Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 9593595 \ CV EXPL 21-8644
Uitspraakdatum: 19 oktober 2022 (bij vervroeging)
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
Parkhage Makelaars B.V.
gevestigd te Heemstede
eiseres
verder te noemen: Parkhage
gemachtigde: A.H.P.M. van der Vleuten
tegen
[gedaagde]
wonende te [plaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. J.M.C. van Zandvoort-Groenen
1.Het procesverloop
1.1.
Parkhage heeft bij dagvaarding van 14 december 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 4 oktober 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Parkhage heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] en [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ) hebben een affectieve relatie gehad.
2.2.
Nadat de relatie tussen [gedaagde] en [betrokkene 1] in oktober 2012 is geëindigd hebben zij besloten hun gezamenlijke woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) te verkopen en hiertoe [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2] ) van het makelaarskantoor [bedrijf] (de rechtsvoorganger van Parkhage, hierna ook aangeduid als Parkhage), benaderd.
2.3.
Op 12 maart 2014 heeft Parkhage per e-mail, voor zover hier van belang, het volgende aan [gedaagde] en [betrokkene 1] bericht:
“Naar aanleiding van mijn mail van 7 februari j.l. voor de verkoop van de [adres] , stuur ik hierbij een concept van de opdracht tot dienstverlening. Mochten hier nog opmerkingen over zijn of zijn de afspraken niet correct weergegeven, verneem ik dit graag. Als de afspraken correct zijn weergegeven ontvang ik ter akkoord graag een getekend exemplaar retour. (…)”
2.4.
De opdracht luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
(…) Met betrekking tot de hoogte van de tarieven zijn de opdrachtgever en het NVM-lid het volgende overeengekomen: de verkoopcourtage bedraagt:
1,35% over de verkoopsom (inclusief BTW).
Op deze opdracht zijn van toepassing de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM en indien en voor zover daarvan hierboven niet is afgeweken, de tarieven zoals weergegeven in de meest recente algemene voorwaarden NVM. Hierin zijn de rechten en verplichtingen van de opdrachtgever en het NVM-lid omschreven, De opdrachtgever verklaart dat de tekst van bovenstaande uitgaven voor of bij het verstrekken van deze opdracht aan hem ter hand is gesteld. Hij heeft zich verbonden tot het betalen van courtage voor zover dit uit de met het NVM-lid gemaakte tariefsafspraken of de van toepassing verklaarde Voorwaarden voortvloeit.(…)
2.5.
Op de opdracht zijn de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM (hierna: de Voorwaarden) van toepassing. Artikel 10 lid 6 van Pro de Voorwaarden luidt als volgt:
In geval een opdracht wordt verstrekt door méér dan één persoon, is ieder van hen hoofdelijk aansprakelijk voor het betalen van al het verschuldigde uit welke hoofde dan ook.
2.6.
[betrokkene 1] heeft naar aanleiding van voormelde e-mail van 12 maart 2014, bij e-mail van 3 april 2014 het volgende meegedeeld aan Parkhage:
Zojuist heb ik contact gehad met mijn contactpersoon van mijn hypotheekverstrekker. Met zijn instemming kan ik je hierbij akkoord geven op de verkoopopdracht.
Eerder vanochtend spraken wij af dat de opdracht pas definitief is, wanneer ook [gedaagde] haar akkoord gegeven heeft.
We bespraken ook dat jij [gedaagde] op geen enkele wijze zult bevoorrechten: jouw bemiddeling bij de aankoop van haar nieuwe woning en jullie zakelijke relatie via De Gemeente zal geen invloed hebben op de toewijzing van kosten die jij voor verkoop van de [adres] in rekening zult brengen.
Overigens stel ik wel de voorwaarde dat de woning uiterlijk 1 mei 2014 in de verkoop gezet zal worden.
Graag je bevestiging van bovenstaande.
2.7.
[gedaagde] heeft de opdracht tot dienstverlening op 20 mei 2014 op het kantoor van Parkhage, in het bijzijn van [betrokkene 2] , ondertekend. [betrokkene 1] heeft de opdracht niet ondertekend.
2.8.
Parkhage heeft [gedaagde] en [betrokkene 1] op 28 augustus 2014 een factuur gestuurd voor een bedrag van € 11.262,49 inclusief btw ter zake van courtage.
2.9.
De woning is met tussenkomst van Parkhage verkocht voor een bedrag van € 775.000,-- en op 15 december 2014 geleverd. Op de afrekening van de notaris is de courtage vermeld. De opbrengst, waaronder het bedrag aan courtage, is in depot bij de notaris gestort. Dit bedrag is lange tijd in depot bij de notaris blijven staan, omdat tussen [gedaagde] en [betrokkene 1] discussie ontstond over de aanwending van de gelden. Vervolgens is de hypotheek bij de bank afgelost. De overige depotgelden zijn in mei 2018 na een procedure, op bevel van de rechtbank, aan [gedaagde] overgemaakt. Zij heeft daarmee vervolgens een schuld van haar en [betrokkene 1] aan haar ouders gedeeltelijk afgelost.
2.10.
Bij brief van 13 november 2019 heeft Parkhage [gedaagde] aangemaand het bedrag van € 11.262,49 binnen 14 dagen te betalen en meegedeeld dat bij gebreke hiervan aanspraak zal worden gemaakt op buitengerechtelijke incassokosten van € 887,62 en wettelijke rente.
2.11.
Op 27 november 2019 heeft [gedaagde] een bedrag van € 5.631,25, zijnde de helft van het bedrag van € 11.262,49, aan Parkhage betaald.
2.12.
Bij e-mail van 23 december 2019 aan Parkhage heeft [gedaagde] artikel 10.6 van de Voorwaarden buitengerechtelijk vernietigd, omdat deze niet (tijdig) aan haar ter hand zijn gesteld.
3.De vordering
3.1.
Parkhage vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 8.104,41, vermeerderd met de wettelijke rente en veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure. Voormeld bedrag bestaat uit € 11.262,49 aan hoofdsom, te vermeerderen met € 887,62 aan buitengerechtelijke incassokosten en €1.585,55 aan wettelijke rente, minus het bedrag van € 5.631,25 dat door [gedaagde] op 27 november 2019 aan de gemachtigde van Parkhage is voldaan.
3.2.
Parkhage legt aan haar vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij met [gedaagde] een overeenkomst van opdracht tot bemiddeling bij verkoop van een woning heeft gesloten, uit hoofde waarvan [gedaagde] courtage is verschuldigd. Primair stelt Parkhage zich op het standpunt dat [gedaagde] , wegens het ontbreken van een handtekening van [betrokkene 1] op de opdracht, uitsluitend in opdracht en voor rekening van [gedaagde] haar werkzaamheden heeft verricht en uit dien hoofde aansprakelijk is voor het gehele bedrag aan courtage. Subsidiair, voor zover ook [betrokkene 1] als opdrachtgever dient te worden gekwalificeerd, stelt Parkhage zich op het standpunt dat [gedaagde] hoofdelijk aansprakelijk is voor het gehele bedrag, omdat dit volgt uit artikel 10.6 van de Voorwaarden en uit de wet.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de door Parkhage geleverde diensten en werkzaamheden en de hoogte van de in rekening gebrachte courtage niet. Zij stelt zich echter op het standpunt dat [betrokkene 1] mede-opdrachtgever is en dat zij slechts 50% van de in rekening gebrachte courtage hoeft te betalen. Primair voert zij daartoe aan dat dit tussen Parkhage, [gedaagde] en [betrokkene 1] mondeling is afgesproken en subsidiair voert zij daartoe aan dat zij niet hoofdelijk aansprakelijk is voor het gehele bedrag, omdat in de overeenkomst geen hoofdelijkheid is opgenomen en de toepasselijke Voorwaarden niet aan haar ter hand zijn gesteld, zodat daar ook geen hoofdelijkheid uit kan voortvloeien. Weliswaar heeft zij de overeenkomst getekend en daar mee verklaard dat de Voorwaarden ter hand zijn gesteld, maar zij stelt zich op het standpunt dat zij voldoende tegenbewijs heeft geleverd waar uit blijkt dat deze voorgedrukte verklaring in de overeenkomst onjuist is. De Voorwaarden ontbreken bij de concept opdracht tot dienstverlening die Parkhage bij e-mail van 12 maart 2014 aan [gedaagde] heeft verzonden en maakten ook geen onderdeel uit van de overeenkomst toen [gedaagde] die op kantoor van Parkhage ging tekenen. Zij heeft daar toen ook geen kopie van meegekregen. Ook uit de wet vloeit in dit verband geen hoofdelijkheid voort, aldus [gedaagde] . Ten slotte betwist [gedaagde] de door Parkhage gevorderde rente en incassokosten.
5.De beoordeling
5.1.
[gedaagde] voert als primair verweer aan dat tussen Parkhage, [gedaagde] en [betrokkene 1] mondeling is afgesproken dat zij slechts de helft van de in rekening gebrachte courtage hoeft te betalen (en [betrokkene 1] de andere helft). Ter staving van deze stelling verwijst zij naar de (hierboven onder de feiten geciteerde) e-mail van [betrokkene 1] van 3 april 2014. Naar het oordeel van de kantonrechter kan uit deze enkele e-mail een dergelijke afspraak echter niet worden afgeleid. [gedaagde] heeft haar stelling dat sprake is van een mondelinge afspraak in dit verband, in het licht van de betwisting door Parkhage, dan ook onvoldoende onderbouwd, zodat de rechtbank dit verweer zal passeren.
5.2.
Ook het subsidiaire verweer van [gedaagde] slaagt niet. De door [gedaagde] op 20 mei 2014 getekende opdracht tot dienstverlening vermeldt dat de opdrachtgever verklaart dat de tekst van de Voorwaarden voor of bij het verstrekken van deze opdracht aan hem ter hand is gesteld. Gelet op artikel 157 lid 2 Rv Pro is ter hand stelling van de Voorwaarden hiermee dwingend bewezen. Dat de Voorwaarden ontbraken bij de concept opdracht tot dienstverlening die Parkhage bij e-mail van 12 maart 2014 aan [gedaagde] heeft verzonden, zoals door [gedaagde] gesteld, maakt dit niet anders. Ook de enkele stelling van [gedaagde] dat de Voorwaarden tijdens de ondertekening op het kantoor van Parkhage geen onderdeel uitmaakten van de overeenkomst en [gedaagde] toen ook geen kopie van de Voorwaarden heeft meegekregen is onvoldoende om voornoemde dwingende bewijskracht terzijde te stellen. Bij deze stand van zaken en nu [gedaagde] geen specifiek en ter zake doend (tegen)bewijsaanbod op dit punt heeft gedaan, ziet de kantonrechter geen aanleiding [gedaagde] op de voet van artikel 151 lid 2 Rv Pro tot tegenbewijs toe te laten. Het voorgaande brengt mee dat [gedaagde] op grond van de Voorwaarden hoofdelijk aansprakelijk is voor het bedrag aan courtage. Hiermee kan ook de vraag of [betrokkene 1] al dan niet mede-opdrachtgever is geworden in het midden worden gelaten. In beide gevallen is Parkhage immers gerechtigd om [gedaagde] voor het gehele bedrag aan courtage aan te spreken.
5.3.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Parkhage zal toewijzen voor het bedrag aan courtage ad € 5.631,24 dat [gedaagde] onbetaald heeft gelaten.
Buitengerechtelijke incassokosten en rente
5.4.
Parkhage vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Parkhage heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. De gevorderde vergoeding komt op grond van artikel 6:96 lid 6 BW Pro echter niet volledig voor toewijzing in aanmerking, nu [gedaagde] de vordering gedeeltelijk heeft voldaan binnen de in de aanmaning van 13 november 2019 gegeven betalingstermijn van 14 dagen. Bij de begroting van de kosten zal de kantonrechter dan ook uitgaan van het bedrag aan hoofdsom dat na verstrijken van de 14 dagen nog open stond, namelijk € 5.631,24. Dit betekent dat een bedrag van € 669,19 aan buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen.
5.5.
De gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen als in het dictum bepaald.
5.6.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Parkhage van € 6.300,43, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 5.631,24 vanaf 28 november 2019 tot aan de dag van de gehele betaling;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Parkhage tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 102,15
griffierecht € 507,00
salaris gemachtigde €
622,00(2 punten x € 311,00);
622,00(2 punten x € 311,00);
Totaal € 1.231,15
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.4.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Kanninga-Jonker en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter