Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 9324960 \ CV EXPL 21-2519
Uitspraakdatum: 11 augustus 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiseres], handelend onder de naam [bedrijfsnaam]
wonende te [woonplaats 1]
eiseres
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. J.C. Bruins
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats 2]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. N.P. Tinholt
De zaak in het kort
In deze zaak vordert een huurder van een bedrijfsruimte dat gebreken worden hersteld en dat een huurkorting wordt toegepast. De verhuurder heeft als tegenvordering dat de huur wordt beëindigd op grond van dringend eigen gebruik, omdat de verhuurder in de bedrijfsruimte wil gaan wonen. De kantonrechter wijst de vordering van de huurder om een huurkorting toe, omdat sprake is van gebreken. De vordering van de verhuurder om de huur te beëindigen op grond van dringend eigen gebruik wordt ook toegewezen.
1.Het procesverloop
1.1.
[eiseres] heeft in een dagvaarding van 2 juli 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
1.2.
Op 29 juni 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [gedaagde] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben [eiseres] en [gedaagde] bij brieven van 20 januari 2022, 16 juni 2022 en 23 juni 2022 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] huurt met ingang van 1 juli 2017 van [gedaagde] de bedrijfsruimte aan het adres [adres 1] te ( [postcode] ) [plaats] (hierna: de bedrijfsruimte), voor de duur van vijf jaar tegen een huurprijs van (inmiddels) € 1.512,50 per maand (inclusief btw).
2.2.
[eiseres] heeft in de bedrijfsruimte, gelegen op de begane grond, een beautysalon. [gedaagde] woont boven de bedrijfsruimte aan het adres [adres 2] (hierna: de woning). De bedrijfsruimte en de woning hebben een eigen ingang. [gedaagde] is eigenaar van de bedrijfsruimte en de woning.
2.3.
[eiseres] heeft [gedaagde] op 9 oktober 2019, 13 februari 2020 en 14 oktober 2020 gemeld dat sprake is van verzakking van de vloer van de bedrijfsruimte. Ook in een brief van 6 november 2020 van de gemachtigde van [eiseres] is dit aan de orde gesteld.
2.4.
Op 23 februari 2021 heeft [naam 1] van ZNEB Expertise en Taxatie BV (hierna: ZNEB) onderzoek gedaan naar de verzakking van de vloer in de bedrijfsruimte. ZNEB heeft op 11 maart 2021 een rapport opgesteld. De conclusie in het rapport luidt onder andere:
“De houten begane grondvloer in de bedrijfsruimte is gedeeltelijk verzakt.”
“De houten begane grondvloer in de bedrijfsruimte is gedeeltelijk verzakt.”
3.De vordering, het verweer en de tegenvordering
3.1.
[eiseres] vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt om het gebrek aan de vloer van de bedrijfsruimte te herstellen, dat de huurprijs wordt verminderd vanaf 9 oktober 2019 en dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot schadevergoeding en kosten. [eiseres] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat sprake is van gebreken aan de bedrijfsruimte, te weten verzakking van de vloer, en dat [gedaagde] geen enkele actie heeft ondernomen om het gebrek te onderzoeken of op te lossen.
3.2.
[gedaagde] betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat de vloer van de bedrijfsruimte weliswaar verzakt is, maar geen herstel behoeft, omdat de verzakking het huurgenot niet wezenlijk aantast. [eiseres] heeft volgens [gedaagde] daarom ook geen recht op huurprijsvermindering. [gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering dat [eiseres] wordt veroordeeld om schade aan de bedrijfsruimte te herstellen, om aanpassingen ongedaan te maken en om een rolluik te gebruiken. Verder wordt gevorderd dat de huurovereenkomst zal eindigen per 30 juni 2022 vanwege dringend eigen gebruik door [gedaagde] .
4.De beoordeling
4.1.
[eiseres] heeft naast [gedaagde] ook de heer [naam 2] (hierna: [naam 2] ) gedagvaard. In verband met het overlijden van [naam 2] op 16 december 2021 is hij geen procespartij meer en wordt de procedure door zijn enige erfgenaam, [gedaagde] , voortgezet.
de vordering
4.2.
De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van een gebrek aan de bedrijfsruimte en dat de huurprijs om die reden moet worden verminderd met 20% vanaf 9 oktober 2019. Dat oordeel wordt hierna toegelicht.
4.3.
Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. [1]
4.4.
[eiseres] heeft de bedrijfsruimte gehuurd als winkelruimte en heeft daarin een beautysalon. Uit het rapport van ZNEB blijkt dat de houten vloer van de bedrijfsruimte gedeeltelijk is verzakt, waardoor onder andere sprake is van kiervorming. [gedaagde] heeft niet, althans onvoldoende betwist dat sprake is van deze verzakking. Verder heeft [eiseres] mede aan de hand van door haar overgelegde stukken voldoende toegelicht en onderbouwd dat de afwerkvloer als gevolg van de verzakking is beschadigd en vervormd, dat scheidingswanden vrij zijn gekomen van de vloer, dat de vloer oogt als een ‘golvende zee’ en er daarom lelijk uitziet, en dat de plaatsing van apparaten als een wasmachine en een wasdroger lastiger is door de scheve vloer.
4.5.
[eiseres] hoefde niet te verwachten dat de vloer van de bedrijfsruimte de hiervoor genoemde gebreken zou hebben als gevolg van de verzakking van de vloer. Anders dan [gedaagde] stelt, zijn die gebreken een aantasting van het huurgenot van [eiseres] . Immers, beschadigingen van een afwerkvloer en scheidingswanden, een ‘golvende’ en lelijk ogende vloer, en een beperking van de mogelijkheid om apparaten te plaatsen, beperken het genot van de bedrijfsruimte dat [eiseres] mocht verwachten.
4.6.
Op grond van de wet kan een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. [2]
4.7.
De kantonrechter vindt het redelijk om de huurprijs te verminderen met 20% vanaf 9 oktober 2019 en tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Die vermindering is evenredig aan het gebrek en [eiseres] heeft [gedaagde] daarvan kennis gegeven op 9 oktober 2019, terwijl tot op heden geen herstel heeft plaatsgevonden. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat [eiseres] de bedrijfsruimte ondanks het gebrek wel steeds heeft kunnen gebruiken en dat niet aannemelijk is gemaakt dat het gebrek daadwerkelijk een gevaar oplevert voor haar personeel of klanten. In het rapport van ZNEB staat slechts dat de verzakking van de vloer op termijn en uiteindelijk een onveilige situatie kan opleveren, maar niet dat dit nu al het geval is. In een door [eiseres] overgelegd inspectierapport van 2 juni 2022 van WBT staat dat er nu al sprake is van een verhoogd val- en struikelgevaar, maar dat strookt niet met het rapport van ZNEB en wordt ook niet nader onderbouwd.
4.8.
De stelling van [gedaagde] dat een beroep op huurprijsvermindering volgens de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst is uitgesloten, gaat niet op. Het klopt dat in artikel 11.3 is bepaald dat de huurder in geval van een gebrek geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Maar volgens artikel 11.4 is deze regel niet van toepassing indien verhuurder de door huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen. Dat laatste is hier het geval. Namens [eiseres] is in onder meer de brief van haar gemachtigde van 6 november 2020 en 19 maart 2021 verzocht om binnen een genoemde termijn de verzakking van de vloer te verhelpen en aan dat verzoek heeft [gedaagde] niet voldaan.
4.9.
De vordering van [eiseres] tot huurprijsvermindering zal dus worden toegewezen, in die zin dat de huurprijs wordt verminderd met 20% vanaf 9 oktober 2019 en tot de dag waarop het gebrek is verholpen. De wettelijke rente daarover is ook toewijsbaar, omdat [gedaagde] in verzuim is. Voor een veroordeling tot betaling van de gevorderde (hogere) wettelijke handelsrente is geen plaats, omdat geen sprake is van een handelsovereenkomst.
4.10.
De kantonrechter ziet geen grond om [gedaagde] te veroordelen om het gebrek te herstellen. In het kader van de tegenvordering zal namelijk worden bepaald dat de huurovereenkomst zal eindigen per 1 januari 2023 wegens dringend eigen gebruik van [gedaagde] . Daarbij moet ervan worden uitgegaan dat [gedaagde] de bedrijfsruimte zal (laten) verbouwen tot woonruimte. Een veroordeling tot herstel van de verzakking van de vloer is thans daarom niet meer zinvol en kan redelijkerwijs ook niet gevergd worden van [gedaagde] . Gelet daarop zal ook de vordering van [eiseres] om de huurprijs te verminderen tijdens herstel en om [gedaagde] te veroordelen tot schadevergoeding tijdens herstel worden afgewezen.
4.11.
[gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 1.352,18 aan kosten voor het rapport van ZNEB, omdat het hier gaat om redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, waarvoor [gedaagde] aansprakelijk is. [gedaagde] is immers tekortgeschoten in haar verplichting om het gebrek aan de verzakte vloer te herstellen, en [eiseres] heeft het rapport van ZNEB moeten laten opstellen om duidelijkheid te krijgen over de schade en de aansprakelijkheid. Ook de buitengerechtelijke kosten daarover van € 202,83 zijn toewijsbaar. Onder verwijzing naar wat hiervoor is overwogen, wordt alleen de gevorderde wettelijke rente toegewezen, en niet de wettelijke handelsrente.
4.12.
Het verweer van [gedaagde] dat [eiseres] geen openheid van zaken wilde geven over aanpassingen die aan de bedrijfsruimte zijn toegepast en dat [gedaagde] daarom de kosten van het rapport van ZNEB niet hoeft te betalen, gaat niet op. [gedaagde] was gehouden om het gebrek aan de bedrijfsruimte te verhelpen, ongeacht de vraag of sprake was van aanpassingen en of [eiseres] daarover al dan niet openheid van zaken wilde geven. Overigens is pas in een brief van de gemachtigde van [gedaagde] van 19 november 2020 een algemene opmerking gemaakt over aanpassingen en blijkt uit het rapport van ZNEB niet van enig verband tussen mogelijke aanpassingen en het gebrek.
4.13.
[eiseres] heeft na vermeerdering van eis ook schadevergoeding gevorderd, kennelijk bestaande uit kosten voor herstel van waterschade, een nieuwe wasmachine en een plank voor wasdrogers. Die vordering wordt afgewezen, omdat onvoldoende is gemotiveerd en onderbouwd wat het verband is met het gebrek aan de vloer. Voor zover dat verband zou zijn dat de vloer verzakt en ongelijk is, valt niet in te zien waarom een wasmachine daardoor kapot zou gaan, omdat een feit van algemene bekendheid is dat een wasmachine poten heeft waarmee deze recht kan worden gezet. Dat geldt ook voor wasdrogers.
4.14.
Partijen zijn over en weer op punten in het ongelijk gesteld en daarom is het redelijk om te bepalen dat partijen ieder de eigen proceskosten moeten dragen.
de tegenvordering
4.15.
De vordering van [gedaagde] om [eiseres] te veroordelen tot het doen van een schriftelijke opgave van uitgevoerde aanpassingen aan de bedrijfsruimte wordt afgewezen, omdat deze vordering te algemeen en ruim is geformuleerd, en de vordering onvoldoende is gemotiveerd en onderbouwd. Hetzelfde geldt voor de vordering om [eiseres] te veroordelen tot herstel van schade veroorzaakt door de aanpassingen en het ongedaan maken daarvan. Een enkele foto met schroefgaten is daarvoor onvoldoende.
4.16.
De vordering om [eiseres] te veroordelen het rolluik aan de voorzijde van de bedrijfsruimte te gaan gebruiken, wordt ook afgewezen. [gedaagde] kan op grond van artikel 9.3 van de algemene bepalingen redelijke aanwijzingen geven aan [eiseres] in het belang van een behoorlijk gebruik van de bedrijfsruimte. Niet valt in te zien waarom hieronder ook zou vallen een bevoegdheid van [gedaagde] om [eiseres] te verplichten het rolluik te gebruiken.
4.17.
De vordering van [gedaagde] om te bepalen dat de huurovereenkomst zal eindigen en dat [eiseres] wordt veroordeeld tot ontruiming van de bedrijfsruimte, zal wel worden toegewezen, op de volgende gronden.
4.18.
Volgens de schriftelijke huurovereenkomst tussen partijen is sprake van een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Aan de stelling van [eiseres] dat eigenlijk sprake is van een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW wordt voorbijgegaan, omdat die stelling voor het eerst op de zitting naar voren is gebracht en [gedaagde] dat standpunt niet eerder heeft ingenomen. Die standpuntwijziging van [gedaagde] is ook in strijd met een goede procesorde, omdat [eiseres] in haar verweermogelijkheden zou worden geschaad als nu plots wordt uitgegaan van een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW.
4.19.
De huurovereenkomst tussen partijen kan tegen het einde van de termijn door ieder van de partijen worden opgezegd. [3] De termijn van opzegging bedraagt ten minste een jaar. [4] De verhuurder kan, indien hij zes weken na de opzegging niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat hij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de overeenkomst zal eindigen. [5]
4.20.
In een geval waarin de opzegging is gedaan tegen het einde van de eerste termijn van vijf jaar waarvoor de huurovereenkomst is aangegaan, kan de kantonrechter de vordering om het tijdstip vast te stellen waarop de overeenkomst zal eindigen, slechts toewijzen op de grond dat de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. [6]
4.21.
[gedaagde] heeft met de brief van haar gemachtigde van 7 juni 2021 de huurovereenkomst tijdig opgezegd per 1 juli 2022. In die brief is als grond voor de opzegging dringend eigen gebruik genoemd.
4.22.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] voldoende aannemelijk gemaakt dat zij de bedrijfsruimte persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen als woning en dat zij het verhuurde daartoe dringend nodig heeft. [gedaagde] heeft in de akte van 29 juni 2022, met de overgelegde stukken en haar verklaringen op de zitting voldoende toegelicht en onderbouwd dat zij als gevolg van haar gezondheidstoestand en leeftijd gerelateerde klachten binnen afzienbare tijd problemen krijgt om haar huidige bovenwoning te bereiken en dat zij ook aangewezen zal zijn op mantelzorg door haar dochter. [gedaagde] heeft daarom de bedrijfsruimte op de begane grond nodig als woonruimte voor haarzelf, waarna haar dochter in de bovenwoning kan gaan wonen als mantelzorger. Deze feiten en omstandigheden zijn voldoende grond om aan te nemen dat [gedaagde] het verhuurde nodig heeft voor dringend eigen gebruik.
4.23.
[eiseres] heeft gesteld dat de opzegging en de vordering in verband met dringend eigen gebruik aanvankelijk alleen betrekking had op de omstandigheden van [naam 2] , en dat door het overlijden van [naam 2] niet valt in te zien dat die opzegging en het dringend eigen gebruik nog van belang is. Deze stelling van [eiseres] wordt niet gevolgd. [gedaagde] heeft geen nieuwe grond voor de opzegging aangevoerd, maar alleen de feitelijke grondslag voor de opzegging en haar vordering gewijzigd, door haar eigen omstandigheden bij het dringend eigen gebruik te betrekken en niet (meer) de omstandigheden van [naam 2] . Dat is toegestaan. De kantonrechter kan en moet in dat geval beoordelen of die gewijzigde dringende noodzaak om het verhuurde zelf in gebruik te nemen aanwezig is, waarbij alle omstandigheden van het geval in aanmerking moeten worden genomen. [7] Die beoordeling heeft geleid tot de conclusie dat sprake is van dringend eigen gebruik, zoals hierboven is overwogen.
4.24.
Op de zitting heeft [eiseres] verder opgemerkt dat zij een bedrijfsruimte huurt en dat een dringend eigen gebruik door [gedaagde] van het verhuurde als woning daarom niet mogelijk is. Dat betoog gaat niet op. Uit de tekst en de wetsgeschiedenis van artikel 7:296 lid Pro 1, onder b, BW blijkt dat de opzeggingsgrond wegens dringend eigen gebruik niet beperkt is tot een gebruik als bedrijfsruimte, maar ook kan worden toegepast als de verhuurder de bedrijfsruimte wil gebruiken als woonruimte. [8]
4.25.
[eiseres] heeft tot slot aangevoerd dat de vordering wegens dringend eigen gebruik moet worden afgewezen, omdat een gebruik van het verhuurde als woning in strijd zou komen met het bestemmingsplan. De kantonrechter volgt [eiseres] daarin niet, omdat dit standpunt pas op de zitting naar voren is gebracht en niet nader is gemotiveerd of onderbouwd. Daarbij komt dat [gedaagde] voldoende heeft toegelicht dat het verhuurde is gelegen in een woonwijk en dat mag worden aangenomen dat de gemeente zo nodig vrijstelling zal verlenen van een bestemmingsplan, zeker gelet op de huidige woningnood. [gedaagde] heeft ter ondersteuning daarvan ook een offerte overgelegd voor een verbouwing van de begane grond tot een woning, waarin wordt vermeld dat het verzorgen van de bouwaanvraag daarvan deel uitmaakt.
4.26.
Voor de stelling van [eiseres] dat [gedaagde] de bedrijfsruimte alleen wil verkrijgen ten behoeve van verkoop, is geen steun te vinden in de stukken.
4.27.
De kantonrechter zal de vordering dus toewijzen en het tijdstip van de ontruiming vaststellen op 1 januari 2023, zodat [eiseres] de gelegenheid heeft om een andere bedrijfsruimte te vinden. De toewijzing geldt als een veroordeling tot ontruiming tegen dat tijdstip.
4.28.
Een opgezegde huurovereenkomst blijft in beginsel van kracht, tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering van [gedaagde] . De kantonrechter zal echter in dit geval het toewijzend vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren, omdat het verweer van [eiseres] in dit kader hem kennelijk ongegrond voorkomt. [9]
4.29.
Partijen zijn ook bij de tegenvordering over en weer op punten in het ongelijk gesteld en daarom is het ook hier redelijk om te bepalen dat partijen ieder de eigen proceskosten moeten dragen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
5.1.
vermindert de huurprijs van de bedrijfsruimte met 20%, ingaande 9 oktober 2019 en tot de dag waarop het gebrek is verholpen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 9 oktober 2019 en tot aan de dag van de gehele voldoening;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van € 1.352,18, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 26 maart 2021 en tot aan de dag van de gehele betaling;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van € 202,83 aan buitengerechtelijke kosten;
5.4.
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst de vordering voor het overige af;
de tegenvordering
5.7.
stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen vast op 1 januari 2023;
5.8.
stelt het tijdstip van ontruiming vast op 1 januari 2023 en veroordeelt [eiseres] om de bedrijfsruimte uiterlijk die datum te ontruimen en te verlaten, en deze ter vrije en algehele beschikking te stellen van [gedaagde] ;
5.9.
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
5.10.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.11.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter