ECLI:NL:RBNHO:2022:8914

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

Zittingsplaats Alkmaar

zaaknummer / rolnummer: C/15/331599 / KG ZA 22-458

Vonnis in kort geding van 10 oktober 2022

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

VASTGOEDPLAN NEDERLAND B.V.,

gevestigd te Alkmaar,

eiseres,

advocaten: mrs. V.H.B. Kruit en I. Roseboom te Heemstede,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaten: mrs. J.J. Dijkman en T.E. Deenik te Haarlem.

Partijen worden hierna Vastgoedplan en [gedaagde] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 16 september 2022, met 20 producties
productie 21 tot en met 23 van Vastgoedplan
de conclusie van antwoord tevens exceptio litis plurium consortium van [gedaagde] , met 15 producties
de mondelinge behandeling van 23 september 2022, waar voor Vastgoedplan zijn verschenen [naam 1] , bestuurder, en [naam 2] , managing-director, bijgestaan door voormelde advocaten, alsmede [gedaagde] , bijgestaan door voormelde advocaten
de pleitnota van Vastgoedplan
de pleitnota van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.Uitgangspunten

2.1.

Vastgoedplan drijft een onderneming die zich bezighoudt projectontwikkeling. In het kader van die onderneming koopt zij percelen grond, verkoopt die in gedeelten aan individuele investeerders (beleggers), in de hoop dat die grond meer waard wordt. Indien daadwerkelijk sprake is van (een redelijke kans op) ontwikkeling van die grond, wordt de grond weer met tussenkomst van Vastgoedplan verkocht. In de periode 2014 tot en met 2016 heeft Vastgoedplan verschillende percelen landbouwgrond gekocht nabij de J.C. van Hattumweg en de Zijdelweg te Amstelveen. Vastgoedplan heeft vervolgens onverdeelde aandelen in deze percelen grond doorverkocht.

2.2.

De percelen maken deel uit van een gebied waar nieuwbouwwijk De Scheg zal worden gebouwd. Deze nieuwbouwwijk bestaat uit De Scheg West, De Scheg Oost en De Scheg Midden. Het is de bedoeling dat VORM Ontwikkeling B.V. (hierna: Vorm) de nieuwbouw gaat realiseren. De Scheg Midden bestaat uit deel 1 en deel 2 en is in totaal 61.968 m² groot. De percelen grond in het gebied Scheg Midden deel 1 zijn inmiddels door Vastgoedplan, via Yieldforce, verkocht en geleverd aan Vorm. Het gaat in deze zaak om percelen die deel uitmaken van De Scheg Midden deel 2.

De Scheg Midden deel 2 bestaat uit 24 kadastrale percelen met een totale grootte van 23.142 m². Deze percelen zijn eigendom van in totaal 357 individuele investeerders.

2.3.

[gedaagde] is een particuliere investeerder. Hij heeft vanaf 2015 van Vastgoedplan (dan wel een aan haar gelieerde partij) diverse (aandelen in) percelen grond waarop De Scheg gerealiseerd moet gaan worden gekocht. Op 23 oktober 2020 heeft [gedaagde] 48/7118e deel van het kadastrale perceel gemeente Amstelveen, sectie O, nummer 10604, met een oppervlakte van 71 are en 18 centiare (hierna: perceel 10604) van Vastgoedplan gekocht voor een bedrag van € 25.500,-. Levering van dat aandeel heeft plaatsgevonden op 10 december 2020. In totaal zijn er 145 eigenaren van (een deel van het onverdeelde) perceel 10604.

2.4.

Eind 2021 heeft Vastgoedplan alle 145 individuele eigenaren van een onverdeeld stuk van perceel 10604 verzocht een koopovereenkomst te ondertekenen waarbij zij hun onverdeelde aandelen in het perceel aan Vastgoedplan verkopen opdat Vastgoedplan de grond aan Yieldforce kan overdragen en Yieldforce de grond vervolgens kan doorleveren aan Vorm. Aan [gedaagde] is meegedeeld dat hij (na het onherroepelijk worden van de te verlenen omgevingsvergunning voor de bouw van De Scheg Midden maar in ieder geval uiterlijk 31 december 2024) een koopprijs van € 538,86 per vierkante meter zal ontvangen.

2.5.

[gedaagde] heeft als eigenaar van een onverdeeld stuk van het perceel geweigerd om een koopovereenkomst met Vastgoedplan te sluiten. Vastgoedplan heeft [gedaagde] bij e-mail van 25 november 2021 gesommeerd om op basis van een door hem op 17 oktober 2020 ondertekende onherroepelijke volmacht mee te werken aan ondertekening van de koopovereenkomst. Hierop heeft [gedaagde] bij brief van 15 december 2021 aan Vastgoedplan medegedeeld dat er geen volmacht ten gunste van Vastgoedplan geldt en heeft hij ook zijn overige bezwaren tegen het sluiten van de koopovereenkomst uiteen gezet.

2.6.

Uiteindelijk heeft Vastgoedplan op 30 maart 2022 met gebruikmaking van de gestelde volmacht namens [gedaagde] bij voorlopige koopovereenkomst het aandeel van [gedaagde] in perceel 10604 verkocht aan V.O.N. Vastgoed B.V. (hierna V.O.N. Vastgoed), een aan Vastgoedplan gelieerde partij. Vastgoedplan heeft [gedaagde] bij brief van 30 maart 2022 verzocht aan haar te bevestigen dat hij zal meewerken aan de levering van de grond. [gedaagde] heeft dat geweigerd.

2.7.

Vervolgens hebben Vastgoedplan en V.O.N. Vastgoed bij de rechtbank Amsterdam een kort geding procedure tegen [gedaagde] aanhangig gemaakt en gevorderd, kort gezegd, dat [gedaagde] zal meewerken aan de levering van zijn onverdeelde aandeel. Bij vonnis van 9 mei 2022 heeft de voorzieningenrechter de vorderingen van Vastgoedplan afgewezen, omdat onvoldoende vast staat dat [gedaagde] een rechtsgeldige volmacht voor het aangaan van de koopovereenkomst met V.O.N. Vastgoed heeft verleend.

2.8.

Vastgoedplan heeft [gedaagde] bij brief van 22 juli 2022 nogmaals verzocht om mee te werken aan de verkoop en levering. [gedaagde] heeft dat geweigerd.

3.Het geschil

3.1.

Vastgoedplan vordert samengevat – dat de voorzieningenrechter Vastgoedplan ex artikel 3:174 Burgerlijk Wetboek (BW) zal machtigen om namens [gedaagde] een koopovereenkomst met haarzelf aan te gaan voor zijn aandeel in het perceel 10604, onder de voorwaarden die zijn opgenomen in de bij de dagvaarding als productie 20 overgelegde koopovereenkomst en tevens om namens [gedaagde] de leveringsakte te ondertekenen, op basis van het bij de dagvaarding overgelegde concept, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

Daartoe stelt Vastgoedplan – zakelijk weergegeven – het volgende. Er is een gewichtige reden om Vastgoedplan te machtigen het perceel 10604 te gelde te maken. [gedaagde] is een ervaren investeerder in grond. Hij wist van het begin af aan dat het perceel aan een ontwikkelaar zou worden verkocht en hij heeft een volmacht getekend op basis waarvan Vastgoedplan bevoegd was om namens hem biedingen te aanvaarden en overeenkomsten te sluiten. [gedaagde] zal een bedrag van € 538,86 per m² ontvangen, wat een stuk hoger ligt dan de grondprijs conform de waardebepaling door Arcadis in juli 2021 (€ 450,- per m²) en de taxatiewaarde van 31 augustus 2022 (€ 250,- per m²), zoals bepaald door gecertificeerd taxateur [naam 3] . Ook zit er geen prijsverschil in de opvolgende transacties tussen [gedaagde] en Vastgoedplan, Vastgoedplan en Yieldforce en, tenslotte, Yieldforce en Vorm. Het is dus niet zo dat Vastgoedplan de winst van de individuele investeerders afpakt. Dat [gedaagde] ontevreden is over het rendement dat hij behaalt doet aan een en ander niets aan af. Inmiddels houdt [gedaagde] de koop- en levering van het perceel al maanden tegen. Niet alleen Vastgoedplan maar ook de andere 144 deelgenoten (en alle andere investeerders in percelen in de Scheg Midden deel 2) hebben groot belang bij de verkoop en levering van het perceel, omdat Vorm anders mogelijk afziet van het ontwikkelen van de grond. Verschillende investeerders hebben ook aangegeven dat zij belang hebben bij spoedige uitbetaling. Bovendien heeft Yieldforce op 19 augustus 2022 aan Vastgoedplan medegedeeld dat zij tot 1 oktober 2022 de tijd heeft om de transactie af te ronden bij gebreke waarvan zij de boeteclausule zal inroepen en de koopovereenkomst met Vastgoedplan zal ontbinden. Ook is de verwachting dat Nederland is een recessie belandt. Als Yieldforce/Vorm afhaken, moet Vastgoedplan opnieuw beginnen met de verkoop van de percelen grond in De Scheg Midden en kunnen de investeerders hun grond de komende jaren niet voor deze prijs verkopen.

3.3.

[gedaagde] voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen en weren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, (nader) ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Vastgoedplan heeft voldoende spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen. Het ligt het voor de hand dat er vanuit Vorm, de uiteindelijk koper, druk op Yieldforce wordt uitgeoefend om de percelen in De Scheg Midden deel 2 zo spoedig mogelijk te verwerven. Het gaat hier immers om een groot nieuwbouwproject waarin Vorm inmiddels al aanzienlijke grondposities heeft, zij zal zo snel mogelijk willen starten met de aanvraag van de vereiste omgevingsvergunning. Uit een door Vastgoedplan overgelegde e-mail van Yieldforce van 19 augustus 2022 blijkt dat Vorm Yieldforce al aansprakelijk heeft gesteld voor de schade die zij door het uitstel van de levering lijdt en ook dat Yieldforce bij Vastgoedplan aandringt op een definitieve leveringsdatum.

4.2.

De vordering van Vastgoedplan om haar te machtigen om namens [gedaagde] zijn onverdeelde aandeel te verkopen en te leveren heeft gevolgen die niet zonder meer terug te draaien zijn. Na levering van de grond aan Vastgoedplan zal deze immers op zo kort mogelijke termijn worden geleverd aan Yieldforce en, uiteindelijk, Vorm. Voor toewijzing van deze voorziening moet de voorzieningenrechter beoordelen of een vergelijkbare vordering van Vastgoedplan in een bodemprocedure een zodanig grote kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is om in de onderhavige procedure op de toewijzing daarvan vooruit te lopen.

4.3.

De voorzieningenrechter zal de gevorderde voorziening afwijzen. Eigenlijk wil Vastgoedplan partiële verdeling van perceel 10604 in die zin dat het aandeel van [gedaagde] daarin aan Vastgoedplan wordt toegedeeld. Verdeling van een goed kan niet plaatsvinden door de voorzieningenrechter. Wel is voorstelbaar dat zich situaties voordoen waarbij een voorzieningenrechter een machtiging als hier aan de orde afgeeft. Hij sluit dat in ieder geval niet uit. Dan zal wel glashelder moeten zijn onder welke voorwaarden dit gebeurt en wat de condities zijn waaronder de gemeenschappelijke zaak te gelde wordt gemaakt. Gelet op hetgeen Vastgoedplan heeft gesteld doet die situatie zich hier niet voor. Daartoe overweegt de voorzieningenrechter het volgende.

4.4.

Ter onderbouwing van haar gestelde verplichtingen tegenover Yieldforce en Vorm heeft Vastgoedplan een brief van Vorm d.d. 2 augustus 2021 overgelegd. In die brief vermeldt Vorm dat overeenstemming is bereikt over een aantal onderwerpen betreffende de aankoop van grond ten behoeve van de ontwikkeling van De Scheg Midden. In die brief wordt vermeld dat de afspraken zullen worden uitgewerkt in een nader op te stellen koopovereenkomst. Hoewel die koopovereenkomst (de voorzieningenrechter neemt aan tussen Yieldforce en Vorm) inmiddels is opgesteld, heeft Vastgoedplan die overeenkomst niet overgelegd. Ook de koopovereenkomst tussen Vastgoedplan en Yieldforce heeft zij niet overgelegd. Onduidelijk is daardoor onder welke concrete voorwaarden opeenvolgende leveringen gaan plaatsvinden. Dat is niet alleen van belang voor de vraag hoeveel Vastgoedplan betaald krijgt voor de grond en eventuele andere vergoedingen die zij misschien ontvangt, maar ook voor het moment en de wijze waarop betaling van de koopsom door Vorm zal plaatsvinden. De voorzieningenrechter komt daar later op terug.

4.5.

Of de door Vastgoedplan aan [gedaagde] te betalen kooprijs redelijk is, is ook niet vast te stellen. De taxatie van het perceel 10604 heeft plaatsgevonden door een door Vastgoedplan ingeschakelde taxateur. [gedaagde] heeft geen invloed gehad op de persoon van de taxateur en geen invloed op de wijze waarop taxateur [naam 3] zijn werk heeft gedaan. Daar komt nog bij dat Vastgoedplan in de dagvaarding en nog in het pleidooi van de advocaat van Vastgoedplan stelde dat alle eigenaren eenzelfde meterprijs krijgen (sub 14 pleitaantekeningen). Tijdens de mondelinge behandeling van de zaak is gebleken dat dit niet het geval is. [naam 1] verklaarde daar dat Vastgoedplan voor de grond in De Scheg Midden verschillende verkoopprijzen per vierkante meter grond betaalt, afhankelijk van het instapmoment van de investeerders. Volgens Mooij krijgen mensen die later geïnvesteerd hebben een hogere verkoopprijs om hen zo ook rendement op hun belegging te geven. Op welke wijze Vastgoedplan die verdeling maakt, blijft volstrekt onduidelijk. Dat de koopsom die [gedaagde] ontvangt is gebaseerd op een eerlijke verdeling van het rendement over de investeerders, aldus Vastgoedplan kan dus niet zomaar worden aangenomen. Vastgoedplan heeft ter onderbouwing van deze stelling ook geen stukken overgelegd.

4.6.

Ook acht de voorzieningenrechter van belang dat het overgrote deel van de investeerders, onder wie ook [gedaagde] , de koopprijs niet bij de levering van hun aandeel ontvangen maar pas uiterlijk zes weken nadat vaststaat dat de omgevingsvergunning voor het gehele project onherroepelijk is geworden doch uiterlijk op 31 december 2024. Die bepaling wijkt af van de passage in de brief van 2 augustus 2021 van Vorm. Bovendien vermeldt de (concept)koopovereenkomst die als productie 20 bij de dagvaarding is overgelegd onder punt 1.5 dat als levering van het gedeelte waarvan het perceel onderdeel uitmaakt nog niet heeft plaatsgevonden op het moment dat de omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden, betaling plaatsvindt bij levering van het betreffende gedeelte. Dat zou dus tot een langer uitstel van de betaling kunnen leiden. Gebleken is voorts dat Vorm/Yieldforce twee-derde van de totale koopprijs voor De Scheg Midden pas aan Vastgoedplan betalen na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning. Kennelijk wil of kan Vastgoedplan de betaling van de investeerders niet (ook niet deels) voorfinancieren, hoewel zij vanaf 2014 aanzienlijke bedragen van hen heeft ontvangen bij de verkoop van grond aan investeerders. Het is de vraag of levering van het aandeel van [gedaagde] onder deze voorwaarden redelijk is. Hij moet immers een lange periode nadat hij zijn grond al heeft verkocht en aan Vastgoedplan heeft geleverd – renteloos - op betaling wachten en kan de verkoopopbrengst intussen niet herinvesteren.

4.7.

Hierbij komt nog dat [gedaagde] een risico met betrekking tot de (non-)betaling van de koopsom loopt, bijvoorbeeld als Vastgoedplan c.q. Yieldforce in financiële problemen komen. In de koopovereenkomst en de leveringsakte zijn voor de betaling geen zekerheden opgenomen. In de (concept)koopovereenkomst die als productie 20 bij de dagvaarding is overgelegd wordt vermeld “”
De notaris zal in de akte van levering een voorziening opnemen, die Verkoper voldoende zekerheid biedt bij uitblijven van betaling van de Aankoopprijs door Vastgoedplan.”. In de (concept)leveringsakte (eveneens productie 20 bij de dagvaarding) staat alleen “
Indien en voor zover de Koopprijs op de dag van ondertekening van de Akte niet is bijgeschreven op de Kwaliteitsrekening zal tot zekerheid voor de nakoming van de verplichting tot voldoening van de Koopprijs heden een zekerheidsrecht gevestigd worden ten gunste van Verkoper bij separate akte heden te verlijden voor mij notaris.”. Genoemde separate akte is niet overgelegd zodat onduidelijk is welke zekerheidsrechten ten gunste van [gedaagde] zullen worden gevestigd. Dat in de koopovereenkomst is opgenomen dat deze wordt gesloten “
onder de ontbindende voorwaarde dat de door de Koper verschuldigde Koopprijs niet uiterlijk is bijgeschreven zoals hiervoor sub 2. bepaald (…)”[verwezen wordt naar de betaling na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning doch uiterlijk op 31 december 2024] biedt in ieder geval weinig zekerheid voor daadwerkelijk betaling.

4.8.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat niet aannemelijk is dat een bodemrechter op basis van het voorliggende materiaal van Vastgoedplan de gevraagde machtiging zal verlenen. De overige stellingen van partijen behoeven in dat licht bezien geen bespreking meer. Dus ook niet het beroep van [gedaagde] op de juridische gevolgen van het feit dat Vastgoedplan zijn echtgenote, met wie hij in gemeenschap van goederen is gehuwd, niet in de onderhavige procedure heeft betrokken.

4.9.

De slotsom is dat de vorderingen van Vastgoedplan zullen worden afgewezen en dat Vastgoedplan als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten zal worden veroordeeld.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

weigert de gevraagde voorziening;

5.2.

veroordeelt Vastgoedplan in de proceskosten, tot heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 314,- aan griffierecht en op € 1.016,- aan salaris advocaat;

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en op 10 oktober 2022 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.

NB/JG