ECLI:NL:RBNHO:2023:10201

• Datum uitspraak: 16 oktober 2023
• Publicatiedatum: 16 oktober 2023
• Zaaknummer: 10644095 \ VV EXPL 23-98
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: J.J. Dijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over gebreken en servicekosten in kort geding

In deze zaak heeft eiser, die sinds 2012 een woning huurt van gedaagde, een kort geding aangespannen wegens gebreken aan de huurwoning en onterecht in rekening gebrachte servicekosten. Eiser heeft gedaagde op 28 augustus 2023 gedagvaard en de mondelinge behandeling vond plaats op 2 oktober 2023. Eiser vordert onder andere een huurprijsvermindering van 60% en terugbetaling van onverschuldigd betaalde servicekosten. Gedaagde heeft de gebreken niet betwist, maar stelt dat de gebreken aan de badkuip voor rekening van eiser komen. De kantonrechter oordeelt dat eiser een spoedeisend belang heeft bij herstel van de gebreken en toewijst de vorderingen van eiser, inclusief de huurprijsvermindering en de terugbetaling van servicekosten. Gedaagde wordt veroordeeld tot herstel van de gebreken binnen 21 dagen na het vonnis. De proceskosten komen voor rekening van gedaagde, omdat hij grotendeels ongelijk krijgt.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

Locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10644095 \ VV EXPL 23-98

Uitspraakdatum: 16 oktober 2023

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

[eiser]

wonende te [plaats 1]

eiser

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. A. Ang

tegen

[gedaagde]

wonende te [plaats 2]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. J.L. Oudshoorn

1. Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft [gedaagde] op 28 augustus 2023 gedagvaard.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 oktober 2023 waarbij [eiser] , bijgestaan door zijn gemachtigde en een tolk, aanwezig was en [gedaagde] zich heeft laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

1.3.

De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] een voorwaardelijke eis in reconventie ingesteld.

2. De feiten

2.1.

[eiser] huurt vanaf 2012 van [gedaagde] de woning aan het adres [adres] te [plaats 1] (hierna: het gehuurde).

2.2.

Naast de kale huurprijs van laatstelijk € 712,73 is [eiser] € 152,27 verschuldigd voor servicekosten, waaronder begrepen meubileringkosten, onderhoudskosten en servicekosten VvE.

2.3.

In de huurovereenkomst is (voor zover relevant) bepaald:
Roerende goederen:
afzuigkap € 2,20 kookinstallatie € 4,10 mech./douche ventilatie € 0,70 toiletrolhouder € 0,20 douchewand/deur € 1,25 bad € 4,70 extra kwaliteit keuken € 4,50 raambekleding € 1,80 verlichtingsarmaturen € 1,10 kledingkast € 1,80 Vloerbedekking € 10,90 Diensten: Onderhoud cv/kachel € 4,30 “ boiler/geiser € 4,20 schoonhouden goten € 1,30 “ schoorstenen € 1,50 serv. en onder. Intercom € 4,30 onder. ventilatiesysteem € 0,30 servicekosten V.V.E. € 100,00 servicekosten berging € 3,40 Maximum servicekosten per maand € 152,27

2.4.

Op 13 oktober 2021 heeft [gedaagde] een huurprijs/kostenverhoging van in totaal € 142,00 per maand aangekondigd, als volgt opgebouwd:
€ 30,00 voor de VvE
€ 30,00 voor de gemeentelijke kosten
€ 67,00 in verband met stookkosten
€ 15,00 voor de huurverhoging,
in twee stappen te verhogen, per 1 november 2021 een verhoging van € 90,00 en per 1 januari 2022 een verhoging van € 52,00 per maand.

2.5.

Op 20 juni 2022 heeft [gedaagde] per 1 juli 2022 een huurprijs/kostenverhoging van in totaal € 119,17 per maand aangekondigd, als volgt opgebouwd:
€ 30,17 wegens algehele huurverhoging van 3,5%
€ 89,00 in verband met stookkosten.

2.6.

[eiser] heeft zich verzet tegen de aangekondigde huurprijs.

2.7.

Op 27 september 2022 heeft [eiser] [gedaagde] in gebreke gesteld en hem verzocht om binnen twee weken tot herstel van het raam over te gaan en binnen zes weken tot herstel van een rotte pui.

2.8.

Op 27 oktober 2022 heeft [eiser] [gedaagde] eraan herinnerd dat de door [eiser] gestelde zes weken termijn bijna afloopt. Aan [gedaagde] is verzocht om aan te geven indien het hem niet zou lukken om tijdig tot herstel over te gaan.

2.9.

Op 19 december 2022 heeft [gedaagde] aangegeven dat de aannemer ernstig ziek is geworden, reden waarom een andere aannemer werd gezocht en nog niet tot herstel kon worden overgegaan. Tevens is aangekondigd dat het voorschot servicekosten met ingang van 1 januari 2023 zou worden verhoogd naar € 295,00 per maand en dat de huur per 1 juli 2023 de huur zou worden verhoogd met de wettelijke maximale toegestane percentage. Tot slot is aangekondigd dat (achterstallige) afvalstoffenheffing bij [eiser] in rekening wordt gebracht.

2.10.

Op 24 januari 2023 heeft [eiser] een nieuwe ingebrekestelling tot herstel van het raam en vervanging van de rotte pui verzonden. Tevens heeft [eiser] aangegeven dat de balkondeur niet wil sluiten, dat de badkuip rot is, de afzuigkap het niet doet en de schakelaar in de zekeringskast niet meer werkt door vochtschade. [eiser] heeft [gedaagde] verzocht om uiterlijk vóór 7 maart 2023 voor herstel zorg te dragen. [eiser] is daarnaast ingegaan op de aangekondigde verhogingen.

2.11.

Op 31 mei 2023 heeft [gedaagde] [eiser] schriftelijk een huurprijsverhoging van 3,1% aangekondigd alsmede een verhoging van de servicekosten naar € 237,27 per maand.

2.12.

[eiser] heeft op 9 juni 2023, 26 juni 2023 en 27 juli 2023 [gedaagde] verzocht om te reageren, een tussentijdse huurvermindering toe te kennen en om tot herstel over te gaan.

2.13.

Op 27 en 28 september 2023 zijn in opdracht van [gedaagde] werkzaamheden uitgevoerd in het gehuurde.

3. De vordering

3.1.

[eiser] vordert, na specificatie van zijn eis, dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt:
- om uiterlijk binnen 21 dagen na dagtekening vonnis volledig en adequaat:

• het houtwerk op het balkon, specifiek om de lat onder de plint, en de rand van hout rondom het raam te vervangen;
• bij de balkondeur van de woonkamer, vanuit balkon bekeken, beneden rechts het gat te herstellen;
• bij de balkondeur van de slaapkamer, vanuit balkon bekeken, de kier en het gaatje links beneden te herstellen en er voor zorgen dat de deur goed sluit;
• de groep rechts in de zekeringskast te herstellen;
• de badkuip en de afvoer daarin zo te herstellen dat er geen scherpe randen meer zijn;

-
tot toekenning van een huurprijsvermindering van 60% vanaf 28 februari 2023 tot de dag waarop alle gebreken volledig en adequaat zijn verholpen;
- tot terugbetaling van de servicekosten, voor zover deze zijn verricht, als onverschuldigd betaald voor een totaalbedrag van € 1.747,80;
met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:207 lid 2 BW. [gedaagde] is niet tot herstel van de gebreken overgegaan hoewel hij hier op grond van artikel 7:206 lid 1 BW wel toe verplicht is. De gebreken zijn te kwalificeren als ernstige gebreken in de categorie C van het Besluit Gebreken ex artikel 7:241 BW en het gebrekenboek, met een recht op huurprijsvermindering van 60% tot gevolg.

3.3.

[eiser] stelt zich verder op het standpunt dat diverse posten die in de huurovereenkomst als servicekosten worden genoemd, niet langer verschuldigd zijn. Meubilering is al afgeschreven, reden waarom geen kosten meer in rekening gebracht mogen worden. Daarnaast zijn posten in rekening gebracht die geacht moeten worden te zijn verrekend in de kale huurprijs en niet afzonderlijk nog in rekening gebracht mogen worden. Tot slot zijn er dubbele posten en/of vage posten aan servicekosten in rekening gebracht. Op grond van artikel 6:203 BW vordert [eiser] , met terugwerkende kracht van 12 maanden, de te veel betaalde servicekosten terug op grond van onverschuldigde betaling.

4. Het verweer en de voorwaardelijke tegenvordering

4.1.

[gedaagde] heeft het bestaan en de omvang van de gestelde gebreken niet betwist, met dien verstande dat hij aanvoert dat de gebreken aan de badkuip voor rekening van [eiser] moeten blijven. Alle gebreken zijn onlangs verholpen, met uitzondering van de zekeringenkast omdat daar geen gebreken aan geconstateerd werden.

4.2.

[gedaagde] betwist het spoedeisend belang van de geldvorderingen en betwist dat de gebreken een huurprijsvermindering van 60% rechtvaardigen. Inzake de servicekosten voert [gedaagde] aan dat op korte termijn alsnog een eindafrekening zal worden opgesteld. De definitieve berekeningen van de energiekosten zullen dan ook worden meegenomen in de eindafrekening. De verwachting is dat, gezien de huidige energieprijzen, uit de eindafrekening zal blijken dat [eiser] nog zal moeten bij betalen zodat partijen over en weer kunnen verrekenen.

4.3.

[gedaagde] stelt tot slot nog recht te hebben op vergoeding van de afvalstoffenheffing van 2020, 2021, 2022 en 2023 op grond van artikel 7 van de huurovereenkomst en doet een beroep op verrekening. Indien [gedaagde] dit bedrag in conventie niet kan of mag verrekenen, eist hij voorwaardelijk in reconventie een bedrag van € 1.642,80.

5. De beoordeling

Gebreken

5.1.

Als een verhuurder in geval van gebreken zoals die in onderhavige procedure aan de orde zijn, niet (spoedig) tot herstel overgaat, heeft een huurder een spoedeisend belang bij een veroordeling tot herstel door de rechter. Van een huurder kan in die situatie niet worden verwacht dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. De spoedeisendheid bij de vordering tot herstel, brengt ook de spoedeisendheid van de geldvorderingen mee.

5.2.

De gevorderde voorlopige voorzieningen zijn slechts toewijsbaar als aan de hand van de feiten en omstandigheden in dit geding de verwachting gewettigd is dat in een tussen partijen nog te voeren bodemprocedure soortgelijke vorderingen zullen worden toegewezen. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat dit het geval is. Reden daarvoor is het volgende.

5.3.

[gedaagde] heeft de (aanvankelijk) door [eiser] gestelde gebreken niet betwist. Hij heeft evenmin betwist dat [eiser] hem (meermaals) heeft verzocht die gebreken te herstellen en dat hij tot dat herstel gehouden is. Alleen ten aanzien van de badrand heeft [gedaagde] aangevoerd dat dit gebrek door [eiser] zelf is veroorzaakt, zodat hij ook zelf voor het herstel daarvan aansprakelijk is. Dit verweer faalt. Bij dagvaarding is een foto van de badkuip toegevoegd. Hieruit blijkt dat de gehele badrand grotendeels is aangetast (door roest) en deels zelfs niet meer aanwezig is. Zonder nadere toelichting van [gedaagde] die ontbreekt, valt niet in te zien waarom deze schade door toedoen van [eiser] is ontstaan.

5.4.

Ter zitting is gebleken dat in de week vóór de zitting werkzaamheden zijn uitgevoerd. [eiser] betwist echter dat de alle gebreken waarover hij had geklaagd, verholpen zijn. [eiser] heeft ter zitting beeldmateriaal getoond en een toelichting gegeven over staat van de woning na de werkzaamheden en verklaard dat de gebreken nog niet verholpen zijn:
- Er zijn nieuwe ruiten geplaatst maar de pui zelf is niet vervangen.
- Er is enkel een houtenlatje op de meeste rotte plekken geplaatst. Door het houtenlatje kan er geen water meer binnenkomen maar vocht nog wel.
- De balkondeur sluit nog steeds niet goed, er is vanuit het balkon bekeken, rechts onder nog een kier c.q. gat. De slaapkamerdeur sluit nog steeds niet goed en vanuit het balkon bekeken is er nog een gat linksonder.
- Op de badkuip is een plastic rand met kit aangebracht. In plaats van de aangegeven 24 uur heeft [eiser] 48 uur gewacht totdat het bad weer gebruikt werd en de kit liet desondanks nog los. De afvoer functioneert ook niet naar behoren.
- De aannemer kon geen werkzaamheden verrichten in de zekeringskast omdat hij geen elektricien is. In de zekeringskast zitten twee groepen. Eén groep werkt niet met als gevolg dat alle apparaten op de overgebleven groep zitten, met als gevolg dat deze regelmatig eruit klapt.

5.5.

[gedaagde] heeft weliswaar aangevoerd dat de aannemer heeft verklaard dat alle gebreken verholpen zijn, maar ter onderbouwing geen stuk of schriftelijke verklaring overgelegd. Dat had in het licht van hetgeen [eiser] daarover heeft aangevoerd en aan de hand van door hem getoond beeldmateriaal heeft laten zien, wel op zijn weg gelegen. Bij deze stand van zaken gaat de kantonrechter er van uit dat de door [eiser] genoemde gebreken (zoals verwoord bij zijn vordering) nog aanwezig zijn en wordt de vordering tot herstel van de gebreken zoals genoemd in punt 3.1. toegewezen.

Overige geldvorderingen

5.6.

Een vordering tot vermindering van de huurprijs kan in beginsel alleen in een bodemprocedure kan worden ingesteld. Vermindering van de huurprijs betreft immers een vorm van partiële ontbinding van de huurovereenkomst (waarbij de door de huurder te leveren prestatie evenredig wordt verminderd aan de mate waarin de verhuurder tekortschiet in het leveren van huurgenot). Als de rechter de vordering toewijst, wordt daarmee een (gewijzigde) rechtstoestand tussen partijen vastgesteld. Dit is in kort geding niet mogelijk. Een oordeel van de kantonrechter in kort geding is immers slechts een voorlopige beoordeling van het geschil tussen partijen.

5.7.

Er bestaat echter geen beletsel om bij wijze van ordemaatregel vooruit te lopen op de beslissing die in een bodemprocedure over een huurprijsvermindering zal worden genomen. Een dergelijke (minder vergaande) vordering ligt besloten in het petitum van [eiser] . De vordering zal derhalve als zodanig worden beoordeeld.

5.8.

Ten aanzien van het vereiste spoedeisende belang is hiervoor al overwogen dat die spoedeisendheid samen hangt met de vordering tot herstel van de gebreken. Een (voorlopige) huurprijsvermindering kan bovendien aan een vlot herstel van de gebreken bijdragen. Daarbij komt dat [gedaagde] het bestaan van de gebreken en de duur daarvan niet (gemotiveerd) heeft betwist: daarmee staat vast dat [eiser] gedurende langere tijd een verminderd huurgenot heeft gehad. [gedaagde] heeft evenmin betwist dat een deel van de servicekosten niet of niet meer in rekening kan worden gebracht. Daarmee is zodanig zeker dat de vordering in de bodemprocedure zullen worden toegewezen dat aan het spoedeisend belang geen hoge eisen gesteld kunnen worden. De kantonrechter is in het licht van het voorgaande van oordeel dat [eiser] ook een voldoende spoedeisend belang heeft bij zijn geldvorderingen.

Huurprijsvermindering

5.9.

Volgens [eiser] is een huurprijsvermindering met 60% redelijk. Daarbij zoekt [eiser] aansluiting bij het door de Huurcommissie gehanteerde gebrekenboek en kwalificeert hij de gebreken als ernstig in de zin van categorie C. [gedaagde] stelt dat de genoemde gebreken niet met zoveel woorden zijn genoemd in het gebrekenboek van de Huurcommissie en dat een vermindering van 60% onredelijk is.

5.10.

Bij de beoordeling van de redelijkheid van de gevorderde huurprijsvermindering wordt in aanmerking genomen dat [gedaagde] niet betwist dat sprake is van meerdere gebreken aan het gehuurde. Indien en voor zover de gebreken afzonderlijk niet ernstig genoeg zou zijn, is sprake van een cumulatie van meerdere gebreken en tekortkomingen die gezamenlijk dan wel in combinatie met elkaar het woongenot ernstig schaden en een gebrek van categorie C van het Besluit Huurprijzen Woonruimte oplevert. Daarnaast is van belang dat [eiser] al langere tijd klaagt over de gebreken, [gedaagde] herstel van de gebreken heeft toegezegd, maar tot één week voor de zitting nog altijd geen actie had ondernomen.

5.11.

Het is aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden bepaald dat een huurprijsvermindering van 60% van de geldende huurprijs in verhouding staat met de genotsvermindering als gevolg van de gebreken. De vordering wordt dan ook toegewezen. Hiermee wordt [gedaagde] een prikkel gegeven om zijn onderhoudsplichten als verhuurder na te komen. [eiser] is de overeengekomen huurprijs weer verschuldigd op het moment dat alle gebreken zijn verholpen. De vordering wordt dan ook in zoverre - bij wijze van voorschot - toegewezen.

Servicekosten, meubilair en onroerende zaken

5.12.

[gedaagde] heeft gesteld dat de posten “Servicekosten VvE” en “servicekosten berging” niet toegewezen moeten worden omdat die posten weldegelijk kosten bevatten die aan het gebruik van het gehuurde gerelateerd zijn en om die reden aan [eiser] doorbelast kunnen en mogen worden. Volgens [gedaagde] zullen de eindafrekeningen van de servicekosten (gezien de hoge energieprijzen) naar alle waarschijnlijkheid zorgen voor een (tegen)vordering van [gedaagde] op [eiser] .

5.13.

Voor een geslaagd beroep op verrekening is conform artikel 6:127 lid 2 vereist dat [gedaagde] een vordering heeft op [eiser] waarvan hij betaling kan afdwingen; de vordering moet opeisbaar zijn. Het ligt op de weg van [gedaagde] om daartoe voldoende informatie te verstrekken.

5.14.

Nu [gedaagde] nog geen afrekening van de servicekosten heeft verschaft, is op dit moment niet duidelijk of en zo ja hoeveel [gedaagde] nog iets van [eiser] te vorderen heeft. Van een afdwingbare en opeisbare vordering zoals vereist in artikel 6:127 lid 2 BW is dan ook niet gebleken zodat het beroep van [gedaagde] op verrekening met servicekosten niet kan slagen. De vordering van € 1.240,80 inzake servicekosten VvE en servicekosten berging wordt dan ook toegewezen.

5.15.

[gedaagde] heeft geen afzonderlijk verweer gevoerd tegen de posten inzake afgeschreven meubilair, onroerende zaken en onderhoudskosten. De vorderingen van € 188,40 inzake het meubilair, € 209,40 inzake onroerende goederen en € 109,20 inzake onderhoudskosten worden toegewezen.

Afvalstoffenheffing

5.16.

[gedaagde] stelt dat de afvalstoffenheffingen van de jaren 2020, 2021, 2022 en 2023, in totaal € 1.642,80, voor rekening van [eiser] moeten komen. Indien en voor zover [gedaagde] dit bedrag niet kan of mag verrekenen, vordert [gedaagde] dit bedrag in (voorwaardelijke) reconventie.

5.17.

[eiser] heeft ter zitting erkend de afvalstoffenheffingen nog verschuldigd te zijn. Het verschuldigde bedrag ter zake van de afvalstoffenheffing van € 1.642,80 zal dan ook in mindering strekken op het toewijsbare bedrag van € 1.747,80.

5.18.

De conclusie is dat de vordering van [eiser] wordt toegewezen zoals hieronder weergegeven.

5.19.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij grotendeels ongelijk krijgt.

In voorwaardelijke reconventie

5.20.

Er is niet voldaan aan de voorwaarde waaronder de voorwaardelijke eis in reconventie is ingesteld, reden waarom niet wordt toegekomen aan de beoordeling hiervan.

6. De beslissing

De kantonrechter:

Geeft de volgende onmiddellijke voorziening:

6.1.

veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk binnen 21 dagen na dagtekening vonnis volledig en adequaat:

• tot herstel van het houtwerk op het balkon, specifiek om de lat onder de plint, en de rand van hout rondom het raam te vervangen;
• bij de balkondeur van de woonkamer, vanuit balkon bekeken, beneden rechts het gat te herstellen;
• bij de balkondeur van de slaapkamer, vanuit balkon bekeken, de kier en het gaatje links beneden te herstellen en er voor zorgen dat de deur goed sluit;
• de groep rechts in de zekeringskast te herstellen;
• de badkuip en de afvoer daarin zo te herstellen dat er geen scherpe randen meer zijn;

6.2.

vermindert, bij wijze van voorschot, de door [eiser] aan [gedaagde] verschuldigde huurprijs met ingang van 28 februari 2023 met 60% tot de dag waarop alle gebreken volledig en adequaat zijn verholpen.

6.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 105,00;

6.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 106,73

griffierecht € 86,00

salaris gemachtigde € 529,00

6.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.6.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter