ECLI:NL:RBNHO:2022:9854

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./repnr.: 9943387 EJ VERZ 22-38

Uitspraakdatum: 23 november 2022

Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:

1.[eiser 1]

wonende te [plaats]

verzoekster sub 1

verder te noemen [eiser 1]

2.[eiser 2]

wonende te [plaats]

verzoeker sub 2

verder te noemen [eiser 2]

3.[eiser 3]

wonende te [plaats] (feitelijk te Singapore)

verzoeker sub 3

verder te noemen [eiser 3]

verzoekers verder te noemen [eiser 1] c.s.

gemachtigde: L.H.M. Welter

tegen

1. de vereniging van eigenaars
VERENIGING VAN EIGENAREN [adres]

gevestigd te [plaats]

verweerster sub 1

verder te noemen de VvE

gemachtigde: mr. N. Bakker

2.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [bedrijf 1]

gevestigd te [plaats]

verweerster sub 2

verder te noemen Jopa BV

gemachtigde: mr. J.C. van der Tak

tevens is opgeroepen als (mogelijk) belanghebbende:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VVE BEHEER HAARLEM BV

gevestigd te Heemstede

belanghebbende

verder te noemen VBH

1.
Het procesverloop

1.1.

[eiser 1] c.s hebben een verzoekschrift ingediend, ter griffie ingekomen op 16 juni 2022 met producties.

1.2.

De VvE heeft een verweerschrift ingediend, ter griffie ingekomen op 12 oktober 2022.

1.3.

Jopa BV heeft een verweerschrift ingediend, ter griffie ingekomen op 20 oktober 2022 met producties.

1.4.

Op 28 oktober 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiser 1] c.s., de VvE en Jopa BV hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen die zijn overgelegd.

2.De zaak in het kort

2.1.

In deze zaak speelt een geschil binnen een VvE waar sprake is van een eigenaar met een meerderheidspositie en drie minderheidseigenaren. De meerderheidseigenaar is ook eigenaar van het naastgelegen, aan de binnentuin van het pand van de VvE grenzende, hotel. Door het aanbrengen van (inpandige) balkons in de gevel van het hotel is volgens verzoekers sprake geweest van overlast en vrezen zij in de toekomst overlast van hotelgasten in de vorm van inkijk in het gemeenschappelijke deel van de binnentuin, rook en geluidshinder. Zij verzoeken een besluit van de VvE te vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid dan wel misbruik van een meerderheidspositie. Het besluit ziet op afwijzing door de vergadering van de VvE van het voorstel om het bestuur van de VvE te machtigen een civiele procedure tegen het hotel aan te spannen indien er -in de ogen van de bewoners - hinder is of dreigt.

2.2.

De kantonrechter is van oordeel dat het besluit niet vernietigbaar is, omdat niet is gebleken dat het besluit naar inhoud of totstandkoming in strijd met de redelijkheid en billijkheid is. Hoewel de zorgen van verzoekers – mede gezien de onevenwichtige verhouding binnen de VvE en voorafgaande geschillen – begrijpelijk zijn, is de machtiging in het voorstel te onbepaald en staat niet vast dat ten tijde van het besluit sprake was van overlast. De meerderheidseigenaar mocht in redelijkheid, mede gelet op de belangen van de minderheidseigenaren, tot verwerping van het voorstel komen. Het verzoek zal daarom worden afgewezen.

3.Feiten

3.1.

[eiser 1] c.s. zijn ieder eigenaar / bewoner van een appartementsrecht in het pand gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: het VvE pand).

3.2.

Jopa BV is eigenaar / verhuurder van de overige negen appartementsrechten in het pand.

3.3.

Jopa BV is ook eigenaar en exploitant van het aan de binnentuin van het pand grenzende [bedrijf 2] (hierna: het [bedrijf 2]).

3.4.

VBH is de beheerder en bestuurder van de VvE.

3.5.

De VvE is opgericht bij splitsingsakte van 6 april 1981 (hierna: de splitsingsakte) waarbij het splitsingsreglement is vastgesteld met van toepassing verklaring van het modelreglement van splitsing van eigendom KNB, versie 22 februari 1973 (hierna: het reglement).

3.6.

Het maximum aantal stemmen in de vergadering van eigenaars in de VvE bedraagt twaalf. [eiser 1] c.s. hebben samen drie en Jopa BV heeft negen stemmen.

3.7.

Alle besluiten, waarvoor in het reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven, worden genomen met volstrekte meerderheid van uitgebrachte stemmen.

3.8.

In de (zij)gevel van het [bedrijf 2] grenzend aan de binnentuin van het VvE pand zijn drie (inpandige) balkons gerealiseerd. Op de balkons zijn hekken geplaatst, eerst evenwijdig met de gevel en later – na aankondiging van het opleggen van een dwangsom door de gemeente – dicht op de ramen van de hotelkamers grenzend aan de balkons. [eiser 1] c.s. hebben bezwaar gemaakt tegen de vergunning voor de balkons, maar de gemeente heeft dit bezwaar afgewezen.

3.9.

Zodra de vergunning daartoe is verkregen, kunnen in de gevel van het [bedrijf 2] links naast de reeds bestaande balkons, nog drie vergelijkbare balkons worden gerealiseerd.

3.10.

Tijdens de vergadering van eigenaars van 24 mei 2022 is het voorstel om het bestuur van de VvE te machtigen een civiele procedure tegen het [bedrijf 2] aan te spannen in stemming gebracht en met negen tegen drie stemmen afgekeurd (hierna: het besluit). Volgens de notulen van de vergadering (hierna: de notulen) is dit onderwerp als volgt behandeld:

7.Procedures – ingekomen vragen

A/Overlast en inkijk in het gemeenschappelijke deel van de tuin

B/Overlast en inkijk in appartementen (oa. [betrokkene])

(…)

Inzake A en B is er een bezwaarprocedure geweest van de 3 eigenaren tegen Jopa, tegen de vergunning-verlening. Het bezwaar is verworpen, de vergunning is verleend.

Dit is echter inzake de vergunning (=Bestuursrecht). Als er bv toch hinder/inkijk is, dan is het de vraag of de VvE daartegen bezwaar moet aantekenen/ een privaatrechtelijke procedure moet starten. Dat doet de VvE dan tegen de buurman (hotel). Dan verkrijgt VBH dus een proces-volmacht om dit op te starten zodra de balkons open zijn / gebruikt worden. Op dit moment zijn de balkons niet open/ niet in gebruik. Er wordt gestemd of VBH/ de bestuurder een proces-volmacht krijgt om dan tzt een proces tegen het hotel te starten indien er -in de ogen van de bewoners- hinder is/dreigt.Er zijn 9 stemmen tegen en 3 voorstemmen voor deze proces-volmacht. De VvE zal dan geen proces kunnen opstarten.

4.Het verzoek

4.1.

[eiser 1] c.s. hebben de kantonrechter verzocht om, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, bij beschikking:

1.
Het besluit van de Vereniging nietig te verklaren cq te vernietigen om niet tegen het aangrenzende perceel te procederen om de op de erfgrens aangebrachte balkons te sluiten.

2.
Verzoekers dan wel de Vereniging een vervangende machtiging te verlenen tot het instellen bij de Rechtbank een vordering jegens eigenaar van het aangrenzende perceel om de aangrenzende balkons te sluiten en de privacy van de bewoners van het [adres] te waarborgen;

3.
Jopa te veroordelen in de proceskosten aan de zijde verzoekers.

4.2.

[eiser 1] c.s. hebben als grondslag voor hun verzoek aangevoerd - kort samengevat - strijd met de redelijkheid en billijkheid dan wel misbruik van een meerderheidspositie.

5.Het verweer

5.1.

De VvE voert tegen het verzoek aan dat geen sprake is van een nietig besluit. Ook is geen sprake van een vernietigbaar besluit, omdat [eiser 1] c.s. onvoldoende hebben onderbouwd dat sprake is van strijd met de redelijkheid en billijkheid. Daarnaast hebben [eiser 1] c.s. geen belang bij hun vordering het besluit nietig te verklaren of te vernietigen, aldus de VvE. Ook hebben zij geen belang bij de verzochte vervangende machtiging. Het verzoek tot vervangende machtiging moet ook worden afgewezen, omdat dit verzoek op de machtiging van [eiser 1] c.s. dan wel de VvE ziet, terwijl dit machtiging van het bestuur van de VvE had moeten zijn. Ten slotte had het bestuur van de VvE en niet [eiser 1] c.s. om een vervangende machtiging moeten verzoeken. De VvE concludeert dat [eiser 1] c.s. niet-ontvankelijk zijn en/of het verzoek moet worden afgewezen.

5.2.

Jopa BV voert aan dat geen sprake is van een nietig besluit en dat [eiser 1] c.s. onvoldoende hebben onderbouwd waarom het besluit op gronden van redelijkheid en billijkheid vernietigbaar zou zijn. Ook hebben [eiser 1] c.s. geen belang omdat zij zelf zonder medewerking van de VvE een procedure tegen het [bedrijf 2] kunnen starten. Daarnaast is ook op grond van artikel 5:50 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) geen sprake van belang, omdat [eiser 1] c.s. eigenaar zijn van appartementsrechten die ver van de balkons gelegen zijn, twee zelfs aan de andere kant van het VvE pand / de straatkant. Er is geen sprake van rechtstreeks uitzicht vanaf de balkons op de appartementsrechten van [eiser 1] c.s. of andere appartementsrechten van het VvE pand. Het verzoek moet worden afgewezen, aldus Jopa BV.

5.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

6.De beoordeling

6.1.

Gelet op het feit dat [eiser 1] c.s. op zitting hebben erkend dat het besluit niet nietig is en zij hebben aangegeven dat zij ook geen beroep op nietigheid hebben willen doen, zal hierna uitsluitend worden in gegaan op de vraag of het besluit vernietigbaar is.

6.2.

De VvE en Jopa BV hebben primair betoogd dat van vernietiging van het besluit geen sprake kan zijn, omdat [eiser 1] c.s. hier geen enkel belang bij hebben. Twee van hen wonen aan de voorzijde van het pand en kunnen daardoor hoe dan ook geen overlast hebben van de balkons die uitzien op de achterzijde. Alleen [eiser 2] heeft zijn appartement aan de achterzijde, maar vanaf de balkons is er geen (direct) uitzicht op zijn ramen.
Mocht er op enig moment sprake zijn van overlast, dan kunnen [eiser 1] c.s. hiertegen zelf rechtsmaatregelen nemen: zij hebben de VvE daar niet voor nodig.

6.3.

Met dit verweer miskennen de VvE en Jopa BV echter dat [eiser 1] c.s. niet alleen vrezen voor overlast en/of inkijk met betrekking tot hun eigen appartementen (in welk geval zij inderdaad individueel kunnen optreden), maar ook met betrekking tot het gemeenschappelijke deel van de tuin. Juist als het gaat om het tegengaan van die overlast, ligt het voor de hand dat de VvE daartegen rechtsmaatregelen neemt. Zij is immers de eigenaar van het gemeenschappelijke deel van de tuin. In die zin hebben [eiser 1] c.s. dus wel degelijk belang bij hun verzoek.

Is het besluit vernietigbaar?

6.4.

Vooropgesteld wordt dat – gelet op de notulen – het besluit ziet op de verwerping van het voorstel om het bestuur van de VvE te machtigen een civiele procedure tegen het [bedrijf 2] aan te spannen indien er -in de ogen van de bewoners- hinder is/ dreigt wegens overlast en inkijk in het gemeenschappelijke deel van de binnentuin en in appartementsrechten van het VvE pand.

6.5.

Vast staat dat het besluit met volstrekte meerderheid van uitgebrachte stemmen kon en is genomen en dat Jopa BV met negen van de twaalf stemmen een doorslaggevende stem had.

6.6.

Gelet op het feit dat Jopa BV ook eigenaar en exploitant is van het [bedrijf 2], was bij (het verwerpen van) het voorstel sprake van verstrengeling van belangen aan de zijde van Jopa BV.

6.7.

Of het besluit vernietigbaar is wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt gevorderd dan wel wegens misbruik van een meerderheidspositie hangt af van de vraag of het besluit naar inhoud of totstandkoming in strijd met de redelijkheid en billijkheid is. Feitelijk komt dit neer op de vraag of Jopa BV als eigenaar /verhuurder met doorslaggevende stem, mede gelet op de belangen van de minderheidseigenaren, in redelijkheid tot verwerping van het voorstel kon komen. In een eerder tussen partijen gewezen beschikking van de kantonrechter van deze rechtbank van 9 maart 2022, heeft de kantonrechter in r.o. 6.11 de volgende maatstaf aangelegd ten aanzien van te nemen besluiten binnen de VvE:

Jopa BV mag zijn meerderheidsmacht binnen de vergadering van de VvE gebruiken en haar belangen binnen redelijke grenzen beschermen. Een besluit van de VvE moet echter voldoen aan de eisen van redelijkheid en billijkheid die ten opzichte van de overige eigenaren in acht moet worden genomen. Vooral bij mogelijke verstrengeling van belangen dient de eigenaar met een meerderheidsbelang op grond van art. 2:8 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) een hoge mate van zorgvuldigheid en openheid te betrachten, waarbij hij zoveel mogelijk de verschillende belangen gescheiden dient te houden. (…)

6.8.

Gelet op de hiervoor geciteerde maatstaf en het feit dat bij het besluit sprake was van belangenverstrengeling aan de kant van Jopa BV, mocht hij binnen redelijke grenzen zijn eigen belangen beschermen. Hoewel de wijze van communiceren namens Jopa BV te wensen over laat, kan in de gegeven omstandigheden niet worden gezegd dat het besluit om niet tegen het [bedrijf 2] te gaan procederen, in strijd met voormeld criterium is.
De VvE heeft als verweer aangevoerd dat [eiser 1] c.s. geen belang hebben, omdat slechts sprake is van vrees voor overlast casu quo hinder die – zo begrijpt de kantonrechter het standpunt van de VvE – zich nog niet heeft verwezenlijkt. De balkons zijn niet open, omdat er een hek is dicht op de deuren van de hotelkamer naar het balkon. Hierdoor is het (vrijwel) niet mogelijk om het balkon te betreden. Dit verweer is relevant voor de beoordeling van de vraag of Jopa BV in redelijkheid tot verwerping van het voorstel kon komen, omdat hij daarbij ook rekening moest houden met de belangen van de minderheidseigenaren. Het voorstel zag er volgens de notulen op dat de bestuurder van de VvE een proces-volmacht zou verkrijgen om een privaatrechtelijke procedure op te starten zodra de balkons open zouden zijn / gebruikt zouden worden. De notulen vermelden dat de balkons op dat moment niet open / niet in gebruik zijn. De stemming ziet vervolgens op de vraag of de bestuurder een proces-volmacht krijgt om te zijner tijd een proces tegen het hotel te starten indien er – in de ogen van de bewoners – hinder is/dreigt. De minderheidseigenaren/verzoekers hadden volgens het voorstel op dat moment dus (slechts) een toekomstig belang. Onzeker was op dat moment of en zo ja wanneer eventuele hinder zich zou voordoen. Daarnaast is volgens het voorstel het gebruik van de proces-volmacht afhankelijk van de instructie van de minderheidseigenaren/verzoekers, namelijk wanneer zij vinden dat sprake is van hinder. De voorgestelde machtiging is daarmee te onbepaald. Gelet op dat laatste in samenhang met het feit dat volgens de notulen op het moment van besluitvorming nog geen sprake was van hinder waarvoor de proces-volmacht zou kunnen worden gebruikt, heeft Jopa BV als meerderheidseigenaar/verhuurder, mede gelet op zijn eigen belang als hoteleigenaar, in redelijkheid tot verwerping van het voorstel kunnen komen.

6.9.

Dat [eiser 2] heeft gesteld dat zijn eigendomsrecht, privacy en woongenot ernstig worden aangetast maakt dit niet anders. Op zitting heeft hij verduidelijkt dat hij vanuit zijn raam naar rechts gekeken uitzicht heeft op de balkons. Hij ondervindt geluidsoverlast als er op de balkons wordt getelefoneerd, hard gepraat, gedronken of muziek wordt gedraaid, ook als het raam dicht is. Uit de notulen blijkt echter niet dat daar op het moment van besluitvorming al sprake van was, zodat Jopa BV met dat belang van [eiser 2] geen rekening hoefde te houden. Bovendien is het de vraag of de gewenste procesvolmacht voor het instellen van een rechtsvordering namens de VvE ook gebruikt had kunnen worden voor dit ‘privé belang’ van [eiser 2].

6.10.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat Jopa BV in redelijkheid tot verwerping van het voorstel kon komen. Het besluit is daarom niet vernietigbaar.

6.11.

Omdat het besluit niet vernietigbaar is, wordt niet toegekomen aan de overige verweren of het verzoek tot vervangende machtiging.

Conclusie

6.12.

De conclusie is dat de kantonrechter het verzoek van [eiser 1] c.s. zal afwijzen.

Proceskosten

6.13.

De proceskosten komen voor rekening van [eiser 1] c.s., omdat zij ongelijk krijgen.

6.14.

De kantonrechter ziet geen grond voor een door Jopa BV verzochte reële proceskosten veroordeling. Nodeloos aangewende kosten kunnen voor rekening worden gelaten van de partij die ze maakte, maar in dit geval is niet gebleken van nodeloze proceshandelingen van [eiser 1] c.s., van erkenning door de VvE en/of Jopa BV van het verzoek waardoor de procedure in zijn geheel nodeloos lijkt aangewend of van het niet voldoen aan de waarheidsplicht. Ook is niet gebleken dat – zoals Jopa BV stelt – deze procedure is opgestart om Jopa BV te sarren, terwijl duidelijk was dat het verzoek nimmer kan leiden tot het beoogde resultaat. Het is eerder Jopa BV die keer op keer de medeleden van de VvE voor voldongen feiten stelt, slecht communiceert en zich gedraagt alsof hij de enige eigenaar is, waardoor [eiser 1] c.s. zich gedwongen voelen naar de rechter te gaan.

7.De beslissing

De kantonrechter:

7.1.

wijst het verzoek af;

7.2.

veroordeelt [eiser 1] c.s. tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor de VvE en Jopa B.V. worden vastgesteld op een bedrag van € 249,00 aan salaris van elk van de gemachtigden van de VvE en Jopa BV;

7.3.

verklaart de veroordeling in deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mr. J.J. Dijk kantonrechter en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.