ingediend en heeft [eiser] per e-mail d.d. 18 januari 2022 nog stukken toegezonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht.

2. De feiten

2.1.

[eiser] is eigenaar van de woning gelegen aan [adres] (hierna: de woning).

2.2.

In verband met privéproblemen van [gedaagde] , waardoor hij op zoek was naar woonruimte, hebben partijen in 2016 besproken dat [gedaagde] de woning van [eiser] zou mogen huren. Aanvankelijk was het de bedoeling dat dit tijdelijk zou zijn en stelde [eiser] een huurprijs voor van € 250,00 per maand. Door de financiële situatie van [gedaagde] op dat moment hebben partijen uiteindelijk afgesproken te beginnen met een huurprijs van € 200,00 per maand. Partijen hebben toen ook besproken dat als [gedaagde] de woning toch gedurende langere tijd zou gaan huren, de huurprijs zou worden verhoogd. [gedaagde] woont thans nog altijd in de woning.

2.3.

Van 1 april 2016 tot 1 april 2017 heeft [gedaagde] maandelijks € 200 aan huur betaald. Vanaf 1 april 2017 tot 1 april 2018 heeft [gedaagde] maandelijks € 250 aan huur betaald en sinds 1 april 2018 heeft hij maandelijks € 300 aan huur betaald.

3. De vordering

3.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] :
I. gebiedt de woning binnen zeven dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en te verlaten met al het zijne en de zijne leeg en ontruimd aan [eiser] ter beschikking te stellen, met afgifte van alle sleutels en ontruimd te houden, met machtiging van [eiser] om de ontruiming zelf te bewerkstelligen zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie, op kosten van [gedaagde] en op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag dat [gedaagde] aan deze veroordeling geen gehoor geeft;
II. veroordeelt tot betaling aan [eiser] van € 3.800,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
III. veroordeelt tot betaling van € 475,00 per maand vanaf 1 december 2021 totdat de woning zal zijn ontruimd;
IV. veroordeelt in de proceskosten.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] verschillende huurdersverplichtingen niet nakomt. Zo betaalt [gedaagde] al lange tijd de huur te laat en onvolledig. Per 1 april 2019 is de huur met instemming van [gedaagde] namelijk verhoogd van € 300,00 naar € 375,00 en per 1 april 2021 is een huurprijs van € 475,00 aan [gedaagde] aangezegd. Desondanks blijft [gedaagde] € 300,00 per maand betalen, waardoor inmiddels sprake is van een huurachterstand van acht maanden. Daarnaast is er sprake van slecht huurderschap. Zo ventileert [gedaagde] de douche van de woning niet, waardoor er inmiddels ernstige schimmelvorming is ontstaan. Ook wordt de tuin niet onderhouden door [gedaagde] terwijl partijen dit bij aanvang van de huurovereenkomst hebben afgesproken. Daarnaast heeft [gedaagde] de Cv-ketel kapot gemaakt door vaak handmatig de ketel aan en uit te zetten. Tot slot heeft [gedaagde] geweigerd een losgekomen dakpan terug te leggen op het dak en heeft [gedaagde] de deur van de naastgelegen schuur, die [eiser] nog gebruikt voor zijn onderneming, onklaar gemaakt door een pin in de deur te slaan. Gelet op al deze omstandigheden is de gevorderde ontruiming van de woning gerechtvaardigd. Ook vordert [eiser] betaling van de huurachterstand. Er is sprake van spoedeisend belang omdat de schade steeds verder oploopt en de staat van de woning hard achteruit gaat. Laatstgenoemd proces is alleen te stoppen als [eiser] de woning weer in beheer krijgt.

4. Het verweer en de tegenvordering

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering en voert aan – samengevat – dat, zoals ook uit de tegenvordering blijkt, [gedaagde] juist te veel huur heeft betaald, zodat geen sprake is van een huurachterstand. [gedaagde] hoeft dus geen achterstallige huur aan [eiser] te betalen en de vordering tot ontruiming kan om deze reden ook niet worden toegewezen. Daarnaast heeft [eiser] aangevoerd dat de woning bij aanvang van de huurovereenkomst al in een slechte staat was met overal schimmel. De schimmel in de douche zat er ook al vanaf het begin en komt dus niet omdat [gedaagde] de douche niet goed zou ventileren. [gedaagde] betwist dat hij de tuin niet heeft onderhouden. Bij aanvang van de huurovereenkomst waren het gehuurde en de tuin al meer dan een jaar niet meer in gebruik zodat het onkruid bijna een meter hoog stond. [gedaagde] heeft veel werk moeten verrichten om alles te snoeien. Daarnaast heeft [gedaagde] de Cv-ketel niet steeds handmatig in- en uitgeschakeld, althans hij betwist dat de Cv-ketel daardoor is stuk gegaan. De Cv-ketel is oud en versleten. Het gebrek aan de Cv-ketel heeft [gedaagde] al in november 2020 gemeld aan [eiser] maar die heeft het nooit opgelost. Wat betreft de loszittende dakpan heeft [gedaagde] dit gemeld aan [eiser] . [eiser] is verantwoordelijk voor het herstellen hiervan, niet [gedaagde] . Nu de schuur geen onderdeel van het gehuurde is en [eiser] daar ook geen vordering aan heeft gehangen, hoeft [gedaagde] daar verder niet op te reageren.

4.2.

[gedaagde] vordert als tegenvordering dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening:
I. [eiser] veroordeelt tot betaling van € 3.759,00 aan [gedaagde] ;
II. de huur vanaf 21 augustus 2021 verlaagt tot maximaal 40 % van de huurprijs tot het moment dat het gebrek aan de Cv-ketel is hersteld;
III. [eiser] veroordeelt in de proceskosten van zowel de conventie als de reconventie inclusief de nakosten.

4.3.

[gedaagde] legt aan deze tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de Cv-ketel het nog steeds niet goed doet en elke dag bijgevuld moet worden. Dit rechtvaardigt de door [gedaagde] gevorderde huurverlaging tot maximaal 40%. Verder vordert [gedaagde] een bedrag van € 3.759,00 aan teveel betaalde huur van [eiser] . Hoewel [gedaagde] twee keer akkoord is gegaan met een huurprijsverhoging, hebben partijen geen jaarlijkse huurprijsherziening afgesproken. Daarbij komt dat een huurprijsverhoging, hoger dan het vastgestelde jaarlijkse maximale huurverhogingspercentage dat volgt uit artikel 10 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, nietig en in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid is, waardoor [gedaagde] de afgelopen jaren juist teveel huur heeft betaald. Dit teveel betaalde bedrag vordert hij terug van [eiser] .

4.4.

[eiser] betwist de tegenvordering en stelt ten eerste dat partijen afspraken hebben gemaakt over de huurverhoging. Dat [gedaagde] zich nu beroept op de regels van huurbescherming is in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Ten tweede is er geen sprake van een spoedeisend belang aan de kant van [gedaagde] en tot slot is er een enorm restitutie risico omdat [gedaagde] zelf aangeeft krap bij kas te zitten.

5. De beoordeling

de vordering en de tegenvordering

5.1.

De vorderingen in kort geding kunnen alleen worden toegewezen als [eiser] en [gedaagde] daarbij een spoedeisend belang hebben. Dat is bij de vordering van [eiser] het geval, omdat de spoedeisendheid (in elk geval) voortvloeit uit het belang van [eiser] om het verder oplopen van de door hem gestelde huurachterstand te voorkomen. Hetzelfde geldt voor de tegenvordering van [gedaagde] , die (onder meer) ziet op een mogelijk gebrek aan de Cv-ketel en de daaraan gekoppelde vordering tot huurverlaging om ervoor te zorgen dat de Cv-ketel snel wordt hersteld.

5.2.

Verder is voor toewijzing van de vorderingen in dit kort geding vereist dat de feiten en omstandigheden die aan de vorderingen ten grondslag zijn gelegd, voldoende aannemelijk zijn. Ook moet in voldoende mate waarschijnlijk zijn dat de vorderingen in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zullen worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

5.3.

Tussen partijen staat vast dat [eiser] [gedaagde] heeft aangeboden zijn woning aan hem te verhuren omdat [gedaagde] na zijn scheiding (tijdelijk) woonruimte zocht. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [eiser] een huurbedrag van € 250,00 per maand voorgesteld. [gedaagde] heeft toen aangegeven dit vanwege zijn financiële situatie op dat moment niet te kunnen betalen zodat partijen uiteindelijk een huurbedrag van € 200,00 per maand hebben afgesproken. Daarbij is besproken dat, als [gedaagde] toch langer van de woning gebruik zou willen maken, de huur zou worden verhoogd. Ook staat vast dat de huur in ieder geval twee keer is verhoogd: van € 200,00 naar € 250,00 en van € 250,00 naar € 300,00. [gedaagde] heeft ter zitting aangegeven dat hij met deze twee verhogingen had ingestemd, omdat hij op dat moment weer over wat meer financiële mogelijkheden beschikte. [gedaagde] heeft de hiervoor genoemde bedragen maandelijks betaald.

5.4.

[eiser] vordert ontruiming van de woning omdat [gedaagde] (onder andere) een huurachterstand zou hebben laten ontstaan, aangezien hij de huurverhogingen boven de € 300,00 niet heeft betaald. Voor het antwoord op de vraag of de ontruiming gerechtvaardigd is, moet daarom eerst de vraag worden beantwoord of er, gelet op de betwisting van de geldigheid van de huurverhogingen door [gedaagde] , wel sprake is van een dergelijke huurachterstand. Tussen partijen is niet in geschil dat de huurverhogingen qua percentage in strijd zijn met artikel 7:248 lid 2 BW, omdat de huurprijsverhogingspercentages hoger zijn dan het vastgestelde maximale huurverhogingspercentage als bedoeld in artikel 10 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. [eiser] heeft zich echter op het standpunt gesteld dat die bepaling in dit geval niet van toepassing is omdat partijen andere afspraken hebben gemaakt, althans dat de redelijkheid en billijkheid en art. 1 Eerste Protocol EVRM met zich meebrengen dat de doorgevoerde huurprijsverhogingen in dit geval wel zijn toegestaan. Ter onderbouwing van dit betoog heeft [eiser] verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 26 januari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:110). [eiser] heeft gesteld dat er in casu sprake is van bijzondere omstandigheden waaronder het feit dat partijen vrienden waren, zodat geen normale, redelijke huurprijs werd afgesproken, en het feit dat het oorspronkelijk de bedoeling was dat [gedaagde] maar kort in de woning zou blijven. [eiser] heeft nooit kunnen voorzien dat [gedaagde] zo lang zou blijven wonen en daardoor huurrechten zou opbouwen. De vaste lasten voor de woning worden niet gedekt door het bedrag dat [eiser] van [gedaagde] ontvangt voor de huur, waardoor [eiser] schade lijdt, aldus [eiser] . [eiser] stelt dat deze omstandigheden ertoe moeten leiden dat [gedaagde] geen beroep kan doen op de beschermingsbepalingen van het huurrecht, zodat de huurverhogingen terecht in rekening zijn gebracht en er daardoor sprake is van een huurachterstand. De vorderingen tot ontruiming en betaling van de huurachterstand kunnen dan ook worden toegewezen, mede gelet op het feit dat sprake is van slecht huurderschap.

5.5.

De kantonrechter oordeelt als volgt. Bij het toewijzen van ingrijpende maatregelen zoals ontruiming en betaling van een vermeende huurachterstand enerzijds dan wel terugbetaling van te veel betaalde huur waarbij een restitutierisico speelt anderzijds, evenals de ingrijpende maatregel van de vermindering van de huur tot 40%, als voorlopige voorziening in kort geding, dient uitgangspunt te zijn dat de in kort geding beslissende rechter zich heeft te richten naar de waarschijnlijke uitkomst van de bodemprocedure. Daarbij dient echter grote terughoudendheid te worden betracht, gelet op enerzijds de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt en het restitutierisico, en anderzijds de omstandigheid, zoals reeds benoemd in 5.2., dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten. Voor toewijzing van dergelijke vorderingen zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot toewijzing van die vorderingen zal komen. Naar het oordeel van de kantonrechter doet een dergelijk geval zich hier niet voor. Daartoe is het volgende redengevend.

5.6.

Hoewel het op zichzelf juist is dat de huurverhogingen waarmee [gedaagde] aanvankelijk akkoord was gegaan – de eerste van 25% in 2017 en de tweede van 20% in 2018 – (veel) hoger zijn dan de vastgestelde maximale huurverhogingspercentages voor die jaren, kan niet worden uitgesloten dat een bodemrechter, mede gelet op het beroep van [eiser] op de bijzondere omstandigheden die volgens hem in deze zaak spelen, zal oordelen dat in elk geval de huurverhogingen tot € 300,00 op grond van redelijkheid en billijkheid dan wel op grond van de uitleg van de bedoeling van partijen bij de totstandkoming van de huurovereenkomst, zijn toegestaan. Dit gelet op het feit dat partijen het erover eens zijn dat [eiser] aanvankelijk een huurprijs van € 250,00 wilde afspreken, maar dat hij om [gedaagde] tegemoet te komen vanwege diens lastige financiële situatie, ermee had ingestemd dat de huur om te beginnen € 200,00 zou bedragen. Of het daarmee nu gaat om een aanvangshuur van € 200,00 of een aanvangshuur van € 250,00 waarop [eiser] een tijdelijke korting had gegeven van € 50,00 vanwege de financiële situatie van [gedaagde] , zal verder moeten worden onderbouwd, maar beide varianten zijn denkbaar. Hetzelfde geldt voor de afspraak dat, als [gedaagde] de woning langer in gebruik zou houden, de huur zou worden verhoogd. Niet uitgesloten is dat dit niet zozeer als een huurverhoging als bedoeld in artikel 7:248 BW moet worden gezien, maar als een voorwaarde waaronder de huur van een tijdelijke huur naar een langduriger huur zou overgaan, waardoor het maximale huurverhogingspercentage voor deze verhoging niet geldt. Ook dat zal in een bodemprocedure verder moeten worden onderbouwd. Gelet hierop kan de tegenvordering van [gedaagde] om de door hem gestelde te veel betaalde huur terug te krijgen, ook niet in kort geding worden toegewezen. Tegelijkertijd kan de vordering van [eiser] die erop is gebaseerd dat nog meer huurverhoging zou zijn toegestaan dan de verhoging tot € 300,00 evenmin in kort geding worden toegewezen. Daarvoor zou [eiser] hetgeen bij de totstandkoming van de huurovereenkomst is besproken en de door hem gestelde bijzondere omstandigheden verder moeten onderbouwen en daarvoor is in kort geding geen plaats. Daarvoor is bij uitstek de bodemprocedure bedoeld.

5.7.

Dit leidt tot de conclusie dat noch de door [eiser] gevorderde huurachterstand, noch de door [gedaagde] gevorderde terugbetaling van te veel betaalde huur – en dus indirect de gevorderde huurverlaging – kunnen worden toegewezen in kort geding, terwijl ook de ontruiming, voor zover die is gebaseerd op de huurachterstand, daardoor moet worden afgewezen.

5.8.

[eiser] heeft zijn verzoek tot ontruiming ook nog onderbouwd met de stelling dat er sprake is van slecht huurderschap door [gedaagde] . Ook op die grond kan de ontruiming niet in kort geding worden toegewezen. Niet alleen zijn de punten die ter onderbouwing van het slecht huurderschap zijn genoemd, onvoldoende om een ontruiming, helemaal in kort geding, zonder meer te rechtvaardigen, maar deze punten zijn ook nog eens betwist door [gedaagde] , zodat ze niet vaststaan, laat staan dat vaststaat dat ze aan [gedaagde] kunnen worden toegerekend. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden is in dit kort geding geen plaats zodat ook deze (grondslag van de) vordering zich niet leent voor een kort geding procedure en om die reden zal worden afgewezen.

5.9.

Ten aanzien van de in reconventie gevorderde huurprijsverlaging tot 40% in verband met de (gestelde) kapotte Cv-ketel geldt dat [eiser] stelt dat de Cv-ketel al niet goed functioneerde bij het aangaan van de overeenkomst en dat dat bij [gedaagde] ook bekend was, terwijl de Cv-ketel verder kapot zou zijn gegaan door het gebruik door [gedaagde] . [eiser] heeft deze stelling onderbouwd door een mailwisseling tussen [eiser] en een installatiebedrijf over te leggen, waarin wordt aangegeven dat de display van de Cv-ketel vervangen moet worden. [gedaagde] heeft niet betwist dat hij (aanvankelijk) regelmatig gebruik heeft gemaakt van de display, maar stelt dat dit niet de oorzaak is van het niet goed werken van de Cv-ketel. Dat zou (enkel) ouderdom zijn. Nu [eiser] voldoende gemotiveerd heeft aangevoerd dat [gedaagde] (mogelijk (mede))aansprakelijk is voor de schade aan de Cv-ketel, heeft [gedaagde] zijn stelling dat het enkel door ouderdom komt, onvoldoende onderbouwd. Omdat nu niet kan worden uitgesloten dat [gedaagde] zelf (mede)aansprakelijk is voor het gebrekkig functioneren van de Cv-ketel, kan de gevorderde huurprijsverlaging – zeker in kort geding – niet worden toegewezen, om dezelfde reden die ook onder 5.8. is genoemd.

5.10.

Gelet op al het bovenstaande wijst de kantonrechter de vordering en de tegenvordering af.

5.11.

Nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst de vordering en de tegenvordering af;

6.2.

bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter