Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 9849938 CV EXPL 22-2611
Uitspraakdatum: 9 november 2022 (bij vervroeging)
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [plaats 1]
eiser
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: F.A. Vooren (Stichting Bestrijding Woonfraude Hennepteelt)
tegen
[gedaagde]
wonende te [plaats 2]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. P. van den Berg
1.De zaak in het kort
1.1.
Huurder heeft in strijd met de huurovereenkomst en zonder toestemming of medeweten van verhuurder het gehuurde onderverhuurd waarna daar een in werking zijnde hennepplantage is aangetroffen. Verhuurder wenst ontbinding van de huurovereenkomst en maakt aanspraak op achterstallige huurpenningen, een gebruiksvergoeding en de herstelkosten vanwege schade aan het gehuurde. De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst en veroordeelt huurder tot betaling van de achterstallige huur en de herstelkosten van € 26.802,44. De gevorderde gebruiksvergoeding wordt afgewezen.
2.Het procesverloop
2.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 25 april 2022 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
2.2.
Op 31 oktober 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] bij e-mail van 26 oktober 2022 nog vier aanvullende producties toegezonden.
3.De feiten
3.1.
Met ingang van 19 juli 2021 heeft [eiser] als verhuurder met [gedaagde] als huurder een huurovereenkomst gesloten voor de woning gelegen aan de [adres] (hierna: het gehuurde).
3.2.
In de huurovereenkomst staat, voor zover van belang: ‘
6.8 Onderhuur/medegebruikOnderhuur/medegebruik, hieronder mede verstaan vakantieverhuur via Airbnb of vergelijkbare organisaties al dan niet tegen vergoeding is niet toegestaan op straffe van boetes. (…)
6.8 Onderhuur/medegebruikOnderhuur/medegebruik, hieronder mede verstaan vakantieverhuur via Airbnb of vergelijkbare organisaties al dan niet tegen vergoeding is niet toegestaan op straffe van boetes. (…)
(…)
6.13
Opiumverbod
Het is de huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken en/of aanwezig te hebben, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, zoals(voorbereidings-)handelingen ten aanzien van het hebben, kweken, doorvoeren, verwerken, verhandelen e.d. van verdovende middelen of ingrediënten daarvan als bedoeld in deze wet. (…)’
3.3.
Op 1 februari 2022 heeft de politie in het gehuurde een in werking zijnde hennepplantage met een totaal van 315 planten aangetroffen. Deze is ontmanteld.
3.4.
Bij aangetekende brief van 2 februari 2022 heeft Stichting Bestrijding Woonfraude Hennepteelt (hierna: SBWH) namens [eiser] [gedaagde] in gebreke gesteld ten aanzien van de schade aan het gehuurde en de door de verhuurder gemaakte en te maken kosten, waaronder de huurpenningen over de periode dat de gemeente het gehuurde gaat sluiten tot het moment dat de sluiting door de gemeente wordt opgeheven.
3.5.
In reactie op deze brief heeft [gedaagde] telefonisch aan SBWH verklaard dat hij erg geschrokken is en hij de woning heeft gehuurd voor een kennis die in de problemen zat.
3.6.
Op 17 februari 2022 is het gehuurde ontruimd om verdere schade te voorkomen.
3.7.
Bij brief van 22 februari 2022 is [gedaagde] onder meer verzocht om betaling van de ontruimingskosten van € 3.491,78.
3.8.
Bij brief van 25 februari 2022 is [gedaagde] in gebreke gesteld voor het niet voldoen van de huurpenningen van de maanden februari en maart 2022.
3.9.
Bij e-mail van 2 maart 2022 heeft SBWH aan [gedaagde] drie offertes voor herstelwerkzaamheden toegestuurd. Daarnaast heeft zij verzocht om betaling van de niet voldane huurpenningen en de ontruimingskosten.
3.10.
Bij brief van 24 maart 2022 is [gedaagde] in gebreke gesteld voor het onbetaald laten van de ontruimingskosten en verzocht tot betaling van de herstelkosten van € 26.802,44. Daarbij is [gedaagde] op voorhand in gebreke gesteld als hij niet binnen vijftien dagen na dagtekening van de brief de factuur voor de herstelwerkzaamheden aan [eiser] voldoet.
3.11.
Op grond van artikel 13b van de Opiumwet is het gehuurde op last van de burgemeester van de gemeente [plaats 3] voor een periode van zes maanden vanaf 4 april 2022 gesloten.
4.De vordering
4.1.
[eiser] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. op grond van de toerekenbare tekortkoming van [eiser] de tussen [eiser] en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst betreffende een woonruimte gelegen te [plaats 3] aan het adres [adres] per 1 december 2022 te ontbinden;
II. [gedaagde] te veroordelen om de maandelijkse gebruikersvergoeding te betalen tot 1 december 2022, gelijk aan de geldende huurprijs als schadevergoeding tot aan de dag dat de woning vrij ter beschikking wordt gesteld aan [eiser] ;
III. [gedaagde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te voldoen een bedrag van € 41.089,22, ten titel van huur en kosten te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 41.994,22 vanaf 1 maart 2022 tot aan de dag der voldoening;
IV. met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
4.2.
[eiser] legt aan de vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] op grond van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst de huurpenningen en gevorderde schade verschuldigd is.
5.Het verweer
5.1.
[gedaagde] betwist dat hij op enige wijze bij de hennepkwekerij betrokken is geweest. Hij heeft de woning onderverhuurd aan een voormalige kennis en nooit toestemming gegeven om het gehuurde als hennepkwekerij te gebruiken. Niet hij, maar de onderhuurder is aansprakelijk voor de door [eiser] geleden schade. Daarnaast voert [gedaagde] verweer tegen de hoogte van de gevorderde huurpenningen, de verschuldigdheid van een gebruiksvergoeding en de hoogte van de gevorderde herstelkosten. Op deze verweren zal hierna bij de beoordeling nader worden ingegaan.
6.De beoordeling
Ontbinding huurovereenkomst
6.1.
Ter zitting heeft [eiser] verklaard dat de sluiting van het gehuurde op 4 oktober 2022 eindigde. Gelet daarop is ontbinding van de huurovereenkomst per die datum wenselijk en niet, zoals gevorderd, per 1 december 2022. [gedaagde] betoogt dat uit een brief van de gemeente van 23 maart 2022 volgt dat de sluiting eindigde op 4 september 2022, zodat per die datum ontbonden kan worden.
6.2.
De kantonrechter stelt voorop dat alleen de rechter een huurovereenkomst kan ontbinden en dat de rechter dit niet met terugwerkende kracht kan doen. Dit betekent dat de huurovereenkomst op z’n vroegst per heden kan worden ontbonden. Omdat partijen slechts discussiëren over de datum van ontbinding en [gedaagde] geen verweer heeft gevoerd tegen ontbinding van de huurovereenkomst op zichzelf, is de vordering tot ontbinding toewijsbaar per heden.
Achterstallige huur
6.3.
Tot de datum van de ontbinding van de huurovereenkomst rust op [gedaagde] de verplichting tot betaling van de huurprijs. Hoewel [eiser] over de periode mei tot en met oktober een gebruiksvergoeding voor het gehuurde vordert, welk bedrag gelijk is aan de geldende huurprijs, begrijpt de kantonrechter dat hiermee in feite de op basis van de huurovereenkomst verschuldigde huur wordt bedoeld. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] de maandelijkse huur vanaf februari 2022 niet heeft voldaan. De kantonrechter gaat voorbij aan de stelling van [gedaagde] dat het gehuurde sinds 1 april 2022 al aan een derde verhuurd is, omdat vast staat dat het gehuurde vanaf die datum voor een periode van zes maanden door de gemeente is gesloten.
6.4.
[gedaagde] betwist verder de hoogte van de gevorderde maandelijkse huur van € 1.370,- en voert aan geen servicekosten verschuldigd te zijn, omdat door hem geen gebruik werd gemaakt van services en diensten. Het gehuurde was immers leeg.
6.5.
Uit de huurovereenkomst volgt dat de maandelijkse huurprijs € 1.365,- bedraagt. Gelet op het verweer van [gedaagde] had het op de weg van [eiser] gelegen om aan te tonen dat de maandelijkse huur € 1.370,- bedraagt. Hiervan is niet gebleken, zodat in beginsel een bedrag van € 1.365,- per maand aan (achterstallige) huur verschuldigd is. Wat betreft de servicekosten heeft [eiser] ter zitting toegelicht dat dit bedrag slechts ziet op de bijdrage aan de Vereniging van Eigenaars en niet op de kosten van gas en elektra. Dit betekent dat [gedaagde] ook deze kosten verschuldigd is.
6.6.
Gelet op het voorgaande moet [gedaagde] een bedrag van € 1.365,- per maand aan achterstallige huur betalen over de periode van februari 2022 tot en met 9 november 2022, de datum van ontbinding van de huurovereenkomst.
Gebruiksvergoeding
6.7.
Een gebruiksvergoeding kan verschuldigd zijn als het gehuurde na ontbinding van de huurovereenkomst nog niet ontruimd is opgeleverd aan de verhuurder. Vast staat dat het gehuurde op 17 februari 2022 ontruimd is, waarna de verhuurder herstelwerkzaamheden heeft laten uitvoeren. Deze herstelwerkzaamheden waren al voltooid op het moment dat de gemeente het besluit nam tot sluiting van het gehuurde voor een periode van zes maanden, met ingang van 4 april 2022. Ter zitting heeft [eiser] verklaard op 5 oktober 2022 de sleutels van het gehuurde weer van de gemeente te hebben ontvangen.
6.8.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het gehuurde op dit moment al ontruimd ter beschikking staat aan [eiser] . [gedaagde] is de gevorderde gebruiksvergoeding daarom niet verschuldigd, zodat deze vordering zal worden afgewezen.
Schade / herstelkosten
6.9.
De kantonrechter stelt voorop dat op grond van artikel 7:219 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) de huurder jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden. Dit betekent dat voor [gedaagde] een risicoaansprakelijkheid geldt voor schade aan het gehuurde die is veroorzaakt door gedragingen van derden die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken, zoals de persoon waaraan hij heeft onderverhuurd.
6.10.
[eiser] vordert een bedrag van € 3.491,78 aan ontruimingskosten. [gedaagde] betwist dat [adres] ter plaatse werkzaamheden heeft verricht en dat de in rekening gebrachte dossierkosten daadwerkelijk zijn gemaakt. In reactie hierop heeft [eiser] e-mails van GP Groot inzameling en recycling overgelegd waaruit volgt dat bij het gehuurde drie containers met aarde, bouw en sloop zijn opgehaald. Ter zitting heeft [eiser] ook toegelicht dat deze containers puur in het kader van de ontruiming zijn gebruikt en niet door de aannemer die de herstelwerkzaamheden heeft verricht. Verder is het gebruikelijk dat dossierkosten worden gemaakt, zoals vermeld op de door [eiser] overgelegde factuur. De ontruimingskosten zijn daarom als gevorderd toewijsbaar.
6.11.
Daarnaast vordert [eiser] een bedrag van € 26.802,44 aan herstelkosten van het gehuurde. [gedaagde] heeft tegen de hoogte van de gevorderde kosten verweer gevoerd. Volgens [gedaagde] zijn de daadwerkelijke kosten een stuk hoger dan de geoffreerde bedragen in de drie offertes die aan hem zijn toegestuurd, terwijl is toegezegd dat de opdracht zal worden verstrekt aan degene met de laagste offerte. Ter zitting heeft [eiser] toegelicht dat wel degelijk gekozen is voor de laagste prijs, maar dat tijdens de uitvoering van het werk duidelijk werd dat in het gehuurde een pvc-vloer lag in plaats van een laminaatvloer. Dit heeft gezorgd voor een toename van de kosten van ongeveer € 4.000,-, hetgeen destijds aan [gedaagde] bij e-mail van 14 maart 2022 ook is gemeld.
6.12.
De kantonrechter overweegt dat de in rekening gebrachte herstelkosten redelijk zijn gelet op de overgelegde foto’s. Ten tijde van de oplevering van het gehuurde aan [gedaagde] heeft de verhuurder aan de hand van een fotoreportage duidelijk vastgelegd in welke staat het gehuurde zich bevond. Op de overgelegde foto’s die dateren van na ontruiming is zichtbaar welke schade aan het gehuurde is aangericht. Zo is ook zichtbaar dat zich in het gehuurde lamellen bevonden en dat onder meer de bovenlichten en deuren vanwege ernstige schade vervangen moesten worden. De kosten van de werkzaamheden zijn daarnaast voldoende gespecificeerd. Ook is toegelicht de verhoging van de totale kosten wordt veroorzaakt door de pvc-vloer. Het verweer van [gedaagde] slaagt daarom niet.
6.13.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde] de gevorderde herstelkosten van € 26.802,44 moet betalen. Daarbij merkt de kantonrechter op dat [gedaagde] meermaals door [eiser] in de gelegenheid is gesteld om het herstelwerk zelf uit te (laten) voeren en zo de kosten in eigen hand had kunnen houden, maar enige reactie is uitgebleven.
Incassokosten en proceskosten
6.14.
[eiser] maakt aanspraak op buitengerechtelijk incassokosten van € 465,-. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief. Voor zover het door [eiser] gevorderde bedrag ook bestaat uit btw, dan is dat deel niet toewijsbaar omdat voor de btw geen aanmaning heeft plaatsgevonden overeenkomstig artikel 6:96 lid 6 van het Burgerlijk Wetboek. Dit betekent dat een bedrag zal worden toegewezen van € 399,-.
6.15.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt.
7.De beslissing
De kantonrechter:
7.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woonruimte gelegen aan het adres [adres] ,
7.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van (achterstallige) huur van € 1.365,- per maand over de periode van februari 2022 tot 9 november 2022, de datum van ontbinding van de huurovereenkomst, te vermeerderen met de wettelijke rente over het saldo dat aan hoofdsom, exclusief kosten, telkens heeft uitgestaan tot de dag van de gehele betaling,
7.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van herstelkosten van € 26.802,44, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 maart 2022 tot aan de dag van de gehele betaling,
7.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten van € 399,-,
7.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 129,74
griffierecht € 693,00
salaris gemachtigde € 1.496,00 (2,0 punten x € 748,00),
7.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
7.7.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter