Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/344402 / KG ZA 23-516
Vonnis in kort geding van 1 november 2023
in de zaak van
1.[eiser 1],
wonende te [plaats 1],
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te [plaats 2],
3.
[eiser 3],
[eiser 3],
wonende te [plaats 3],
eisers,
advocaat mr. A.M. van Steenes te Leiden,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats 4],
gedaagde,
advocaat mr. F.H.J. van Schoonhoven te Amsterdam.
Partijen zullen hierna enerzijds (gezamenlijk in enkelvoud) [eiser 1] c.s. en anderzijds [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de uitgebrachte dagvaarding van 10 oktober 2023 met 16 producties (1-16)
- de brief van mr. Van Schoonhoven 10 oktober 2023 met 2 producties (1-2)
- de e-mail van mr. Van Schoonhoven 17 oktober 2023 met 2 producties (3-4)
- de mondelinge behandeling van 18 oktober 2023
- de pleitnota van [gedaagde].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser 1] c.s. is eigenaar van het terrein ‘[locatie]’ te [plaats 5], op welk terrein zich verschillende (bovengrondse) bunkers bevinden. Een deel van de bunkers wordt aan derden verhuurd. [gedaagde] is een van die huurders.
2.2.
In een tussen (de rechtsvoorgangers van) [eiser 1] c.s. en de (toenmalige) gebruikers van de bunkers gesloten Vaststellingsovereenkomst uit 1997 is onder meer het volgende opgenomen:
(…)
5.
Het jaarlijkse onderhoud van de bunkers, in beginsel bestaande uit verfwerk en kleine reparaties na afloop van het winterseizoen, wordt door huurders verricht op dezelfde wijze en in dezelfde mate als dat tot heden het geval geweest is. Huurders verrichten dit onderhoud voor eigen rekening. Huurders zijn niet tot onderhoud verplicht.
Het jaarlijkse onderhoud van de bunkers, in beginsel bestaande uit verfwerk en kleine reparaties na afloop van het winterseizoen, wordt door huurders verricht op dezelfde wijze en in dezelfde mate als dat tot heden het geval geweest is. Huurders verrichten dit onderhoud voor eigen rekening. Huurders zijn niet tot onderhoud verplicht.
Verhuurders zijn niet gehouden onderhoud en/of reparaties te verrichten of gebreken te herstellen. Verhuurders zijn tot geen enkele vrijwaring gehouden, niet terzake van verborgen gebreken en ook niet uit hoofde van de eigendom van de onroerende zaak resp. de opstal.
(…)
7.
Ieder der partijen kan schriftelijk de huurovereenkomst opzeggen tegen 1 februari van elk jaar, met inachtneming van een termijn van tenminste drie maanden.
Ieder der partijen kan schriftelijk de huurovereenkomst opzeggen tegen 1 februari van elk jaar, met inachtneming van een termijn van tenminste drie maanden.
In geval van opzegging van de huurovereenkomst is de huurder gehouden tot ontruiming en heeft de huurder geen aanspraak op enige vergoeding.
De verhuurders kunnen de huurovereenkomst alleen opzeggen op de grond dat:
a.
een wijziging in de voor het terrein geldende bestemming de verhuurders daartoe een redelijk belang geeft;
een wijziging in de voor het terrein geldende bestemming de verhuurders daartoe een redelijk belang geeft;
b.
het terrein verkocht wordt, de koper oplevering vrij van huur verlangt en de koopprijs hierop is afgestemd;
het terrein verkocht wordt, de koper oplevering vrij van huur verlangt en de koopprijs hierop is afgestemd;
c.
de huurder zich niet aan zijn verplichtingen jegens verhuurders houdt. In dit geval kan de opzegging ook onmiddellijk respectievelijk tussentijds plaatsvinden, zonder dat restitutie van een gedeelte van de huurprijs behoeft plaats te vinden;
de huurder zich niet aan zijn verplichtingen jegens verhuurders houdt. In dit geval kan de opzegging ook onmiddellijk respectievelijk tussentijds plaatsvinden, zonder dat restitutie van een gedeelte van de huurprijs behoeft plaats te vinden;
d.
de verhuurders een in redelijkheid te respecteren belang bij opzegging hebben en de huurder gelijktijdig een voorstel wordt gedaan voor het aangaan van een soortgelijke huurovereenkomst met betrekking tot één van de andere bunkers.
de verhuurders een in redelijkheid te respecteren belang bij opzegging hebben en de huurder gelijktijdig een voorstel wordt gedaan voor het aangaan van een soortgelijke huurovereenkomst met betrekking tot één van de andere bunkers.
(…)
2.3.
[gedaagde] heeft zijn gebruik van een van de bunkers overgenomen van zijn vader, die een (aanvankelijk andere) bunker reeds enkele decennia huurde van (de rechtsvoorgangers van) [eiser 1] c.s.
2.4.
Bij e-mail van 11 juni 2022 heeft [eiser 1] c.s. onder meer het volgende aan [gedaagde] geschreven:
(…)
Wij hebben geconstateerd dat uw bunker achterstallig onderhoud heeft en dit zal dit seizoen aangepakt moeten worden anders kan dit een reden zijn om de huurovereenkomst op te zeggen.
Ik wijs u hierbij op artikel 7c. van de overeenkomst waarin staat dat verhuurder de overeenkomst kan beëindigen indien:
7c huurder zich niet aan zijn verplichtingen op grond van deze huurovereenkomst jegens verhuurders houdt. In dit geval kan de opzegging ook onmiddellijk respectievelijk tussentijds plaatsvinden, zonder dat restitutie van een gedeelte van de huurprijs behoeft plaats te vinden;
Op grond van het voorgaande willen wij u dringend verzoeken zo snel mogelijk gedegen onderhoud te plegen. Tevens willen wij binnenkort een afspraak met u maken om de zaken ter plekke te bespreken.
(…)
Mocht u geen gehoor geven aan ons verzoek om op korte termijn gedegen onderhoud te plegen dan zien wij ons genoodzaakt om de huurovereenkomst op te zeggen.
(…)
2.5.
Bij brief van 13 juni 2023 heeft (de advocaat van) [eiser 1] c.s. onder meer het volgende aan [gedaagde] geschreven:
(…)
Uit artikel 5 van de vaststellingsovereenkomst vloeit een onderhoudsverplichting voor uw cliënt voort. Cliënten hebben uw cliënt al meermaals verzocht om onderhoud aan de bunker te plegen, daar deze in de loop der jaren ernstig in verval is geraakt. (…) Tot op heden heeft uw cliënt aan de verschillende verzoeken geen gehoor gegeven, raakt de bunker steeds verder in verval en kan er worden gesproken van het ontstaan van structurele schade aan de bunker.
Op grond van artikel 7 van de vaststellingsovereenkomst kan ieder der partijen schriftelijk de huurovereenkomst opzeggen tegen 1 februari van elk jaar, met inachtneming van een termijn van tenminste drie maanden (m.u.v. sub c). In geval van opzegging van de huurovereenkomst is de huurder gehouden tot ontruiming en heeft de huurder geen aanspraak op enige vergoeding. Verhuurders kunnen slechts opzeggen op de gronden genoemd onder sub a tot en met d van dit artikel.
Uw cliënt heeft zich niet aan zijn verplichtingen jegens cliënten gehouden, daar er thans sprake is van een huurachterstand en hij zich - ondanks de verschillende verzoeken – niet aan zijn onderhoudsverplichting houdt. Middels onderhavig schrijven zeg ik dan ook - namens cliënten - op grond van artikel 7 sub c van de vaststellingsovereenkomst per 1 augustus 2023 de huurovereenkomst met uw cliënt op. Uw cliënt dient de bunker uiterlijk 31 juli 2023 te ontruimen en onder afgifte van de sleutels aan cliënten op te leveren.
(…)
Indien uw cliënt niet vrijwillig met de opzegging akkoord wenst te gaan, dan heb ik reeds van cliënten de opdracht gekregen om een kortgedingprocedure jegens uw cliënt te starten, waarin onder andere ontruiming van de bunker zal worden gevorderd en tevens alle kosten van de procedure geheel voor rekening van uw cliënt zullen komen.
(…)
2.6.
[gedaagde] is niet akkoord gegaan met de opzegging.
3. Het geschil
3.1.
[eiser 1] c.s. vordert om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
Primair
I.
Gedaagde te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een door u edelachtbare voorzieningenrechter in redelijkheid te bepalen termijn, de bunker aan het [locatie] [nummer] te [plaats 5] te ontruimen met alle zich daarin bevinden personen en/of zaken, voor zover deze niet het eigendom zijn van gedaagde, en ontruimd te houden en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de eigenaren te stellen, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag dat hij daarmee in gebreke blijft met een maximum van € 10.000,00;
Gedaagde te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een door u edelachtbare voorzieningenrechter in redelijkheid te bepalen termijn, de bunker aan het [locatie] [nummer] te [plaats 5] te ontruimen met alle zich daarin bevinden personen en/of zaken, voor zover deze niet het eigendom zijn van gedaagde, en ontruimd te houden en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de eigenaren te stellen, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag dat hij daarmee in gebreke blijft met een maximum van € 10.000,00;
II.
Gedaagde te veroordelen om aan de eigenaren te betalen de somma van € 129,91 terzake hiervoren omschreven verschuldigd, zulks met de wettelijke rente vanaf heden over € 129,91, althans een door U Edelachtbare voorzieningenrechter in redelijkheid te bepalen termijn;
Gedaagde te veroordelen om aan de eigenaren te betalen de somma van € 129,91 terzake hiervoren omschreven verschuldigd, zulks met de wettelijke rente vanaf heden over € 129,91, althans een door U Edelachtbare voorzieningenrechter in redelijkheid te bepalen termijn;
III.
Gedaagde te veroordelen in de proceskosten aan de zijde van de eigenaren, te vermeerderen met wettelijke rente over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
Gedaagde te veroordelen in de proceskosten aan de zijde van de eigenaren, te vermeerderen met wettelijke rente over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
IV.
Gedaagde te veroordelen in de na dit vonnis ontstane kosten, te vermeerderen met wettelijke rente over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.
Gedaagde te veroordelen in de na dit vonnis ontstane kosten, te vermeerderen met wettelijke rente over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.
Subsidiair
I.
Gedaagde te veroordelen om aan de eigenaren te betalen de somma van € 129,91 terzake hiervoren omschreven verschuldigd, zulks met de wettelijke rente vanaf heden over € 129,91, althans een door U Edelachtbare voorzieningenrechter in redelijkheid te bepalen termijn;
Gedaagde te veroordelen om aan de eigenaren te betalen de somma van € 129,91 terzake hiervoren omschreven verschuldigd, zulks met de wettelijke rente vanaf heden over € 129,91, althans een door U Edelachtbare voorzieningenrechter in redelijkheid te bepalen termijn;
II.
Gedaagde te veroordelen om de minimale onderhoudsinspanningen aan de bunker te verrichten, zoals genoemd in productie 15, en de noodzakelijke inspectie van de bunker toe te laten en om daaraan onvoorwaardelijk en volledige medewerking te verlenen, waaronder begrepen het onbelemmerd toegang verschaffen tot de bunker aan de eigenaren, een en ander op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag dat hij daarmee in gebreke blijft met een maximum van € 10.000,00;
Gedaagde te veroordelen om de minimale onderhoudsinspanningen aan de bunker te verrichten, zoals genoemd in productie 15, en de noodzakelijke inspectie van de bunker toe te laten en om daaraan onvoorwaardelijk en volledige medewerking te verlenen, waaronder begrepen het onbelemmerd toegang verschaffen tot de bunker aan de eigenaren, een en ander op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag dat hij daarmee in gebreke blijft met een maximum van € 10.000,00;
III.
Gedaagde te veroordelen in de proceskosten aan de zijde van de eigenaren, te vermeerderen met wettelijke rente over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
Gedaagde te veroordelen in de proceskosten aan de zijde van de eigenaren, te vermeerderen met wettelijke rente over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
IV.
Gedaagde te veroordelen in de na dit vonnis ontstane kosten, te vermeerderen met wettelijke rente over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.
Gedaagde te veroordelen in de na dit vonnis ontstane kosten, te vermeerderen met wettelijke rente over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.
3.2.
Aan zijn vordering legt [eiser 1] c.s. – samengevat – ten grondslag dat [gedaagde] al geen jaren gebruik maakt van de bunker en daaraan geen onderhoud pleegt, als gevolg waarvan de bunker steeds verder in verval is geraakt en thans sprake is van het ontstaan van structurele schade. Aan de buitenzijde is sprake van schimmelvorming, wat uiteindelijk betonrot tot gevolg kan hebben. Indien er op korte termijn geen onderhoud aan de bunker wordt verricht, zal de bunker na de winter hoogstwaarschijnlijk dienen te worden gesloopt. Bovendien is sprake van een betalingsachterstand. [eiser 1] c.s. hoeft deze gedragingen van [gedaagde] niet te dulden en heeft daarom belang bij ontruiming van de bunker, althans nakoming van de onderhoudsverplichting en inspectie van de binnenzijde van de bunker.
3.3.
[gedaagde] voert tot zijn verweer – kort gezegd – aan dat de Vaststellingsovereenkomst uit 1997 gekwalificeerd moet worden als een huurovereenkomst, waarop het woonruimte huurrecht regime van toepassing is. Die wettelijke huurbescherming kan niet zomaar opzij gezet worden door het sluiten van een vaststellingsovereenkomst. Voorts heeft [eiser 1] c.s. geen spoedeisend belang bij de vorderingen, omdat geen sprake is van achterstallig onderhoud, laat staan van dreigend verval van de bunker. Van schimmel- of bacterievorming is bij de (in oktober van dit jaar uitgevoerde) jaarlijkse winterklaarmaking niet gebleken. Voor een inspectie van de binnenzijde van de bunker is in de afgelopen 60 jaar geen aanleiding geweest, dus niet valt in te zien waarom dat nu plotseling wel nodig zou zijn. Dat laat onverlet dat [eiser 1] c.s. welkom is om – na voorafgaande aankondiging en voorbereiding door beide partijen – de bunker van binnen en buiten te komen inspecteren, aldus nog steeds [gedaagde].
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
Op grond van artikel 254 Rv is de voorzieningenrechter in alle spoedeisende zaken, waarin gelet op de belangen van partijen een onmiddellijke voorziening bij voorraad wordt vereist, bevoegd deze te geven. Voor toewijzing van een vordering in kort geding is dus vereist dat de eiser daarbij een spoedeisend belang heeft, in die zin dat van eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Met [gedaagde] is de voorzieningenrechter van oordeel dat het spoedeisend belang in de onderhavige procedure ontbreekt. Het volgende is voor dat oordeel redengevend.
4.2.
[eiser 1] c.s. heeft de stelling dat sprake is van een spoedeisend belang gegrond op de door hem gestelde staat van (achterstallig) onderhoud van de door [gedaagde] gehuurde bunker (hierna: de bunker). Ter onderbouwing van die beweerdelijk slechte staat heeft [eiser 1] c.s. een aantal foto’s in het geding gebracht. Uit die foto’s komt naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet bepaald het beeld naar voren van een bunker die op instorten staat, noch van het feit dat de bunker in een dermate slechte staat zou verkeren dat “
kan worden gesproken van het ontstaan van structurele schade” daaraan. Evenmin geven die foto’s er op het eerste gezicht blijk van dat “
de bunker na de winter hoogstwaarschijnlijk[zal]
dienen te worden gesloopt”, zoals [eiser 1] c.s. bij dagvaarding heeft gesteld, óók niet wanneer daaraan níet op korte termijn onderhoud zou worden gepleegd. Het is immers een feit van algemene bekendheid dat een bunker naar zijn aard van een (zeer) solide constructie is, waarvan verwacht mag worden dat deze – ook zonder jaarlijks onderhoud of schilderwerk – de tand des tijds (en die van weersinvloeden) langdurig zal kunnen doorstaan. Daar komt bij dat [gedaagde] ter zitting onweersproken heeft gesteld dat hij de van hem op grond van de Vaststellingsovereenkomst te verwachten kleine onderhoudswerkzaamheden (‘
bestaande uit verfwerk en kleine reparaties’, zie hiervoor onder 2.2) zeer recentelijk (alsnog) heeft verricht. Reeds om die reden bestaat geen reden om aan te nemen dat [eiser 1] c.s. een belang bij diens vordering tot ontruiming van de bunker heeft. Laat staan een spoedeisend belang.
kan worden gesproken van het ontstaan van structurele schade” daaraan. Evenmin geven die foto’s er op het eerste gezicht blijk van dat “
de bunker na de winter hoogstwaarschijnlijk[zal]
dienen te worden gesloopt”, zoals [eiser 1] c.s. bij dagvaarding heeft gesteld, óók niet wanneer daaraan níet op korte termijn onderhoud zou worden gepleegd. Het is immers een feit van algemene bekendheid dat een bunker naar zijn aard van een (zeer) solide constructie is, waarvan verwacht mag worden dat deze – ook zonder jaarlijks onderhoud of schilderwerk – de tand des tijds (en die van weersinvloeden) langdurig zal kunnen doorstaan. Daar komt bij dat [gedaagde] ter zitting onweersproken heeft gesteld dat hij de van hem op grond van de Vaststellingsovereenkomst te verwachten kleine onderhoudswerkzaamheden (‘
bestaande uit verfwerk en kleine reparaties’, zie hiervoor onder 2.2) zeer recentelijk (alsnog) heeft verricht. Reeds om die reden bestaat geen reden om aan te nemen dat [eiser 1] c.s. een belang bij diens vordering tot ontruiming van de bunker heeft. Laat staan een spoedeisend belang.
4.3.
Hetzelfde geldt voor de subsidiaire vordering tot het toelaten van een inspectie. [gedaagde] heeft ter zitting bij monde van zijn advocaat opgemerkt dat in de afgelopen 60 jaar waarin de bunker door (de rechtsvoorgangers van) [gedaagde] in gebruik is geweest een inspectie nimmer heeft plaatsgevonden. Zonder nadere motivering, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom dat op dit moment wél nodig zou zijn. Dat de bunker thans onderhevig zou zijn aan schimmel- c.q. bacterievorming als gevolg van achterstallig onderhoud dan wel gebrek aan deugdelijke ventilering, zoals door [eiser 1] c.s. is gesteld en door [gedaagde] ter zitting gemotiveerd is betwist, valt niet uit de vorenbedoelde foto’s af te leiden. Gelet op de onvoldoende weersproken mededeling van [gedaagde] dat hij de bunker recentelijk ‘winterklaar’ heeft gemaakt én dat hij de bunker te allen tijde ventileert door het openhouden van ramen (kiepstand) of andere luchtingangen, is ook voor deze vordering geen spoedeisend belang van [eiser 1] c.s. gebleken. Daar komt bij dat [gedaagde] [eiser 1] c.s. ter zitting heeft uitgenodigd de bunker ‘van binnen en buiten te inspecteren’, zodat [eiser 1] c.s. bij zijn vordering daartoe in het geheel geen belang (meer) heeft.
4.4.
Tot slot de vordering tot betaling van de somma van € 129,91. Die zou zijn grondslag volgens [eiser 1] c.s. vinden in achterstallige huurpenningen. Ter zitting heeft [gedaagde] tot zijn verweer echter aangevoerd dat híj juist een vordering op [eiser 1] c.s. heeft uit hoofde van onverschuldigde betaling wegens een door [eiser 1] c.s. ten onrechte doorgevoerde te hoge indexering van de huurprijs, welke vordering hij met die van [eiser 1] c.s. wenst te verrekenen. Zonder nader bewijsmateriaal, waarvoor dit kort geding zich naar zijn aard niet leent, kan de voorzieningenrechter de (juistheid van de) vordering van [eiser 1] c.s. niet vaststellen, zodat die niet voor toewijzing in aanmerking komt. Maar ook als de vordering wel (voldoende) bepaalbaar zou zijn, is gesteld noch gebleken waarom [eiser 1] c.s. – gelet op de zeer geringe omvang daarvan – daarbij enig spoedeisend belang heeft.
4.5.
Op grond van het voorgaande oordeelt de voorzieningenrechter dat uit geen van de door [eiser 1] c.s. aangevoerde gronden op zichzelf en in samenhang bezien een spoedeisend belang bij de vorderingen voortvloeit. Dit brengt mee dat de vorderingen van [eiser 1] c.s. in dit kort geding moeten worden afgewezen. Bij die stand van zaken kan in het midden blijven of [gedaagde] zich op het wettelijke huurbeschermingsregime kan beroepen.
4.6.
Ten overvloede overweegt de voorzieningenrechter dat dat laatste naar zijn voorlopig oordeel wel het geval is. Gelet op de bepalingen van de vaststellingsovereenkomst is voorshands aannemelijk dat de bodemrechter in een geschil tussen partijen tot het oordeel zal komen dat sprake is van een huurovereenkomst. Nu de wetgeving op dat gebied materieel niet is gewijzigd ten opzichte van de door [gedaagde] overgelegde jurisprudentie met betrekking tot een andere bunker op hetzelfde terrein, is voorshands ook aannemelijk dat de bodemrechter tot de conclusie zal komen dat de bunker als woonruimte (niet zijnde naar zijn aard van korte duur) heeft te gelden. Dat leidt ertoe dat ook indien (wel) sprake zou zijn van gebreken aan de opstal of het dak van de bunker – hetgeen in de onderhavige procedure dus niet is komen vast te staan – het onderhoud daaraan op basis van het wettelijk regime voor rekening van [eiser 1] c.s. komt. Dit betekent dat het achterwege blijven van dat onderhoud door [gedaagde] niet tot toewijzing van de vordering tot ontruiming van de bunker kan leiden.
4.7.
[eiser 1] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 314,00
- salaris advocaat
1.079,00
1.079,00
Totaal € 1.393,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiser 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.393,00,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.S.J. Thijs en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. S.M.P. Langeveld op 1 november 2023. [1]