ECLI:NL:RBNHO:2023:10894

• Datum uitspraak: 30 oktober 2023
• Publicatiedatum: 30 oktober 2023
• Zaaknummer: 10556629 \ CV EXPL 23-3670
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: S.N. Schipper
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Onbehoorlijk gebruik van gehuurde bedrijfsruimtes en toewijzing van boetes

In deze bodemzaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland op 8 november 2023 uitspraak gedaan in een geschil tussen een huurder en een verhuurder. De huurder, aangeduid als [eiser], had een vordering ingesteld tegen de verhuurder, [gedaagde] Vastgoedbeheer B.V., met betrekking tot de terugbetaling van een waarborgsom van € 1.936,00. De verhuurder voerde echter aan dat de huurder het gehuurde onbehoorlijk had gebruikt, wat in strijd was met de huurovereenkomsten. Tijdens een controle op 16 februari 2022 door toezichthouders van de gemeente [plaats 2] werd vastgesteld dat er alcohol, drugs en andere verboden middelen in het gehuurde aanwezig waren, en dat er meerdere illegale feesten hadden plaatsgevonden. Dit leidde tot de sluiting van het pand door de burgemeester op 17 maart 2022.

De kantonrechter oordeelde dat de huurder de huurovereenkomsten had geschonden door het gehuurde te gebruiken als illegale feestlocatie en opslagruimte voor verboden middelen. De rechter wees de vordering van de huurder af en stelde vast dat de verhuurder recht had op schadevergoeding en boetes, die de huurder moest betalen. De kantonrechter oordeelde dat de verhuurder de waarborgsom had mogen verrekenen met de door de huurder veroorzaakte schade. Uiteindelijk werd de huurder veroordeeld tot betaling van een totaalbedrag van € 11.280,06 aan de verhuurder, inclusief proceskosten en nakosten. De uitspraak benadrukt de verantwoordelijkheden van huurders met betrekking tot het gebruik van gehuurde panden en de gevolgen van overtredingen van huurovereenkomsten.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10556629 \ CV EXPL 23-3670

Uitspraakdatum: 8 november 2023

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser], handelend onder de naam
[bedrijf]

wonende te [plaats 1]

eiser in conventie

gedaagde in reconventie
hierna te noemen: [eiser]

procederend in persoon

tegen

de besloten vennootschap

[gedaagde] Vastgoedbeheer B.V.

gevestigd te Haarlem

gedaagde in conventie

eiseres in reconventie
hierna te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. R. de Vries

1. Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft bij dagvaarding van 8 juni 2023 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.

1.2.

Op 18 oktober 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. [eiser] is niet ter zitting verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen [gedaagde] ter toelichting van haar standpunten naar voren heeft gebracht.

2. De feiten

2.1.

Partijen hebben op 12 oktober 2021 en 1 december 2021 twee huurovereenkomsten gesloten met betrekking tot drie bedrijfsruimtes aan de [adres] te [plaats 2] (hierna: het gehuurde). In de huurovereenkomsten staat als bestemming van het gehuurde:
Kickboksen / karate / sportschool.

2.2.

In de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomsten staat – voor zover hier relevant – het volgende:

(…)

5.1.

Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…) 5.2. Huurder zal zich gedragen naar de bepalingen van de wet en de plaatselijke verordeningen alsmede naar de gebruiken omtrent huur en verhuur, de voorschriften van de overheid, van de nutsbedrijven en de verzekeraars. (…)

5.3.

Huurder mag bij het gebruik van het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt geen hinder of overlast veroorzaken. Huurder zal er voor zorgdragen dat vanwege hem aanwezige derden dit evenmin doen.

(…)

6.1.

Behoudens voorafgaande toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, ofwel de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een personenvennootschap of rechtspersoon.

6.2.

Ingeval huurder handelt in strijd met artikel 6.1, verbeurt huurder aan verhuurder per dag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan tweemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede schadevergoeding te vorderen.

(…)

11.24. (…)

het gehuurde en het gebouw waarin het gehuurde zich bevindt is niet toegankelijk tussen 23:00 en 06:00 uur en mag gedurende deze periode niet worden gebruikt door huurder. Indien huurder zich niet houdt aan dit voorschrift, verbeurt huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 250,00 per door verhuurder geconstateerde overtreding. Het vorenstaande laat onverlet de bevoegdheid van verhuurder om gebruik te maken van zijn overige rechten, waaronder het recht op nakoming en het recht op volledige schadevergoeding voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.

(…)

2.3.

Partijen zijn een waarborgsom van € 1.936,00 overeengekomen.

2.4.

Het gehuurde is op 16 februari 2022 binnengetreden door toezichthouders van de gemeente [plaats 2]. Daarbij is een hoeveelheid alcoholhoudende drank, harddrugs, lachgascilinders en -ballonnen en een wapen aangetroffen. Ook is geconstateerd dat in het pand meerdere malen grootschalige feesten hebben plaatsgevonden gedurende de periode dat er sprake was van geldende maatregelen op grond van de Tijdelijke regeling maatregelen COVID-19.

2.5.

De burgemeester van [plaats 2] is bij besluit van 17 maart 2022 overgegaan tot sluiting van het gehuurde.

2.6.

De huurovereenkomsten zijn op 15 juni 2022 geëindigd.

2.7.

Het gehuurde is op 20 juni 2022 leeg en ontruimd opgeleverd.

3. De vordering

3.1.

[eiser] vordert veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 1.936,00. Daarnaast vordert hij veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

[eiser] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] de waarborgsom ten onrechte niet heeft terugbetaald.

4. Het verweer en de tegenvordering

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering. Zij voert daartoe aan dat [eiser] het gehuurde onbehoorlijk heeft gebruikt en dat hij in strijd heeft gehandeld met de huurovereenkomsten. [gedaagde] stelt forse schade te hebben geleden als gevolg van de tekortkomingen van [eiser]. Zij heeft de waarborgsom op 22 augustus 2022 verrekend met de door haar gestelde schade.

4.2.

[gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering dat [eiser] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden tot betaling van:
- € 1.439,90 aan schadevergoeding in verband met de overtreding van artikel 5 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomsten;
- € 9.276,16 aan boete in verband met de overtreding van artikel 6.1 en 6.2 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomsten;
- € 2.500,00 aan boete in verband met de overtreding van artikel 11.24 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomsten;
- de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente en, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis.

5. De beoordeling

5.1.

De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

5.2.

Met [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat [eiser], door het gehuurde te (laten) gebruiken als illegale feestlocatie c.q. opslagruimte van illegale middelen, het gehuurde niet behoorlijk heeft gebruikt en zich niet heeft gedragen naar de bepalingen van de wet en de plaatselijke verordeningen alsmede naar de gebruiken omtrent huur en verhuur zoals artikel 5 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomsten (hierna: de algemene bepalingen) vereist. [gedaagde] stelt dat zij als gevolg van de overtredingen van [eiser] schade heeft geleden in de vorm van interne personeelskosten. [eiser] heeft de gestelde schade niet betwist, zodat deze in beginsel toewijsbaar is.

5.3.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] onder verwijzing naar de overgelegde onderhuurovereenkomst (productie 3 bij antwoord) en diverse e-mailberichten (producties 2 en 4 bij antwoord) voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [eiser] het gehuurde in strijd met artikel 6.1 van de algemene bepalingen heeft onderverhuurd. Dit heeft tot gevolg dat [eiser] op grond van artikel 6.2 van de algemene bepalingen voor elke dag dat hij het gehuurde heeft onderverhuurd een contractuele boete van tweemaal de op dat moment geldende huurprijs per dag verschuldigd is geworden. [eiser] heeft de hoogte van de gevorderde boete niet betwist, zodat de boete in beginsel volledig toewijsbaar is.

5.4.

De door [gedaagde] op grond van artikel 11.24 van de algemene bepalingen gevorderde boete in verband met het gebruik van het gehuurde tussen 23:00 uur en 06:00 uur, is niet betwist en zal dan ook worden toegewezen zoals gevorderd.

5.5.

[gedaagde] heeft in conventie een beroep gedaan op verrekening. Na verrekening dient [eiser] nog een bedrag aan [gedaagde] te betalen van € 11.280,06‬ (€ 1.439,90 + € 9.276,16 + € 2.500,00‬ - € 1.936,00). De vordering van [eiser] in conventie tot terugbetaling van de waarborgsom wordt afgewezen door het geslaagde beroep op verrekening door [gedaagde].

5.6.

Zowel de proceskosten in conventie als in reconventie komen voor rekening van [eiser], omdat hij ongelijk krijgt. Ook de nakosten komen voor rekening van [eiser], voor zover deze kosten daadwerkelijk door [gedaagde] worden gemaakt, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis. De gevorderde rente is toewijsbaar met ingang van de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.

6. De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 199,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] en veroordeelt [eiser] tot betaling van € 99,50 aan nakosten voor zover deze kosten daadwerkelijk door [gedaagde] worden gemaakt, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van de algehele voldoening en, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de proceskosten.

de tegenvordering

6.4.

veroordeelt [eiser] tot betaling aan [gedaagde] van € 11.280,06;

6.5.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 396,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] en veroordeelt [eiser] tot betaling van € 132,00 aan nakosten voor zover deze kosten daadwerkelijk door [gedaagde] worden gemaakt, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van de algehele voldoening en, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

6.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter