ECLI:NL:RBNHO:2022:9613

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 9635232 \ CV EXPL 22-245

Uitspraakdatum: 17 augustus 2022

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

1.[eiser sub 1]

2. [eiseres sub 2]

3. [eiseres sub 3]

allen wonende te [woonplaats]

eisers

verder te noemen: [eiseres sub 3] , [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en tezamen [eisers]

gemachtigde: mr. G.P. Dayala

tegen

de stichting
Stichting Ymere

gevestigd te Amsterdam

gedaagde

verder te noemen: Ymere

gemachtigde: mr. R.N.E. Visser

1.De zaak in het kort

[eiseres sub 3] c.s. is de hoofdhuurder van een (sociale) huurwoning en vordert in conventie te bepalen dat haar zoon ( [eiser sub 1] ) en schoondochter ( [eiseres sub 2] ) contractuele medehuurders zijn. Ymere betwist de vordering omdat volgens haar niet aan de voorwaarden voor medehuurderschap wordt voldaan. Kort voor de mondelinge behandeling verminderen [eisers] hun eis omdat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] een woning hebben gekocht en [eiseres sub 3] naar elders verhuist. Zij vorderen alleen nog veroordeling van Ymere in de kosten van de procedure.
Ymere vordert in reconventie de ontbinding van de huurovereenkomst omdat [eisers] al jarenlang geen hoofdverblijf in de woning heeft. Verder vordert Ymere de kosten van het door haar verrichte onderzoek van [eiseres sub 3] en de daadwerkelijk gemaakte proceskosten.
De kantonrechter wijst de vordering van [eisers] af omdat zij hun vordering op onjuiste feiten en omstandigheden hebben gebaseerd. De tegenvordering van Ymere wordt, met uitzondering van de gevorderde daadwerkelijk gemaakte proceskosten, toegewezen omdat is komen vast te staan dat [eiseres sub 3] in het gehuurde niet haar hoofdverblijf had.

2.Het procesverloop

2.1.

[eisers] hebben bij dagvaarding van 10 januari 2022 een vordering tegen Ymere ingesteld. Ymere heeft op 16 maart 2022 schriftelijk daarop geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.

2.2.

Vervolgens hebben [eisers] een akte uitlating en verzoek tot royement ingediend, waarbij zij hun eis hebben verminderd. Daarna heeft Ymere haar tegenvordering vermeerderd. [eisers] hebben daarop bij akte uitlating eisvermeerdering gereageerd.

2.3.

Op 18 juli 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben beide partijen nog producties toegezonden.

3.De feiten

3.1.

[eiseres sub 3] en haar voormalig echtgenoot, [naam] (hierna te noemen: vader), hebben met ingang van 12 mei 2005 van Ymere gehuurd een woning aan [adres 1] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde). Zij waren toen al ven echt gescheiden.

3.2.

In 2006 is vader verhuisd naar het adres [adres 2] in [plaats 2] . [eisers] heeft de huurovereenkomst met Ymere voortgezet. [eiseres sub 3] staat ingeschreven op het adres van het gehuurde. Kort na het vertrek van vader heeft [eiser sub 1] , geboren in 1982 als zoon van [eiseres sub 3] en vader, zich op het adres van het gehuurde ingeschreven.

3.3.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van de Woonmaatschappij (1 februari 2004) van toepassing verklaard (hierna: algemene huurvoorwaarden).

3.4.

Uit artikel 9 van de algemene huurvoorwaarden volgt:

“(…)

9.4

De huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er daadwerkelijk zijn hoofdverblijf hebben. Indien er gerede twijfel is over de nakoming van deze verplichting door huurder ligt de bewijslast van de nakoming daarvan bij de huurder. Het is de huurder niet toegestaan het gehuurde als tweede woning te gebruiken. (…)

9.16

Het is huurder niet toegestaan het gehuurde gedeeltelijk onder te verhuren, en/of aan één of meer derden in gebruik te geven, tenzij de huurder voorafgaande schriftelijke toestemming heeft verkregen van de verhuurder. (…)

9.17

Het is de huurder zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de verhuurder niet toegestaan het gehuurde geheel onder te verhuren, aan één of meer derden in gebruik te geven en/of de huur van het gehuurde aan één of meer derden af te staan. (…)

9.19

Indien de verhuurder een gerechtvaardigd vermoeden heeft dat de huurder in strijd handelt met het verbod van lid 17, zal de verhuurder de huurder daarmee confronteren. Indien de huurder stelt het verbod niet te overtreden, is hij gehouden het bewijs te leveren dat hij het gehuurde volledig en onafgebroken zelf bewoont en heeft bewoond en er onafgebroken zijn hoofdverblijf heeft gehad. In rechte draagt de huurder daarvan de bewijslast.De huurder is in dat geval voorts gehouden zijn volledige medewerking te verlenen aan het onderzoek van de verhuurder dienaangaande door alle terzake relevante gegevens en stukken aan de verhuurder te overhandigen en één of meer bezoeken van de verhuurder aan het gehuurde toe te staan.”

3.5.

[eiser sub 1] is in augustus 2019 getrouwd met [eiseres sub 2] . [eiseres sub 2] staat sinds 15 februari 2021 ingeschreven op het adres van het gehuurde.

3.6.

Vanaf 2015 heeft Ymere meerdere brieven aan [eiseres sub 3] gestuurd over het niet hebben van haar hoofdverblijf in het gehuurde en het niet nakomen van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.

3.7.

Ymere heeft tussen maart 2021 en oktober 2021 onderzoek gedaan naar de bewoning van het gehuurde. Bij een bezoek aan het gehuurde op 7 oktober 2021 heeft Ymere alleen [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] aangetroffen. [eiseres sub 3] zou volgens hen pas in het weekend weer terugkeren.

3.8.

Op 28 oktober 2021 heeft Ymere met [eiseres sub 3] , de vader en [eiser sub 1] gesproken over haar vermoeden dat [eiseres sub 3] niet in het gehuurde woont. [eiseres sub 3] ontkende dat, maar wilde verder niet op de situatie ingaan.

3.9.

In opdracht van Ymere heeft Global S.I. Group (hierna: Global) onderzoek gedaan in verband met het vermoeden van woonfraude. In het rapport van 4 oktober 2021 van Global staat:

“(…)

SAMENVATTING EN CONCLUSIEOp basis van de verstrekte informatie en de bevindingen uit het door Global SI Group ingestelde onderzoek, kan met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid worden vastgesteld, dat [eiseres sub 3] en [vader] niet op het adres [adres 1] te [woonplaats] wonen. De woning wordt bewoond door hun zoon [eiser sub 1] en hun schoondochter [eiseres sub 2] .(…)”

Overweging inzet cameraHet is niet mogelijk om discreet fysieke observaties op genoemd adres uit te voeren. Er is ook geen parkeergelegenheid met goed zicht op het adres beschikbaar, waardoor het onopvallend uitvoeren van observaties op deze locatie niet mogelijk is.Om deze reden is er gekozen voor het inzetten van verborgen camera’s om de gedragingen van de onderzochte perso(o)n(en), dan wel de bewoner(s) van het adres, dan wel de op het adres verblijvende perso(o)n(en) vast te leggen en/of om duidelijkheid te verkrijgen omtrent de identiteit van de vermoedelijke perso(o)n(en) die onrechtmatige handel(t)en, met als doel maatregelen te kunnen laten nemen door de opdrachtgever.De camera is zodanig opgesteld dat er zoveel mogelijk gefilmd wordt op de voordeur. Er zijn geen beelden gemaakt van bewegingen in de woning, voor zover deze al niet eenvoudig voor voorbijgangers waarneembaar zijn.In dit rapport zijn uitsluitend die gedragingen vastgelegd die relevant zijn voor de opdrachtgever en dit onderzoek. Niet relevante informatie wordt niet bewaard en is vernietigd. (…)

3.10.

In een brief van 1 november 2021 van Ymere aan [eiseres sub 3] staat het volgende:

“(…)

U huurt van ons [adres 1] te [woonplaats] . Maar u woont er niet echt en laat uw zoon en zijn vrouw in de woning wonen. Op 28 oktober 2021 hebben wij met u gesproken over deze situatie. Uw (ex) man en zoon waren meegekomen.

(…)

U zei dat u zelf in de woning woont, samen met uw zoon en dien vrouw. Ymere heeft recherchebureau Global S.I. gevraagd om namens ons onderzoek te doen naar de bewoning van de woning. Uit dat onderzoek blijkt dat u niet in de woning verblijft; alleen uw zoon en diens vrouw wonen er. U wilde daar niet met ons over praten, geen toelichting geven en u beëindigde het gesprek. U zou naar uw advocaat gaan. (…)

(…)

U mocht de woning alleen gebruiken om zelf echt in te wonen. Dit hebben we met u afgesproken in de huurovereenkomst. U heeft zich helaas niet aan deze afspraak gehouden. Daarom moet u de huur opzeggen. (…)”

3.11.

[eisers] hebben Ymere bij brief van 29 november 2021 verzocht om [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] als contractuele medehuurders aan te merken. In de toelichting bij dit verzoek staat:

“(…)

Bij deze verzoeken de hoofdbewoonster mevrouw [eiseres sub 3] en de inwonende leden van haar huishouding de heer [eiser sub 1] (haar zoon) en mevrouw [eiseres sub 2] (haar schoondochter) om de erkenning van het medehuurderschap van beide medebewoners op grond van het navolgende.

[eiser sub 1] is aldaar samen met zijn moeder woonachtig vanaf 12 mei 2005, d.i. inmiddels 16 aaneengesloten jaren. Vanaf die datum maakt hij deel uit van het huishouden van de hoofdbewoonster. De overeenkomst van verhuur / huur voorzag daaruit uitdrukkelijk in; artikel 1: het gehuurde is bestemd om te dienen als woonruimte voor de huurder en de leden van zijn huishouden. De huurovereenkomst voorziet voorts niet in een beperking van de medebewoning door een lid van het huishouden in de tijd of anderszins. Gelet hierop is zijn verblijf in de woning vanaf 12 mei 2005 rechtmatig, wat niet in strijd is met de overeenkomst. Hij is dus niet aan te merken als “een derde”, aan wie de woning geheel of gedeeltelijk in gebruik heeft gegeven.

Na hun huwelijk op 30 augustus 2019 is zijn echtgenote [eiseres sub 2] gaan samenwonen op dit adres met instemming van haar schoonmoeder en maakte mitsdien ook deel uit van het gemeenschappelijke huishouden van haar schoonmoeder en echtgenoot. (…)”

3.12.

Ymere heeft het verzoek van [eisers] bij brief van 7 december 2021 geweigerd. Uit de weigeringsbrief volgt:

“(…)

Ymere wijst uw verzoek tot medehuurderschap af. Wij zijn van oordeel dat niet aan de vereisten voor het medehuurderschap als bedoeld in art. 7:267 BW is voldaan. Naar het oordeel van Ymere is niet gebleken dat tussen mevrouw [eiseres sub 3] enerzijds en de heer [eiser sub 1] en mevrouw [eiseres sub 2] anderzijds sprake is van een gemeenschappelijke huishouding. Het niet hebben van het hoofdverblijf in de woning door mevrouw [eiseres sub 3] staat daar alleen al aan in de weg. (…) Voor zover er wel sprake zou zijn van een gemeenschappelijke huishouding, hetgeen Ymere betwist, is niet gebleken dat die gemeenschappelijke huishouding duurzaam is zoals bedoeld in art. 7:267 BW.

(…)”

3.13.

In december 2021 hebben de gemachtigden van [eisers] en Ymere gecorrespondeerd, maar dat heeft niet tot een oplossing geleid.

3.14.

Ymere heeft [eisers] op 30 december 2021 in kort geding gedagvaard en daarbij ontruiming van het gehuurde gevorderd. Bij vonnis van 23 februari 2022 heeft de voorzieningenrechter deze vordering afgewezen omdat onvoldoende was komen vast te staan dat [eiseres sub 3] niet meer in de woning haar hoofdverblijf had.

3.15.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben op 14 februari 2022 een woning gekocht in [plaats 3] . Deze woning is eind maart 2022 aan hen geleverd. Bij email van 4 juli 2022 bevestigt Ymere de door [eiseres sub 3] gedane huuropzegging per 15 augustus 2022.

4.De vordering

4.1.

[eisers] hebben bij akte van 4 juli 2022 hun vordering tot medehuurderschap ex artikel 7:267 BW van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] ingetrokken. [eisers] hebben daarbij aangegeven geen belang meer te hebben bij de vordering omdat [eiseres sub 3] met ingang van 15 augustus 2022 naar een woning in [plaats 4] verhuist en [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] eveneens met ingang van 15 augustus 2022 naar een eigen (koop)woning in [plaats 3] verhuizen. [eiseres sub 3] heeft de huurovereenkomst daarom opgezegd. [eisers] vorderen – na wijziging van eis – dat de kantonrechter, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Ymere veroordeelt in de proceskosten. Zij leggen aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij door de weigerachtige houding van Ymere genoodzaakt waren een vordering in te stellen. Om die reden moet Ymere hun proceskosten vergoeden.

5.Het verweer en de tegenvordering

5.1.

Ymere betwist de vordering en voert – samengevat – aan dat zij nodeloos proceskosten heeft gemaakt door op 16 maart 2022 voor antwoord te concluderen terwijl [eisers] al op 14 februari 2022 wist dat zij de vordering tot medehuurderschap ex artikel 7:267 BW zou gaan intrekken, althans dat deze vordering niet zou slagen omdat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] een andere woning hadden gekocht. Volgens Ymere hadden [eisers] daarom, in ieder geval na 14 februari 2022, niet mogen volharden in hun vordering. Door dat wel te doen maken [eisers] misbruik van procesrecht en moeten zij in de daadwerkelijke proceskosten van € 3.370,42 van Ymere worden veroordeeld.

5.2.

Ymere stelt zich voorts op het standpunt dat, aangezien [eiseres sub 3] al jaren niet haar hoofdverblijf in het gehuurde had, zij tekort schiet in de nakoming van haar verplichting op grond van artikel 9.4 van de huurovereenkomst en artikel 7:213 BW. Daarnaast heeft [eiseres sub 3] het gehuurde onderverhuurd en/of in gebruik gegeven aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hetgeen in strijd is met artikel 9.17 van de huurovereenkomst.

5.3.

Deze tekortkomingen in de nakoming rechtvaardigen, zowel afzonderlijk als in samenhang bezien, de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Dat [eisers] de huurovereenkomst inmiddels heeft opgezegd, maakt deze tekortkomingen niet ongedaan. Daarom heeft Ymere recht en belang bij haar hierna te formuleren tegenvordering.

5.4.

Ymere maakt ook aanspraak op vergoeding van haar buitengerechtelijke kosten van € 9.765,90 ex artikel 6:96 lid 2 onder b en c BW, zijnde de kosten voor het onderzoek door Global. Volgens Ymere zien deze kosten niet op werkzaamheden waarop een proceskosten veroordeling ziet en waren deze kosten redelijkerwijs noodzakelijk.

5.5.

Gelet op het voorgaande vordert Ymere– na wijziging van eis – bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

de huurovereenkomst met [eiseres sub 3] ontbindt;
[eisers] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan Ymere van een bedrag van € 9.765,90 aan buitengerechtelijke kosten;
[eisers] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten ter hoogte van € 3.370,42, te vermeerderen met nakosten.

6.Het verweer tegen de tegenvordering

6.1.

[eisers] betwisten dat [eiseres sub 3] niet in de woning woont en/of de woning in gebruik of onderhuur zou hebben gegeven aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] . Dat [eiseres sub 3] in de woning woont, wordt onderbouwd door meerdere verklaringen van omwonenden en bekenden van gedaagden. [eisers] verwijzen ook naar het vonnis van 23 februari 2022 van de voorzieningenrechter en naar al hetgeen zij in hun conclusie van antwoord in die procedure hebben aangevoerd. Daaruit volgt dat [eiseres sub 3] wel degelijk haar hoofdverblijf in het gehuurde had. Bovendien volgt uit de door Ymere op 13 juni 2022 afgegeven verklaring betreffende het einde van de huur dat in de afgelopen twee jaar geen sprake is geweest van overlast of woonfraude. Van een tekortkoming in de nakoming is volgens [eisers] daarom geen sprake zodat de vordering van Ymere alleen al om die reden moet worden afgewezen.

6.2.

Voorts voert [eisers] aan dat het door Global uitgevoerde onderzoek in strijd is met artikel 8 EVRM en artikel 7 van het Handvest van de grondrechten van de Europese Unie. Global heeft een onrechtmatige onderzoeksmethode gebruikt en inbreuk gemaakt op haar privacy door gebruik te maken van camera-surveillance. Nu deze gegevens onrechtmatig zijn verkregen, kunnen deze niet bijdragen aan het door Ymere gewenste bewijs dat [eiseres sub 3] niet haar hoofdverblijf in het gehuurde had. Bovendien blijkt uit het rapport ook niet dat [eisers] niet in het gehuurde woont.

6.3.

Tot slot voeren [eisers] aan dat de kosten van het onderzoek door Global niet voor vergoeding in aanmerking komen omdat deze kosten niet zien op gestandaardiseerde en eenvoudige werkzaamheden. Deze onderzoekskosten zijn volgens [eisers] geen proceskosten maar vermogensschade en daarvoor zijn zij niet aansprakelijk.

7.De beoordeling

de vordering en de tegenvordering

Toetsingskader hoofdverblijf

7.1.

De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Voor beide vorderingen is het antwoord op de vraag of [eiseres sub 3] haar hoofdverblijf in het gehuurde had, van belang. Die vraag zal daarom eerst worden besproken.

7.2.

Uitgangspunt is dat Ymere haar stelling dat [eiseres sub 3] in strijd met de huurovereenkomst haar hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft gehad en zonder toestemming van Ymere heeft onderverhuurd dan wel in gebruik heeft gegeven aan derden moet onderbouwen.
Van [eiseres sub 3] mag echter verlangd worden dat zij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van haar betwisting van de stellingen van Ymere. Als huurster is zij op de hoogte, althans behoort zij dat te zijn, van wat er zich in het gehuurde afspeelt omdat zij daarover voortdurend de beschikking heeft terwijl dat niet geldt voor Ymere als verhuurder. Die verzwaarde motiveringsplicht geldt temeer gelet op de artikelen 9.4 en 9.19 van de huurvoorwaarden. Daarin is overigens niet omschreven wat onder hoofdverblijf moet worden verstaan en is evenmin aangegeven hoeveel dagen of nachten de huurder per maand of jaar minimaal in het gehuurde aanwezig moet zijn. De kantonrechter legt het begrip hoofdverblijf aldus uit dat het merendeel van het persoonlijk leven van [eiseres sub 3] zich in het gehuurde moet afspelen, oftewel dat het hoofdverblijf de plaats waar iemand niet vandaan gaat dan met een bepaald doel en met het plan, om als dat doel is bereikt, terug te komen.
Wat partijen t.a.v. het hoofdverblijf hebben aangevoerd

7.3.

Ter onderbouwing van haar stelling dat [eiseres sub 3] haar hoofdverblijf al meerdere jaren niet meer in het gehuurde had, heeft Ymere verwezen naar het volgende:
- Al sinds 2015 bestaan twijfels over de vraag of [eiseres sub 3] nog niet het gehuurde woont en heeft Ymere daarover met haar gecorrespondeerd.
- Ymere heeft buurtonderzoek gedaan en omwonenden hebben verklaard dat [eiseres sub 3] al langere tijd niet meer in het gehuurde woont. Het gehuurde zou al enige tijd worden bewoond door een jonger stel.
- Bij een bezoek aan de woning op 7 oktober 2021 werd [eiseres sub 3] niet aangetroffen. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] (een jonger stel) zijn toen wel aangetroffen.
- Ymere heeft verder verwezen naar het door haar overgelegde rapport van Global van 30 maart 2021. Met behulp van een camera is het gehuurde geobserveerd in de periodes:
- 4 juni tot en met 18 juni 2021;
- 19 juli tot en met 3 augustus 2021;
- 12 augustus tot en met 20 augustus 2021.
[eiseres sub 3] is in die periodes geen enkele keer waargenomen. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] worden wel gezien: zij lijken het gehuurde te bewonen. Verder heeft het recherchebureau uit uitingen van [eiseres sub 3] op internet afgeleid dat zij woonachtig is op het adres [adres 2] , waar haar ex-echtgenoot woont en dat zij zich ook als koppel met haar ex (dadie en nanie) presenteert.

7.4.

[eiseres sub 3] heeft aangevoerd dat zij veel van huis is in verband met de door haar verleende mantelzorg voor haar hoogbejaarde vader en schoonmoeder en de zorg voor haar vele kleinkinderen. Zij is dan vaak meerdere dagen van huis. Verder heeft zij ter onderbouwing van haar verweer de volgende stukken overgelegd:
- een verklaring van dr. [psychiater] , psychiater, gevestigd aan [adres 3] in [plaats 5] , waaruit volgt dat de psychiatrische aandoeningen van [eiseres sub 3] worden verergerd door interactie met één van de buren en dat zij daardoor het huis tijdelijk ontvlucht en haar toevlucht zoekt bij familie;
- een verklaring van Apotheek [apotheek] te [plaats 2] : waarin staat:
Ondergetekende, drs. [apotheker] , apotheker, verklaart middels deze dat de medicijnen van mevrouw [eiseres sub 3] , geboren op [datum] 1963 en wonende aan [adres 1] , [woonplaats] sinds 2015 maandelijks aan huis worden bezorgd.- enkele verklaringen van vrienden en familieleden (elders woonachtig) waaruit volgt dat [eiseres sub 3] in het gehuurde woont;
- een verklaring van de bewoner van [twee adressen verder] waaruit volgt dat [eiseres sub 3] met [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] in het gehuurde woont en dat deze bewoner, net als [eiseres sub 3] ,
een slechte verstandhouding heeft met de buren van [adressen directe buren] ;
- enkele brieven van overheidsinstanties aan [eiseres sub 3] verzonden naar [adres 1] .
Oordeel kantonrechter betreffende het hoofdverblijf

7.5.

Mede in het licht van hetgeen Ymere heeft aangevoerd, overtuigt hetgeen [eisers] hebben verklaard en overgelegd niet. [eiseres sub 3] heeft niet weersproken dat zij in geen van de in r.o. 7.3 weergegeven observatie periodes thuis is geweest. Zij zou in die periodes mantelzorg hebben verricht, maar een concrete onderbouwing daarvan ontbreekt. Schoonzoon [schoonzoon] verklaart slechts in algemene termen dat [eiseres sub 3] veel bij hen is. Dat blijkt ook uit de verklaring van zus [zus] . Op welke momenten [eiseres sub 3] bij haar kinderen verbleef en waarom zij gedurende (bijna) twee aaneengesloten weken dan niet thuis sliep terwijl de meeste (klein)kinderen relatief dichtbij wonen, blijkt niet uit de verklaringen. Alleen de afwezigheid van [eiseres sub 3] in verband met de verzorging en het overlijden van de moeder van haar ex-echtgenoot is nader onderbouwd met de overlijdens annonce. Daaruit volgt echter dat de overlijdensplechtigheden plaatsvonden tussen 2 en 5 augustus 2021. In de onderzoeksperiode van 19 juli tot 3 augustus 2021 en in de onderzoeksperiode die op 12 augustus 2021 plaatsvond, is [eiseres sub 3] niet in het gehuurde gezien.
Uit de verklaring van de apotheker die vlakbij het adres [adres 2] gevestigd is, blijkt niet op welk huisadres de medicatie van [eiseres sub 3] wordt bezorgd. Het komt de kantonrechter niet aannemelijk voor dat een apotheek bereid is om medicatie te bezorgen op een adres dat circa 30 kilometer en ongeveer een half uur rijden van de apotheek verwijderd is. In geen van de observatieperiodes is gezien dat medicatie bij het gehuurde werd bezorgd of dat [eiseres sub 3] deze kwam afhalen.
Volgens de psychiater van [eiseres sub 3] , die overigens ook dichter bij het adres [adres 2] is gevestigd dan bij het gehuurde, ontvlucht [eiseres sub 3] het huis in verband met problemen met de buren. Dat laatste wordt bevestigd door de verklaring van de buurman van [twee adressen verder] en ook volgens [eiser sub 1] en de schoonzoon en zus van [eiseres sub 3] zouden de buren [eiseres sub 3] en haar bezoek lastig vallen. Bij het buurtonderzoek is Ymere echter niet van enig conflict gebleken: de betreffende buren hebben aangegeven dat zij geen ruzie kunnen maken met iemand die er nooit is.
Ten slotte kunnen de door [eiseres sub 3] overgelegde brieven van overheidsinstanties weinig gewicht in de schaal leggen omdat deze instanties, zoals Ymere onbetwist heeft aangevoerd, uitgaan van de inschrijving in de gemeentelijke basisadministratie.

7.6.

Opvallend is dat bijvoorbeeld bankafschriften waaruit blijkt dat de dagelijkse boodschappen in de buurt van het gehuurde worden gedaan, niet door [eiseres sub 3] zijn overgelegd. Zelfs als, zoals [eiser sub 1] heeft aangevoerd, juist is dat hij alle dagelijkse boodschappen deed, zal [eiseres sub 3] toch zelf wel spullen voor haar persoonlijke verzorging aanschaffen. Aan haar persoonlijk gerichte post (niet afkomstig van de eerder genoemde overheidsinstanties) heeft [eiseres sub 3] evenmin overgelegd. Dat had bij de gegeven stand van zaken wel op haar weg gelegen. Het heeft er, gelet op de door Ymere aangevoerde omstandigheden waaronder de uitingen van [eiseres sub 3] op internet, immers alle schijn van dat [eiseres sub 3] nog steeds samenwoont met haar ex-echtgenoot in [plaats 2] . De ex-echtgenoot met wie samen zij de woning heeft gehuurd terwijl partijen toen al langere tijd van echt waren gescheiden en ten aanzien van wiens moeder [eiseres sub 3] nog recentelijk intensieve mantelzorg heeft verleend. Een en ander roept vragen op, waarbij het op de weg van [eiseres sub 3] had gelegen om die vragen te beantwoorden. Dat heeft zij nagelaten.

7.7.

De conclusie is dat [eisers] niet hebben voldaan aan de op hen rustende verzwaarde motiveringsplicht. Op basis van hetgeen Ymere heeft aangevoerd moet er daarom vanuit worden gegaan [eiseres sub 3] in de woning niet haar hoofdverblijf had en/of heeft. De omstandigheid dat in de verhuurdersverklaring bij het einde van de huur niet is vermeld dat sprake is van woonfraude, leidt niet tot een ander oordeel. Ymere heeft aangegeven dat door een misverstand geen navraag is gedaan bij de afdeling Woonfraude. [eiseres sub 3] kon door de onderhavige procedure ook weten dat Ymere van mening is dat sprake is van woonfraude.
Gebruik camera-surveillance

7.8.

[eisers] hebben nog betoogd dat de kantonrechter geen gebruik zou mogen maken van het onderzoeksrapport omdat door Global gebruik is gemaakt van camera-surveillance. Daarmee is een onrechtmatige inbreuk gemaakt op de persoonlijke levenssfeer van [eisers] . Het daarmee verkregen resultaat dient als zijnde onrechtmatig te worden uitgesloten van het bewijs. Ymere heeft dat weersproken: zij had geen andere mogelijkheden omdat [eiseres sub 3] niet wilde meewerken aan enig onderzoek.

7.9.

Een inbreuk op de persoonlijke levenssfeer levert in beginsel een onrechtmatige daad op. De aanwezigheid van een rechtvaardigingsgrond kan echter aan een inbreuk het onrechtmatige karakter ontnemen. Of sprake is van een dergelijke rechtvaardigingsgrond moet worden beoordeeld door in het licht van de omstandigheden van het geval tegen elkaar af te weten enerzijds de ernst van de inbreuk van de persoonlijke levenssfeer en anderzijds de belangen die met de inbreuk makende handelingen redelijkerwijs kunnen worden gediend (zie HR 31 mei 2002, NJ 2003, 589). Gelet hierop oordeelt de kantonrechter dat sprake is van een rechtvaardigingsgrond die aan de inbreuk het onrechtmatige karakter heeft ontnomen. De ernst van de inbreuk is beperkt, omdat blijkens het rapport en alle daarin weergegeven beelden, de camera vooral gericht was op de openbare weg en de daaraan gelegen voortuin. Sommige beelden betreffen de openbare parkeerplaats aan de achterzijde van het gehuurde. Op enkele beelden is de voordeur van het gehuurde (bijna) te zien. Kortom, de camera heeft alleen bewegingen van personen buiten de woning geregistreerd, bewegingen die voor een ieder zichtbaar zouden zijn geweest. Global heeft verder toegelicht waarom een andere wijze van observatie niet mogelijk was en heeft zich dus rekenschap gegeven van de persoonlijke belangen van degenen die werden geobserveerd. Verder zijn niet relevante beelden vernietigd. Ymere is op haar beurt pas overgegaan tot het verlenen van opdracht aan het recherchebureau nadat zij haar vermoedens van woonfraude met [eiseres sub 3] had besproken en de laatste geen openheid van zaken gaf en ook weigerde mee te werken aan enig onderzoek, waartoe zij op grond van de huurvoorwaarden wel gehouden was. Ymere heeft een serieus te nemen belang bij het opsporen van woonfraude. Het is een feit van algemene bekendheid dat sprake is van een lange rij woningzoekenden, vooral als het gaat om sociale huurwoningen. Ymere heeft er dan ook belang bij dat haar woningen worden bewoond door degenen aan wie zij heeft verhuurd en niet door anderen die (nog) niet voor een dergelijke woning in aanmerking komen.
Tekortkoming en de gevolgen daarvan

7.10.

Door het niet hebben van haar hoofdverblijf in het gehuurde en door deze woning aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] in gebruik te geven, is [eiseres sub 3] tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Deze tekortkoming is zodanig ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
Het gaat hier immers om een sociale huurwoning die wordt toegewezen op basis van een bepaalde verdeelsleutel en waarvoor veel meer mensen in aanmerking komen dan er woningen beschikbaar zijn. Dit belang overstijgt in de gegeven omstandigheden het (woon)belang van [eiseres sub 3] , nog daargelaten dat zij de huur inmiddels heeft opgezegd. In beginsel zou de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst kunnen worden toegewezen. Omdat de huur door de opzegging van [eiseres sub 3] per 15 augustus 2022 eindigt en dit vonnis op een latere datum wordt uitgesproken, zal de gevorderde ontbinding niet in het dictum worden opgenomen: de kantonrechter kan een huurovereenkomst die al is geëindigd immers niet meer ontbinden. De gevorderde ontruiming zal worden afgewezen omdat de kantonrechter er van uit gaat dat het gehuurde in verband met de aankoop van de woning door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] en de huuropzegging door [eiseres sub 3] vrijwillig ontruimd zal worden. Bij die vordering heeft Ymere dus geen belang meer.
Kosten onderzoek Global

7.11.

Ymere heeft op basis van de wanprestatie van [eisers] gevorderd dat zij worden veroordeeld tot vergoeding van de door Ymere gemaakte kosten betreffende het onderzoek door Global ad € 9.765,90. Deze vordering is toewijsbaar voor zover het [eiseres sub 3] betreft. Degene die tekortschiet in de nakoming van een overeenkomst is immers verplicht de schade die de wederpartij hierdoor lijdt, te vergoeden. Die schade kan op grond van artikel 6:96 lid 2 sub c BW ook bestaan uit de redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. Zoals hiervoor al is overwogen, heeft Ymere in redelijkheid kunnen besluiten om een recherchebureau in te schakelen omdat zij enerzijds groot belang heeft bij het opsporen van woonfraude en zij anderzijds, ondanks redelijke vermoedens, van [eiseres sub 3] geen enkele medewerking kreeg bij haar onderzoek naar woonfraude. Het voorgaande betekent ook dat de vordering tot betaling van de onderzoekskosten niet toewijsbaar is tegen [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] : zij zijn immers geen contractspartij van Ymere en van wanprestatie hunnerzijds kan dus ook geen sprake zijn. Daar komt bij dat het onderzoek uitsluitend gericht was op de vraag of [eiseres sub 3] in het gehuurde nog haar hoofdverblijf had. Dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] (ook) in het gehuurde woonachtig waren, behoefde geen nader onderzoek. Dat hebben zij immers ook nooit ontkend.

7.12.

[eiseres sub 3] heeft de hoogte van de door Ymere gevorderde kosten niet, althans niet gemotiveerd, betwist. Hoewel het gaat om een aanzienlijk bedrag, komen de door Global in rekening gebrachte kosten, die Ymere met facturen heeft onderbouwd, de kantonrechter niet onredelijk voor gelet op de verrichte werkzaamheden, onder meer bestaande uit: het doen van buurtonderzoek, het observeren van de betrokken locaties, het maken en uitlezen van beeldopnamen en het doen van onderzoek op sociale media. Een en ander heeft geresulteerd in een lijvig rapport dat (mede) dient ter onderbouwing van de wanprestatie van [eiseres sub 3] . De gevorderde (buitengerechtelijke) kosten zullen daarom integraal worden toegewezen.
Door [eisers] gevorderde proceskosten

7.13.

Ten slotte zal de kantonrechter ingaan op de proceskosten. [eisers] vorderen in conventie dat Ymere in de proceskosten in conventie zal worden veroordeeld. Volgens hen heeft Ymere hen op basis van het onjuiste standpunt dat [eiseres sub 3] in het gehuurde niet haar hoofdverblijf heeft, gedwongen om een vordering tot toekenning medehuurderschap in te stellen. Hoewel [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hun vordering tot toekenning medehuurderschap inmiddels hebben ingetrokken omdat zij een woning hebben gekocht, handhaven zij hun vordering tot vergoeding van de proceskosten.
Ymere heeft hiertegen verweer gevoerd en op haar beurt vergoeding van de daadwerkelijk gemaakte proceskosten gevorderd. Volgens Ymere hebben [eisers] misbruik van procesrecht gemaakt door het instellen althans handhaven van de vordering tot toekenning medehuurderschap. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] wisten op het moment dat zij de vordering instelden dat zij niet langdurig in het gehuurde zouden blijven omdat zij op zoek waren naar een andere woning. Gelet op de datum van de koopovereenkomst (14 februari 2022) moeten [eisers] ten tijde van het kort geding (9 februari 2022) en in elk geval op het moment waarop Ymere van antwoord moest dienen (16 maart 2022) geweten hebben dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] geen medehuurder zouden worden en hebben zij Ymere nodeloos op kosten gejaagd.

7.14.

[eisers] hebben Ymere op 10 januari 2022 gedagvaard en de procedure op 19 januari 2022 aangebracht. [eiser sub 1] heeft ter zitting verklaard dat hij en [eiseres sub 2] in januari 2022 zijn gaan zoeken naar een koopwoning. Dat heeft hij niet nader gepreciseerd of toegelicht. Gelet op de huidige krapte op de (koop)woningmarkt gaat de kantonrechter er van uit dat met het vinden van een woning wel enige tijd (tenminste enkele weken) gemoeid is, terwijl ook het opstellen en tekenen van een koopcontract meestal wel enige dagen in beslag neemt. De kantonrechter gaat er dan ook van uit dat [eisers] ten tijde van de betekening van de dagvaarding maar in elk geval op het moment dat deze werd aangebracht, wisten dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] niet in het gehuurde zouden blijven. Daarmee valt de vordering tot toekenning medehuurderschap niet te rijmen: die ziet immers op een duurzame gemeenschappelijke huishouding, waarbij partijen ook voor de toekomst de intentie moeten hebben om een gemeenschappelijke huishouding te blijven voeren. Dat kan hier niet het geval zijn geweest. Het voorgaande betekent in elk geval dat de vordering van [eisers] tot vergoeding van de proceskosten zal worden afgewezen. Ymere heeft het verzoek van [eisers] om toekenning van medehuurderschap terecht afgewezen: van een duurzame gemeenschappelijke huishouding was geen sprake.
Door Ymere gevorderde daadwerkelijk gemaakte proceskosten

7.15.

Voor wat betreft de tegenvordering van Ymere tot vergoeding van de daadwerkelijke proceskosten, geldt het volgende. Van misbruik van procesrecht kan slechts sprake zijn indien een vordering is gebaseerd op feiten en omstandigheden waarvan de eisende partij(en) de onjuistheid kende(n) of had(den) behoren te begrijpen of op stellingen waarvan zij op voorhand had(den) moeten begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Weliswaar hadden [eisers] de vordering tot toekenning medehuurderschap niet in mogen stellen omdat zij vanwege de verhuisplannen van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] wisten, althans konden weten dat van een duurzame gemeenschappelijke huishouding geen sprake was, maar de onderhavige procedure heeft hoofdzakelijk betrekking gehad op de vraag of [eiseres sub 3] in het gehuurde al dan niet haar hoofdverblijf had. Het verweer van Ymere is daarop gebaseerd en de tegenvordering eveneens. Aangenomen kan en mag worden dat wanneer [eisers] geen procedure aanhangig zouden hebben gemaakt, Ymere zelf een bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst met [eiseres sub 3] zou hebben opgestart. Ymere had hoe dan ook (proces)kosten moeten maken. Mede gelet op de uitkomst van de eerdere kort geding procedure kan niet worden gezegd dat [eisers] hadden moeten begrijpen dat het verweer tegen het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde, geen kans van slagen had. Daarom is in die zin van misbruik van procesrecht geen sprake en zal de vordering tot vergoeding van de daadwerkelijke proceskosten worden afgewezen. De geliquideerde proceskosten (in conventie en in reconventie) komen wel voor rekening van [eisers] omdat zij voor het overige (grotendeels) in het ongelijk worden gesteld.
Met dien verstand dat gelet op de samenhang met de vordering in conventie de toe te kennen salarispunten in reconventie worden gehalveerd. Daarbij worden [eisers] ook veroordeeld tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Ymere worden gemaakt. Omdat de nakosten al in conventie worden toegewezen zullen in reconventie geen nakosten worden toegekend.

8.De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

8.1.

wijst de vordering af;

8.2.

veroordeelt [eisers] hoofdelijk tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Ymere worden vastgesteld op een bedrag van € 498,00 (2x € 249,00) aan salaris van de gemachtigde van Ymere;

8.3.

veroordeelt [eisers] tot betaling van € 124,00 aan nasalaris voor zover Ymere daadwerkelijk nakosten maakt;

8.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

de tegenvordering

8.5.

veroordeelt [eiseres sub 3] tot betaling aan Ymere van € 9.765,90 aan buitengerechtelijke kosten;

8.6.

veroordeelt [eisers] hoofdelijk tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Ymere tot en met vandaag vaststelt op € 311,00 aan salaris van de gemachtigde van Ymere;

8.7.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

8.8.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk, kantonrechter en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter

Huur woonruimte en woonfraude: vordering tot medehuurderschap en proceskosten

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

1.[eiser sub 1]

2. [eiseres sub 2]

3. [eiseres sub 3]

1.De zaak in het kort

2.Het procesverloop

3.De feiten

4.De vordering

5.Het verweer en de tegenvordering

6.Het verweer tegen de tegenvordering

7.De beoordeling

8.De beslissing