Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 10610502 \ VV EXPL 23-87
Uitspraakdatum: 3 oktober 2023
Vonnis in Kort Geding van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [plaats 1]
eiser
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. F.W. Huizinga
tegen
[gedaagde]
wonende te [plaats 2]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. B.P. van Overeem
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 25 juli 2023 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld.
1.2.
Op 19 september 2023 heeft een zitting plaatsgevonden, waarbij [eiser] bijgestaan door zijn gemachtigde aanwezig waren en [gedaagde] zich heeft laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
2.De feiten
2.1.
[eiser] huurt met ingang van 1 augustus 2018 van [gedaagde] de woning staande en gelegen aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats 1]. In de huurovereenkomst is de huurprijs bepaald op € 1.075,00 per maand.
2.2.
Op 8 juni 2021 heeft de Huurcommissie een redelijke huurprijs bepaald van € 514,63 per maand ingaande per 1 augustus 2018.
2.3.
Op 28 juni 2021 is [gedaagde] is verzet gekomen tegen de uitspraak van 1 augustus 2022.
2.4.
Op 9 september 2021 heeft de Huurcommissie het verzet van [gedaagde] gegrond verklaard. De Huurcommissie heeft het verzoek tot beoordeling van een voorstel tot huurverlaging en het ambtshalve omgezette verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs niet ontvankelijk verklaard. De uitspraak van de Huurcommissie van 8 juni 2021 kwam hiermee te vervallen.
2.5.
Bij vonnis van 8 juni 2022 heeft de kantonrechter naar aanleiding van een door [eiser] ingestelde vordering, geoordeeld:
6.1. bepaalt dat [eiser] ontvankelijk is in zijn verzoek (…) en dat de redelijke huurprijs met ingang van 1 augustus 2018 € 514,63 per maand bedraagt.
6.1. bepaalt dat [eiser] ontvankelijk is in zijn verzoek (…) en dat de redelijke huurprijs met ingang van 1 augustus 2018 € 514,63 per maand bedraagt.
2.6.
Op 15 juni 2022 heeft [eiser] [gedaagde] verzocht om terugbetaling van de teveel betaalde huur en tevens verzocht om een afrekening van de servicekosten vanaf 2018.
2.7.
[gedaagde] heeft hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de kantonrechter van 8 juni 2022. Op 14 februari 2023 heeft het Gerechtshof [gedaagde] niet-ontvankelijk verklaard in zijn hoger beroep.
2.8.
Op 3 maart 2023 heeft [eiser] [gedaagde] aangeschreven om de teveel betaalde huur en proceskosten te voldoen en een specificatie te verstrekken van de servicekosten vanaf 1 augustus 2018.
2.9.
[gedaagde] heeft alleen de proceskosten voldaan.
2.10.
Op 27 maart 2023 en 13 april 2023 heeft [eiser] [gedaagde] verzocht om tot betaling van de teveel betaalde huur over te gaan.
2.11.
Op 30 april 2023 en 1 mei 2023 heeft [gedaagde] aangegeven druk doende te zijn om vanaf 2018 de afrekeningen van de servicekosten op te stellen, waarna een finale afrekening zou volgen op basis van de door de rechter vastgestelde lagere huurprijs.
2.12.
Op 27 juni 2023 heeft [eiser] [gedaagde] een laatste maal verzocht om tot betaling en afrekening servicekosten over te gaan.
3.De vordering
3.1.
[eiser] vordert [gedaagde] te veroordelen tot betaling van:
- € 19.564,40 vermeerderd met wettelijke rente over een bedrag van € 18.977,76 vanaf 1 juli 2023 tot aan de datum van algehele betaling;
- € 2.846,64 inzake buitengerechtelijke kosten;
- de proceskosten.
- € 19.564,40 vermeerderd met wettelijke rente over een bedrag van € 18.977,76 vanaf 1 juli 2023 tot aan de datum van algehele betaling;
- € 2.846,64 inzake buitengerechtelijke kosten;
- de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat uit het vonnis van de kantonrechter van 8 juni 2022 volgt dat hij vanaf aanvang van de huur een te hoog bedrag heeft betaald en dus recht heeft op restitutie. Het vonnis van de kantonrechter en het arrest van het Hof van 14 februari 2023 houden echter geen titel in op grond waarvan [eiser] executiemaatregelen kan nemen, reden waarom hij opnieuw een procedure is gestart ter verkrijgen van een executoriale titel tot terugbetaling van het door [eiser] onverschuldigde betaalde.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering (gedeeltelijk). Hij voert aan – samengevat – dat er geen spoedeisend belang is en sprake is van restitutierisico indien de vordering wordt toegewezen. Verder heeft [gedaagde] aangegeven dat uit de nog nader op te maken afrekening van de servicekosten en aangekondigde huurverhoging naar alle waarschijnlijkheid zal blijken dat [gedaagde] ook een vordering op [eiser] heeft. Dan pas zal duidelijk worden hoeveel partijen over en weer van elkaar te vorderen hebben. De afrekening van de servicekosten heeft door omstandigheden buiten [gedaagde] om, nog op zich laten wachten maar is op korte termijn beschikbaar. [gedaagde] betwist de buitengerechtelijke kosten. Verder heeft hij aangegeven dat hij vrijwillig zou verschijnen zodat de dagvaardingskosten nodeloos zijn gemaakt.
5.De beoordeling
5.1.
Voorop wordt gesteld dat voor toewijzing van een voorlopige voorziening die strekt tot betaling van geldsommen, terughoudendheid op zijn plaats is. Niet alleen is voor toewijzing van een geldvordering in kort geding vereist dat het bestaan van de vordering voldoende aannemelijk is en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen. Daarnaast moet er ook sprake zijn van spoedeisende belang. Ten slotte moet rekening worden gehouden met het risico dat de eiser het geldbedrag niet kan terugbetalen in het geval hij in de bodemprocedure alsnog in het ongelijk wordt gesteld.
5.2.
Gelet op de in het geding gebrachte stukken is aannemelijk dat de bodemrechter tot toewijzing van de vordering zal komen. De uitspraak van de kantontrechter is (in samenhang met de door [gedaagde] ingestelde en afgewezen hoger beroep procedure) immers in kracht van gewijsde gegaan; er staan geen gewone rechtsmiddelen (meer) open voor partijen. De beslissingen die in het vonnis zijn vervat, zijn bindend tussen partijen.
5.3.
Indien en voor zover [gedaagde] een beroep doet op verrekening (van een nog nader vast te stellen vordering inzake de servicekosten en huurverhoging), geldt het volgende.
5.4.
Voor een geslaagd beroep op verrekening is conform artikel 6:127 lid 2 vereist Pro dat [gedaagde] een vordering heeft op [eiser] waarvan hij betaling kan afdwingen; de vordering moet opeisbaar zijn. Het ligt op de weg van [gedaagde] om daartoe voldoende informatie te verstrekken.
5.5.
Nu [gedaagde] – ondanks herhaalde verzoeken van [eiser] – nog altijd geen afrekening van de servicekosten heeft verschaft, is op dit moment niet duidelijk of en zo ja hoeveel [gedaagde] nog iets van [eiser] te vorderen heeft.
5.6.
Daar komt bij dat uit 7:260 lid 2 BW jo artikel 7:259 lid 2 BW Pro jo artikel 51 UHW Pro volgt dat een verhuurder (bij betwisting van de servicekosten of bij het niet verstrekken van een afrekening) slechts tot 30 maanden na afloop van het desbetreffende kalenderjaar aanspraak kan maken op betaling van de servicekosten. Het is dus de vraag of [gedaagde] ter zake de servicekosten over het verleden nog iets van [eiser] kan vorderen.
5.7.
[gedaagde] heeft verder nagelaten om te onderbouwen dat hij in het kader van jaarlijkse huurverhogingen nog iets van [eiser] te vorderen heeft en om welk bedrag het zou moeten gaan. [eiser] heeft overigens ook betwist dat hij, afgezien van een recentelijke aanzegging huurverhoging waaraan hij gevolg heeft gegeven, eerder aanzeggingen huurverhoging heeft ontvangen.
5.8.
Van een afdwingbare en opeisbare vordering zoals vereist in artikel 6:127 lid 2 BW Pro is dan ook niet gebleken zodat het beroep van [gedaagde] op verrekening niet kan slagen. Hiermee is genoegzaam aannemelijk dat de rechter in een bodemprocedure de geldvordering van [eiser] zal toewijzen. Dat betekent ook dat aan de vereiste spoedeisendheid minder hoge eisen worden gesteld.
5.9.
[eiser] heeft in het kader van het spoedeisend belang ter zitting (onbetwist) verklaard nog studerend te zijn. Hij heeft diverse leningen moeten afsluiten om aan zijn betalingsverplichtingen te kunnen voldoen. Daarnaast is hij genoodzaakt naast zijn studie ook veel te moeten werken. Toewijzing van het gevorderde bedrag zal de financiële druk voor hem wegnemen. Daarmee heeft hij de vereiste spoedeisendheid voldoende onderbouwd.
5.10.
[eiser] heeft ten aanzien van het restitutierisico ter zitting verklaard dat hij tot terugbetaling over zou kunnen gaan, al dan niet met behulp van zijn ouders. Dit in combinatie met de hardheid van de vordering maakt dat het door [gedaagde] gestelde restitutierisico niet aan toewijzing van de vordering in de weg kan staan.
5.11.
De vordering van [eiser] wordt dan ook toegewezen.
5.12.
De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten komt niet voor toewijzing in aanmerking, omdat de grondslag en de feitelijke onderbouwing van deze kosten in de dagvaarding ontbreekt.
5.13.
De gevorderde wettelijke rente wordt als onbetwist toegewezen.
5.14.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat hij ongelijk krijgt. Echter, de kosten voor de dagvaarding worden als nodeloos gemaakt afgewezen omdat [gedaagde] heeft gesteld vrijwillig te verschijnen, hetgeen [eiser] heeft erkend.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 19.564,40 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 18.977,76 vanaf 1 juli 2023 tot aan de dag van de gehele betaling;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:
griffierecht € 86,00
salaris gemachtigde € 529,00 ;
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.4.
wijst de overige vorderingen af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter