ECLI:NL:RBNHO:2022:865

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats [plaats 1]

zaaknummer / rolnummer: C/15/317938 / HA ZA 21-365

Vonnis van 9 februari 2022 (bij vervroeging)

in de zaak van

1.[eiser 1],

2.
[eiser 2],

beiden wonende te [plaats 1],

eisers,

advocaat mr. P.J. de Booij te Almere,

tegen

1.[gedaagde 1],

wonende te [plaats 2],

2.
[gedaagde 2],

wonende te [plaats 3],

gedaagden,

advocaat mr. T. Slotema te Velsen-Zuid.

Partijen zullen hierna [eiser 2] c.s. en [gedaagde 2] c.s. genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 15 december 2021
de akte overlegging producties van de zijde van [eiser 2] c.s.
de antwoordakte van de zijde van [gedaagde 2] c.s.
de aanvullende producties van de zijde van [eiser 2] c.s.
de mondelinge behandeling van 20 januari 2022 tijdens welke zitting de advocaten het woord gevoerd hebben aan de hand van pleitaantekeningen en van welke zitting de griffier aantekeningen heeft bijgehouden.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

De zaak in het kort

[eiser 2] c.s. stelt na de levering van de onroerende zaak dat sprake is geweest van een imperfecte levering en vordert de contractuele boete die in de koopovereenkomst was gesteld op nakoming van die overeenkomst. De rechtbank is van oordeel dat dit niet kan. Schadevergoeding is niet expliciet gevorderd. De rechtbank geeft partijen een ten overvloede overweging mee over de schade.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde 2] c.s. was eigenaar van een onroerende zaak bestaande uit een bedrijfsruimte, een bovenwoning en een loods/opslagruimte, gelegen aan de [adres 1] te [plaats 3]. Hij heeft dit pand in twee appartementen gesplitst.

2.2.

Op 24 maart 2020 is een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen [gedaagde 2] c.s. als verkoper en [eiser 2] c.s. als koper met betrekking tot een gesplitst deel van het pand, te weten de onroerende zaak, bestaande uit het toekomstige appartementsrecht, zijnde een bedrijfsruimte (bestemming detailhandel), de hal met trapopgang en de bovenwoning, gelegen aan de [adres 1] te [plaats 3] (hierna: de onroerende zaak). De koopsom bedroeg € 315.000,-. De afgesplitste loods is aan een andere koper, [betrokkene 1], verkocht.

2.3.

De koopovereenkomst houdt voor zover hier van belang het volgende in:

(…)

4. Eigendomsoverdracht

4.1

De akte van levering zal gepasseerd worden tussen 30 juni en 1 september 2020, waarbij verkoper eenzijdig de exacte datum bepaalt met aanzegging jegens koper van 5 weken (…)

Artikel 11 Ingebrekestelling. Ontbinding.

11.1

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechtelijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

11.2

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

11.3

Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3 ‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10 %)van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

(…)

11.6

Dit artikel 11 heeft geen toepassing meer na de eigendomsoverdracht.

Artikel 17 Nadere afspraken

1. Vereniging van eigenaren

- de oprichting van de Vereniging van Eigenaren en het regelen van de splitsing, alsmede eventuele

benodigde vergunningen zijn voor rekening van verkoper

- de deur tussen opslagruimte (het niet mee verkochte) en de winkel wordt door verkoper voldoende

brandvertragend dichtgemaakt

verkoper draagt zorg voor individuele nutsvoorzieningen, zonder tussenmeter;
(…)
de cv-ketel wordt naar de winkelruimte verplaatst door verkoper (staat thans in garage/opslagruimte), mechanische ventilatiebox en warmwater boiler t.b.v. kapsalon die zich nu in garage bevinden worden definitief verwijderd (in meterkast/garderobe).

2.4.

[eiser 2] c.s. waren verplicht uiterlijk op 20 april 2020 een bankgarantie stellen voor een bedrag van € 31.500,-. Aan deze verplichting hebben zij niet eerder dan op 7 mei 2020 voldaan. [gedaagde 2] c.s. hebben [eiser 2] c.s. niet in gebreke gesteld voor het niet tijdig voldoen aan hun verplichting.

2.5.

De eigendomsoverdracht zou op basis van de koopovereenkomst plaatsvinden op een datum in de periode 30 juni 2020 tot 1 september 2020. Door omstandigheden in de risicosfeer van [eiser 2] c.s. kon de eigendomsoverdracht niet plaatsvinden in die periode. Zij verzochten uitstel tot 21 september 2020. In een e-mail van hun makelaar van 24 augustus 2020 zijn [gedaagde 2] c.s. akkoord gegaan met het verzochte uitstel.

2.6.

De eigendomsoverdracht kon op 21 september 2020 (opnieuw) geen doorgang vinden door een omstandigheid in de risicosfeer van [eiser 2] c.s.. Er werd opnieuw uitstel gevraagd.

2.7.

In een aanvullende verklaring/overeenkomst van 25 september 2020 zijn partijen voor zover van belang het volgende overeengekomen:

… nader overeengekomen, dat artikel 4.1 gewijzigd wordt; verzoek van de koper is om het transport te laten plaatsvinden op 6 oktober 2020, de verkoper gaat hiermee akkoord onder de volgende voorwaarden:

dat alle hypotheeklasten en gemeentelijke lasten van verkoper inzake het gehele pand [adres 1] [plaats 3] (winkel, woning en garage/berging) vanaf 21 september 2020 tot aan overdracht 6 oktober 2020, volledig voor rekening van koper komt

(…)

dat koper akkoord is dat verkoper op 6 oktober 2020 de aanleg van de zelfstandige nutsvoorzieningen inz. [adres 1] nog niet heeft kunnen (laten) uitvoeren en dat koper de verkoper hiertoe de gelegenheid geeft ook na de overdracht (in overleg); uiteraard blijft de uitvoering voor deze nutsvoorzieningen, e.e.a. zoals in koopakte overeengekomen, verantwoordelijkheid van verkoper.

2.8.

Op 6 oktober 2020 is de notariële akte van levering van de onroerende zaak gepasseerd voor notaris mr. [betrokkene 2] te [plaats 1]. Deze akte houdt voor zover hier van belang het volgende in:

GARANTIES

De bepalingen van de koopovereenkomst en met name de in de koopovereenkomst door partijen verstrekte garanties blijven onverkort van kracht, voor zover daarvan thans niet uitdrukkelijk is afgeweken en voor zover deze nog van kracht kunnen zijn.

ONTBINDENDE VOORWAARDEN

Alle ontbindende voorwaarden die eventueel zijn overeengekomen in de koopovereenkomst, of in nadere overeenkomsten die op de koop betrekking hebben, zijn thans uitgewerkt.

2.9.

Bij brief van 29 november 2020 aan [gedaagde 2] c.s. heeft de advocaat van [eiser 2] c.s. het volgende meegedeeld:

Zij hebben mij overhandigd de koopovereenkomst van 24 maart 2020, de verklaring van 25 september 2020 en de Akte van levering van 6 oktober 2020, alsook de over en weer gewisselde emails (…)

Gezien het feit dat u vanaf 24 maart 2020 verplicht was de cv te verplaatsen en te zorgen voor de nutsvoorzieningen, aan welke verplichtingen u tot nu toe niet hebt voldaan, sommeer ik u namens cliënten in de gelegenheid dit binnen 8 dagen te doen, bij gebreke waarvan ik u in gebreke stel. Cliënten maken daarbij aanspraak op de contractuele boete van € 32.900,00 genoemd in artikel 11 van de koopovereenkomst.

Dat u bij Verklaring van 25 september 2020 de gelegenheid hebt gekregen een en ander in orde te brengen na 6 oktober 2020 wil natuurlijk niet zeggen dat dit niet allang gerealiseerd had moeten zijn. Cliënten zijn gedwongen om vervangende woonruimte vinden omdat zij het perceel [adres 1]/[adres 2] niet kunnen gebruiken omdat de cv niet is verplaatst en de nutsvoorzieningen niet zijn aangesloten.

Cliënten blijven ongeacht het verschuldigd worden van de boete aanspraak maken op nakoming van uw verplichtingen.

2.10.

De individuele nutsvoorzieningen als bedoeld in artikel 17 van de koopovereenkomst zijn op 12 januari 2021 aangesloten.

2.11.

In een e-mail van 4 februari 2021 van de advocaat van [eiser 2] c.s. aan [gedaagde 2] c.s. wordt het volgende meegedeeld:

… De nutsvoorzieningen zijn (pas) aangesloten op 12 januari 2021. De CV ketel is nog niet verplaatst.

Cliënten wonen vanaf 1 november 2020 in een hotel met alle kosten van dien.

Bij deze bericht ik u dat cliënten zelf een loodgieter gaan inschakelen op uw kosten.

Ik sommeer u de contractuele boete van € 32.900,00 te betalen binnen nu en veertien dagen, bij gebreke waarvan ik tot dagvaarding zal overgaan. (…)

2.12.

In een whatsappbericht van 15 februari 2021 heeft [eiser 2] c.s. aan [gedaagde 2] meegedeeld dat haar geduld op is en dat zij een andere loodgieter gaat inschakelen om de cv ketel werkzaamheden af te maken op kosten van [gedaagde 2] c.s..

2.13.

[eiser 2] c.s. hebben vervolgens in eigen beheer de cv ketel laten aansluiten. Deze werkzaamheden zijn uiteindelijk pas uitgevoerd in januari 2022 door Consilium B.V.

3.Het geschil

3.1.

[eiser 2] c.s. vordert na vermindering van eis ter zitting – samengevat – veroordeling van [gedaagde 2] c.s. tot betaling van € 31.200,-, vermeerderd met rente en (na)kosten.

3.2.

[eiser 2] c.s. legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde 2] c.s. de verplichtingen uit artikel 17 van de koopovereenkomst niet volledig is nagekomen. Er is dus sprake geweest van een imperfecte levering zodat zij een beroep kan doen op nakoming en alsnog aanspraak kan maken op de boete van 10% van de koopsom uit artikel 11 van de koopovereenkomst.

3.3.

[gedaagde 2] c.s. voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

[eiser 2] c.s. vordert uitsluitend de contractuele boete uit de koopovereenkomst. De rechtbank stelt evenwel voorop dat krachtens artikel 11 lid 6 van de koopovereenkomst artikel 11 geen toepassing meer heeft na de eigendomsoverdracht. Bovendien is in de akte van levering van 6 oktober 2020 expliciet bepaald dat alle ontbindende voorwaarden uit de koopovereenkomst thans zijn uitgewerkt.

Naar het oordeel van de rechtbank betekent dit dat [eiser 2] c.s. geen aanspraak kan maken op de contractuele boete uit de koopovereenkomst. De boeteclausule is immers na de levering op 6 oktober 2020 niet meer van toepassing.

Voor zover [eiser 2] c.s. van mening is dat zij schade heeft geleden doordat [gedaagde 2] c.s. zijn afspraken niet tijdig of niet naar behoren is nagekomen, had zij wellicht schadevergoeding kunnen vorderen. Zij heeft haar vordering echter uitdrukkelijk beperkt tot de volgens haar verschuldigde contractuele boete. Reeds om die reden dient haar vordering te worden afgewezen.

Ten overvloede

4.2.

Maar ook als [eiser 2] c.s. wel schadevergoeding zou hebben gevorderd, zou deze niet zonder meer toegewezen zijn. In dat verband overweegt de rechtbank ten overvloede het volgende.

4.3.

In artikel 17 van de koopovereenkomst zijn partijen een aantal nadere afspraken overeengekomen, onder meer dat [gedaagde 2] c.s. zou zorgdragen voor individuele nutsaansluitingen voor en verplaatsing van de cv-ketel naar het door [eiser 2] c.s. aangekochte deel van de onroerende zaak.

In de aanvullende overeenkomst van 25 september 2020, welke overeenkomst onder meer is opgesteld in het licht van het opnieuw door [eiser 2] c.s. verzochte uitstel van de levering, hebben partijen afgesproken dat de aansluiting van de nutsvoorzieningen nog niet gereed hoefde te zijn ten tijde van de levering op 6 oktober 2020, maar dat die aansluiting na die datum nog geregeld mocht worden. Hierbij is geen termijn voor nakoming overeengekomen.

4.4.

De verplaatsing van de cv ketel zoals vermeld in artikel 17 van de koopovereenkomst was niet opgenomen in de aanvullende overeenkomst. [eiser 2] c.s. heeft hierover verklaard dat dit komt omdat haar makelaar haar had verteld dat die verplaatsing al geregeld was, maar dat dit achteraf niet het geval bleek te zijn. Zij stelt zich op het stadpunt dat, omdat dit niet in de aanvullende overeenkomst was opgenomen, dit ten tijde van de levering op 6 oktober 2020 klaar had moeten zijn en dat, omdat dit niet was gebeurd, [gedaagde 2] c.s. in ieder geval op dat punt in gebreke zijn gebleven.

4.5.

De rechtbank is van oordeel dat uit de stukken en de verklaringen van partijen tijdens de mondelinge behandeling blijkt dat tussen partijen niet in geschil was dat zowel de nutsaansluitingen als het verplaatsen van de cv-ketel nog na de levering mochten plaatsvinden.

Dit kan worden afgeleid uit de verklaring van [eiser 2] c.s. dat het verplaatsen van de ketel niet expliciet in de aanvullende overeenkomst is vermeld, omdat haar aankoopmakelaar haar had verteld dat dit al geregeld was. Hieruit volgt dat zonder die onjuiste mededeling van haar makelaar de verplaatsing van de cv-ketel ook zou zijn opgenomen in de aanvullende overeenkomst.

Dit kan ook worden afgeleid uit de omstandigheid dat uit de overgelegde whatsappberichten over die periode blijkt dat [eiser 2] c.s. over het nog niet verplaatst zijn van de ketel niet direct vanaf 6 oktober 2020 heeft geklaagd bij [gedaagde 2] c.s. maar dat dit pas een geschilpunt is geworden tussen partijen toen [eiser 2] c.s. het allemaal te lang vond duren.

Tot slot is van belang dat [gedaagde 2] c.s. onweersproken heeft verklaard dat het verplaatsen van de cv-ketel niet mogelijk was voordat de nutsaansluitingen waren gerealiseerd.

Uit het vorenstaande volgt dat [gedaagde 2] c.s. ook de verplaatsing van de cv-ketel nog na 6 oktober 2020 mocht regelen.

4.6.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde 2] c.s. verder onweersproken verklaard dat hij een afspraak had gemaakt met [betrokkene 1] (de koper van de opslagruimte gelegen onder de bovenwoning) dat de cv-ketel nog in de opslagruimte mocht blijven hangen en aangesloten kon blijven totdat de individuele nutsvoorzieningen voor het door [eiser 2] c.s. gekochte deel van de onroerende zaak geregeld zouden zijn, zodat [eiser 2] c.s. in de tussentijd niet zonder warm water en verwarming zouden zitten. [gedaagde 2] c.s. heeft benadrukt dat de bovenwoning daardoor bij de levering voldeed aan de eisen die daaraan gesteld kunnen worden voor normaal gebruik als woning, zodat er geen noodzaak was voor [eiser 2] c.s. om elders onderdak te zoeken.

Hij heeft er verder op gewezen dat, als gevolg van door [eiser 2] c.s. in de bovenwoning verrichte verbouwings- en sloopwerkzaamheden, in de opslagruimte van [betrokkene 1] ernstige lekkage was ontstaan en dat [betrokkene 1], omdat hij ondanks herhaalde pogingen daartoe niet in contact kon komen met [eiser 2] c.s., vervolgens uit boosheid de cv-ketel heeft weggehaald en de aanwezige cv-leidingen heeft afgezaagd, als gevolg waarvan [eiser 2] c.s. niet langer de beschikking had over warm water en verwarming. [eiser 2] c.s. heeft niet weersproken dat als gevolg van haar verbouwingswerkzaamheden lekkage is ontstaan bij de benedenbuurman. Volgens haar was het nu eenmaal gebruikelijk dat bij verbouwingswerkzaamheden lekkage ontstaat, maar zij hoefde niet bedacht te zijn op deze overdreven reactie van de benedenbuurman.

4.7.

Tijdens de mondelinge behandeling is voorts duidelijk geworden dat als gevolg van het verwijderen van de cv-ketel en de leidingen door [betrokkene 1], het voor de door [gedaagde 2] c.s. ingeschakelde loodgieter in januari 2021 niet (meer) mogelijk was om de cv-ketel zonder aanvullende werkzaamheden aan te sluiten op de nieuw aangelegde aansluiting van nutsvoorzieningen in het pand van [eiser 2] c.s. [gedaagde 2] c.s. wilde de benodigde werkzaamheden zelf uitvoeren samen met de loodgieter, maar [eiser 2] c.s. heeft hem de toegang tot het pand geweigerd en geëist dat de werkzaamheden zouden worden uitgevoerd door een erkend installateur. Hierover waren tussen partijen geen afspraken gemaakt, zodat het niet zonder meer vaststaat dat [eiser 2] c.s. dit mocht eisen van [gedaagde 2] c.s. en of zij [gedaagde 2] c.s. de toegang tot het pand mocht weigeren voor het verrichten van de benodigde werkzaamheden. Los daarvan is het, in het licht van het aandeel van [eiser 2] c.s. in het ontstaan van de noodzaak voor de extra werkzaamheden, nog maar de vraag in hoeverre zij in rechte aanspraak zou kunnen maken op (volledige) vergoeding van door haar geleden schade of dat geoordeeld zou worden dat er sprake is van eigen schuld in het ontstaan van deze schade. Kortom, ook een vordering tot schadevergoeding zou daarmee voor [eiser 2] c.s. nog lang geen gelopen race zijn.

Conclusie

4.8.

[eiser 2] c.s. heeft zich, zoals in r.o. 4.1 is overwogen, beperkt tot het vorderen van de contractuele boete. Nu die vordering een deugdelijke grondslag ontbeert zal haar vordering wordt afgewezen. [eiser 2] c.s. wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van deze procedure aan de zijde van [gedaagde 2] c.s..

4.9.

De kosten aan de zijde van [gedaagde 2] c.s. worden tot op heden begroot op:

vastrecht € 85,00

salaris advocaat
€ 1.802,50 (2,5 punten à € 721,-)

Totaal € 1.887,50

[gedaagde 2] c.s. procederen beiden op basis van een toevoeging. Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling van de exploot- en/of advertentiekosten aan de griffier niet mogelijk.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst het gevorderde af ;

5.2.

veroordeelt [eiser 2] c.s. tot betaling aan [gedaagde 2] c.s. van een bedrag van

€ 1.887,50 ter zake van de proceskosten;

5.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Th.S. Röell en in het openbaar uitgesproken op 9 februari 2022.^[1]