Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 10545548 \ CV EXPL 23-1835
Uitspraakdatum: 9 november 2023
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiseres]
wonende te [woonplaats 1]
eiseres
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. R.R. Beuker
tegen
1.[gedaagde 1]
wonende te [woonplaats 2]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde 1]
gemachtigde: mr. S.J. van der Aart
2.[gedaagde 2]
wonende te [woonplaats 1]
verder te noemen: [gedaagde 2]
De zaak in het kort
In deze zaak vordert een verhuurder betaling van een huurachterstand, ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en schadevergoeding. Deze vorderingen worden grotendeels toegewezen, aangezien vaststaat dat de huurders de huur niet volledig en tijdig hebben voldaan. De huurachterstand die daardoor is ontstaan, is zo groot dat deze een ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Omdat de schade die de verhuurder leidt door de ontbinding nog niet goed is vast te stellen, zal de vordering voor dat deel naar de schadestaatprocedure worden verwezen.
1.Het procesverloop
1.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding van 18 april 2023 een vordering tegen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ingesteld. [gedaagde 1] heeft schriftelijk geantwoord en [gedaagde 2] mondeling.
1.2.
Op 10 oktober 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiseres] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiseres] bij brieven van 7 juni, 28 en 29 september 2023 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] is eigenaar van een woning aan de [adres] te [woonplaats 1] (hierna: de woning). [eiseres] verhuurt deze woning vanaf 1 oktober 2021 aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. [gedaagde 2] woont in de woning, [gedaagde 1] niet. De huurprijs bedraagt thans € 3.296,00 per maand.
2.1.
De tussen [eiseres] als verhuurder en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als huurders gesloten huurovereenkomst bevat de volgende bepalingen:
“Artikel 9 – Behoorlijk gebruik van de woning (…)
4. Huurder dient het gehuurde zodanig te gebruiken dat hij niet in strijd handelt met enige wet, APV of ander overheidsvoorschrift. (…)
Artikel 13 – Onderhuur
1. Het is huurder toegestaan het gehuurde onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden.
2. Huurder kan het gehuurde in kamers onderverdelen en onderverhuren met als doeleinde studentenwoningen. Huurder dient er zorg voor te dragen dat onderhuurders zich aan alle overeengekomen verplichtingen houden.”
2.2.
In de woning zijn op de tweede verdieping vier kamers met eigen voorzieningen gerealiseerd. Op de derde verdieping bevinden zich vier kamers met gedeelde voorzieningen.
2.3.
Met een brief van 1 februari 2022 heeft de gemeente Zaanstad (hierna: de gemeente) aan [eiseres] te kennen gegeven dat de woning in strijd met gemeentelijke regelgeving is gesplitst en is omgezet naar meer dan twee onzelfstandige woningen. [eiseres] wordt in die brief gesommeerd om aan deze strijdige situatie een einde te maken.
2.4.
Op 14 maart 2022 heeft de gemeente aan [eiseres] een last onder dwangsom van € 15.000,00 en een bestuurlijke boete van € 4.300,00 opgelegd, vanwege het overtreden van de Huisvestingsverordening.
2.5.
Op 17 oktober 2022 heeft [eiseres] [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en alle andere personen die op dat moment op het adres van de woning stonden ingeschreven in kort geding gedagvaard. In die procedure heeft de kantonrechter [gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordeeld tot betaling van € 9.600,00. Dit bedrag bestond uit een onbetaald gelaten gedeelte van de borg van € 3.200,00 en de huurachterstand tot en met oktober 2022 van € 6.400,00.
2.6.
Op 15 december 2023 heeft de gemeente [eiseres] laten weten de eerder aan haar opgelegde last onder dwangsom en bestuurlijke boete in te trekken.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiseres] vordert, na wijziging van haar vordering, dat de kantonrechter;
- voor recht verklaart dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tekort schieten in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst,
- de huurovereenkomst ontbindt,
- [gedaagde 2] veroordeelt de woning, binnen twee maanden na de datum van ontbinding van de huurovereenkomst, te ontruimen op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag met een maximum van € 2.500,00,
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot aan de datum van ontruiming veroordeelt tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 3.296,00 per maand,
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordeelt tot betaling van de huurachterstand die tot en met oktober 2023 € 23.280,00 bedraagt,
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordeelt tot betaling van € 1.196,00 aan schade per maand, althans het verschil tussen € 3.296,00 en het bedrag dat [eiseres] uit de onderhuurovereenkomsten ontvangt, vanaf de maand volgend op de ontruiming en totdat alle onderhuurovereenkomsten zijn geëindigd,
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gebiedt de kamerverhuur binnen twee weken na betekening van dit vonnis te beëindigen, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag,
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordeelt tot betaling van € 625,00 aan buitengerechtelijke incassokosten,
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordeelt tot betaling van de kosten van deze procedure en de beslagkosten.
3.2.
[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op basis van de huurovereenkomst iedere maand voor of op de eerste dag van de maand huur aan [eiseres] moeten betalen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben dit nagelaten, waardoor een huurachterstand is ontstaan. De hoogte van deze huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Daarnaast moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de schade die [eiseres] als gevolg van deze ontbinding lijdt, bestaande uit gederfde huurinkomsten, vergoeden. Verder geldt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het gehuurde hebben onderverhuurd op een wijze die in strijd is met gemeentelijke regelgeving. Zij dienen deze onderhuur daarom te beëindigen. Door het toerekenbaar tekortkomen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft [eiseres] haar vordering uit handen moeten geven en buitengerechtelijke incassokosten moeten maken. Deze kosten en de proces- en beslagkosten die [eiseres] heeft moeten maken, dienen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te betalen.
3.3.
[gedaagde 1] erkent dat er een huurachterstand is ontstaan. Hij verzet zich dan ook niet tegen de door [eiseres] gevorderde ontbinding en ontruiming. Wel maakt [gedaagde 1] bezwaar tegen de hoogte van de door [eiseres] gevorderde bedragen. Volgens [gedaagde 1] was het gehuurde, toen hij de huurovereenkomst met [eiseres] sloot, al gesplitst in zelfstandige en onzelfstandige woonruimten en waren die woonruimten ook al onderverhuurd. [gedaagde 1] is alleen contractueel medehuurder geworden om het onderverhuren van de woning in goede banen te leiden en de financiën te regelen. Doordat in het eerdere kort geding is geoordeeld dat een deel van de onderhuurders het gehuurde moesten verlaten, wordt er minder huur uit de onderhuur ontvangen en is het voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet meer mogelijk de huur maandelijks te voldoen. Omdat [eiseres] ervan op de hoogte was dat de woning werd onderverhuurd en hier ook mee heeft ingestemd, is het volgens [gedaagde 1] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat alle gevolgen van het feit dat de huidige vorm van onderhuur niet is toegestaan op [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden afgewenteld. [gedaagde 1] stelt zich dan ook op het standpunt dat de vorderingen van [eiseres] moeten worden afgewezen, dan wel dat de gevorderde bedragen moeten worden gematigd.
3.4.
Ook [gedaagde 2] erkent dat er een huurachterstand is ontstaan. In tegenstelling tot [gedaagde 1] verzet hij zich wel tegen de gevorderde ontbinding en ontruiming. [gedaagde 2] voert aan dat hij de huurovereenkomst graag wil voortzetten en de huurachterstand kan voldoen.
4.De beoordeling
4.1.
De kern van de zaak is de vraag of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen van de huurovereenkomst en zo ja, of de vorderingen van [eiseres] als gevolg daarvan moeten worden toegewezen.
Verklaring voor recht
4.2.
[eiseres] vordert allereerst een verklaring voor recht dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst. Deze vordering wordt toegewezen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben namelijk beiden erkend dat zij een huurachterstand hebben laten ontstaan. Op basis van de huurovereenkomst zijn zij echter gehouden de huur maandelijks tijdig en volledig te betalen. Omdat zij dit niet hebben gedaan, zijn zij dus tekort geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst.
Hoogte huurachterstand
4.3.
Op de zitting is door partijen gediscussieerd over de precieze hoogte van de huurachterstand en dan met name over de afdrachten die [eiseres] uit het gelegde derdenbeslag van de deurwaarder heeft ontvangen. Deze discussie is in het kader van deze procedure echter niet relevant. Het derdenbeslag is namelijk gelegd ter voldoening van de vordering waartoe [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in het eerdere kort geding zijn veroordeeld. De afdrachten uit het beslag dienen dan ook mindering te strekken op die vordering. De in het kort geding toegewezen vordering zag op de helft van de waarborgsom en de huurachterstand tot en met oktober 2022. Omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet opnieuw veroordeeld kunnen worden tot betaling van een huurachterstand waartoe zij al eerder veroordeeld zijn, kan [eiseres] in deze procedure alleen aanspraak maken op de huurachterstand die is ontstaan vanaf november 2022.
4.4.
Uitgaande van het door [eiseres] als productie 18 overgelegde overzicht hadden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vanaf november 2022 tot en met oktober 2023 € 39.456,00 aan [eiseres] moeten betalen (11 x € 3.296,00 en 1 x € 3.200,00). Zij hebben volgens het overzicht na het uitbrengen van de dagvaarding in kort geding echter slechts € 18.996,00 betaald, waardoor de huurachterstand over de periode november 2022 tot en met oktober 2023 € 20.460,00 bedraagt.
4.5.
Anders dan door [gedaagde 1] betoogt, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de volledige huurachterstand. Het is weliswaar mogelijk dat een in een overeenkomst opgenomen regel - in dit geval nakoming van de betalingsverplichtingen – buiten toepassing wordt gelaten indien toepassing van de regel naar maatstaven van redelijkheid in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar zou zijn, maar bij de beoordeling hiervan dient de rechter de nodige terughoudendheid te betrachten. Voor een geslaagd beroep op de beperkende werking van de redelijkheid is niet voldoende dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als gevolg van het door [eiseres] geïnitieerde kort geding mogelijk minder huurinkomsten hebben ontvangen. In de huurovereenkomst staat weliswaar dat het is toegestaan het gehuurde onder te verhuren aan derden. Er staat ook dat de huurder het gehuurde zodanig moet gebruiken dat niet in strijd met enige wet, APV of ander overheidsvoorschrift wordt gehandeld en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben niet onderzocht of hiervan sprake was. Ook als huurders vrijwillig waren vertrokken en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de kamers niet direct opnieuw hadden onderverhuurd, hadden zij bovendien minder huurinkomsten gehad. Dat wil dan echter niet zeggen dat zij dan ook minder huur aan [eiseres] hoeven te betalen. Uit de huurovereenkomst die partijen hebben gesloten blijkt namelijk niet dat de volledige huurprijs alleen betaald hoeft te worden als de woning volledig is onderverhuurd. Bovendien is het maar de vraag of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daadwerkelijk minder huur hebben ontvangen de afgelopen periode. De drie onderhuurders van de zelfstandige woonruimtes en de heer Smit wonen immers nog altijd in de woning en op de zitting heeft [gedaagde 2] verklaard dat ook de andere kamers inmiddels weer verhuurd zijn, zodat aannemelijk is dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ook daar huurinkomsten uit ontvangen. Dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ondanks de huurinkomsten van derden al maanden geen huur aan [eiseres] betalen, kan hen dan ook worden aangerekend en komt volledig voor hun rekening en risico. Dat [gedaagde 1] heeft getracht de huurovereenkomst op te zeggen doet daaraan niets af. Zoals terecht door [eiseres] betoogt kunnen contractueel medehuurders in beginsel alleen gezamenlijk de huurovereenkomst opzeggen.
Ontbinding en ontruiming
4.6.
De huurachterstand is dusdanig hoog dat dit ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De kantonrechter zal de door [eiseres] gevorderde ontbinding en ontruiming daarom toewijzen, waarbij de ontruimingstermijn op twee maanden na de datum van dit vonnis wordt bepaald. Dat [gedaagde 2] op de zitting heeft gezegd dat hij de huurachterstand kan betalen maakt dit niet anders. De kantonrechter acht het namelijk niet erg aannemelijk dat [gedaagde 2] die toezegging zal nakomen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben namelijk tijdens het eerdere kort geding ook betaaltoezeggingen gedaan, maar zijn die niet nagekomen waarna [eiseres] beslagmaatregelen heeft moeten nemen. Dat [eiseres] er daarom geen vertrouwen in heeft dat [gedaagde 2] de huidige toezegging wel zal nakomen, is allerzins voorstelbaar. Daar komt bij dat [gedaagde 2] zijn stellingen die ten grondslag liggen aan de toezegging ook niet heeft onderbouwd. Concrete bewijsstukken waaruit blijkt dat [gedaagde 2] voldoende geld heeft om de huurachterstand te betalen, zijn niet overgelegd. Dat [gedaagde 2] binnen afzienbare termijn de huurachterstand zal inlopen is daarmee onvoldoende aannemelijk geworden.
4.7.
Omdat ontruiming met behulp van de sterke arm kan worden geëffectueerd heeft [eiseres] geen belang bij een dwangsom als prikkel tot nakoming daarvan. Dit deel van de vordering wordt daarom afgewezen.
Gebruiksvergoeding
4.8.
De vordering tot betaling van € 3.296,00 per maand aan huur zo lang [gedaagde 2] het gehuurde niet heeft ontruimd zal eveneens worden toegewezen. Op basis van de huurovereenkomst zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] immers gehouden om, zolang zij het gehuurde in gebruik hebben, maandelijks huur aan [eiseres] te betalen. De gebruiksvergoeding zal worden toegewezen vanaf 1 november 2023 tot het moment dat [gedaagde 2] het deel van de woning dat hij in gebruik heeft, heeft ontruimd.
Schade bestaande uit gederfde huurinkomsten
4.9.
[eiseres] vordert verder dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld tot betaling van € 1.196,00 per maand, dan wel het verschil tussen € 3.296,00 en het bedrag dat [eiseres] uit de onderhuur-overeenkomsten ontvangt, vanaf de eerste dag van de maand volgend op de ontruiming (de kantonrechter begrijpt dat hier de ontruiming van [gedaagde 2] wordt bedoeld, aangezien vanaf dat moment geen gebruiksvergoeding meer is verschuldigd) tot het moment dat alle onderhuurovereenkomsten zijn beëindigd. Dit deel van de vordering komt niet volledig voor toewijzing in aanmerking. Voldoende aannemelijk is namelijk dat [eiseres] er vanaf het begin van op de hoogte was dat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] het gehuurde wilden gaan onderverhuren. In de huurovereenkomst is immers opgenomen dat onderverhuur is toegestaan en het gehuurde was op het moment dat in ieder geval [gedaagde 1] betrokken raakte al gesplist. Niet gebleken is echter dat partijen zich ervan bewust zijn geweest dat onderverhuur mogelijk in strijd zou zijn gemeentelijke regelgeving. In het licht van die omstandigheden acht de kantonrechter het niet redelijk alle nadelige gevolgen van het feit dat de gemeente onderhuur niet, althans niet op deze wijze, toestaat voor rekening van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] komen. Beide partijen hebben immers een risico genomen door op deze wijze te contracteren. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] doordat zij voor het tekenen van de huurovereenkomst niet hebben gecontroleerd of en op welke wijze de gemeente onderhuur toestond en [eiseres] door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] er niet op te wijzen dat zij voor het onderverhuren een huisvestingsvergunning nodig hebben. De kantonrechter acht het daarom redelijk dat [eiseres] als verhuurder en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als huurder ieder voor 50% aansprakelijk zijn voor de schade die als gevolg van de ontbinding wordt geleden voor een maximale periode van zes maanden. Omdat voldoende concrete aanknopingspunten ontbreken, is het voor de kantonrechter nu echter niet mogelijk de daadwerkelijke schade te begroten. Onduidelijk is immers hoeveel huurders er op dit moment in de woning verblijven en welk bedrag [eiseres] precies aan huur zal gaan ontvangen op het moment dat de onderhuurders rechtstreeks aan haar zullen moeten gaan betalen. De zaak zal daarom voor het vaststellen van de schade naar de schadestaatprocedure worden verwezen.
Beëindiging kamerverhuur
4.10.
Ten aanzien van vordering om [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen de kamerverhuur dan wel ingebruikneming van kamers te beëindigen geldt het volgende.
4.11.
Voor de onderhuurders van de zelfstandige woonruimtes geldt dat uit de wet volgt dat hun onderhuurovereenkomsten, vanaf het moment dat de huurovereenkomsten tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en [eiseres] eindigen, zullen worden voortgezet door [eiseres]. [1] Gelet op deze bepaling, die bedoeld is om de belangen van onderhuurders van zelfstandige woonruimte te beschermen, kunnen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet veroordeeld worden tot het beëindigen van deze huurovereenkomsten.
4.12.
De situatie ten aanzien van de huurders van de onzelfstandige woonruimtes ligt anders. Zij kunnen namelijk geen bescherming ontlenen aan artikel 7:269 BW. Dit betekent dat huurders van onzelfstandige woonruimtes, vanaf het moment dat de hoofdhuurovereenkomst eindigt, zonder recht of titel in het gehuurde verblijven. In beginsel zouden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] er dan ook voor moeten zorgen dat de onderhuurders van de onzelfstandige woonruimten het gehuurde verlaten. Op de zitting heeft [eiseres] echter toegelicht dat de gemeente met name bezwaar heeft tegen het verhuren van de zelfstandige woonruimtes en dat de gemeente verhuur van onzelfstandige woonruimtes wel toestaat. Nu de verhuur van de zelfstandige woonruimtes mogelijk wel gelegaliseerd kan worden, acht de kantonrechter het, gezien ook de gevolgen die dit voor de onderhuurders heeft, niet opportuun [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen de kamerverhuur te beëindigen. Dit deel van de vordering zal dan ook worden afgewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.13.
[eiseres] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, omdat gesteld noch gebleken is dat een kosteloze aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden.
Beslag- en proceskosten
4.14.
De door [eiseres] gevorderde beslagkosten komen niet voor toewijzing in aanmerking. De beslagkosten zijn namelijk gemaakt in het kader van de tenuitvoerlegging van het eerder gewezen vonnis in kort geding en niet in het kader van onderhavige procedure. Het eerder gewezen vonnis biedt derhalve al een grondslag op basis waarvan [eiseres] gerechtigd is de beslagkosten op [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te verhalen, zodat [eiseres] er geen belang bij heeft dat die kosten in deze procedure worden toegewezen.
4.15.
De proceskosten (inclusief nakosten) komen voor rekening van [gedaagde 1] en [gedaagde 2], omdat zij overwegend ongelijk krijgen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
verklaart voor recht dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst,
5.2.
ontbindt de tussen [eiseres] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gesloten huurovereenkomst,
5.3.
veroordeelt [gedaagde 2] om binnen twee maanden na de datum van dit vonnis het gedeelte van de woning wat hij in gebruik heeft te ontruimen,
5.4.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2], hoofdelijk in die zin dat door betaling van de één de ander zal worden bevrijd, tot betaling aan [eiseres] van € 20.460,00
5.5.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2], hoofdelijk in de hiervoor vermelde zin, tot betaling aan [eiseres] van € 3.296,00 per maand, voor iedere maand dat zij het gehuurde na 1 november 2023 in gebruik houden tot aan de datum van ontruiming (van [gedaagde 2]),
5.6.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2], hoofdelijk in de hiervoor vermelde zin, tot vergoeding van 50% van de schade, bestaande uit gederfde huurinkomsten over de periode nadat de ontruiming (van [gedaagde 2]) heeft plaatsgevonden totdat alle onderhuurovereenkomsten zijn geëindigd op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet voor een maximumperiode van zes maanden,
5.7.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2], hoofdelijk in de hiervoor vermelde zin, tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiseres] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 130,48
griffierecht € 693,00
salaris gemachtigde € 1058,00
nakosten € 132,00;
5.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.9.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Woerdman en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter