Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 9335369 \ CV EXPL 21-3668 BL
Uitspraakdatum: 2 februari 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. R.L. Beckers
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
Gemeente Enkhuizen
Gemeente Enkhuizen
gevestigd te Enkhuizen
gedaagde
verder te noemen: de Gemeente
gemachtigde: mr. A. Olij
De zaak in het kort
Het gaat in deze zaak om de vraag wie eigenaar is van een stuk grond (119m2) dat grenst aan het perceel van [eiser] (91m2). Volgens de kadastrale grens is de Gemeente eigenaar van de grond in kwestie. [eiser] stelt echter dat hij deze door verjaring de eigendom heeft verkregen. De kantonrechter geeft [eiser] hierin ongelijk. Het verschil tussen een perceelgrootte van 210m2 en de aan [eiser] geleverde 91m2 is zodanig evident, dat [eiser] geen geslaagd beroep kan doen op goede trouw. Daarom geldt een verjaringstermijn twintig jaar. Niet kan worden aangenomen dat (de rechtsvoorgangers van) [eiser] de grond in kwestie gedurende twintig jaren onafgebroken in bezit hebben gehad. Dit betekent dat de eigendom bij de Gemeente is gebleven, en de vordering van [eiser] wordt afgewezen.
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 6 juli 2021 een vordering tegen de Gemeente ingesteld. De Gemeente heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 6 januari 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiser] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] bij brief van 15 december 2021 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is sinds 4 december 2015 eigenaar van een perceel grond ter grootte van 91 centiare aan het adres [adres] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [kadastraalnummer 1] (hierna: perceel [kadastraalnummer 1] ). Op dit perceel staat de door [eiser] bewoonde woning. Perceel [kadastraalnummer 1] is op onderstaande tekening aangeduid met schuine arcering, op de linkerhoek van de [straatnaam] .
Tekening verwijderd in verband met publicatie/anonimisering
2.2.
Perceel [kadastraalnummer 1] grenst aan een perceel grond, kadastraal bekend [kadastraalnummer 2] (eerder bekend onder nummer [...] ). Van perceel [kadastraalnummer 2] is een gedeelte ter grootte van ongeveer 119 m2 gelegen aan de achterzijde en zijkant van perceel [kadastraalnummer 1] , begrenst door trottoir (hierna: de grond in kwestie). De Gemeente staat bij het kadaster geregistreerd als eigenaar van de grond in kwestie.
2.3.
In een brief van 16 maart 2018, met onderwerp ‘gebruik gemeentegrond’, schrijft de Gemeente aan [eiser] dat zij geconstateerd heeft dat hij een deel van de buitenruimte rondom zijn woning in gebruik heeft als tuin, en dat deze ruimte deel uitmaakt van een groter perceel grond dat eigendom is van de Gemeente. Daarbij schrijft de Gemeente dat zij niet kan achterhalen welke afspraken aan dit gebruik ten grondslag liggen, en nodigt zij [eiser] uit voor een gesprek om een en ander te verhelderen.
2.4.
Op 5 februari 2019 heeft een gesprek tussen partijen plaatsgevonden. Naar aanleiding daarvan doet [eiser] in een e-mail van 7 maart 2019 aan de Gemeente het voorstel om het perceel in kwestie aan hem in eigendom over te dragen, tegen betaling van de daaraan verbonden kadastrale kosten. Daarmee worden de onderhoudskosten die gedurende 30 jaar door de bewoners zijn gemaakt, weggestreept tegen de prijs die de Gemeente voor de grond in kwestie vraagt, aldus [eiser] .
2.5.
In een brief van 19 maart 2019 heeft de Gemeente aan [eiser] meegedeeld dat zij niet met zijn voorstel instemt. De Gemeente stelt zich op het standpunt dat de grond in kwestie op onrechtmatige wijze in gebruik is genomen, en dat het verschil in oppervlakte te groot is om voetstoots aan te nemen dat de grond in kwestie bij de koop en levering van perceel [kadastraalnummer 1] was inbegrepen. De Gemeente doet [eiser] nogmaals het aanbod de grond in kwestie te kopen voor een bedrag van € 9.418,00 exclusief btw, kosten koper. Als alternatief biedt de Gemeente [eiser] een huurovereenkomst aan.
2.6.
[eiser] heeft zich vervolgens tot zijn advocaat gewend, die in een brief van 14 mei 2019 tegenover de Gemeente het standpunt inneemt dat [eiser] door verjaring eigenaar van de grond in kwestie is geworden. Dit standpunt is nader onderbouwd in een brief van 3 september 2019.
2.7.
De Gemeente reageert hierop in een brief van 7 oktober 2019, waarin zij zich op het standpunt stelt dat geen sprake is van verkrijgende of bevrijdende verjaring, en haar eerdere aanbod tot aankoop of huur van de grond in kwestie herhaalt.
2.8.
[eiser] heeft van dit aanbod geen gebruik gemaakt.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de grond in kwestie aan hem in eigendom toebehoort. [eiser] legt daaraan ten grondslag – kort weergegeven – dat vanaf 1994 door (de rechtsvoorgangers van) [eiser] bezitshandelingen zijn verricht, waardoor [eiser] eigenaar is geworden door (primair) verkrijgende verjaring of (subsidiair) bevrijdende verjaring.
3.2.
De Gemeente betwist de vordering gemotiveerd.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat in deze zaak om de vraag wie eigenaar is van de grond in kwestie. Als wordt uitgegaan van de kadastrale grens, is de Gemeente eigenaar. [eiser] stelt echter dat hij de grond in kwestie door verjaring de eigendom heeft verkregen. De kantonrechter geeft [eiser] hierin ongelijk, en oordeelt dat de eigendom bij de Gemeente is gebleven. Daarbij is het volgende van belang.
Voorgaande leveringen van perceel [kadastraalnummer 1]
4.2.
De Gemeente was aanvankelijk ook eigenaar van perceel [kadastraalnummer 1] . Dit perceel heeft de Gemeente in 1979 als bouwperceel verkocht en geleverd aan [xxx] , die daarop een muziekstudio heeft gebouwd. De onder de feiten opgenomen tekening, met daarop schuin gearceerd het betreffende perceel, is gehecht aan de akte van levering van 5 september 1979.
4.3.
Op 18 augustus 1994 is perceel [kadastraalnummer 1] met de daarop gebouwde studio-woning in eigendom overgedragen aan [yyy] en zijn echtgenote [zzz] (hierna: de familie [yyy] ). Aan deze leveringsakte is geen situatieschets gehecht, maar is ter nadere aanduiding van het geleverde vermeld dat dit 91 centiaren (m2) groot is.
4.4.
Op 5 november 2004 heeft de familie [yyy] perceel [kadastraalnummer 1] met de daarop gebouwde studio-woning in eigendom overgedragen aan hun dochter [dochter yyy] (hierna: [dochter yyy] ), die dit op haar beurt op 4 december 2015 in eigendom heeft overgedragen aan haar zwager [eiser] .
De grond in kwestie tot 18 augustus 1994
4.5.
Partijen zijn het erover eens dat de grond in kwestie, die grenst aan perceel [kadastraalnummer 1] , in 1979 niet door de Gemeente aan [xxx] in eigendom is overgedragen, maar aan [xxx] in bruikleen is gegeven tegen jaarlijkse betaling van een bescheiden bedrag, en dat dit gebruiksrecht bij het vertrek van [xxx] in 1994 is vervallen. Daarmee is tussen partijen niet in geschil dat ten tijde van de levering van perceel [kadastraalnummer 1] aan de familie [yyy] , de grond in kwestie nog in eigendom toebehoorde aan de Gemeente.
Verkrijgende verjaring
4.6.
Primair stelt [eiser] dat hij de grond in kwestie in eigendom heeft verkregen door een onafgebroken bezit te goeder trouw van tien jaren [1] . Volgens [eiser] is vanaf 1994 consequent sprake van bezitshandelingen met betrekking tot de grond in kwestie, die door de opvolgend eigenaren van perceel [kadastraalnummer 1] te goeder trouw werd gebruikt als een geheel met hun perceel, en hoefden zij er niet op bedacht te zijn dat de grond in kwestie hen niet in eigendom toebehoorde. [eiser] wijst er daarbij terecht op, dat bezit te goeder trouw niet reeds komt te ontbreken indien de werkelijke situatie uit kadastrale kaarten kenbaar was; en deze kaarten niet zijn geraadpleegd. Kadastrale kaarten zijn geen onderdeel van de openbare registers als bedoeld in artikel 3:23 van Pro het Burgerlijk Wetboek.
4.7.
In dit geval had [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter echter wel nader onderzoek moeten verrichten. De notariële leveringsakte van 4 december 2015 vermeldt dat het aan [eiser] overgedragen recht van eigendom betrekking heeft op perceel [kadastraalnummer 1] ter grootte van eenennegentig centiare (= 91m2). De grond in kwestie heeft een oppervlakte van ongeveer 119m2. De Gemeente voert met succes aan dat het verschil tussen een perceelgrootte van in totaal 210m2 en de 91m2 die in de leveringsakte vermeld staat, een zodanig evidente afwijking in maat is, dat op [eiser] een nadere onderzoeksplicht rustte. Van [eiser] had dus verlangd mogen worden dat hij de kadastrale kaarten zou hebben geraadpleegd. Redelijkerwijs mag worden verwacht, dat [eiser] aan de hand daarvan had kunnen vaststellen dat de perceelsgrens een ander verloop heeft dan die hij veronderstelde. Het feit dat [eiser] geen nader onderzoek heeft verricht, staat in dit geval in de weg aan een geslaagd beroep op goede trouw.
4.8.
[eiser] voert in dit verband nog aan dat de Gemeente de familie [yyy] in 1994 niet actief heeft geïnformeerd over de eigendomssituatie en de gebruiksafspraken met [xxx] . Het is echter niet aan de eigenaar om anderen van haar eigendom op de hoogte te stellen. Daarbij komt dat dit slechts een rol kan spelen bij de vraag of de familie [yyy] te goeder trouw was ter zake van hun gebruik van de grond in kwestie. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen over de evidente afwijking tussen het geleverde perceel ter grootte van 91m2 en de oppervlakte van de grond in kwestie, komt ook de familie [yyy] geen beroep op goede trouw toe.
4.9.
Dit betekent dat bij [eiser] geen goede trouw aanwezig kan worden geacht, zodat alleen al om die reden geen sprake kan zijn van verkrijgende verjaring.
Bevrijdende verjaring
4.10.
Subsidiair stelt [eiser] dat de grond in kwestie gedurende twintig jaren onafgebroken in bezit is geweest van zijn rechtsvoorgangers en hem, zodat de Gemeente geen beëindiging van dat bezit meer kan vorderen, en [eiser] de eigendom heeft verkregen [2] . Bij bevrijdende verjaring is niet van belang of het bezit al dan niet te goeder trouw is verkregen. De verjaringstermijn van twintig jaar begint te lopen op de dag nadat de niet-rechthebbende bezitter is geworden [3] .
4.11.
Partijen zijn het erover eens dat de Gemeente met haar brief aan [eiser] van 16 maart 2018 de verjaring heeft gestuit. Voor een geslaagd beroep op bevrijdende verjaring moet dus komen vast te staan dat (de rechtsvoorganger van) [eiser] op of voor 15 maart 1998 bezitter is geworden van de grond in kwestie. Dat is niet het geval. De kantonrechter licht dit als volgt toe.
4.12.
Bezit is het houden van een goed voor zichzelf [4] . De vraag of iemand bezitter is, moet worden beantwoord naar de verkeersopvatting, met inachtneming van de wettelijke regels inzake het bezit en op grond van uiterlijke feiten [5] . Men neemt een goed in bezit door zich daarover de feitelijke macht te verschaffen, en enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen zijn onvoldoende voor inbezitneming [6] . Er moet dus sprake zijn van bezitsdaden, en degene die het goed in bezit heeft genomen moet zich zodanig gedragen, dat anderen daaruit moeten afleiden dat hij vindt dat hij eigenaar is. Het aanleggen van een tuin is niet genoeg. Verder gaat het er niet om wat zich in het hoofd van de betrokkene heeft afgespeeld (dat is subjectief), maar om de feitelijke situatie (objectief).
4.13.
In het algemeen wordt bij het gebruik van onroerende zaken door een niet-rechthebbende, niet snel een intentie tot het houden voor zichzelf aangenomen. Dit geldt volgens vaste rechtspraak des te meer in situaties waarin gemeentegrond, die grenst aan een particulier perceel, in gebruik wordt genomen door die particulier, zoals in dit geval aan de orde is [7] . Bij publieke grond ligt de lat dus hoger.
4.14.
De grond in kwestie werd tot 1994 op basis van een persoonlijke overeenkomst met de Gemeente gebruikt door [xxx] , die deze had ingericht als tuin. [xxx] wist dat de grond in kwestie eigendom was van de Gemeente, en gebruikte deze met toestemming. [xxx] was dus geen bezitter in juridische zin. Het kan zo zijn dat de familie [yyy] dacht dat ook de grond in kwestie door [xxx] aan hen in eigendom was overgedragen, maar zoals hiervoor is overwogen is een dergelijke gedachte onvoldoende om bezitter te worden. Daarvoor moeten handelingen verricht zijn, waaruit de Gemeente heeft moeten afleiden dat de familie [yyy] (en vervolgens [dochter yyy] en [eiser] ) zichzelf als bezitter beschouwden. [eiser] heeft verzuimd om concreet te stellen op welk moment voorafgaand aan maart 1998 door de familie [yyy] zodanige wijzigingen aan de tuin zijn aangebracht, dat het voor de Gemeente evident moet zijn geweest dat [yyy] zich onmiskenbaar als eigenaars gedroegen. Het enkele voortzetten van een gebruik dat voorafgaand aan de levering op 18 augustus 1994 geschiedde op basis van een persoonlijk recht van [xxx] , geldt niet als een dergelijke bezitsdaad.
4.15.
Ook de omstandigheid dat de Gemeente tot 16 maart 2018 nooit heeft geklaagd over het gebruik van de grond in kwestie en de grond niet heeft opgeëist, leidt er niet toe dat de Gemeente haar recht op de grond heeft verloren. Een eigenaar hoeft zelf geen bezitsdaden te verrichten om zijn eigendom te behoeden voor verlies door verjaring. Voor bezitsverlies is immers minstens inbezitneming door een ander vereist.
4.16.
Uit de door de Gemeente overgelegde foto’s blijkt dat er vanaf 2006 duidelijk waarneembare wijzigingen zijn aangebracht op de grond in kwestie. De kantonrechter is met de Gemeente van oordeel dat [dochter yyy] in 2009 een gedeelte van de grond in kwestie, namelijk het deel dat is gelegen achter perceel [kadastraalnummer 1] , in bezit heeft genomen door dit met een dichte schutting volledig af te sluiten, waardoor dit gedeelte niet meer toegankelijk is voor de Gemeente of derden. De verjaringstermijn van twintig jaren is sindsdien echter niet verstreken.
4.17.
Dit betekent dat niet is komen vast te staan dat de grond in kwestie gedurende twintig jaren onafgebroken in bezit is geweest van (de rechtsvoorgangers van) [eiser] , zodat geen sprake is van bevrijdende verjaring.
4.18.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser] zal afwijzen.
4.19.
De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor de Gemeente worden vastgesteld op een bedrag van € 498,00 aan salaris van de gemachtigde van de Gemeente.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter