ECLI:NL:RBNHO:2023:10068

• Datum uitspraak: 14 september 2023
• Publicatiedatum: 10 oktober 2023
• Zaaknummer: 10573474 \ VV EXPL 23-75
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: S.N. Schipper
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van huurwoning wegens hennepkwekerij en afwijzing van contractuele boete

In deze zaak heeft de stichting Ymere, eiseres, de bewindvoerder van de gedaagde, BIS Diensten B.V., gedagvaard in een kort geding. De vordering betreft de ontruiming van een huurwoning waarin een hennepkwekerij is aangetroffen. De huurder, [betrokkene], huurt sinds 22 juli 2011 een woning van Ymere. In de huurovereenkomst is bepaald dat het verboden is om hennep te kweken. Na een politieonderzoek op 13 april 2023, waarbij een gerooide hennepkwekerij werd aangetroffen, heeft Ymere de huurovereenkomst opgezegd en de ontruiming gevorderd. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de huurder toerekenbaar tekortgeschoten is in zijn verplichtingen, wat de ontruiming rechtvaardigt. De vordering tot betaling van een contractuele boete van € 5.000,- werd echter afgewezen, omdat Ymere onvoldoende bewijs heeft geleverd dat deze boete was overeengekomen. De kantonrechter heeft de ontruimingstermijn vastgesteld op zes weken na betekening van het vonnis, rekening houdend met de persoonlijke omstandigheden van de huurder. De proceskosten zijn voor rekening van de bewindvoerder, die in het ongelijk is gesteld.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10573474 \ VV EXPL 23-75

Uitspraakdatum: 14 september 2023

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

de stichting

Stichting Ymere

gevestigd te Amsterdam

eiseres

verder te noemen: Ymere

gemachtigde: mr. R.N.E. Visser

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

BIS Diensten B.V. in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[betrokkene]

gevestigd te Haarlem

gedaagde

verder te noemen: BIS Diensten
of de bewindvoerder

gemachtigde: mr. A.C. Mens

1. Het procesverloop

1.1.

Ymere heeft de bewindvoerder op 17 juli 2023 gedagvaard. De bewindvoerder heeft op voorhand schriftelijk verweer gevoerd.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 31 augustus 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Ymere heeft gebruik gemaakt van spreekaantekeningen die zijn overgelegd.

2. Feiten

2.1.

[betrokkene] (hierna: [betrokkene]) huurt sinds 22 juli 2011 van Ymere een woning aan het adres [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde).

2.2.

In de huurovereenkomst staat dat de algemene huurvoorwaarden en de Tarievenlijst van Ymere van toepassing zijn.

2.3.

In artikel 6 van de algemene huurvoorwaarden staat onder meer:
15. Het is de huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken of andere activiteiten verrichten die bij of krachtens de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Als de huurder dit verbod overtreedt, is hij van rechtswege een boete verschuldigd zoals staat vermeld in de Tarievenlijst (bijlage bij de huurovereenkomst). Ook heeft Ymere het recht om de geleden schade te verhalen op de huurder. (…)

2.4.

In de tarievenlijst is bepaald dat de in artikel 6.15 van de algemene huurvoorwaarden bedoelde boete bij het houden van een hennepplantage € 5.000,- bedraagt.

2.5.

Bij beschikking van 16 augustus 2019 heeft de kantonrechter te Haarlem bewind ingesteld over de (toekomstige) goederen van [betrokkene] wegens diens geestelijke of lichamelijke toestand. Daarbij is BIS Diensten benoemd tot bewindvoerder.

2.6.

Op 13 april 2023 heeft de politie naar aanleiding van onder meer twee (anonieme) meldingen het gehuurde doorzocht. Daarbij is een gerooide hennepkwekerij aangetroffen.

2.7.

Op 20 april 2023 heeft een gesprek tussen Ymere en [betrokkene] over het gebruik van de woning plaatsgevonden. Tijdens het gesprek heeft [betrokkene] onder meer medegedeeld: “
Ik wilde tomaten verbouwen. Ik heb het niet gemaakt maar andere mensen. ” Ook heeft hij medegedeeld: “
Er zijn geen planten aangetroffen in mijn woning, dus ik ga mijn woning niet opzeggen. Ik rook al 30 jaar wiet, en ik wist niet wat voor planten er in mijn woning zaten ”

2.8.

Bij brieven van 25 april 2023 heeft Ymere [betrokkene] en zijn bewindvoerder in de gelegenheid gesteld om ter voorkoming van een gerechtelijke procedure de huurovereenkomst op te zeggen in verband met de aangetroffen hennepkwekerij.

2.9.

Bij brieven van 2 juni 2023 heeft de gemachtigde van Ymere [betrokkene] en de bewindvoerder gesommeerd om de huurovereenkomst op te zeggen en de woning te ontruimen. (De gemachtigde van) [betrokkene] en de bewindvoerder hebben echter medegedeeld daartoe niet bereid te zijn.

3. De vordering

3.1.

Ymere vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening de bewindvoerder veroordeelt:

• het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen;
• tot betaling van een bedrag van € 5.000,- aan contractuele boete;
• tot betaling van € 462,50 aan buitengerechtelijke kosten.

3.2.

Ymere legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [betrokkene] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen jegens Ymere. Hij heeft in strijd met het bepaalde in artikel 6.15 van de huurvoorwaarden en artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (BW) (bedrijfsmatig) hennep gekweekt in de woning. Deze tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en, vooruitlopend daarop in dit kort geding, de ontruiming van het gehuurde. Op grond van het bepaalde in artikel 6.15 van de huurvoorwaarden in verbinding met de tarievenlijst is wegens het houden van de hennepplantage een boete ad € 5.000,- verschuldigd.

4. Het verweer

4.1.

De bewindvoerder vindt dat de vordering moet worden afgewezen. In de eerste plaats betwist hij dat Ymere een spoedeisend belang bij de vordering heeft. Verder is het volgens de bewindvoerder niet aannemelijk dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat (kort gezegd):
- het om een geringe kwekerij ging die niet door [betrokkene] is geïnstalleerd;
- [betrokkene] dacht dat het om tomatenplantjes ging;
- er geen gevaarlijke situatie is gecreëerd of overlast is veroorzaakt;
- de huurovereenkomst al 12 jaar duurt en Ymere haar strenge beleid nooit aan [betrokkene] heeft gecommuniceerd.

4.2.

Een ontruiming zal volgens de bewindvoerder bovendien tot een noodtoestand leiden. Hij beroept zich daarbij op de persoonlijke omstandigheden van [betrokkene], waaronder diens traumatische verleden, psychische problematiek en grote behoefte aan structuur. [betrokkene] zal vanwege de ernstige woningnood geen andere woonruimte kunnen vinden. Hij heeft ook geen geld voor de huur van een kamer aangezien zijn bijstandsuitkering is beëindigd. Verder ontbreekt een sociaal netwerk. Ter zitting heeft (de gemachtigde van) de bewindvoerder nog een stuk overgelegd met betrekking tot de lichamelijke gezondheid van [betrokkene].

4.3.

Daarnaast voert de bewindvoerder verweer tegen de gevorderde boete. De bewindvoerder betwist dat [betrokkene] met Ymere een boete is overeengekomen. Volgens de bewindvoerder heeft [betrokkene] de bijlagen bij de huurovereenkomst, waaronder de algemene voorwaarden en de tarievenlijst, nooit ontvangen. Evenmin heeft Ymere de huurovereenkomst aan [betrokkene] uitgelegd of toegelicht.

4.4.

De kantonrechter zal hieronder, voor zover van belang, ingaan op het verweer van de bewindvoerder.

5. De beoordeling

Het spoedeisend belang

5.1.

De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Ymere daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval. Niet in geschil is dat in het gehuurde en hennepkwekerij is aangetroffen. Dit is een ernstig feit. Gelet op het door Ymere gevoerde zerotolerancebeleid heeft zij er recht op en belang bij om in kort geding een voorlopige voorziening tot ontruiming van het gehuurde te vorderen. Van Ymere kan niet worden verlangd dat zij een bodemprocedure afwacht, te meer omdat het hier gaat om een schaarse sociale huurwoning.

5.2.

Ten aanzien van de gevorderde contractuele boete ligt dit anders. Dit betreft een van de ontruiming losstaande vordering waarvoor een afzonderlijk spoedeisend belang is vereist. Daarbij geldt dat voor toewijzing, evenals bij (andere) geldvorderingen, slechts aanleiding is wanneer het bestaan en de omvang van de vordering waarschijnlijk of voldoende aannemelijk zijn. Aangezien Ymere onvoldoende heeft gesteld een afzonderlijk spoedeisend belang te hebben bij de vordering en de bewindvoerder gemotiveerd heeft betwist dat de boete overeengekomen is, is voor toewijzing van de gevorderde boete in dit kort geding geen plaats.

De formele procespartij

5.3.

De kantonrechter stelt voorop dat een vordering die een persoon betreft wiens goederen onder bewind zijn gesteld, moet worden ingesteld tegen de bewindvoerder ter zake van kwesties die de onder het bewind gestelde goederen betreffen (artikel 1:441 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW)). De Hoge Raad heeft op 7 maart 2014 (ECLI:NL:HR:2014:525) geoordeeld dat de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten goederen zijn in de hiervoor bedoelde zin. Ymere heeft daarom terecht de bewindvoerder gedagvaard. Ymere vordert in het petitum van de dagvaarding echter ook veroordeling van [betrokkene]. Hassan Achmed is echter niet gedagvaard en de bewindvoerder is aan te merken als formele procespartij. Dat betekent dat de vordering moet worden afgewezen voor zover deze is gericht tegen [betrokkene].
De vordering tot ontruiming

5.4. .

. Vast staat dat de politie op 13 april 2023 een gerooide hennepkwekerij in het gehuurde heeft aangetroffen. Deze bevond zich in een met gipsplaten gebouwde kweekruimte in de woonkamer. In de kweekruimte lagen pvc-buizen voor de bevloeiing van de hennepplanten en losse potgrond waarin in rijen hennepstekjes hadden gestaan. De politie schat dat er in de kweekruimte 150 hennepplanten hebben gestaan. In de woning zijn verder onder meer 36 assimilatielampen, een schakelbord en 5 tijdschakelaars, 19 transformatoren, een koolstoffilter, water-/beluchting- en dompelpompen, een ventilatieregelaar en een grote hoeveelheid groeimiddel aangetroffen. Daarnaast was een elektrische aansluiting gemaakt buiten de stroommeter om.

5.5.

Door een dergelijke kweekruimte in het gehuurde te (laten) aanleggen is [betrokkene] te kort geschoten in de nakoming van zijn verplichting van artikel 7:213 BW om zich als een goed huurder te gedragen. Of Ymere zijn zerotolerancebeleid niet (voldoende) kenbaar heeft gemaakt aan [betrokkene] is daarvoor niet doorslaggevend. Bedrijfsmatige teelt van hennep van een dergelijke omvang in een als woonruimte verhuurde onroerende zaak levert een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen aan de zijde van [betrokkene] op die in een bodemprocedure ontbinding rechtvaardigt. Het is algemeen bekend dat een hennepkwekerij zorgt voor risico’s voor de omgeving, zoals water- en stankoverlast en brandgevaar. De politie vermeld in haar rapportage ook dat sprake was van een illegale stroomaansluiting met het gevaar van kortsluiting en mogelijk brand tot gevolg.

5.6.

Dat [betrokkene] dacht dat het om een tomatenkwekerij ging acht de kantonrechter overigens niet aannemelijk. [betrokkene] heeft immers ook verklaard dat hij al dertig jaar wiet rookt, zodat mag worden aangenomen dat hij bekend is met de specifieke geur van hennep. Bovendien heeft Ymere terecht betoogd dat het in het gehuurde (laten) aanleggen van een kwekerij van een dergelijke omvang, waarbij illegaal stroom wordt afgetapt, als zodanig een ernstige tekortkoming oplevert, nog afgezien van het doel van die kwekerij. Ook een professionele tomatenkwekerij in een woning zou niet zijn toegestaan.

5.7.

Ten slotte geldt dat Ymere op grond van de Woningwet een verplichting heeft om zorg te dragen voor de leefbaarheid in de door haar ‘beheerde’ wijken. Dat kan alleen als zij effectief kan optreden tegen dergelijke activiteiten.

5.8.

Al met al kan van Ymere niet worden gevergd dat zij [betrokkene] nog langer in het gehuurde laat. Zij heeft er belang bij om het gehuurde ter beschikking te stellen aan een andere huurder die zich wel als een goed huurder gedraagt. Dit belang weegt zwaarder dan het belang van [betrokkene] bij voortzetting van de huurovereenkomst. De vordering tot ontruiming van het gehuurde zal dus worden toegewezen. De kantonrechter ziet in de persoonlijke omstandigheden van [betrokkene], zoals deze ter zitting aan de orde zijn gekomen, wel aanleiding om hem een langere ontruimingstermijn toe te kennen dan Ymere heeft gevorderd. De ontruimingstermijn wordt vastgesteld op zes weken na betekening van dit vonnis.
Buitengerechtelijke kosten

5.9.

Ymere vordert vergoeding van buitengerechtelijke kosten. Ymere heeft echter onvoldoende gesteld en onderbouwd dat zij werkzaamheden heeft verricht die op grond van artikel 6:96 lid 2 sub c BW voor afzonderlijke vergoeding in aanmerking komen. Dit onderdeel van de vordering wordt daarom afgewezen.

Proceskosten

5.10.

De proceskosten komen voor rekening van de bewindvoerder omdat deze ongelijk krijgt. Daarbij wordt de bewindvoerder ook veroordeeld in de nakosten voor zover Ymere daadwerkelijk nakosten maakt.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

5.11.

De bewindvoerder heeft verzocht de veroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Gelet op de aard en het karakter van deze kort geding procedure wijst de kantonrechter dit verzoek af. Zoals hiervoor geoordeeld, heeft Ymere een spoedeisend belang bij haar vordering en weegt het belang van Ymere om het gehuurde ter beschikking te stellen aan een andere huurder zwaarder dan het belang van [betrokkene] bij behoud van het gehuurde.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt BIS Diensten in hoedanigheid van bewindvoerder van [betrokkene] om het gehuurde binnen zes weken na betekening van dit vonnis, met al hetgeen aan [betrokkene] toebehoort, te ontruimen en aan Ymere leeg en bezemschoon ter beschikking te stellen;

6.2.

veroordeelt BIS Diensten in hoedanigheid van bewindvoerder van [betrokkene] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Ymere tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 129,14

griffierecht € 128,00

salaris gemachtigde € 529,00

nakosten € 132,00 , voor zover daadwerkelijk nakosten worden gemaakt;

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.4.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter