Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/276810 / HA ZA 18-489
Vonnis van 21 september 2022
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats 1],
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. K. Walburg te Alkmaar,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats 2],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. J. Bouter te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 21 augustus 2019 en de daarin genoemde stukken,
- het tussenvonnis van 19 februari 2020 en de daarin genoemde stukken,
- het deskundigenbericht van 19 april 2022,
- de conclusie na deskundigenbericht tevens verandering/verduidelijking van eis van 18 mei 2022 van [gedaagde],
- de conclusie na deskundigenbericht van 15 juni 2022 van [eiser],
- de akte uitlating productie van 13 juli 2022 van [gedaagde].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De zaak in het kort
2.1.
Omdat de deskundige heeft vastgesteld dat het (binnen)woonoppervlak van de woning minder dan de overeengekomen 94 m2 is, bepaalt de rechtbank – in lijn met de geldende afspraken tussen partijen – dat de koopprijs naar rato verminderd dient te worden. [eiser] moet daarom een bedrag van € 5.744,68 aan [gedaagde] betalen.
3.De verdere beoordeling
in reconventie
3.1.
In het tussenvonnis van 19 februari 2020 heeft de rechtbank [betrokkene] benoemd tot deskundige die de rechtbank dient te informeren over de grootte van het (binnen)woonoppervlak van de woning aan de [adres] te [plaats 2] (hierna ook: de woning) ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst tussen partijen, teneinde de vraag te kunnen beantwoorden of [gedaagde] jegens [eiser] op grond van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst aanspraak kan maken op naar rato vermindering van de koopprijs. Aan de deskundige zijn de volgende vragen voorgelegd:
1. Wat is de grootte van het (binnen)woonoppervlak van de woning aan het adres [adres], [postcode] [plaats 2] gemeten conform de NEN-2580 norm?
2. Kunt u vaststellen of de door u gemeten (binnen)woonoppervlak als bedoeld onder 1 hetzelfde was vóór de door en/of in opdracht van de heer [gedaagde] uitgevoerde verbouwing? Zo ja; is het (binnen)woonoppervlak na deze verbouwing hetzelfde gebleven?
3. Kunt u vaststellen of er tijdens de onder vraag 2 bedoelde verbouwing voorzetwanden en/of andere objecten zijn geplaatst die van invloed zijn op de uitkomst van de meting?
4. Indien het (binnen)woonoppervlak na de door en/of in opdracht van de heer [gedaagde] uitgevoerde verbouwing niet hetzelfde is gebleven; kunt u vaststellen wat de grootte was van het (binnen)woonoppervlak van de woning aan het adres [adres], [postcode] [plaats 2], vóór de door en/of in opdracht van de heer [gedaagde] uitgevoerde verbouwing?
5. Heeft u nog overige opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang zouden kunnen zijn?
3.2.
Op 19 april 2022 heeft de deskundige een meetrapport uitgebracht. In de
bijlage bij dit rapport heeft de deskundige de hiervoor genoemde vragen beantwoord. Hierin
staat onder meer vermeld:
“Zoals gebruikelijk bij juridische kwesties voor Object&co is het object door twee
deskundige en ervaren medewerkers van Object&co ingemeten. Dit is op de klassieke
manier gedaan met een lasermater en op een moderne manier middels een zogenaamde
Lidar scanner. Beide manieren van inmeten zijn samengevoegd en geven een gemiddelde
meetnauwkeurigheid dan van 1 mm.
Voor het berekenen van de gebruiksoppervlakten is gebruik gemaakt van de Meetinstructies
zoals geldig op de datum verkoop object (4 juli 2017) zijnde versiedatum januari 2016.
Deze meetinstructies zijn afgeleid van de NEN 2580 (NEN 2580:2007 JL, inzake
‘Oppervlakten en inhouden van gebouwen – Termen, definities en bepalingsmethoden’,
inclusief het correctieblad C1:2008 en voor zover relevant conform de NTA 2581 ‘Opstellen
van meetrapporten volgens NEN 2580’) en feitelijk een branche specifieke vereenvoudigde
versie voor de woningmarkt en in gebruik bij de navolgende organisaties en hun leden: (…)
Op verzoek van de rechtbank is er tevens een berekening gemaakt op basis van de NEN 2580 zonder gebruik te maken van de Meetinstructies. Tussen de NEN 2580 en de Meetinstructies bestaan immers wel enige verschillen. De Meetinstructies wijken op twee aspecten af van NEN 2580:
1. De Meetinstructies verdelen de inpandige gebruiksoppervlakte onder in
gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. De NEN 2580
kent deze onderverdeling niet.
2. Omdat het vaak lastig te bepalen is of een wand of muur al dan niet dragend is, gaan de
Meetinstructies uit van de oppervlakte inclusief dragende binnenwanden. De NEN 2580
gaat uit van de oppervlakte exclusief dragende wanden.
(…)
De beantwoording:
1. Wat is de grootte van het (binnen)woonoppervlak van de woning aan het adres [adres]
[adres], [postcode] [plaats 2] gemeten conform de NEN-2580 norm?
Conform de verplichte Meetinstructies welke gangbaar waren voor makelaars op dat moment is het vastgestelde gebruiksoppervlakte wonen 91,6 m2. Indien de NEN 2580 zou gehanteerd is hetzelfde gebruiksoppervlakte 0,4 m2 minder, zijnde 91,2 m2.
2. Kunt u vaststellen of de door u gemeten (binnen)woonoppervlak als bedoeld onder 1
hetzelfde was vóór de door en/of in opdracht van de heer [gedaagde] uitgevoerde
verbouwing? Zo ja; is het (binnen)woonoppervlak na deze verbouwing hetzelfde gebleven?
Voor de destijds gangbare Meetinstructies maakt e.e.a. geen verschil en blijft het
vastgestelde gebruiksoppervlakte wonen 91,6 m2. Doordat de dragende muur bij de keuken
is weggehaald komt er bij de hetzelfde gebruiksoppervlakte conform de NEN 2580 0,4 m2
bij en daarmee is het gebruiksoppervlakte gelijk aan de Meetinstructies.
3. Kunt u vaststellen of er tijdens de onder vraag 2 bedoelde verbouwing voorzetwanden
en/of andere objecten zijn geplaatst die van invloed zijn op de uitkomst van de meting?
Daar zijn geen verschillen door ontstaan.
4. Indien het (binnen)woonoppervlak na de door en/of in opdracht van de heer [gedaagde]
uitgevoerde verbouwing niet hetzelfde is gebleven; kunt u vaststellen wat de grootte was
van het (binnen)woonoppervlak van de woning aan het adres [adres], [postcode]
[plaats 2], vóór de door en/of in opdracht van de heer [gedaagde] uitgevoerde
verbouwing?
Zie punt 2.
Het verwijderen van de muur tussen de eetkamer en de keuken heeft indien de
Meetinstructies worden gevolgd geen invloed. Indien de NEN 2580 wordt gehanteerd
zonder de Meetinstructies komt er 0,4 m2 in mindering op het gebruiksoppervlakte wonen
van 91,6 m2 en levert dat dan 91,2 m2 aan gebruiksoppervlakte wonen op.
5. Heeft u nog overige opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang zouden
kunnen zijn?
De voorgaande inmetingen door makelaar en Soo Media zijn allemaal uitgevoerd
conform de Meetinstructies daar dit voor partijen de verplichting is om te gebruiken.
Dat de NEN 2580 minder aan mutaties onderhevig is, dat is een gegeven, echter de mutaties
in de Meetinstructie versies hebben vooral een verduidelijking als oorzaak en ook een uitleg
voor complexere situaties welke niet in de NEN 2580 worden behandeld.
De gangbare norm in de markt is dus om het werk uit te voren conform de Meetinstructies.
Deze zijn uiteraard gebaseerd op de NEN 2580 en deze norm is ook altijd het “naslagwerk”
indien de Meetinstructies niet tot een bevredigend antwoord kunnen leiden.”
3.3.
De rechtbank constateert dat beide partijen geen inhoudelijke bezwaren tegen de
totstandkoming en inhoud van het deskundigenrapport van 19 april 2022 naar voren hebben
gebracht.
3.4.
[eiser] heeft in zijn conclusie na deskundigenbericht van 15 juni 2022 (nrs. 2
tot en met 7) opnieuw (eerder gevoerde) verweren naar voren gebracht die zien op de
totstandkoming van de koopovereenkomst tussen partijen. Dit onderwerp is echter een
gepasseerd station. Bij tussenvonnis van 21 augustus 2019 heeft de rechtbank daarover in
rechtsoverweging 4.1. reeds bij bindende eindbeslissing het volgende beslist:
“4.1. Partijen zijn het erover eens dat in gezamenlijk overleg aanpassing van artikel 6.11 van de koopovereenkomst heeft plaatsgevonden. De onder 2.2 van dit vonnis opgenomen handgeschreven toevoeging is aldus rechtsgeldig. Daaruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dat het voor [eiser] als verkoper duidelijk had moeten zijn dat [gedaagde] als koper van de woning veel belang hechtte aan een accurate meting van het aantal vierkante meters (bewoonbare) gebruiksoppervlakte van de woning en dat de handgeschreven toevoeging niet opzij gezet kan worden met een verwijzing naar artikel 7:17 lid 6 Burgerlijk Wetboek waarin is bepaald dat bij koop van een onroerende zaak een vermelding van de oppervlakte wordt vermoed slechts als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak aan die vermelding behoeft te beantwoorden. Een redelijke uitleg van de koopovereenkomst brengt mee dat [gedaagde] jegens [eiser] aanspraak kan maken op naar rato vermindering van de koopprijs indien het gebruiksoppervlak
(binnenshuis) van de woning minder dan 94 m2 is. Partijen verschillen van mening over de grootte van dit gebruiksoppervlak. Dat eventueel de verkopend makelaar jegens [gedaagde] aansprakelijk kan worden gehouden voor een eventuele fout in het opgegeven woonoppervlak doet aan aansprakelijkheid van [eiser] jegens [gedaagde] op grond van artikel 6.11 van de koopovereenkomst niet af.”
De rechtbank volstaat met een verwijzing naar de hierboven geciteerde rechtsoverweging en ziet gelet op het partijdebat geen reden om op haar bindende eindbeslissing terug te komen.
3.5.
Ook aan het verweer van [eiser] dat [gedaagde] – ondanks de door de
deskundige vastgestelde kleinere gebruiksoppervlakte van de woning – geen schade heeft
geleden, gaat de rechtbank voorbij. [gedaagde] kan jegens [eiser] aanspraak maken op
een naar rato vermindering van de koopprijs omdat partijen dit in de koopovereenkomst
zijn overeengekomen. In het tussenvonnis van 21 augustus 2019 heeft de rechtbank immers
in rechtsoverweging 4.1 bepaald dat de bij artikel 6.11 van de koopovereenkomst
handgeschreven toevoeging
“indien binnen gebruikersoppervlak minder dan 94 m2 is, zal
“indien binnen gebruikersoppervlak minder dan 94 m2 is, zal
koopprijs in verhouding worden verminderd”rechtsgeldig is. De vermindering van de
koopprijs is aldus gebaseerd op nakoming van door partijen gemaakte afspraken en ziet niet
op een schadevergoeding. De door [eiser] onder 10 van de conclusie na
deskundigenbericht opgenomen verwijzing naar jurisprudentie en in productie 15
weergeven huidige waarde van de woning zijn in dit kader dan ook niet relevant.
3.6.
Omdat partijen over de grootte van het gebruiksoppervlak van de woning van
mening verschillen, is de deskundige met het oog op een objectieve berekening hiervan
benoemd en gevraagd de grootte van het (binnen)woonoppervlak van de woning te meten
conform de NEN-2580 norm. De rechtbank heeft – in lijn met hetgeen partijen in de
koopovereenkomst zijn overeengekomen – bepaald dat de koopprijs van de woning naar
rato verminderd dient te worden indien het gebruiksoppervlak (binnenshuis) van de woning
minder dan 94 m2 zou blijken te zijn.
3.7.
Nu van gegronde bezwaren tegen de wijze van totstandkoming of de inhoud van
het deskundigenbericht naar het oordeel van de rechtbank geen sprake is, zal de rechtbank
de conclusies van de deskundige overnemen. Hoewel een berekening conform de NEN 2580
normen het door beide partijen geaccepteerde uitgangspunt van het deskundigenonderzoek
is, zal de rechtbank de door de deskundige eveneens in het rapport opgenomen
meetresultaten conform de Meetinstructies gebruiken voor de beantwoording van de vraag
of het gebruiksoppervlak (binnenshuis) van de woning minder dan 94 m2 is. Redengevend
hiervoor is dat de deskundige heeft verklaard dat ten tijde van het tot stand komen van de
koopovereenkomst de Meetinstructies voor makelaars gangbaar waren. Bovendien is gesteld
noch gebleken dat partijen bij de in artikel 6.11 van de koopovereenkomst overeengekomen
toevoeging specifiek zijn uitgegaan van de NEN 2580 normen. Bij deze stand van zaken
gaat de rechtbank ervan uit dat partijen bij het maken van hun afspraken zijn uitgegaan van
de alstoen gangbare meetnormen. Weliswaar is in deze procedure in de (uiteindelijke)
vraagstelling aan de deskundige gekozen voor een meting conform de NEN 2580 normen,
doch dit hield verband met het gegeven dat de Meetinstructies sinds de totstandkoming van
de koopovereenkomst twee keer waren gewijzigd, terwijl de NEN 2580 normen vaststaande
normen zijn. De wijzigingen van de Meetinstructies zijn evenwel niet relevant omdat de
deskundige voor het berekenen van de gebruiksoppervlakten gebruik heeft gemaakt van de
Meetinstructies zoals geldig op de datum van de totstandkoming van de koopovereenkomst.
3.8.
De deskundige heeft geconstateerd dat het (binnen)woonoppervlak van de woning
vóór de door en/of in opdracht van [gedaagde] uitgevoerde verbouwing 91,6 m2 bedroeg. Het (binnen)woonoppervlak van de woning is dus 2,4 m2 kleiner dan [gedaagde] op grond
van de koopovereenkomst mocht verwachten (94 m2 minus 91,6 m2 = 2,4 m2). Een naar rato vermindering van de koopprijs van de woning (€ 225.000,-), komt neer op een bedrag
van € 5.744,68, zoals door [gedaagde] ook meer subsidiair is gevorderd. De rechtbank zal deze vordering dan ook toewijzen.
Buitengerechtelijke kosten, proceskosten en kosten deskundige
3.9.
De rechtbank constateert verder dat [gedaagde] na de verandering/verduidelijking van zijn eis geen buitengerechtelijke kosten meer vordert.
3.10.
In het tussenvonnis van 21 augustus 2019 heeft de rechtbank reeds overwogen de vorderingen van [gedaagde] ten aanzien van de lekkage en het grofvuil op zolder af te wijzen. Daaruit volgt dat elk van partijen ten aanzien van de vorderingen in reconventie op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen. De proces- en nakosten zullen daarom worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.
3.11.
De kosten van het deskundigenonderzoek komen voor rekening van [eiser]. Het deskundigenonderzoek concentreerde zich immers op het deelgeschil met betrekking tot de berekening van het (binnen)woonoppervlak van de woning en op dat punt is [eiser] in het ongelijk gesteld. Het ten laste van 's Rijks kas aan de deskundige betaalde bedrag is € 520,24.
4.De beslissing
De rechtbank
in reconventie
4.1.
veroordeelt [eiser] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 5.744,68 (zevenenvijftig honderd en vierenveertig euro en achtenzestig cent),
4.2.
veroordeelt [eiser] aan de griffier te betalen een bedrag van € 520,24 (zijnde de ten laste van ’s Rijks kas voorgeschoten deskundigenkosten), waarvoor [eiser] een nota met betaalinstructies zal ontvangen van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak,
4.3.
verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
4.4.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
4.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.M. Wamsteker en in het openbaar uitgesproken op 21 september 2022.