Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton – locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 9569193 CV EXPL 21-8051
datum uitspraak: 17 augustus 2022
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[eiseres]
te [woonplaats]
eiseres
hierna te noemen [eiseres]
gemachtigde mr. J. Visscher (Stichting Achmea Rechtsbijstand)
tegen
[gedaagde]
te [woonplaats]
gedaagde
hierna te noemen [gedaagde]
gemachtigde mr. M.E. Boerwinkel (DAS Rechtsbijstand N.V.)
1.De procedure
1.1
[eiseres] heeft [gedaagde] gedagvaard op 23 november 2021. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en een tegenvordering ingediend.
1.2.
[eiseres] heeft daarop schriftelijk gereageerd, waarna [gedaagde] nog een schriftelijke reactie heeft gegeven. Ten slotte heeft [eiseres] nog gereageerd op de tegenvordering.
2.De feiten
[eiseres] is door vererving in 2020 eigenaresse geworden van een woning aan [adres] . De woning bevindt zich in een historisch pand. Op de benedenverdieping bevindt zich een bedrijfsruimte die wordt gehuurd door [klusjesman] die ook werkt als klusjesman voor [eiseres] .
Met ingang van 5 oktober 2020 heeft [eiseres] de woning verhuurd aan [gedaagde] voor een kale huurprijs van € 900,- per maand plus afkoop vaste servicekosten van € 50,- per maand.
Op de huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte RWB Vastgoed Management (versie juli 2014).
Voorafgaande aan de verhuur is de woning in opdracht van [eiseres] opnieuw geschilderd.
Op 31 december 2020 heeft [gedaagde] bij de beheerder gemeld dat sprake was van een lekkage bij het badkamer raampje en het raampje bij de trap. Verder heeft hij aangegeven dat er in de badkamer geen ventilatie systeem is.
Op 4 januari 2021 heeft [gedaagde] in reactie op vragen van de beheerder aangegeven dat de lekkages er zaten voordat hij ging huren, dat er bij regen binnen veel condens is, maar dat hij door het nemen van voorzorgsmaatregelen nog geen schade had.
Op 5 januari 2021 heeft de beheerder aangegeven dat het water dat langs de ramen loopt condens vorming is en dat [gedaagde] beter moet ventileren. Geen enkele van de vorige huurders zou hier last van hebben gehad. [gedaagde] heeft in reactie hierop laten weten dat hij het met die analyse niet eens is.
Op 8 januari 2021 heeft [klusjesman] samen met [gedaagde] de gebroken ruit van het dakraam gerepareerd en twee ramen gekit en in de stopverf gezet.
Bij e-mail van 26 januari 2021 heeft de beheerder aan [gedaagde] gevraagd of de lekkage verholpen was. Hierop heeft [gedaagde] niet geantwoord.
Op 8 februari 2021 heeft [gedaagde] aan de beheerder geschreven:
Het blijkt erg moeilijk te zijn, om een verzoek van herstel/reparatie uit te laten voeren, of antwoorden op mijn vragen te krijgen. Wat gaat er nu gebeuren.Daarop heeft de beheerder laten weten:
Ik heb je op 26 januari gemaild met een aantal vragen en twee weken later mail je dat er niets gebeurd. Lijkt mij een beetje onredelijk. Verder geef je geen antwoord op mijn vragen. Ik vraag niet om foto’smaar of het nu wel of niet lekt en zo ja waar.De schimmels die er volgens jou op de foto staan lijkt mij niet een druppelende lekkage. Dus als je wil dat er “iets wordt gedaan met je klachten” zou ik iets sneller en duidelijker reageren.
Het blijkt erg moeilijk te zijn, om een verzoek van herstel/reparatie uit te laten voeren, of antwoorden op mijn vragen te krijgen. Wat gaat er nu gebeuren.Daarop heeft de beheerder laten weten:
Ik heb je op 26 januari gemaild met een aantal vragen en twee weken later mail je dat er niets gebeurd. Lijkt mij een beetje onredelijk. Verder geef je geen antwoord op mijn vragen. Ik vraag niet om foto’smaar of het nu wel of niet lekt en zo ja waar.De schimmels die er volgens jou op de foto staan lijkt mij niet een druppelende lekkage. Dus als je wil dat er “iets wordt gedaan met je klachten” zou ik iets sneller en duidelijker reageren.
Op 8 maart 2021 heeft [gedaagde] geklaagd over achterstallig onderhoud en zijn eerdere klachten over de raampjes en vocht en schimmel in de woning herhaald. Op 9 maart 2021 heeft [gedaagde] een
“3e melding klacht over gehuurde [adres]gestuurd. Daarin staat:
De volgende gebreken zijn gemeld aan het appartement [adres] .1. De twee kiepramen bij de trap als in de badkamer zitten los en vallen er bijna uit. Hierdoor is lekkage ontstaan. Ik heb u hiervan en foto toegezonden.2. Er is verder sprake van een ernstig vochtprobleem in het appartement. Ik heb u hiervan eveneens een foto toegezonden.3. Er zijn schimmels ontstaan in de keuken aan de binnenmuur.
“3e melding klacht over gehuurde [adres]gestuurd. Daarin staat:
De volgende gebreken zijn gemeld aan het appartement [adres] .1. De twee kiepramen bij de trap als in de badkamer zitten los en vallen er bijna uit. Hierdoor is lekkage ontstaan. Ik heb u hiervan en foto toegezonden.2. Er is verder sprake van een ernstig vochtprobleem in het appartement. Ik heb u hiervan eveneens een foto toegezonden.3. Er zijn schimmels ontstaan in de keuken aan de binnenmuur.
Op 9 maart 2021 heeft de beheerder de woning bezocht maar geen gebreken geconstateerd.
Op 13 april 2021 heeft DEKRA in opdracht van de verzekeraar van [gedaagde] een schaderapport opgesteld. Daarin staat:
Op 31 december 2021 constateerde verzekerde condensvorming in de woning en hemelwater wat via de muurwand het huurappartement van verzekerde in lekt. Ten tijde van ons bezoek hebben wij verhoogde vochtwaardes in enkele muren gemeten als gevolg van vochtdoorslag. De vochtdoorslag ontstaat door de matige staat van onderhoud van de buitenzijde van de muren. Daarnaast blijft er hemelwater in een dakgoot staan, gesitueerd aan de achterzijde van het huurappartement. Het hemelwater wordt niet correct afgevoerd naar de afvoer, bij hevige regenval, zal het hemelwater over de dakgoot slaan en via de muurwand het appartement van verzekerde inlekken. Vervolgens constateerden wij tijdens ons bezoek schimmelvorming in het raamkozijnwerk aan de voorzijde van het huurappartement door vochtdoorslag en bij twee kiepramen.De schade bestond blijkens dit rapport uit aanschaf van schoonmaakmiddelen en herstel van audio apparatuur, totaal begroot op € 407,25.
Op 31 december 2021 constateerde verzekerde condensvorming in de woning en hemelwater wat via de muurwand het huurappartement van verzekerde in lekt. Ten tijde van ons bezoek hebben wij verhoogde vochtwaardes in enkele muren gemeten als gevolg van vochtdoorslag. De vochtdoorslag ontstaat door de matige staat van onderhoud van de buitenzijde van de muren. Daarnaast blijft er hemelwater in een dakgoot staan, gesitueerd aan de achterzijde van het huurappartement. Het hemelwater wordt niet correct afgevoerd naar de afvoer, bij hevige regenval, zal het hemelwater over de dakgoot slaan en via de muurwand het appartement van verzekerde inlekken. Vervolgens constateerden wij tijdens ons bezoek schimmelvorming in het raamkozijnwerk aan de voorzijde van het huurappartement door vochtdoorslag en bij twee kiepramen.De schade bestond blijkens dit rapport uit aanschaf van schoonmaakmiddelen en herstel van audio apparatuur, totaal begroot op € 407,25.
Bij brief van 30 april 2021 heeft de gemachtigde van [gedaagde] [eiseres] gesommeerd om binnen twee weken de gebreken te herstellen. Verder heeft zij aangekondigd dat [gedaagde] 60% van de huurbetalingsverplichting zou opschorten en dat hij, bij het niet verhelpen van de gebreken, met terugwerkende kracht huurprijsvermindering zou vorderen. Nadien is ook het DEKRA rapport aan [eiseres] verschaft.
In reactie hierop heeft de gemachtigde van [eiseres] bij brief van 27 mei 2021 aangegeven dat niet goed functionerende dakgoten en de staat van de muren op zich zelf geen gebrek opleveren en dat niet is gebleken dat [gedaagde] als gevolg hiervan enige overlast ondervindt. Hoewel de dakramen niet lekten, zullen deze worden vervangen. Eventuele vochtoverlast wordt toegeschreven aan onvoldoende ventileren door [gedaagde] .
Bij brief van 31 mei 2021 heeft de gemachtigde van [gedaagde] [eiseres] verzocht om een rapportage aan te leveren waaruit volgt hoe ernstig de gemelde gebreken zijn en [eiseres] tevens uitgenodigd om een passend voorstel voor huurkorting wegens gederfd huurgenot te doen.
Op 31 mei 2021 heeft de gemachtigde van [eiseres] aan [gedaagde] en zijn gemachtigde verzocht om de woning gezamenlijk te inspecteren, maar dat verzoek is afgewezen.
Op 9 juni 2021 zijn in opdracht van [eiseres] een muur geïmpregneerd en de goot nagekeken.
Bij brief van 15 juni 2021 heeft de gemachtigde van [eiseres] bericht dat een aannemer is gestart met het aanpassen van de goot en het waterbestendig maken van de muur. Gelet daarop zag [eiseres] geen aanleiding om nog nader onderzoek te verrichten.
Op 19 juni 2021 zijn in opdracht van [eiseres] de dakramen vervangen. [X] die de ramen heeft vervangen, heeft daarover op 20 juni 2021 bericht:
Zoals u gezien heeft op de foto’s zijn de ramen gisteren vervangen. Tevens heb ik de oude ramen en het dak om de ramen heen nagekeken op eventuele lekkage. Aangezien het afgelopen vrijdag echt noodweer was, de parkeergarage om de hoek stond nog blank, had ik indien er een probleem was dit moeiteloos kunnen ontdekken. Maar weer was zowel binnen als buiten niets te zien wat ook maar op een lekkagespoor leek. Dakbeschot en panlatten zager er ook nog keurig uit. Het probleem bij de oude ramen was dus condens, zeker met de enorme koude periode dit jaar geeft dit overlast. De ramen waren enkel glas en van gietijzer, beide geleiders van de warme lucht binnen en daardoor condensatie met de kou buiten. Dit is een veel voorkomen probleem en alleen te verhelpen door de ramen te vervangen zoals door u gedaan. Overigens kan ik vrij stellig zijn dat de ramen na de koude periode in februari niet meer hebben kunnen lekken.
Zoals u gezien heeft op de foto’s zijn de ramen gisteren vervangen. Tevens heb ik de oude ramen en het dak om de ramen heen nagekeken op eventuele lekkage. Aangezien het afgelopen vrijdag echt noodweer was, de parkeergarage om de hoek stond nog blank, had ik indien er een probleem was dit moeiteloos kunnen ontdekken. Maar weer was zowel binnen als buiten niets te zien wat ook maar op een lekkagespoor leek. Dakbeschot en panlatten zager er ook nog keurig uit. Het probleem bij de oude ramen was dus condens, zeker met de enorme koude periode dit jaar geeft dit overlast. De ramen waren enkel glas en van gietijzer, beide geleiders van de warme lucht binnen en daardoor condensatie met de kou buiten. Dit is een veel voorkomen probleem en alleen te verhelpen door de ramen te vervangen zoals door u gedaan. Overigens kan ik vrij stellig zijn dat de ramen na de koude periode in februari niet meer hebben kunnen lekken.
Bij brief van 21 juni 2021 heeft de gemachtigde van [gedaagde] wederom aanspraak gemaakt op huurkorting.
Op 28 juni 2021 heeft een lekkage aan het plafond plaatsgevonden. Op 29 juni 2021 heeft in opdracht van [eiseres] een onderhoudsbedrijf onderzoek gedaan naar de lekkage en geconcludeerd dat de goot de oorzaak hiervan was.
Op 20 juli 2021 heeft [gedaagde] de huur opgezegd tegen 30 september 2021. Omdat er volgens [gedaagde] dan nog steeds sprake is van gebreken, heeft hij voorgesteld dat de huur over de maanden mei, juli, augustus en september 2021 komt te vervallen. Dit voorstel heeft [eiseres] afgewezen.
Op 9 augustus 2021 is een verzoek van [eiseres] om de woning in verband met de klachten van [gedaagde] over lekkage gezamenlijk te inspecteren door [gedaagde] afgewezen. [gedaagde] heeft ook niet meegewerkt aan een voorinspectie van de woning in verband met het einde van de huur. Een bezichtiging door de beoogd opvolgend huurder heeft wel plaatsgevonden. Op 30 september 2021 heeft een eindinspectie plaatsgevonden.
Op 1 oktober 2021 is de huur geëindigd en heeft [gedaagde] de woning verlaten.
Bij brief van 27 september 2021 heeft de gemachtigde van [eiseres] [gedaagde] gesommeerd om de huurachterstand van € 3.390,- te betalen.
3.De vordering
3.1.
[eiseres] vordert (samengevat) veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 3.409,99 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 november 2021, de buitengerechtelijke kosten van € 464,- en de proceskosten waaronder de nakosten. [eiseres] legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] ondanks sommaties de uit hoofde van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst verschuldigde huur over de maanden mei, juli, augustus en september 2021 onbetaald heeft gelaten.
4.Het verweer en de tegenvordering
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan dat hij recht heeft op vermindering van de huurprijs wegens gederfd huurgenot als gevolg van gebreken aan het gehuurde.
4.2.
Op grond hiervan vordert [gedaagde] bij wijze van tegenvordering:
- dat de kantonrechter verklaart voor recht dat sprake was van gebreken aan het door [gedaagde] gehuurde;
- als gevolg waarvan [gedaagde] huurgenot heeft gederfd;
- en als gevolg waarvan [eiseres] gehouden is aan [gedaagde] een proportionele huurkorting toe te kennen zoals volgt uit zijn vorderingen ter hoogte van € 2.440,-, welk bedrag als reeds voldaan moet worden beschouwd en waarmee tevens zal zijn verrekend de hem toekomende borg van € 950,- met welke verrekening [eiseres] en [gedaagde] over en weer kwijtend aan elkaar hebben voldaan, met compensatie van proceskosten. De kantonrechter begrijpt het voorgaande als een vordering tot huurprijsvermindering met een beroep op verrekening.
- dat de kantonrechter verklaart voor recht dat sprake was van gebreken aan het door [gedaagde] gehuurde;
- als gevolg waarvan [gedaagde] huurgenot heeft gederfd;
- en als gevolg waarvan [eiseres] gehouden is aan [gedaagde] een proportionele huurkorting toe te kennen zoals volgt uit zijn vorderingen ter hoogte van € 2.440,-, welk bedrag als reeds voldaan moet worden beschouwd en waarmee tevens zal zijn verrekend de hem toekomende borg van € 950,- met welke verrekening [eiseres] en [gedaagde] over en weer kwijtend aan elkaar hebben voldaan, met compensatie van proceskosten. De kantonrechter begrijpt het voorgaande als een vordering tot huurprijsvermindering met een beroep op verrekening.
5.De beoordeling
5.1.
De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gelijktijdige behandeling.
Uitgangspunten
5.2.
Vast staat dat [gedaagde] de huur over de maanden mei, juli, augustus en september 2021 niet heeft betaald. [gedaagde] meent daartoe niet gehouden te zijn omdat hij wegens gebreken aanspraak maakt op huurkorting. Hij heeft berekend recht te hebben op een korting van € 2.440,-. Verder heeft hij nog recht op teruggave van de door hem betaalde borgsom van € 950,-. Beide bedragen tezamen leiden tot het bedrag aan achterstallige huur. De gebreken die leiden tot vermindering van de huurprijs zijn volgens [gedaagde] :
- Vocht op de ramen.
- Lekkages dakramen.
- Schimmelplekken.
- Dakraam valt uit de sponning.
- Wand van de keuken doordrenkt met vocht en vochtige muren.
- Lekkage plafond woonkamer op 28 juni 2021.
[eiseres] heeft het bestaan van deze gebreken gemotiveerd betwist. Verder heeft zij aangevoerd dat [gedaagde] haar van de vermeende gebreken niet deugdelijk in kennis heeft gesteld en dat zij maar in zeer beperkte mate in de gelegenheid is gesteld om onderzoek te verrichten.
- Vocht op de ramen.
- Lekkages dakramen.
- Schimmelplekken.
- Dakraam valt uit de sponning.
- Wand van de keuken doordrenkt met vocht en vochtige muren.
- Lekkage plafond woonkamer op 28 juni 2021.
[eiseres] heeft het bestaan van deze gebreken gemotiveerd betwist. Verder heeft zij aangevoerd dat [gedaagde] haar van de vermeende gebreken niet deugdelijk in kennis heeft gesteld en dat zij maar in zeer beperkte mate in de gelegenheid is gesteld om onderzoek te verrichten.
5.3.
Voor wat betreft de vordering tot huurprijsvermindering gelden de volgende uitgangspunten. Op grond van artikel 7:207 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was, tot die waarop het gebrek is verholpen. Een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de zelfde soort. De huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering als het gestelde gebrek geen afbreuk doet aan het verwachte huurgenot of aan de huurder zelf is toe te rekenen. Verder moet voor een aanspraak op huurprijsvermindering de genotsvermindering van voldoende betekenis zijn. Het is in eerste instantie aan de huurder om voldoende feiten te stellen waaruit blijkt dat sprake is van een inbreuk op het huurgenot. Indien en voor zover de verhuurder als verweer voert dat de gestelde gebreken aan de huurder zelf zijn toe te rekenen, moet de verhuurder dit verweer voldoende met feiten onderbouwen. Als de verhuurder daarin slaagt, ligt het op de weg van de huurder om aan te tonen dat er geen oorzakelijk verband is tussen de door de verhuurder aangevoerde feiten en het gestelde gebrek.
Vocht op ramen
5.4.
Voor wat betreft het vocht op de ramen heeft [gedaagde] enkele foto’s overgelegd van zwaar beslagen ramen.
[eiseres] heeft niet ontkend dat de ramen zwaar beslagen (kunnen) zijn, maar dat dit het gevolg is van het feit dat de ramen enkel glas bevatten in combinatie met onvoldoende ventileren. Dit is bevestigd door [X] die dit verschijnsel in zijn e-mail van 20 juni 2021 nader heeft toegelicht. Blijkens de brief van de beheerder van 5 januari 2021 hadden eerdere huurders geen last van ernstige condensvorming op de ramen, kennelijk omdat zij beter ventileerden.
[eiseres] heeft niet ontkend dat de ramen zwaar beslagen (kunnen) zijn, maar dat dit het gevolg is van het feit dat de ramen enkel glas bevatten in combinatie met onvoldoende ventileren. Dit is bevestigd door [X] die dit verschijnsel in zijn e-mail van 20 juni 2021 nader heeft toegelicht. Blijkens de brief van de beheerder van 5 januari 2021 hadden eerdere huurders geen last van ernstige condensvorming op de ramen, kennelijk omdat zij beter ventileerden.
5.5.
De kantonrechter is van oordeel dat het vocht op de ramen niet kan worden beschouwd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Het beslaan van ramen is het gevolg van temperatuurverschillen tussen binnen en buiten en is, zeker als het gaat om enkel glas, bijna niet te voorkomen anders dan door veelvuldig ventileren. Kennelijk heeft [gedaagde] dat onvoldoende gedaan, waardoor de condensvorming aan hem is toe te rekenen. Verder geldt dat [gedaagde] een woning heeft gehuurd in een historisch pand, voorzien van enkele beglazing. Van een dergelijke woning mocht [gedaagde] niet verwachten dat deze condensvrij zou zijn.
Dakramen
5.6.
Ter onderbouwing van zijn klacht dat de dakramen lekken, heeft [gedaagde] twee foto’s overgelegd van die ramen. Op de ene foto is een beslagen dakraam te zien. Op de andere foto ligt een doek bij het dakraam. Verder voert [gedaagde] aan dat het water naar binnen liep als het regende. Om het vocht af te voeren, heeft [gedaagde] vochtopvangers geplaatst. Ook daarvan heeft hij foto’s overgelegd.
Volgens [eiseres] hebben de dakramen, die in juni 2021 zijn vervangen, nooit gelekt, waartoe zij opnieuw verwijst naar de verklaring van [X] . Wederom voert [eiseres] aan dat condensvorming geen lekkage is en dat het op de weg van [gedaagde] lag om door voldoende te ventileren, vocht dat bijvoorbeeld ontstaat door douchen of koken, af te voeren.
Volgens [eiseres] hebben de dakramen, die in juni 2021 zijn vervangen, nooit gelekt, waartoe zij opnieuw verwijst naar de verklaring van [X] . Wederom voert [eiseres] aan dat condensvorming geen lekkage is en dat het op de weg van [gedaagde] lag om door voldoende te ventileren, vocht dat bijvoorbeeld ontstaat door douchen of koken, af te voeren.
5.7.
De kantonrechter kan op basis van de overgelegde foto’s niet vaststellen dat de dakramen lekkages hadden. Op de foto’s is geen lekkend water te zien. Oude lekkagesporen zijn evenmin zichtbaar. [X] heeft verder bevestigd geen lekkage(sporen) te hebben aangetroffen toen hij de dakramen verving. Uit het door [gedaagde] plaatsen van vochtopvangers kan niet worden afgeleid dat sprake is van lekkage, laat staan waardoor die lekkage wordt veroorzaakt. Daarmee heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd dat sprake was van lekkende dakramen. Het feit dat de dakramen in juni 2021 door [eiseres] zijn vervangen, bewijst nog niet dat de oude ramen lekkages hadden. Voor wat betreft de condensvorming verwijst de kantonrechter naar hetgeen zij hiervoor daarover heeft opgemerkt.
Schimmel
5.8.
[gedaagde] heeft geen foto’s of beeldmateriaal overgelegd waaruit volgt dat sprake is van schimmelplekken. Hij heeft ook niet aangegeven waar de schimmel zich bevindt. Alleen uit het rapport van DEKRA blijkt dat sprake is van schimmelvorming in het raamkozijn aan de voorzijde en bij de dakramen.
[eiseres] heeft naar aanleiding van het voorgaande aangevoerd dat [gedaagde] het bestaan van schimmel onvoldoende heeft onderbouwd. Bij de eindinspectie zijn ook geen schimmelplekken aangetroffen. Voor zover al sprake zou zijn van enige schimmelvorming is dit volgens [eiseres] het gevolg van onvoldoende ventileren door [gedaagde] .
[eiseres] heeft naar aanleiding van het voorgaande aangevoerd dat [gedaagde] het bestaan van schimmel onvoldoende heeft onderbouwd. Bij de eindinspectie zijn ook geen schimmelplekken aangetroffen. Voor zover al sprake zou zijn van enige schimmelvorming is dit volgens [eiseres] het gevolg van onvoldoende ventileren door [gedaagde] .
5.9.
De kantonrechter is van oordeel dat voor zover al sprake is van (enige) schimmelvorming, deze niet zodanig ernstig is dat deze het huurgenot aantast en een huurprijsvermindering rechtvaardigt. Uit het rapport van DEKRA blijkt niet wat de ernst en omvang van de geconstateerde schimmelvorming in het raamkozijnwerk en de twee kiepramen is. Op de foto’s van de twee dakramen is de gestelde schimmel ook niet of nauwelijks te zien. De gestelde schimmelvorming, wat daarvan ook zij, kan dus niet tot enige huurprijsvermindering leiden.
Kapotte ruit dakraam
5.10.
Volgens [gedaagde] is op 8 januari 2021 één van de dakramen spontaan uit de sponning gevallen. Hij heeft de ruit er samen met [klusjesman] weer in gezet, maar dat was een tijdelijke oplossing. Ondanks meerdere klachten is de beheerder pas in maart 2021 komen kijken. Hoewel toen vast stond dat de dakramen gebrekkig waren, zijn ze eerst in juni 2021 vervangen.
[eiseres] heeft aangevoerd dat er geen ruit uit de sponning is gevallen, maar dat het glas door onbekende oorzaak gebroken is. Die ruit is nog dezelfde dag door [klusjesman] vervangen. [eiseres] heeft hiervoor de kosten betaald terwijl het vervangen van kleine ruiten als huurdersonderhoud moet worden aangemerkt.
[eiseres] heeft aangevoerd dat er geen ruit uit de sponning is gevallen, maar dat het glas door onbekende oorzaak gebroken is. Die ruit is nog dezelfde dag door [klusjesman] vervangen. [eiseres] heeft hiervoor de kosten betaald terwijl het vervangen van kleine ruiten als huurdersonderhoud moet worden aangemerkt.
5.11.
Het kapotte dakraam kan naar het oordeel van de kantonrechter niet leiden tot vermindering van de huurprijs. De vragen of deze nu uit de sponning is gevallen of is gebarsten en of de ruit nu is vervangen door [gedaagde] zelf of door [klusjesman] kunnen onbeantwoord blijven. Vast staat dat het gebrek op de dag waarop het zich voordeed, weer is hersteld. Ook hier geldt dat het geheel vervangen van de dakramen in juni 2021 nog niet bewijst dat de dakramen gebrekkig waren. Gelet op het voorgaande is van een vermindering van het huurgenot geen sprake en dus is er ook geen reden voor vermindering van de huurprijs.
Vochtige keukenmuur en andere muren
5.12.
[gedaagde] voert verder aan dat de keukenmuur doordrenkt is met vocht en dat meerdere muren vochtig zijn en vochtblazen hebben. Ter onderbouwing hiervan heeft [gedaagde] een foto overgelegd waarop een bolling in het stucwerk te zien is. Verder verwijst hij naar het rapport van DEKRA waarin staat dat verhoogde vochtwaardes in enkele muren zijn gemeten als gevolg van vochtdoorslag. Uiteindelijk heeft [eiseres] ook werkzaamheden aan de buitenmuren en goten laten uitvoeren, waaruit volgens [gedaagde] ook blijkt dat sprake was van de door hem gestelde gebreken.
[eiseres] betwist de gebreken. Zij voert aan dat het DEKRA rapport niet als bewijs kan dienen omdat dit te onbepaald is. De keukenmuur is grotendeels betegeld en heeft slechts een kleine strook stucwerk. De foto met de bolling in het stucwerk kan [eiseres] niet plaatsen omdat zij die bolling zelf nergens in het gehuurde heeft aangetroffen.
[eiseres] betwist de gebreken. Zij voert aan dat het DEKRA rapport niet als bewijs kan dienen omdat dit te onbepaald is. De keukenmuur is grotendeels betegeld en heeft slechts een kleine strook stucwerk. De foto met de bolling in het stucwerk kan [eiseres] niet plaatsen omdat zij die bolling zelf nergens in het gehuurde heeft aangetroffen.
5.13.
De kantonrechter is met [eiseres] van oordeel dat het rapport van DEKRA niet kan dienen als onderbouwing van de door [gedaagde] gestelde gebreken aan de muren. De deskundige heeft niet zelf geconstateerd dat hemelwater via de muren het appartement in lekt, maar is afgegaan op mededelingen van [gedaagde] (
… constateerde verzekerde … hemelwater wat via de muurwand het huurappartement van verzekerde in lekt) of hij baseert zich op eigen veronderstellingen (
… bij hevige regenval, zal het hemelwater over de dakgoot slaan en via de muurwand het appartement van verzekerde inlekken.). De deskundige heeft vervolgens alleen enige schimmelvorming aangetroffen, maar dat de muren nat waren, heeft hij niet vastgesteld. Weliswaar heeft hij verhoogde vochtwaardes in muren gemeten, maar niet is duidelijk in welke muren hij dit heeft gemeten, wat de vochtwaardes waren en of deze een bepaalde grens hebben overschreden. Het rapport biedt dus onvoldoende duidelijkheid. Uit de enkele niet nader toegelichte foto waarop een bolling in het stucwerk te zien is, kan ook niet worden afgeleid dat sprake is van vochtige muren. Dat kan evenmin worden afgeleid uit de omstandigheid dat [eiseres] in juni 2021 de buitenmuren heeft laten impregneren en de goten heeft laten aanpassen. Die werkzaamheden aan de buitenzijde van het gehuurde zeggen immers onvoldoende over de toestand van het gehuurde aan de binnenzijde.
… constateerde verzekerde … hemelwater wat via de muurwand het huurappartement van verzekerde in lekt) of hij baseert zich op eigen veronderstellingen (
… bij hevige regenval, zal het hemelwater over de dakgoot slaan en via de muurwand het appartement van verzekerde inlekken.). De deskundige heeft vervolgens alleen enige schimmelvorming aangetroffen, maar dat de muren nat waren, heeft hij niet vastgesteld. Weliswaar heeft hij verhoogde vochtwaardes in muren gemeten, maar niet is duidelijk in welke muren hij dit heeft gemeten, wat de vochtwaardes waren en of deze een bepaalde grens hebben overschreden. Het rapport biedt dus onvoldoende duidelijkheid. Uit de enkele niet nader toegelichte foto waarop een bolling in het stucwerk te zien is, kan ook niet worden afgeleid dat sprake is van vochtige muren. Dat kan evenmin worden afgeleid uit de omstandigheid dat [eiseres] in juni 2021 de buitenmuren heeft laten impregneren en de goten heeft laten aanpassen. Die werkzaamheden aan de buitenzijde van het gehuurde zeggen immers onvoldoende over de toestand van het gehuurde aan de binnenzijde.
Lekkage plafond woonkamer
5.14.
Ten slotte voert [gedaagde] aan dat sprake is geweest van een lekkage aan het plafond. Deze vond plaats op 28 juni 2021 en is volgens [gedaagde] nooit deugdelijk hersteld.
[eiseres] heeft de lekkage op zich zelf niet betwist, maar aangevoerd dat het ging om een eenmalig incident. Al de volgende dag, op 29 juni 2021, is de lekkage verholpen. [gedaagde] heeft daarna ook niet meer geklaagd over het blijven bestaan van de lekkage. Aan enig onderzoek naar zijn klachten heeft [gedaagde] ook niet meegewerkt.
[eiseres] heeft de lekkage op zich zelf niet betwist, maar aangevoerd dat het ging om een eenmalig incident. Al de volgende dag, op 29 juni 2021, is de lekkage verholpen. [gedaagde] heeft daarna ook niet meer geklaagd over het blijven bestaan van de lekkage. Aan enig onderzoek naar zijn klachten heeft [gedaagde] ook niet meegewerkt.
5.15.
Weliswaar moet als vaststaand worden aangenomen dat op 28 juni 2021 een lekkage aan het plafond in de huiskamer heeft plaatsgevonden, maar ook die lekkage kan niet leiden tot vermindering van de huurprijs. Omdat [gedaagde] niet heeft onderbouwd dat deze lekkage is veroorzaakt door al langer bestaande gebreken aan het gehuurde, moet er van uit worden gegaan dat het gaat om een eenmalig incident. Vast staat verder dat [eiseres] de volgende dag iemand heeft laten komen om de lekkage te verhelpen. Het antwoord op de vraag welke werkzaamheden deze reparateur toen heeft uitgevoerd, kan in het midden blijven. Niet is gebleken dat [gedaagde] daarna nog bij [eiseres] heeft geklaagd over een lekkage aan het plafond, hetgeen in de gegeven omstandigheden wel op zijn weg had gelegen als de lekkage zich nog voor zou hebben gedaan.
Conclusie
5.16.
De conclusie is dat [gedaagde] zijn stelling dat hij aanspraak heeft op huurprijsvermindering wegens verminderd huurgenot als gevolg van gebreken aan het gehuurde, mede in het licht van de betwisting door [eiseres] , onvoldoende heeft onderbouwd. Dat betekent dat zijn daarop gerichte vorderingen zullen worden afgewezen. Dat betekent ook dat hij de huur tot het einde van de huurovereenkomst onverkort verschuldigd was. De vordering van [eiseres] tot betaling van de achterstallige huur zal dan ook worden toegewezen met in acht neming van het navolgende.
Borgsom
5.17.
Uit zijn verweer tegen de vordering en de formulering van zijn tegenvordering volgt dat [gedaagde] nog aanspraak maakt op terugbetaling van de door hem bij aanvang van de huur betaalde borgsom van € 950,-. Hij heeft het gehuurde in goede staat opgeleverd en van enige klacht is niet gebleken, zodat hij recht heeft op teruggave van de borg. [eiseres] heeft onder overlegging van een filmpje aangevoerd dat [gedaagde] heeft nagelaten bij het einde van de huur te herstellen: een gat bij het badkamerraam, een beschadiging van het stucwerk bij de trap en gaten in de keukenmuur. Volgens [gedaagde] heeft [eiseres] hiervan pas voor het eerst in de procedure melding gemaakt en heeft hij bij de oplevering uitsluitend te horen gekregen dat hij het gehuurde in nette staat had teruggegeven.
5.18.
Uitgangspunt is dat een huurder bij het einde van de huur de door hem betaalde borgsom terug behoort te krijgen, tenzij sprake is van door hem veroorzaakte schade aan het gehuurde die hij, hoewel hij daartoe in de gelegenheid is gesteld, niet heeft hersteld. [eiseres] heeft niet weersproken dat [gedaagde] bij het einde van de huur niet is gewezen op de beschadigingen die hij volgens haar aan het gehuurde had veroorzaakt. Evenmin is gesteld of gebleken dat [gedaagde] in de gelegenheid is geweest deze schade te herstellen. Ten slotte heeft [eiseres] ook niet onderbouwd dat met het herstel van de gestelde schade een bedrag gelijk aan de borgsom gemoeid is. Bij deze stand van zaken is [eiseres] gehouden de borgsom terug te betalen. Het beroep van [gedaagde] op verrekening slaagt, zodat aan hoofdsom een bedrag van € 2.440,- zal worden toegewezen.
Overig
5.19.
Partijen hebben verder nog de nodige woorden gewijd aan schade die [gedaagde] zou hebben geleden door vocht in de woning, de wijze waarop werkzaamheden in en aan het gehuurde zijn uitgevoerd en (vermeende) bedreigingen door de echtgenoot van [eiseres] . Nu deze punten, wat daarvan ook zij, hoe dan ook niet kunnen leiden tot vermindering van de huurprijs en ook overigens voor de beslissing niet van belang zijn, zal de kantonrechter daarop niet verder ingaan.
5.20.
Tegen de over die hoofdsom gevorderde rente heeft [gedaagde] geen verweer gevorderd, zodat ook deze zal worden toegewezen, met ingang van 27 september 2021 (zijnde de datum van sommatie). De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten komt niet voor toewijzing in aanmerking, nu de grondslag en de feitelijke onderbouwing van deze kosten in de dagvaarding ontbreekt.
5.21.
De proceskosten (in conventie en in reconventie) komen voor rekening van [gedaagde] omdat hij (grotendeels) in het ongelijk wordt gesteld, met dien verstand dat gelet op de samenhang met de vordering in conventie de toe te kennen salarispunten in reconventie worden gehalveerd. Verder wordt [gedaagde] in conventie veroordeeld tot betaling van € 93,50 (1/2 punt) aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiseres] worden gemaakt. De gevorderde rente over de proceskosten en nakosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.
6.6. De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
6.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan € 2.440,- te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 27 september 2021 tot aan de dag van de algehele voldoening;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] tot en met vandaag worden begroot op de volgende bedragen:
dagvaarding € 123,60
griffierecht € 244,00
salaris gemachtigde € 374,00 (2 x € 187,00),
te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 93,50 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiseres] worden gemaakt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.5.
wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie
6.6.
wijst de vordering af;
6.7.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] tot en met vandaag worden begroot op een bedrag van € 187,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.