Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 10371208 \ CV EXPL 23-1334
Uitspraakdatum: 20 september 2023
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [plaats]
eiser in de vordering, verweerder in de tegenvordering
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. R.M. Mijnsbergen
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Exploitatiemaatschappij North Sea B.V.
gevestigd te Hillegom
gedaagde in de vordering, eiseres in de tegenvordering
verder te noemen: North Sea
gemachtigde: mr. E.J. Huizinga
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 17 februari 2023 een vordering tegen North Sea ingesteld. North Sea heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. [eiser] heeft vervolgens schriftelijk gereageerd in de zaak van de tegenvordering.
1.2.
Op 17 augustus 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. North Sea heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft North Sea bij brief van 2 augustus 2023 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[eiser] huurt sinds 1 november 2009 van North Sea een appartement aan de [adres 1] te [plaats] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde maakt deel uit van een aantal historische panden in de binnenstad van [plaats] aan het [adres 2] en [adres 3] waar in het verleden op de begane grond een timmerfabriek was gevestigd. Dit complex bestaat uit acht appartementen aan [adres 3] en twee aan het [adres 2].
2.2.
In artikel 4.3. van de huurovereenkomst staat dat de huurprijs € 425,00 per maand bedraagt en de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten van € 25,00 per maand. In artikel 6.1 van het huuroverkomst staat dat dit bedrag van € 25,00 de levering van water betreft.
2.3.
In artikel 5.1. van de huurovereenkomst staat:
De huurprijs kan op voorstel van verhuurder voor het eerst perjuli 2010en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane maximale trendmatige percentage zoals dat jaarlijks door de minister van VROM wordt vastgesteld voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs.
De huurprijs kan op voorstel van verhuurder voor het eerst perjuli 2010en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane maximale trendmatige percentage zoals dat jaarlijks door de minister van VROM wordt vastgesteld voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs.
2.4.
Bij (niet-aangetekende) brief van 21 juni 2017 heeft North Sea aan [eiser] geschreven:
(…) Ik ben bereid af te zien van de door u niet betaalde huurverhoging per 1 juli 2014 indien met ingang van 1 juli 2017 door u een huurprijs wordt betaald conform de reguliere huurverhogingen vanaf 1 juli 2014 ad € 529,25. (…)[eiser] is tot 1 juli 2020 een bedrag van € 484,85 per maand blijven betalen.
(…) Ik ben bereid af te zien van de door u niet betaalde huurverhoging per 1 juli 2014 indien met ingang van 1 juli 2017 door u een huurprijs wordt betaald conform de reguliere huurverhogingen vanaf 1 juli 2014 ad € 529,25. (…)[eiser] is tot 1 juli 2020 een bedrag van € 484,85 per maand blijven betalen.
2.5.
Bij brief van 27 mei 2020 heeft North Sea aan [eiser] voorgesteld de huur per
1 juli 2020 te verhogen naar € 543,21 per maand. Daaraan heeft [eiser] gevolg gegeven.
1 juli 2020 te verhogen naar € 543,21 per maand. Daaraan heeft [eiser] gevolg gegeven.
2.6.
Bij brief van 30 juni 2021 North Sea aan [eiser] geschreven:
(…) Zoals u weet wordt water geleverd aan de appartementen [adres 2]/Omvalspoort middels een centrale meter in het appartement [adres 2] [adres 4] en zijn er geen individuele meters in de appartementen. Inmiddels is bij het PWN een aanvraag gedaan voor het plaatsen van watermeters in elk appartement. Dit zal mogelijk worden uitgevoerd in september a.s. waarna de leidingen worden aangepast en ieder rechtstreeks geleverd zal worden door een individueel met het PWN af te sluiten overeenkomst. (…)Zoals in uw huurcontract onder 6.1 staat vermeld is de bijdrage voor het leveren van water€ 25,00 per maand en vindt geen afrekening/verrekening plaats. U bent hier uitdrukkelijk mee akkoord gegaan. (…)
(…) Zoals u weet wordt water geleverd aan de appartementen [adres 2]/Omvalspoort middels een centrale meter in het appartement [adres 2] [adres 4] en zijn er geen individuele meters in de appartementen. Inmiddels is bij het PWN een aanvraag gedaan voor het plaatsen van watermeters in elk appartement. Dit zal mogelijk worden uitgevoerd in september a.s. waarna de leidingen worden aangepast en ieder rechtstreeks geleverd zal worden door een individueel met het PWN af te sluiten overeenkomst. (…)Zoals in uw huurcontract onder 6.1 staat vermeld is de bijdrage voor het leveren van water€ 25,00 per maand en vindt geen afrekening/verrekening plaats. U bent hier uitdrukkelijk mee akkoord gegaan. (…)
2.7.
Bij (niet-aangetekende) brief van 12 april 2022 heeft North Sea een huurverhoging van 3,3% aangezegd, waardoor de kale huurprijs volgens North Sea zou uitkomen op € 561,14 per maand. [eiser] heeft daartegen bezwaar gemaakt.
2.8.
Bij brief van 16 mei 2022 heeft North Sea aan [eiser] geschreven:
(…) Helaas is in het verleden bij het sluiten van de huurovereenkomst abusievelijk een bedrag van € 25,00 vermeld voor levering water zodat als kale huur in plaats van € 450,00 € 425,00 staat vermeld. Overeenkomstig artikel 5.1 van de huurovereenkomst wordt de huurprijs met ingang van juli 2010 verhoogd met de wettelijk toegestane maximale huurverhoging voor woonruimte met een niet geliberaliseerde huurprijs.Zowel in 2010 als 2011 is de huur niet verhoogd. De eerste huurverhoging vond plaats per juni 2012 tot € 466,20 en vervolgens met ingang van juni 2013 tot € 484,85. Deze huur is door u betaald tot en met juni 2020 waarna de huur is verhoogd tot € 543,21. Tegen de op basis van deze huur aangekondigde huurverhoging heeft u bezwaar gemaakt. (…)De wettelijke verhogingen voor niet geliberaliseerde huur vanaf 2010 t/m 2022 bedragen respectievelijk: 1,2%, 1,3%, 2,3%, 2,1%, 4,5%, 2,5%, 2,1%, 2,8%, 3,9%, 4,1%, 2,6%, 2,4% en 2,3%. Uitgaande van de kale huur van € 425,00 zoals abusievelijk in de huurovereenkomst staat vermeld zou met inachtneming van deze jaarlijkse verhogingen, de kale huur per 1 juli 2022 € 594,31 bedragen.In de eerdere aanzeggingen voor de huurverhoging is geen vergoeding voor levering water opgenomen. Uitgangspunt is steeds de kale huur geweest. Ondanks dat achteraf de huur wel geïndexeerd mag worden en alleen de op grond van de juiste indexeringen te weinig betaalde huur niet kan worden geïncasseerd, kan de kale huur vastgesteld worden op € 594,31 vanaf 1 juli 2022. Gezien de misverstanden die zijn ontstaan stel ik voor de huur met ingang van 1 juli 2022 vast te stellen op € 575,00 per maand.
(…) Helaas is in het verleden bij het sluiten van de huurovereenkomst abusievelijk een bedrag van € 25,00 vermeld voor levering water zodat als kale huur in plaats van € 450,00 € 425,00 staat vermeld. Overeenkomstig artikel 5.1 van de huurovereenkomst wordt de huurprijs met ingang van juli 2010 verhoogd met de wettelijk toegestane maximale huurverhoging voor woonruimte met een niet geliberaliseerde huurprijs.Zowel in 2010 als 2011 is de huur niet verhoogd. De eerste huurverhoging vond plaats per juni 2012 tot € 466,20 en vervolgens met ingang van juni 2013 tot € 484,85. Deze huur is door u betaald tot en met juni 2020 waarna de huur is verhoogd tot € 543,21. Tegen de op basis van deze huur aangekondigde huurverhoging heeft u bezwaar gemaakt. (…)De wettelijke verhogingen voor niet geliberaliseerde huur vanaf 2010 t/m 2022 bedragen respectievelijk: 1,2%, 1,3%, 2,3%, 2,1%, 4,5%, 2,5%, 2,1%, 2,8%, 3,9%, 4,1%, 2,6%, 2,4% en 2,3%. Uitgaande van de kale huur van € 425,00 zoals abusievelijk in de huurovereenkomst staat vermeld zou met inachtneming van deze jaarlijkse verhogingen, de kale huur per 1 juli 2022 € 594,31 bedragen.In de eerdere aanzeggingen voor de huurverhoging is geen vergoeding voor levering water opgenomen. Uitgangspunt is steeds de kale huur geweest. Ondanks dat achteraf de huur wel geïndexeerd mag worden en alleen de op grond van de juiste indexeringen te weinig betaalde huur niet kan worden geïncasseerd, kan de kale huur vastgesteld worden op € 594,31 vanaf 1 juli 2022. Gezien de misverstanden die zijn ontstaan stel ik voor de huur met ingang van 1 juli 2022 vast te stellen op € 575,00 per maand.
2.9.
Op 13 september 2022 heeft [eiser] zich tot de Huurcommissie gewend met het verzoek om zijn betalingsverplichting over het jaar 2021 voor de (door)levering van water vast te stellen.
2.10.
Bij brief van 20 september 2022 heeft North Sea aan [eiser] geschreven:
Omdat u een eigen watermeter heeft zijn voor de wateraansluiting bij u nooit kosten in rekening gebracht.
Omdat u een eigen watermeter heeft zijn voor de wateraansluiting bij u nooit kosten in rekening gebracht.
2.11.
De voorzitter van de Huurcommissie heeft op 11 november 2022 uitspraak gedaan. In die uitspraak staat:
(…) De huurder heeft de Huurcommissie verzocht de betalingsverplichting voor de kostenpost water vast te stellen. Uit het onderzoeksrapport volgt dat dit verzoek kennelijk ongegrond is. In de huurovereenkomst is aangegeven dat er een voorschotbedrag voor de kosten post water wordt betaald. Huurder heeft echter zelf een contract met de waterleverancier en verhuurder levert deze dienst niet (door) aan huurder. Er wordt dan ook geen voorschot (meer) betaald voor deze kostenpost. (…) De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2021 bedraagt € 0,00. (…)
(…) De huurder heeft de Huurcommissie verzocht de betalingsverplichting voor de kostenpost water vast te stellen. Uit het onderzoeksrapport volgt dat dit verzoek kennelijk ongegrond is. In de huurovereenkomst is aangegeven dat er een voorschotbedrag voor de kosten post water wordt betaald. Huurder heeft echter zelf een contract met de waterleverancier en verhuurder levert deze dienst niet (door) aan huurder. Er wordt dan ook geen voorschot (meer) betaald voor deze kostenpost. (…) De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2021 bedraagt € 0,00. (…)
2.12.
[eiser] is in verzet gegaan tegen de beslissing van de voorzitter van de Huurcommissie.
2.13.
Bij uitspraak van 21 december 2022 heeft de Huurcommissie het verzet van [eiser] ongegrond verklaard. In de uitspraak staat:
(…) Korte samenvatting verklaring verhuurder:- De huurder heeft een eigen watermeter.-Het waterbedrijf is paar jaar geleden hier voor langs geweest.- Huurder betaalt rechtstreeks aan het waterbedrijf.- Sinds 2012 betaalt de huurder geen voorschot meer aan mij.-In 2020 zijn de betaalde voorschotbedragen van water in mindering gebracht.(…)De voorzitter van de Huurcommissie heeft de betalingsverplichting voor huurder voor het water op nihil gesteld. Het is dan verder aan partijen om op basis van deze vaststelling tot een feitelijke afrekening over en weer te komen(…)Ten slotte merkt de commissie nog op dat hoewel de voorzitter bij de motivering van zijn uitspraak wel de opmerkingen aangaande de meter van verhuurder heeft genoemd, maar dat dit nog niet betekend dat daarmee vast staat dat huurder geen voorschotten heeft betaald en dus niets terug te ontvangen zou hebben. Zoals immers al opgemerkt doet de commissie enkel een uitspraak over het bedrag dat de huurder voor de servicekosten verschuldigd is, niet over hetgeen hij al dan niet feitelijk al heeft betaald of nog moet betalen.Er is dan ook geen aanleiding om in het verzet de vaststelling van de voorzitter van de post water op € 0,00 te herzien.
(…) Korte samenvatting verklaring verhuurder:- De huurder heeft een eigen watermeter.-Het waterbedrijf is paar jaar geleden hier voor langs geweest.- Huurder betaalt rechtstreeks aan het waterbedrijf.- Sinds 2012 betaalt de huurder geen voorschot meer aan mij.-In 2020 zijn de betaalde voorschotbedragen van water in mindering gebracht.(…)De voorzitter van de Huurcommissie heeft de betalingsverplichting voor huurder voor het water op nihil gesteld. Het is dan verder aan partijen om op basis van deze vaststelling tot een feitelijke afrekening over en weer te komen(…)Ten slotte merkt de commissie nog op dat hoewel de voorzitter bij de motivering van zijn uitspraak wel de opmerkingen aangaande de meter van verhuurder heeft genoemd, maar dat dit nog niet betekend dat daarmee vast staat dat huurder geen voorschotten heeft betaald en dus niets terug te ontvangen zou hebben. Zoals immers al opgemerkt doet de commissie enkel een uitspraak over het bedrag dat de huurder voor de servicekosten verschuldigd is, niet over hetgeen hij al dan niet feitelijk al heeft betaald of nog moet betalen.Er is dan ook geen aanleiding om in het verzet de vaststelling van de voorzitter van de post water op € 0,00 te herzien.
3.De vordering
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter:
a. voor recht verklaart dat [eiser] geen eigen wateraansluiting en geen eigen watermeter heeft en dat North Sea in strijd met de werkelijkheid voor de Huurcommissie heeft verklaard dat [eiser] een eigen wateraansluiting en een eigen watermeter heeft;
b. voor recht verklaart dat North Sea water levert aan [eiser];
c. de kosten van het doorleveren van water vaststelt aan de hand van het
Beleidsboek nutsvoorzieningen en servicekosten, dan wel op een in goede justitie te bepalen redelijk bedrag per maand voor de toekomst en over het tijdvak 2018-2022;
d. North Sea veroordeelt om het teveel ontvangen bedrag ter zake van de levering van water binnen veertien dagen na dit vonnis te restitueren aan [eiser];
e. North Sea veroordeelt tot betaling in de kosten van het verzoek aan de Huurcommissie ad € 25,00.
f. North Sea veroordeelt in de werkelijke kosten van deze procedure.
a. voor recht verklaart dat [eiser] geen eigen wateraansluiting en geen eigen watermeter heeft en dat North Sea in strijd met de werkelijkheid voor de Huurcommissie heeft verklaard dat [eiser] een eigen wateraansluiting en een eigen watermeter heeft;
b. voor recht verklaart dat North Sea water levert aan [eiser];
c. de kosten van het doorleveren van water vaststelt aan de hand van het
Beleidsboek nutsvoorzieningen en servicekosten, dan wel op een in goede justitie te bepalen redelijk bedrag per maand voor de toekomst en over het tijdvak 2018-2022;
d. North Sea veroordeelt om het teveel ontvangen bedrag ter zake van de levering van water binnen veertien dagen na dit vonnis te restitueren aan [eiser];
e. North Sea veroordeelt tot betaling in de kosten van het verzoek aan de Huurcommissie ad € 25,00.
f. North Sea veroordeelt in de werkelijke kosten van deze procedure.
3.2.
[eiser] legt aan de vorderingen ten grondslag – kort weergegeven – dat North Sea in strijd met de werkelijkheid bij de Huurcommissie heeft verklaard dat [eiser] een eigen wateraansluiting en eigen watermeter heeft. North Sea heeft de Huurcommissie daardoor bewogen zich te beperken tot de uitspraak dat geen betalingsverplichting bestaat voor het water en deze verplichting op nihil te stellen. In werkelijkheid heeft [eiser] geen eigen watermeter en vindt doorlevering van water door North Sea plaats via het pand [adres 2] [adres 4]. [eiser] betaalt daar € 25,00 per maand voor als voorschot. North Sea is om die reden gehouden om inzicht te verschaffen in het watergebruik en hem een specificatie te verschaffen. Dat heeft zij echter niet gedaan. [eiser] wil daarom dat de kantonrechter de kosten voor het doorleveren van water vaststelt over het tijdvak 2018-2022 en voor de toekomst. Volgens [eiser] loopt hij door de uitspraak van de Huurcommissie het risico dat North Sea de aansluiting via het andere pand afsluit omdat zij op grond van de uitspraak van de Huurcommissie zou kunnen betogen dat North Sea geen leveringsverplichting jegens [eiser] heeft.
4.Het verweer en de tegenvordering
4.1.
North Sea erkent dat [eiser] geen eigen watermeter heeft. Zij voert aan dat zij daar (tot voor kort) wel van uitging. [eiser] had dit immers aangegeven en partijen hebben daarna afgesproken de huur voor 2010 en 2011 vast te stellen op € 450,00, zonder dat sprake was van een vergoeding voor de levering van water. Zij voert aan dat zij vanaf 2010 geen water aan [eiser] in rekening heeft gebracht en dat hij daar niet voor heeft betaald. North Sea betwist om die reden dat [eiser] een vordering heeft ter zake van terugbetaling van een teveel ontvangen bedrag aan water. Nu echter is gebleken dat [eiser] niet over een eigen watermeter en aansluiting beschikt, moet hij alsnog voor het door North Sea geleverde water betalen. Over de periode 1 maart 2018 tot 1 maart 2023 komt dit, uitgaande van het door [eiser] zelf genoemde bedrag van € 7,50 per maand, neer op € 450,00. North Sea vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter [eiser] veroordeelt tot betaling van dat bedrag.
4.2.
Naast voornoemd bedrag van € 450,00 vordert North Sea betaling van:
- € 258,00 voor huur over augustus 2021;
- € 1.244,04 aan achterstallige huur over 1 maart 2018 tot 1 juli 2020;
- € 112,41 aan achterstallige huur over 1 juli 2022 tot 1 maart 2023;
Verder vordert North Sea dat de kantonrechter de door [eiser] verschuldigde huur vanaf 1 juli 2022 vaststelt op € 594,31 subsidiair € 575,00.
- € 258,00 voor huur over augustus 2021;
- € 1.244,04 aan achterstallige huur over 1 maart 2018 tot 1 juli 2020;
- € 112,41 aan achterstallige huur over 1 juli 2022 tot 1 maart 2023;
Verder vordert North Sea dat de kantonrechter de door [eiser] verschuldigde huur vanaf 1 juli 2022 vaststelt op € 594,31 subsidiair € 575,00.
4.3.
North Sea legt aan de vordering tot betaling van € 258,00 ten grondslag dat [eiser] dit bedrag over de huur van augustus 2021 ten onrechte in mindering heeft gebracht. Aan de vordering tot betaling van € 1.244,04 legt North Sea ten grondslag dat de huur per 1 juli 2017 € 529,28 per maand bedroeg, maar dat [eiser] telkens slechts € 484,85 heeft betaald. Het verschil over de periode 1 maart 2018 tot 1 juli 2020 ad € 1.244,04 moet [eiser] daarom nog inlopen. Ook moet [eiser] nog een bedrag van € 112,41 betalen over de periode 1 juli 2022 tot 1 maart 2023 omdat hij maandelijks een bedrag van € 543,21 heeft betaald in plaats van € 555,70. Ten slotte maakt North Sea alsnog aanspraak op de geïndexeerde huur over de periode 2010- 2022 vanaf 1 juli 2022. De geïndexeerde huur bedraagt volgens North Sea per die datum € 594,31. North Sea heeft voorgesteld de huur in plaats daarvan vast te stellen op € 575,00, maar [eiser] is daarmee niet akkoord gegaan. North Sea vindt bovendien dat zij rauwelijks is gedagvaard, zodat voor een proceskostenveroordeling geen plaats is.
4.4.
[eiser] betwist de tegenvordering. Op de vordering en het verweer zal de kantonrechter hierna nader ingaan.
5.De beoordeling
5.1.
De kantonrechter zal eerst de vordering van [eiser] bespreken.
de vorderingDe gevorderde verklaringen voor recht
de vorderingDe gevorderde verklaringen voor recht
5.2.
North Sea heeft erkend dat het gehuurde niet over een eigen watermeter beschikt en dat het water wordt geleverd via het appartement [adres 2] [adres 4]. Daarmee staat vast dat [eiser] geen eigen wateraansluiting en geen eigen watermeter heeft. In de uitspraak van de Huurcommissie van 21 december 2022 staat dat North Sea heeft verklaard:
De huurder heeft een eigen watermeter.Die verklaring was dus in strijd met de werkelijkheid. Kennelijk bestonden er plannen om het appartement te voorzien van een eigen aansluiting en watermeter, maar die plannen zijn nooit gerealiseerd. North Sea levert nog altijd water aan [eiser] via het appartement [adres 2] [adres 4]. Gelet op het door [eiser] gestelde belang hierbij zullen de gevorderde verklaringen voor recht worden toegewezen.
De huurder heeft een eigen watermeter.Die verklaring was dus in strijd met de werkelijkheid. Kennelijk bestonden er plannen om het appartement te voorzien van een eigen aansluiting en watermeter, maar die plannen zijn nooit gerealiseerd. North Sea levert nog altijd water aan [eiser] via het appartement [adres 2] [adres 4]. Gelet op het door [eiser] gestelde belang hierbij zullen de gevorderde verklaringen voor recht worden toegewezen.
Heeft [eiser] betaald voor water?
5.3.
De volgende vraag die moet worden beantwoord is of [eiser] voor het geleverde water heeft betaald. [eiser] stelt dat hij altijd € 25,00 per maand heeft betaald, zoals in de huurovereenkomst is vermeld. North Sea betwist dit. Zij voert aan dat zij (ten onrechte) nooit waterkosten in rekening heeft gebracht bij [eiser], reden om die nu alsnog te vorderen vanaf 2018. Volgens North Sea zijn partijen in 2010 een kale huurprijs van € 450,00 overeengekomen en is [eiser] geen bedrag voor water in rekening gebracht omdat North Sea ervan uitging dat De Koning een eigen watermeter had.
5.4.
De kantonrechter volgt North Sea niet in dit betoog. Uit de huurovereenkomst blijkt duidelijk dat de aanvangshuur € 425,00 per maand bedraagt en dat daarnaast een vergoeding voor de levering van water van € 25,00 per maand geldt. North Sea heeft haar stelling dat partijen nadien een andere afspraak hebben gemaakt, niet nader geconcretiseerd of onderbouwd, terwijl [eiser] heeft betwist dat dit het geval is geweest. De enkele omstandigheid dat [eiser] een geïndexeerde huurprijs is gaan betalen die gebaseerd was op een kale huurprijs van € 450,00 is onvoldoende om aan te nemen dat een dergelijke afspraak is gemaakt. Het ligt bovendien ook niet voor de hand dat North Sea water aan [eiser] is blijven leveren zonder daarvoor enige vergoeding te ontvangen.
5.5.
De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [eiser] maandelijks een bedrag van € 25,00 aan watergeld heeft betaald aan North Sea.
Heeft [eiser] te veel betaald voor water?
Heeft [eiser] te veel betaald voor water?
5.6.
Hiervoor is vastgesteld dat [eiser] maandelijks € 25,00 als voorschot op het waterverbruik heeft betaald. Omdat geen sprake is van een eigen meter kan niet eenvoudig worden vastgesteld wat het werkelijke verbruik van de huurder is geweest. In het kader van het vaststellen van de redelijke betalingsverplichting vanwege de vergoeding van kosten nutsvoorzieningen, dienen de kosten verdeeld worden over de verschillende woonruimten. Daarvoor is echter wel noodzakelijk dat het totale gebruik van alle ruimtes tezamen bekend is. North Sea heeft echter geen stukken overgelegd waaruit het totale waterverbruik blijkt. Daarom van moet aansluiting moet worden gezocht bij de gegevens van het Nibud zoals die in het Beleidsboek servicekosten zijn gepubliceerd. [eiser] verwijst verder naar gegevens van PWN waaruit blijkt dat voor een eigen meter met een capaciteit van 1,2 m3 per uur een vastrecht van € 71,26 wordt gerekend en dat de prijs per 1.000 liter € 1,73 bedraagt. Volgens [eiser] leidt een berekening ertoe dat hij minimaal € 7,50 en maximaal € 10,00 per maand verschuldigd is voor de levering van water, uitgaande van het gebruik van een eenpersoonshuishouden en afhankelijk van het aantal appartementen waarover het vastrecht verdeeld moet worden. North Sea heeft erkend dat een bedrag van € 7,50 een redelijke vergoeding is voor de waterlevering. Zij heeft dit bedrag immers ook als uitgangspunt genomen voor haar berekening van de vordering tot betaling van € 450,00 voor het door haar geleverde water. De kantonrechter zal voor het tijdvak 2018-2022 het watergeld dan ook bepalen op € 7,50 per maand. De vordering tot het vaststellen van het watergeld voor “de toekomst” zal de kantonrechter afwijzen. De kantonrechter kan niet op voorhand bepalen wat als een redelijk bedrag moet worden gezien. Bovendien kunnen partijen in de toekomst ook op grond van het totale waterverbruik afrekenen, mits North Sea hiertoe een gespecificeerde afrekening aan [eiser] verstrekt.
Terugbetaling teveel betaalde watergeld
Terugbetaling teveel betaalde watergeld
5.7.
Hiervoor is geoordeeld dat [eiser] voor het tijdvak 2018-2022 € 7,50 per maand aan watergeld aan North Sea is verschuldigd. Feitelijk heeft [eiser] echter maandelijks € 25,00 betaald. Het verschil dient North Sea daarom aan [eiser] te restitueren. De daartoe strekkende vordering zal worden toegewezen. Dat in de huurovereenkomst is vermeld dat geen restitutie plaatsvindt, maakt dit niet anders. Artikel 7:265 BW bepaalt immers dat van de wettelijke regeling van 7:259 BW betreffende de nutsvoorzieningen met individuele meter en de servicekosten (waaronder ook het betreffende watergeld valt) niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken.
De kosten van het verzoek aan de huurcommissie
De kosten van het verzoek aan de huurcommissie
5.8.
[eiser] heeft € 25,00 aan leges moeten betalen voor de procedure bij de Huurcommissie. Hij heeft dit bedrag niet terug ontvangen omdat hij door de Huurcommissie in het ongelijk is gesteld. De kantonrechter is van oordeel dat niet voldoende kan worden vastgesteld dat [eiser] door de Huurcommissie in het gelijk zou zijn gesteld indien North Sea niet had verklaard dat [eiser] over eigen meter beschikte. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de kosten van de procedure bij de Huurcommissie voor rekening van [eiser] blijven.
De proceskosten
De proceskosten
5.9.
[eiser] vordert vergoeding van zijn werkelijke advocaatkosten. De kantonrechter wijst deze vordering af. Uitsluitend in uitzonderlijke omstandigheden is plaats voor een integrale proceskostenveroordeling. Daarbij moet gedacht worden aan situaties waarin misbruik van recht of een op voorhand kansloze vordering. Daarvan is in dit geval geen sprake. Daarnaast heeft North Sea voldoende aannemelijk gemaakt dat [eiser] haar feitelijk geen gelegenheid heeft geboden om in onderling overleg tot een regeling te komen. De kantonrechter is van oordeel dat het daarom redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen
de tegenvorderingIs [eiser] watergeld aan North Sea verschuldigd?
de tegenvorderingIs [eiser] watergeld aan North Sea verschuldigd?
5.10.
North Sea vordert betaling van € 450,00 aan watergeld over de periode 1 maart 2018 tot 1 maart 2023. North Sea legt aan die vordering ten grondslag dat [eiser] niet voor het geleverde water heeft betaald. De kantonrechter heeft hiervoor echter geoordeeld dat [eiser] maandelijks € 25,00 heeft betaald aan North Sea voor de levering van water en dat zij recht heeft op teruggave van een deel daarvan. De vordering van North Sea tot betaling van € 450,00 zal dus worden afgewezen.
Heeft [eiser] te weinig huur betaald?
Heeft [eiser] te weinig huur betaald?
5.11.
North Sea vordert verder (kort gezegd) achterstallige huur over de periode 1 maart 2018 tot 1 juli 2020, augustus 2021, en de periode 1 juli 2022 tot 1 maart 2023. De vordering betreffende de achterstallige huur over de periode 1 maart 2018 tot 1 juli 2020 is gebaseerd op de stelling dat tegen 1 juli 2017 een huurverhoging is aangezegd, waaraan [eiser] geen gevolg heeft gegeven. De vordering betreffende de achterstallige huur over de periode 1 juli 2022 tot 1 maart 2023 is gebaseerd op de tegen 1 juli 2022 aangezegde huurverhoging. De vorderingen kunnen niet slagen.
5.12.
Op grond van artikel 7:248 BW kan de huurprijs van niet-geliberaliseerde woonruimte (zoals de onderhavige) worden verhoogd ofwel door middel van een huurverhogingsbeding in de huurovereenkomst ofwel door toepassing van de artikelen 7:252 e.v. BW. Het huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst verwijst naar het wettelijke toegestane trendmatige percentage dat jaarlijks opnieuw wordt vastgesteld. Verder heeft North Sea in haar huurverhogingsaanzeggingen [eiser] erop gewezen dat als hij bezwaar had tegen de aangezegde huurverhoging, hij bezwaar moest maken bij de Huurcommissie.
Dat leidt tot de conclusie dat de huurprijswijzigingsmogelijkheid in de huurovereenkomst moet worden begrepen als een verwijzing naar de wettelijke huurverhogingsmogelijkheid van de artikelen 7:252 e.v. BW. Om in het geval dat een huurder weigert de aangezegde huurverhoging te betalen, tot een hogere huurprijs te komen, zal de verhuurder de weg van artikel 7:252 e.v. BW moeten volgen. Gesteld noch gebleken is dat dit is gebeurd: North Sea heeft weliswaar per niet-aangetekende brief een huurverhogingsvoorstel (en voor 1 juli 2022 zelfs meerdere voorstellen) gedaan, maar heeft nadat haar was gebleken dat [eiser] die huurverhoging niet betaalde, geen verdere stappen ondernomen. Daardoor is de huurprijs op het oude bedrag blijven hangen en is van een huurachterstand geen sprake. Daarbij laat de kantonrechter nog buiten beschouwing dat North Sea in haar voorstellen geen uitsplitsing heeft gemaakt tussen de kale huurprijs en de vergoeding voor het water, waardoor het huurverhogingspercentage is berekend over de verkeerde bedragen. Deze vorderingen worden afgewezen.
Dat leidt tot de conclusie dat de huurprijswijzigingsmogelijkheid in de huurovereenkomst moet worden begrepen als een verwijzing naar de wettelijke huurverhogingsmogelijkheid van de artikelen 7:252 e.v. BW. Om in het geval dat een huurder weigert de aangezegde huurverhoging te betalen, tot een hogere huurprijs te komen, zal de verhuurder de weg van artikel 7:252 e.v. BW moeten volgen. Gesteld noch gebleken is dat dit is gebeurd: North Sea heeft weliswaar per niet-aangetekende brief een huurverhogingsvoorstel (en voor 1 juli 2022 zelfs meerdere voorstellen) gedaan, maar heeft nadat haar was gebleken dat [eiser] die huurverhoging niet betaalde, geen verdere stappen ondernomen. Daardoor is de huurprijs op het oude bedrag blijven hangen en is van een huurachterstand geen sprake. Daarbij laat de kantonrechter nog buiten beschouwing dat North Sea in haar voorstellen geen uitsplitsing heeft gemaakt tussen de kale huurprijs en de vergoeding voor het water, waardoor het huurverhogingspercentage is berekend over de verkeerde bedragen. Deze vorderingen worden afgewezen.
5.13.
Het gevorderde bedrag van € 285,- betreft een inhouding op de huur over de maand augustus 2021. [eiser] heeft dit bedrag op de huur in mindering gebracht onder vermelding van “minus restitutie kosten water 2020”. Volgens North Sea is [eiser] dit bedrag alsnog verschuldigd omdat hij vanaf 2010 geen bijdrage voor waterlevering heeft betaald. Zoals hiervoor al is geoordeeld, is die stelling onjuist: [eiser] heeft wel steeds voor de levering van het water betaald. Met deze inhouding moet rekening worden gehouden bij de berekening van hetgeen North Sea aan teveel betaalde kosten voor waterlevering aan [eiser] moet retourneren. De vordering tot betaling van € 285,- wordt evenwel afgewezen.
Vaststelling van de huurprijs
Vaststelling van de huurprijs
5.14.
North Sea verzoekt de kantonrechter om de door [eiser] verschuldigde huur vanaf 1 juli 2022 vast te stellen op € 594,31 subsidiair € 575,00. North Sea heeft niet aangevoerd op basis waarvan de kantonrechter daartoe zou kunnen overgaan. Ook hier geldt dat de procedure zoals beschreven in de artikelen 7:252 e.v. BW (had) moet(en) worden gevolgd. Daarbij komt dat op basis van de laatst geldende huurprijs van € 543,21 minus € 25,- is € 518,21 per maand, een huurverhoging op basis van de wettelijk toegestane huurverhogingspercentages nooit kan leiden tot een bedrag van € 594,31 of € 575,00 per maand. North Sea kan tot die twee bedragen alleen maar komen op basis van door haar gestelde eerdere huurprijsverhogingen die niet hebben plaatsgevonden en op basis van haar stelling dat de kosten van waterlevering geen deel uitmaken van het huurbedrag, welke stelling hierboven is weerlegd. Deze vordering zal dus ook worden afgewezen.
Proceskosten
Proceskosten
5.15.
De proceskosten komen voor rekening van North Sea omdat zij (grotendeels) ongelijk krijgt. Gelet op de samenhang met de vordering in conventie zal in totaal in salarispunt ad € 132,00 worden toegekend.
6.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
6.1.
verklaart voor recht dat [eiser] geen eigen wateraansluiting en eigen watermeter heeft en dat North Sea in strijd met de werkelijkheid voor de Huurcommissie heeft verklaard dat [eiser] een eigen watermeter heeft;
6.2.
verklaart voor recht dat North Sea water levert aan [eiser];
6.3.
stelt de kosten van het doorleveren van water over het tijdvak 2018-2022 vast op € 7,50 per maand;
6.4.
veroordeelt North Sea om het teveel ontvangen bedrag ter zake van de levering van water binnen veertien dagen na dit vonnis te restitueren aan [eiser];
6.5.
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
6.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.7.
wijst de vordering voor het overige af.
de tegenvordering
6.8.
wijst de vordering af;
6.9.
veroordeelt North Sea tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eiser] worden vastgesteld op een bedrag van € 132,00 aan salaris van de gemachtigde van [eiser].
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter