ECLI:NL:RBNHO:2023:10642

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Haarlem

Zaaknr./repnr.: 10483924 \ EJ VERZ 23-21

Uitspraakdatum: 13 november 2023

Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:

1.[eiser 1] h.o.d.n. [bedrijf]

2.
[eiser 2] h.o.d.n. [bedrijf]

beiden zaakdoende te [plaats 1]

verzoekende partij

gezamenlijk verder te noemen: [bedrijf]

gemachtigde: [gemachtigde]

tegen

[gedaagde]

wonende te [plaats 2]

verwerende partij

verder te noemen: [gedaagde]

procederend in persoon

1.Het procesverloop

1.1.

[bedrijf] heeft een verzoekschrift ingediend, ter griffie ingekomen op 30 april 2023. [gedaagde] heeft op 25 september 2023 een verweerschrift ingediend.

1.2.

Op 2 oktober 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. [bedrijf] en [gedaagde] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [bedrijf] bij brief van 27 september 2023 nog stukken toegezonden.

1.3.

Op 19 oktober 2023 heeft [bedrijf] stukken toegezonden. Aangezien de behandeling was gesloten en de procedure toen al stond voor het uitspreken van de beschikking, is geen acht geslagen op de toegezonden stukken.

2.De feiten

2.1.

Verzoekster sub 1 huurt sinds 1 maart 2013 een bedrijfsruimte voor het exploiteren van een kinderdagverblijf aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats 1].

2.2.

Op deze huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen ROZ-model versie 2003 (hierna: algemene bepalingen 2003) van toepassing verklaard.

2.3.

In de algemene bepalingen van 2003 staat (voor zover relevant):

Gebruik6.1Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel en behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. Huurder zal hierbij bestaande beperkte rechten, kwalitatieve verplichtingen en de van overheidswege en vanwege de nutsbedrijven gestelde of nog te stellen eisen (waaronder eisen ten aanzien van het bedrijf van Huurder, ten aanzien van het gebruik van het gehuurde alsmede ten aanzien van alles dat in of aan het gehuurde aanwezig is) in acht nemen. Huurder zal het gehuurde voorzien van en voorzien houden van voldoende inrichting en inventaris. (…)

2.4.

Verzoekster sub 2 huurt sinds 1 mei 2018 een bedrijfsruimte voor het exploiteren van een buitenschoolse opvang aan het adres [adres] (gedeeltelijk) te ([postcode]) [plaats 1].

2.5.

Op deze huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen ROZ-model versie 2015 (hierna: algemene bepalingen 2015) van toepassing verklaard.

2.6.

[bedrijf] huurt sinds 1 januari 2022 een bedrijfsruimte aan het adres [adres] (gedeeltelijk) te ([postcode]) [plaats 1]. In de huurovereenkomst staat (voor zover relevant):
Het gehuurde, bestemming(…)1.2.Het gehuurde zal door of vanwege Huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt alskinderdagverblijf c.q. buitenschoolse opvang.

2.7.

Op deze huurovereenkomsten zijn de algemene bepalingen ROZ-model versie 2015 van toepassing verklaard.

2.8.

In de algemene bepalingen van 2015 staat (voor zover relevant):
Gebruik5.1Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel en behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. Huurder zal hierbij bestaande beperkte rechten, kwalitatieve verplichtingen en de van overheidswege en vanwege de nutsbedrijven gestelde of nog te stellen eisen (waaronder eisen ten aanzien van het bedrijf van Huurder, ten aanzien van het gebruik van het gehuurde alsmede ten aanzien van alles dat in of aan het gehuurde aanwezig is) in acht nemen. Huurder zal het gehuurde voorzien en van voorzien houden van voldoende inrichting en inventaris. (…)

2.9.

In maart 2022 is [gedaagde] eigenaar en verhuurder van alle verhuurde ruimtes (hierna: het gehuurde) geworden.

2.10.

Op 21 september 2022 heeft [gedaagde] de drie huurovereenkomsten opgezegd tegen 31 maart 2023.

3.Het verzoek

3.1.

[bedrijf] verzoekt om de verplichting van [bedrijf] om na het einde van de huur per 31 maart 2023, de bedrijfsruimte gelegen te Engelenbrug 2-4 te [plaats 1] te ontruimen, te schorsen en de ontruimingstermijn te verlengen tot minimaal één jaar conform artikel 7:230a lid 5 BW, derhalve tot 1 april 2024 met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

[bedrijf] legt aan haar verzoek ten grondslag – kort weergegeven – dat haar belang om in het gehuurde te mogen blijven prevaleert boven het belang van [gedaagde] om tot ontruiming van het gehuurde over te gaan. [bedrijf] heeft diverse pogingen ondernomen maar nog geen vervangende bedrijfsruimte kunnen vinden. Zij heeft meer tijd nodig. Ook het belang van continuïteit voor de ouders, kinderen en het personeel dient te prevaleren boven het belang van [gedaagde].

4.Het verweer

4.1.

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat [bedrijf] niet voldoet aan de brandveiligheidseisen, de exploitatieplicht en de ventilatie-eisen. Dit levert onbehoorlijk gebruik van het gehuurde op, reden waarom het verzoek op grond van de verplichte afwijzingsgrond van artikel 7:230a lid 4 BW moet worden afgewezen.

4.2.

Indien en voor zover er geen sprake is van onbehoorlijk gebruik, dient de belangenafweging van artikel 7:230a lid 4 BW in het voordeel van [gedaagde] uit te vallen. [gedaagde] heeft er belang bij een huurder te hebben die het gehuurde deugdelijk kan exploiteren en bereid is de marktconforme huurprijs te betalen. [gedaagde] heeft inmiddels met een nieuwe huurder een nieuwe huurovereenkomst gesloten. De nieuwe huurder, een exploitant van kinderdagverblijven, maakt onderdeel uit van een grotere organisatie met meerdere vestigingen en kan de kinderen plaatsen danwel overnemen. [gedaagde] stelt dat de door [bedrijf] genoemde belangen van de kinderen, ouders en personeelsleden daarom niet meegenomen hoeven te worden in de belangenafweging.

4.3.

[gedaagde] meent verder dat het niet hebben van een vervangende bedrijfsruimte evenmin een mee te wegen belang kan opleveren, nu reeds lange tijd bekend is dat het gehuurde verlaten moet worden.

4.4.

Tot slot voert [gedaagde] aan dat als het gehuurde niet op korte termijn beschikbaar is, de nieuwe huurder zal afhaken, waardoor zijn belangen (nog verder) worden geschaad.

5.De beoordeling

Het verzoek

5.1.

Vast staat dat het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn ex artikel 7:230a BW binnen twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd, en dus tijdig, is ingediend.

5.2.

Op grond van artikel 7:230a lid 4 BW wordt het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn slechts toegewezen als de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Echter, ook al zou een belangenafweging in het voordeel van de voormalige huurder uitvallen, wordt het verzoek toch afgewezen, als de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem wegens onbehoorlijk gebruik van het verhuurde, wegens ernstige overlast of wegens wanbetaling niet kan worden gevergd dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan behoudt.

5.3.

[gedaagde] heeft een beroep gedaan op de verplichte afwijzingsgrond van artikel 7:230a lid 4 BW en heeft zich op het standpunt gesteld dat sprake is van onbehoorlijk gebruik van het gehuurde door het niet voldoen aan de brandveiligheidseisen, de exploitatieplicht en de ventilatie-eisen. Het beroep op die verplichte afwijzingsgrond zal daarom eerst worden behandeld.

Algemeen

5.4.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat hij de huurovereenkomst heeft opgezegd vanwege: de staat van het gehuurde, het niet exploiteren door [bedrijf] van een groot deel daarvan, de solvabiliteit van [bedrijf], haar wijze van ondernemen en de markthuurwaarde die veel hoger zou liggen.

5.5.

[gedaagde] heeft echter pas na opzegging van de overeenkomsten aan [bedrijf] stukken opgevraagd omtrent haar bedrijfsvoering en financiële positie. Dit om te kunnen beoordelen of verlenging van de huurovereenkomst toch een optie zou kunnen zijn. Hieruit blijkt dat [gedaagde] vóór de opzegging geen concreet inzicht heeft gehad in de (financiële) bedrijfsvoering van [bedrijf] en hij geen op financiële feiten/stukken gebaseerde redenen kan hebben gehad om de huurovereenkomsten op te zeggen.

5.6.

In zijn verweerschrift heeft [gedaagde] aangegeven dat [bedrijf] oneigenlijk gebruik maakt van het gehuurde door niet te voldoen aan de brandveiligheidseisen, de exploitatieplicht en de ventilatie-eisen. [bedrijf] heeft daar tegenin gebracht dat sprake is geweest van jaarlijks controles van de inspecties, de GGD en de gemeente [plaats 1] en dat hierbij geen misstanden zijn gebleken. Indien en voor zover jaarlijkse controles niet tijdig hebben plaatsgevonden, had dit te maken met wachtlijsten bij de betreffende instanties. Daarnaast was [bedrijf] bezig met alle voorbereidingen om tot uitbreiding van haar onderneming in het gehuurde over te gaan. Daarvoor was een verbouwing noodzakelijk, maar door de opzegging van [gedaagde] is aan die plannen geen verdere uitvoering gegeven.

5.7.

Uit de stukken is niet gebleken dat het niet voldoen aan de brandveiligheidseisen, de exploitatieplicht en de ventilatie-eisen een reden is geweest om de huurovereenkomst op te zeggen.

5.8.

Evenmin is gebleken dat [gedaagde] [bedrijf] hierop (herhaaldelijk) heeft gewezen of aangesproken. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat hij eerst geen punt wilde maken van bovenstaande verplichtingen omdat [bedrijf] niet veel langer in het gehuurde zou blijven. Dit bevestigt het beeld dat die punten geen reden voor opzegging zijn geweest. [gedaagde] heeft verder ter zitting verklaard dat, nu [bedrijf] een beroep op ontruimingsbescherming heeft gedaan, hij ervoor gekozen heeft toch een ingebrekestelling te verzenden.

5.9.

Die ingebrekestelling is echter pas op 20 september 2023, een week voor de mondelinge behandeling, door [gedaagde] verzonden. Dit terwijl het verzoek voor ontruimingsbescherming in mei 2023 werd ingediend. [bedrijf] werd daarbij één week de tijd gegeven om aan de sommatie te voldoen, al dan niet onder verbeurte van een boete. Daarbij heeft [gedaagde] aangegeven dat hij er van uit ging dat [bedrijf] aan die sommatie niet zou (kunnen) voldoen, waaruit wel volgt dat de termijn voor nakoming onredelijk kort is.

5.10.

Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] pas een punt is gaan maken van de brandveiligheid, de exploitatieplicht en de ventilatie-eisen toen de zitting betreffende de ontruimingsbescherming naderbij kwam. Gelet daarop kan niet worden gezegd dat van [gedaagde] niet kan worden gevergd dat wegens het door hem gestelde onbehoorlijk gebruik [bedrijf] het gehuurde nog langer in gebruik houdt.

5.11.

In het hiernavolgende zal nog apart worden ingegaan op de drie door [gedaagde] aangehaald punten inzake onbehoorlijk gebruik.

Brandveiligheidseisen

5.12.

AZ Techniek heeft op 20 december 2022 een rapport opgesteld naar aanleiding van een uitgevoerd onderhoud. Er waren vijf punten waaraan niet volledig werd voldaan. [bedrijf] heeft vervolgens, ondanks de opzegging van de huurovereenkomst, een prijsopgave opgevraagd voor het aanpassen van de brandmeldinstallatie. Hieruit blijkt dat de twee afwijkingen in het achterste deel van het gehuurde van geringe aard zijn en dat de installatie uit 2013 geaccepteerd wordt door het gevoegd gezag. Uit het e-mailbericht van AZ Techniek van 29 september 2023 blijkt dat de centrale werkt, de installaties voldoen aan het Bouwbesluit en dat de brandmeldinstallatie de doelstellingen goed uitvoert.

5.13.

Verder heeft [bedrijf] onbetwist gesteld dat het bedrijf dat het jaarlijks onderhoud uitvoert, Cebufa, kampte met lange wachtlijsten en personeelstekorten. Dit was de reden waarom een eerdere inspectie niet mogelijk bleek. [bedrijf] heeft een Certificaat Onderhoud 2023 van Cebufa in het geding gebracht waaruit blijkt dat het noodzakelijk onderhoud thans is uitgevoerd.

5.14.

Gelet op het voorgaande kan het door [gedaagde] gestelde niet voldoen aan de eisen van brandveiligheid, niet tot de conclusie leiden dat sprake is van onbehoorlijk gebruik van het gehuurde.

Exploitatieplicht

5.15.

Het betreft (met name) de exploitatieplicht van de derde huurovereenkomst, het zogeheten “achterste deel” van het betreffende gebouw. [bedrijf] huurde het achterste deel vanaf 1 januari 2022 om uitbreiding van de onderneming verder te kunnen realiseren.

5.16.

Ingevolge de huurovereenkomsten moet het gehuurde worden gebruikt als kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang. Niet valt in te zien waarom het gebruik van die ruimte door [bedrijf] als opslagruimte voor kinderspeelgoed en buitentoestellen en als doorloopruimte ten behoeve van het kinderdagverblijf en de buitenschoolse opvang, niet voldoet aan de overeengekomen bestemming. De stelling van [gedaagde] dat leegstand een negatief effect heeft op de goodwill en de waarde van het gehuurde en dat de kans op kraken hierdoor zou worden vergroot, gaat niet op omdat het gehuurde niet leeg staat. Dat [gedaagde] graag zou zien dat de inrichting van het gehuurde en de buitenspeelplaats, die overigens niet tot het gehuurde behoort, anders zou zijn, maakt niet dat [bedrijf] handelt strijd met de exploitatieplicht of dat sprake is van onbehoorlijk gebruik.

5.17.

[bedrijf] was overigens wel van plan om de betreffende ruimte in de door [gedaagde] gewenste zin te gaan gebruiken, maar daarvoor is een verbouwing noodzakelijk. Dat laatste wordt ook bevestigd in de verklaring van de nieuwe huurder. Dat [bedrijf] in het licht van de huuropzegging van die kostbare verbouwing heeft afgezien, kan in deze procedure niet in haar nadeel meewegen.

5.18.

Van onbehoorlijk gebruik op grond van het niet voldoen aan de exploitatieplicht is gezien het voorgaande geen sprake.

Ventilatie-eisen

5.19.

[bedrijf] stelt dat zij aan de ventilatie-eisen voldoet en dat zij alle vereiste inspecties goed heeft doorstaan, althans dat zij tot 2023 de tijd heeft om hieraan te voldoen. Verder heeft zij (onbetwist) aangevoerd dat in 2022 een offerte is aangevraagd voor een mechanische installatie om in 2023 aan alle eisen te kunnen voldoen. [gedaagde] stelt, onder andere verwijzend naar door hem zelf verrichte metingen in het gehuurde, dat niet aan de ventilatie-eisen wordt voldaan.

5.20.

Of hetgeen partijen over en weer stellen betreffende de ventilatie-eisen juist is, kan in het midden blijven. Ook als [bedrijf] daaraan (nog) niet zou voldoen, geldt dat overheidsinstanties (zoals de gemeente of de brandweer) die primair verantwoordelijk zijn voor de controle op de naleving van de ventilatie-eisen, niet hebben ingegrepen. Dat het niet voldoen aan die eisen nadelig is voor het gehuurde of voor [gedaagde] als verhuurder, is gesteld noch gebleken. Dat [bedrijf] niet heeft geïnvesteerd in een mechanisch ventilatiesysteem kan gelet op de daaraan verbonden kosten in het licht van de huuropzegging en de omstandigheid dat [gedaagde] haar pas voor het eerst in september 2023 hierop heeft aangesproken, in deze procedure niet in haar nadeel werken.

Conclusie inzake onbehoorlijk gebruik

5.21.

Geconcludeerd wordt dat indien en voor zover [bedrijf] al niet voldoet aan de brandveiligheidseisen, de exploitatieplicht en de ventilatie-eisen, dit niet leidt tot onbehoorlijk gebruik van het gehuurde in de zin van artikel 7:230a BW.

Belangenafweging

5.22.

Nu van onbehoorlijk gebruik geen sprake is, komt het aan op de belangenafweging. Daarbij kan het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn alleen worden toegewezen als de belangen van [bedrijf] door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van [gedaagde] bij voortzetting van het gebruik.

5.23.

Voldoende aannemelijk is geworden dat [bedrijf] een wezenlijk belang heeft bij het kunnen blijven gebruiken van het gehuurde waarin zij een kinderdagverblijf en een buitenschoolse opvang exploiteert: die exploitatie is zonder een daarvoor geschikt gebouw niet mogelijk en een ander gebouw is tot op heden niet gevonden. Voor [bedrijf] is deze exploitatie de enige broodwinning. Verder hebben ook de personeelsleden van [bedrijf] groot belang bij voortzetting van het gebruik omdat zij anders hun baan kwijt zijn. Ten slotte hebben ook de kinderen die gebruik maken van de opvang en hun ouders een evident groot belang bij een gecontinueerde exploitatie van kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang in het gehuurde.

5.24.

Het is ondanks pogingen daartoe, tot nog toe onmogelijk gebleken om een andere geschikte locatie te vinden. [bedrijf] heeft erkend eerst en vooral gebruik te hebben gemaakt van haar eigen netwerk en dat zij nog geen verhuurmakelaar in de arm heeft genomen. Zij is zulks nu wel van plan. Als zij de exploitatie in het gehuurde nog enige tijd kan voortzetten, heeft zij meer tijd om een andere locatie te vinden en te betrekken.

5.25.

Volgens [gedaagde] hoeven de belangen van het personeel, de kinderen en de ouders niet meegenomen te worden in de belangenafweging omdat de door hem gevonden nieuwe huurder zich bereid heeft verklaard om de kinderen in de eigen organisatie op te nemen. Een concreet plan of voorstel aan de ouders is niet overgelegd en uiteraard kan nu niet worden bepaald of ouders bereid zijn over te stappen naar andere organisatie. Het zelfde geldt voor het personeel. Daarbij heeft [bedrijf] er belang bij om haar klanten en personeel te houden in het geval zij er alsnog in slaagt om een andere locatie te vinden.

5.26.

Verder voert [gedaagde] aan dat [bedrijf] al voldoende tijd heeft gehad om een andere locatie te vinden en dat, zo begrijpt de kantonrechter uit zijn betoog, het [bedrijf] toch niet gaat lukken om iets anders te vinden zodat meer tijd voor die zoektocht ook niet nodig is. Dat het vinden van een andere geschikte locatie erg moeilijk is, spreekt in de huidige marktomstandigheden voor zich. [gedaagde] is zelf ook niet met alternatieven gekomen. Als [bedrijf] meer tijd krijgt, heeft zij echter wel meer kans om iets anders te vinden of een ruimere mogelijkheid om andere maatregelen te nemen.

5.27.

Het belang van [gedaagde] bij ontruiming is vooral van financiële aard. Hij heeft een voor hem aantrekkelijkere huurder gevonden die bereid is een hogere huurprijs te betalen. Hij vreest dat die huurder afhaakt als die nog lang moet wachten op het ter beschikking komen van de bedrijfsruimte. Deze belangen wegen onvoldoende op tegen de belangen van [bedrijf] zoals hiervoor weergegeven. [bedrijf] heeft immers herhaaldelijk aangegeven bereid te zijn om een hoger huurprijs te betalen, zodat [gedaagde] bij voortzetting niet in zijn financiële belangen geschaad wordt. Verder heeft [gedaagde] de nieuwe huurovereenkomst gesloten wetende dat [bedrijf] een beroep zou kunnen doen op de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW, zodat ervan uit kan worden gegaan dat hij daarover afspraken met de nieuwe huurder heeft gemaakt. In de huidige markt waarin het vinden van een andere locatie heel moeilijk is, lijkt het risico dat de nieuwe huurder afhaakt als de ontruimingstermijn wordt verlengd, welke verlenging in deze procedure tot uiterlijk 1 april 2024 kan duren, niet groot.

5.28.

Tot slot heeft [gedaagde] gesteld belang te hebben bij deugdelijk gebruik van het gehuurde. Nu reeds is geoordeeld dat van onbehoorlijk gebruik geen sprake is, kan dit evenmin resulteren in een belangenafweging ten gunste van [gedaagde].

5.29.

Gelet op het bovenstaande weegt het belang van [bedrijf] bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde nu zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij ontruiming. De conclusie is dat de verzochte verlenging van ontruimingsbescherming tot 1 april 2024 wordt toegewezen.

Het tegenverzoek

5.30.

Aangezien [bedrijf] zich eerder herhaaldelijk bereid heeft verklaard en ter zitting (uiteindelijk) nogmaals heeft herhaald bereid te zijn een hogere huurprijs te betalen, zal het verzoek van [gedaagde] om de gebruiksvergoeding met ingang van 1 april 2023 te bepalen op € 4.475,00 per maand worden toegewezen.

5.31.

Nu partijen in het verzoek en tegenverzoek in het gelijk worden gesteld, worden de proceskoten gecompenseerd in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt.

6.De beslissing

De kantonrechter:

In het verzoek:

6.1.

schorst de verplichting van verzoeksters om na het einde van de huur per 31 maart 2023 de bedrijfsruimte gelegen te [adres], [postcode] te [plaats 1] te ontruimen en verlengt de ontruimingstermijn tot 1 april 2024;

6.2.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

6.3.

verklaart de beschikking uitvoerbaar bij voorraad;

6.4.

wijst het meer of anders verzochte af.

In het tegenverzoek

6.5.

stelt de door [bedrijf] aan [gedaagde] te betalen gebruiksvergoeding van op
€ 4.475,00 per maand met ingang van 1 april 2023 tot de dag waarop het gehuurde volledig is ontruimd;

6.6.