Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zaanstad
Zaaknummer: 9828064 \ CV EXPL 22-1474
Vonnis van 17 november 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap
OPPORTUNITY VASTGOED I B.V.,
OPPORTUNITY VASTGOED I B.V.,
kantoorhoudende te Amsterdam,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Opportunity,
gemachtigde: mr. D.P. van den Bergh,
tegen
1.de vennootschap onder firma [gedaagde 1] , T.H.O.D.N. [bedrijfsnaam] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
en haar vennoten:
2.
[gedaagde 2],
3.
[gedaagde 3],
[gedaagde 2],
3.
[gedaagde 3],
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
gemachtigde: mr. A. Seme.
De zaak in het kort
In deze zaak gaat het om de vraag of een verhuurder de huurovereenkomst met een huurder van een bedrijfsruimte mocht opzeggen wegens dringend eigen gebruik, omdat zij het pand waar het gehuurde in is gelegen wil slopen en op die plek vervolgens woningen wil bouwen. De kantonrechter oordeelt dat de verhuurder voldoende heeft aangetoond dat sprake is van dringend eigen gebruik en de huurovereenkomst met de huurder niet kan worden voortgezet. De huurovereenkomst eindigt dan ook, echter onder toekenning van een verhuis- en herinrichtingsvergoeding aan de huurder, waarvan de hoogte door de kantonrechter geschat is
1.De procedure
1.1.
Opportunity heeft bij dagvaarding van 31 maart 2022 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] hebben schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
1.2.
Op 21 oktober 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Opportunity heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Opportunity bij e-mail van 17 oktober 2022 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
Opportunity verhuurt vanaf 1 april 2010 aan [gedaagden] een winkelruimte aan de [adres] te [plaats] (hierna te noemen: ‘het gehuurde’). [gedaagden] exploiteren in het gehuurde een fietsenwinkel.
2.2.
Samen met de gemeente Zaanstad heeft Opportunity plannen gemaakt voor de herontwikkeling van de [straatnaam] . Het doel van dit project is om het woningaanbod en de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving te verbeteren. Om dit mogelijk te maken, moet de huidige bebouwing uit de zestiger jaren van de vorige eeuw, waaronder de door [gedaagden] gehuurde winkelruimte, worden gesloopt.
2.3.
Op 4 maart 2020 zijn partijen in gesprek gegaan over een vrijwillig vertrek van [gedaagden] uit het gehuurde en een compensatie daarvoor voor [gedaagden] Partijen hebben hier echter, ondanks veelvuldig overleg, geen overeenstemming over kunnen bereiken.
2.4.
Op 14 maart 2021 heeft Opportunity de huurovereenkomst met [gedaagden] per aangetekende brief opgezegd tegen 31 maart 2022. In deze brief meldt Opportunity als grondslag voor de opzegging primair ‘dringend eigen gebruik’, zijnde een renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en subsidiair de belangenafweging ingevolge art. 7:296 lid 3 Burgerlijk Wetboek (BW)
3.De vordering
3.1.
Opportunity vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, dat de kantonrechter de datum vaststelt waarop de huurovereenkomst tussen Opportunity en [gedaagden] zal eindigen en [gedaagden] te veroordelen het gehuurde uiterlijk op die datum te ontruimen en ter vrije beschikking van Opportunity te stellen.
3.2.
Opportunity legt primair aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij het gehuurde persoonlijk en duurzaam in gebruik wenst te nemen en het gehuurde daartoe dringend nodig heeft voor het uitvoeren van een renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Subsidiair stelt Opportunity dat haar belangen bij beëindiging van de huurovereenkomst moeten prevaleren boven de belangen van [gedaagden] bij voortzetting daarvan.
4.Het verweer en de tegenvordering
4.1.
[gedaagden] betwisten de vordering en voeren aan – samengevat – dat er geen sprake is van dringend eigen gebruik, omdat onvoldoende is aangetoond waarom renovatie van het gehuurde zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Ook heeft de gemeente de benodigde omgevingsvergunning nog niet verleend, waardoor onduidelijk is op welke termijn de sloopwerkzaamheden kunnen starten. Verder voeren [gedaagden] aan dat ook wanneer een huurovereenkomst wordt opgezegd wegens ‘dringend eigen gebruik’ er een belangenafweging plaats moet vinden. Opportunity heeft echter nagelaten om een gedegen belangenafweging te maken en is er ten onrechte vanuit gegaan dat haar belangen prevaleren.
4.2.
[gedaagden] vorderen, voor het geval de kantonrechter de huurovereenkomst wel beëindigt, bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter Opportunity veroordeelt tot betaling van € 175.488,29 als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, althans een ander in goede justitie te bepalen bedrag.
4.3.
[gedaagden] leggen aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat als de vordering van Opportunity wordt toegewezen, zij gedwongen worden op zoek te gaan naar een andere ruimte waar zij hun onderneming voort kunnen zetten. Omdat [gedaagden] een merkdealer is, moet de nieuwe ruimte aan specifieke eisen voldoen. Het verhuizen en herinrichten van een nieuwe ruimte brengt voor [gedaagden] dan ook aanzienlijke kosten met zich die zij niet kan voorschieten. Deze kosten bestaan onder andere uit verhuis-, advertentiekosten, kosten voor het inzetten van eigen krachten bij de verhuizing, dubbele huurlasten en bouwkundige aanpassingen aan de nieuwe ruimte.
4.4.
Opportunity betwist de tegenvordering en stelt dat het door [gedaagden] gevorderde bedrag buitenproportioneel is en niet in lijn is met de jurisprudentie hierover.
5.De beoordeling
5.1.
De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
Moet de huurovereenkomst beëindigd worden?
5.2.
Het gehuurde is verhuurd als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW zodat Afdeling 6 van Titel 4 van Boek 7 BW van toepassing is. Opportunity heeft de huurovereenkomst bij brief van 14 maart 2021 opgezegd tegen 31 maart 2022. [gedaagden] hebben met de opzegging niet ingestemd en het gehuurde ook niet verlaten. De huurovereenkomst is dus nog van kracht. Dat geldt in beginsel totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de overeenkomst eindigt.
5.3.
De vordering tot huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik komt alleen voor toewijzing in aanmerking, indien Opportunity aannemelijk maakt dat zij de bedrijfsruimte persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen en zij deze daartoe dringend nodig heeft. Onder duurzaam gebruik wordt begrepen renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Onder renovatie moet mede sloop met vervangende nieuwbouw worden verstaan. Komt niet vast te staan dat Opportunity de bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dan kan de vordering eventueel worden toegewezen op de subsidiaire grond van een redelijke afweging van de belangen van Opportunity bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van [gedaagden] bij voortzetting van de overeenkomst.
5.4.
Ter onderbouwing van haar stelling dat zij het gehuurde zelf dringend nodig heeft, heeft Opportunity aangevoerd dat het gehuurde onderdeel uitmaakt van een zestal complexen aan de [straatnaam] . Deze complexen dateren uit de jaren 60/70 en de technische staat van de complexen is matig waardoor zich bouwkundige problemen voordoen. Renovatie van de complexen is dan ook noodzakelijk. Omdat de kosten van renovatie nagenoeg gelijk zijn aan sloop en herbouw en de gemeente Zaanstad aan Opportunity te kennen heeft gegeven het gebied graag te willen herontwikkelen, is een plan ontwikkeld waarbij de huidige bebouwing wordt gesloopt en op dezelfde plek 428 méér woningen worden gerealiseerd dan nu het geval is. De commerciële ruimtes, zoals de winkel van [gedaagden] , zullen in dit plan grotendeels verdwijnen. Hierdoor is het volgens Opportunity onmogelijk om de huurovereenkomst met [gedaagden] voort te zetten. Dit geldt volgens Opportunity te meer, omdat de renovatie dermate veelomvattend en langdurig zal zijn, dat ook daarom instandhouding van de huurovereenkomst niet van haar kan worden gevergd.
5.5.
Gelet op al het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat Opportunity de dringende noodzaak van eigen gebruik van de bedrijfsruimte voldoende aannemelijk heeft gemaakt en voldoende heeft onderbouwd. Bovendien heeft [gedaagden] de noodzaak van de renovatie niet betwist maar alleen aangevoerd dat de huurovereenkomst met [gedaagden] wegens de renovatie niet hoeft te worden beëindigd. Uit hetgeen Opportunity naar voren heeft gebracht blijkt echter voldoende dat de functie van de bebouwing in de nieuwe plannen verandert en er geen dan wel zeer beperkt plek is voor commerciële ruimtes. De winkel van [gedaagden] kan na de renovatie dus niet terug keren.
5.6.
Aan het verweer van [gedaagden] dat Opportunity nog niet over alle benodigde vergunningen bezit en dat die omstandigheid aan een beroep op dringend eigen gebruik in de weg staat, gaat de kantonrechter voorbij. Voor een beëindiging op grond van dringend eigen gebruik is niet vereist dat alle benodigde vergunningen al zijn verleend. Voldoende is dat aannemelijk wordt gemaakt dat de benodigde vergunningen verkregen zullen worden. [1] Op de zitting heeft Opportunity aangegeven dat de aanvraag voor de benodigde omgevingsvergunning inmiddels bij de gemeente is ingediend en dat zij verwacht dat de gemeente deze begin volgend jaar zal verlenen, zodat eind 2023 kan worden gestart met de sloop van de huidige bebouwing. Aangezien de plannen voor de renovatie tot stand zijn gekomen in overleg met de gemeente ligt het voor de hand dat die vergunningen zullen worden verleend.
5.7.
Op basis van het voorgaande komt de kantonrechter dan ook tot de conclusie dat er sprake is van dringend eigen gebruik in de zin van de wet. Uit artikel 7:296 BW volgt dat de kantonrechter de gevorderde beëindiging dan moet toewijzen. Voor enige vorm van afweging van de belangen van partijen bij de beëindiging dan wel voortzetting van de huur, is daarom geen plaats meer.
5.8.
Het is vervolgens aan de kantonrechter om een datum vast te stellen waarop de huur zal eindigen. In dit verband is van belang dat de verhuizing van een winkel enige tijd zal vergen, zodat de huur niet op zeer korte termijn zal kunnen eindigen. Daartegenover staat dat [gedaagden] al geruime tijd weten van het risico dat de huur zou worden beëindigd, zodat zij redelijkerwijs al hebben kunnen beginnen met de nodige voorbereidingen. Verder staat vast dat Opportunity op dit moment nog niet over de benodigde vergunningen beschikt en zij verwacht pas eind 2023 te zullen starten met de werkzaamheden. Alle relevante factoren in aanmerking genomen ziet de kantonrechter aanleiding om te bepalen dat de huurovereenkomst eindigt op 1 juni 2023.
5.9.
Opportunity vordert dat dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal worden verklaard. De kantonrechter kan haar vonnis alleen dan uitvoerbaar bij voorraad verklaren indien het verweer van de huurder haar kennelijk ongegrond voorkomt. Dat is een strenge maatstaf. Aangezien niet op voorhand vaststaat dat het verweer van [gedaagden] in hoger beroep geen enkele kans van slagen zal hebben, ziet de kantonrechter geen aanleiding om van dit uitgangspunt af te wijken. Het vonnis zal daarom niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
Heeft [gedaagden] recht op betaling van verhuis- en inrichtingskosten?
5.10.
[gedaagden] hebben (als zijnde tegenvordering) aanspraak gemaakt op een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten. Ter zake daarvan stelt de kantonrechter voorop dat zij op grond van artikel 7:297 lid 1 BW een bedrag kan (maar niet moet) vaststellen dat Opportunity aan [gedaagden] moet betalen ter tegemoetkoming in haar verhuis- en inrichtingskosten. Het gaat daarbij uitdrukkelijk om een tegemoetkoming, niet om een vergoeding van alle door [gedaagden] in het kader van het betrekken van en een nieuwe bedrijfsruimte te maken kosten of schadeloosstelling.
5.11.
[gedaagden] kunnen alleen aanspraak maken op een dergelijke vergoeding indien zij hun onderneming daadwerkelijk op een andere plaats voort zullen zetten. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [gedaagden] voldoende aannemelijk gemaakt dat zij dit voornemen hebben. Ook hebben zij voldoende onderbouwd dat een verhuizing naar een andere bedrijfsruimte kosten voor hen mee zullen brengen. Er is daarom aanleiding om een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingsvergoeding toe te kennen.
5.12.
[gedaagden] hebben een vergoeding van € 175.488,29 gevorderd. Ter onderbouwing van dit bedrag hebben [gedaagden] diverse offertes overgelegd. Opportunity heeft de hoogte van het door [gedaagden] gevorderde bedrag weersproken. Volgens Opportunity is het bedrag buitensporig. Daarbij is onvoldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat [gedaagden] gedane investeringen reeds terug heeft kunnen verdienen en dat er een aftrek nieuw voor oud moet plaatsvinden.
5.13.
Het ligt op de weg van een huurder om aannemelijk te maken dat de door haar begrote kosten daadwerkelijk zullen worden gemaakt, althans zijn gemaakt. Bovendien moeten de kosten redelijk zijn, hetgeen onder meer betekent dat rekening gehouden moet worden met de omvang en inrichting van de oorspronkelijke bedrijfsruimte met de staat waarin de oude inrichting verkeerde en met eventueel gedane afschrijvingen. In dit geval is het nog niet duidelijk naar welk pand [gedaagden] zullen gaan verhuizen. Hierdoor is het met name wat betreft de door [gedaagden] gevorderde inrichtingskosten, op dit moment niet goed mogelijk om te beoordelen welke werkzaamheden ten behoeve van het inrichten van een nieuwe pand noodzakelijk zijn en welke kosten daarmee gemoeid zijn. De kosten die [gedaagden] hebbben begroot gaan uit van een casco locatie die nog helemaal op de bedrijfsvoering van [gedaagden] moet worden aangepast, terwijl dat niet het geval hoef te zijn. Daarbij komt dat blijkens de overgelegde foto’s de inrichting van de huidige winkel relatief eenvoudig lijkt en [gedaagden] niet heeft onderbouwd welke kosten zij hiervoor heeft gemaakt.
5.14.
Voor wat betreft de verhuiskosten geldt dat [gedaagden] , aanzienlijke bedragen voor transport- en advertentiekosten hebben begroot. Het is de vraag of dergelijke bedragen reëel zijn. Zolang nog niet duidelijk is naar welke locatie [gedaagden] gaan verhuizen, is ook nog niet te zeggen of sprake zal zijn van opslagkosten en dubbele huurlasten. De begroting van [gedaagden] kan dus niet zonder meer dienen voor de berekening van de door Opportunity te betalen verhuis- en herinrichtingskosten. Daarbij komt dat het, zoals gezegd, gaat om een tegemoetkoming en dus niet op een volledige vergoeding van alle kosten die een huurder maakt. Huur is nu eenmaal tijdelijk en hoewel een huurder van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW huurbescherming geniet, zal hij er, zeker wanneer de huur tenminste tien jaar heeft geduurd, rekening mee moeten houden dat de huur eindigt.
5.15.
Gelet op het voorgaande begroot de kantonrechter de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten ten aanzien van de bedrijfsruimte ex aequo et bono op een bedrag van € 40.000,00. Omdat Opportunity in haar dagvaarding uitdrukkelijk afstand heeft gedaan van haar intrekkingsbevoegdheid zal de kantonrechter het stellen van een termijn als bedoeld in artikel 7:297 lid 2 BW achterwege laten en Opportunity veroordelen tot betaling van dit bedrag aan [gedaagden]
5.16.
De kantonrechter ziet, gelet op grond van hetgeen hiervoor is overwogen en nu beide partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, geen aanleiding om Opportunity dan wel [gedaagden] in de proces- en nakosten te veroordelen.
6.De beslissing
De kantonrechter
de vordering:
6.1.
bepaalt dat de huurovereenkomst tussen Opportunity en [gedaagden] met betrekking tot de ruimte gelegen aan de [adres] te [plaats] eindigt op 1 juni 2023;
6.2.
veroordeelt [gedaagden] om het gehuurde uiterlijk op 1 juni 2023 te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Opportunity te stellen;
de tegenvordering
6.3.
veroordeelt Opportunity om aan [gedaagden] een tegemoetkoming van € 40.000,00 in hun verhuis- en inrichtingskosten te betalen;
de vordering en de tegenvordering
6.4.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
6.5.
wijst het anders of meer gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 17 november 2022.