ECLI:NL:RBNHO:2023:11129

Uitspraak

RECHTBANKNOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 10146269 \ CV EXPL 22-6068

Vonnis van 8 november 2023

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DETAILCONSULT GROEP B.V.,

te Amsterdam,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: Detailconsult,

gemachtigde: mr. R. van der Hooft te Hoorn (NH),

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

SUGAR CITY INVESTMENTS B.V.,

te Amsterdam,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: SCI,

gemachtigde: mr. J. Verstoep te Amsterdam.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 10 oktober 2022 met 9 producties;
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van 11 januari 2023 met 27 producties;
het tussenvonnis van 15 februari 2023;
de conclusie van antwoord in reconventie van 25 september 2023 met productie 10 tot en met 22;
de mondelinge behandeling van 25 september 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
de pleitnota van Detailconsult;
de pleitnota van SCI.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.Zaak in het kort

2.1.

In deze zaak staat de vraag centraal of tussen SCI als verhuurder en Detailconsult als huurder een (huur)overeenkomst op hoofdlijnen tot stand is gekomen. De kantonrechter is van oordeel dat dat het geval is. Doordat Detailconsult de huuraanbieding heeft aanvaard, staat namelijk vast dat partijen het eens waren over de wezenlijke elementen van een overeenkomst. De verweren van SCI op dat punt slagen niet.

2.2.

Het vorenstaande betekent echter niet dat de onder I gevorderde verklaring voor recht zonder meer kan worden toegewezen. Partijen verschillen namelijk van mening over de uitleg van ‘het gehuurde’ in de huuraanbieding. De meest voor de hand liggende taalkundige uitleg leidt tot aanvaarden van de stelling van SCI. De omschrijving van het gehuurde in de huuraanbieding moet aldus worden uitgelegd dat de 4.000 m² bestemd is om te worden gebruikt als supermarkt. Slijterij, drogisterij en speciaalzaken zijn weliswaar toegestaan, maar alleen maar binnen- of ondergeschikt aan de formule van de supermarkt én deze moeten worden geëxploiteerd door Detailconsult of aan haar gelieerde ondernemingen. Is dat laatste niet het geval, dan heeft Detailconsult de toestemming van SCI nodig. Dat er aparte ruimtes zijn ingetekend op de bij de huuraanbieding behorende plattegrondtekening maakt dit niet anders, omdat dit niet in strijd hoeft te zijn met de afspraak dat Detailconsult onder de hiervoor vermelde voorwaarden een deel van het gehuurde mag onderverhuren aan gelieerde ondernemingen.

Dit heeft tot gevolg dat de onder I gevorderde verklaring voor recht wordt afgewezen.

De overige vorderingen van Detailconsult worden eveneens afgewezen.

2.3.

De vordering van SCI in (voorwaardelijke) reconventie wordt toegewezen. Verzuim aan de kant van Detailconsult is ingetreden door haar mededeling dat zij vasthield aan de uitleg dat naast de supermarkt sprake zou zijn van een aantal zelfstandige afzoomwinkels. Daaruit mocht SCI afleiden dat Detailconsult een wezenlijk element van de huurovereenkomst op hoofdlijnen niet na zou komen. Gelet op de brief van SCI van 21 februari 2022 heeft SCI per die datum de (huur)overeenkomst op hoofdlijnen ontbonden en zal de gevorderde verklaring voor recht in die zin worden toegewezen.

3.De feiten

3.1.

SCI legt zich toe op de herontwikkeling van het gebied dat bekend is als het “SugarCity terrein” gelegen te Halfweg. De herontwikkeling bestaat uit twee fasen. Fase I ziet op een outletcenter met parkeervoorzieningen, is in 2020 gerealiseerd en in eigendom bij derden. De realisatie van fase II, die ziet op detailhandel en een supermarkt, heeft nog niet plaatsgevonden.

3.2.

Volgens het vigerende bestemmingsplan ‘Halfweg West 2008 na correctie op de eerste herziening’ van de gemeente Haarlemmerliede en Spaarnwoude, is de locatie van het hierna te omschrijven gehuurde bestemd voor een gebouwde parkeervoorziening en de eerste bouwlaag tevens voor bedrijven uit ten hoogste categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, detailhandel en publiekgerichte dienstverlening. Daarbij geldt dat in het hele plangebied niet meer dan één supermarkt van maximaal 4.000 m² is toegestaan als onderdeel van in totaal 25.500 m² detailhandel en publiekgerichte dienstverlening. Het outletcenter beslaat hiervan 19.000 m². De resterende 2.500 m² zijn verkocht aan de eigenaar van het outletcenter.

3.3.

Detailconsult richt zich op de exploitatie van supermarkten conform de formules van Dirk en Dirk van den Broek.

3.4.

Op 15 oktober 2012 heeft SCI in verband met de vestiging van een supermarkt op het SugarCity terrein via haar beheerder, Cobraspen Beheer B.V. (hierna: Cobraspen), aan Detailconsult een huuraanbieding gedaan (hierna: de huuraanbieding). Daarin is het gehuurde (hierna: het gehuurde) omschreven als volgt:

4.000 m² winkelruimte ten behoeve van een supermarkt, op de begane grond van de nieuw te realiseren parkeergarage op het SugarCity terrein en 180 parkeerplaatsen en een technische ruimte op de 1e etage.

Zie plattegrondtekening van Architectenbureau Korbee d.d. 5/10/11 welke nader uitgewerkt dient te worden.

3.5.

In de huuraanbieding hebben partijen onder meer afspraken gemaakt over de huurprijs, de huuringangsdatum, een huurkorting, de huurtermijn, verlenging, opzegtermijn, huurprijsaanpassing, betalingen, zekerheidsstelling, btw, bestemming, opleveringsniveau, te gebruiken model huurcontract, een eenmalige bijdrage van huurder, onderhuur en oplevering.

3.6.

Op de aan de huuraanbieding gehechte plattegrondtekening (hierna: de indicatieve tekening) is het gehuurde voor wat betreft de supermarkt aangeduid als ‘supermarkt’, 2x ‘magazijn’, ‘drogisterij’, ‘slijterij’ en ‘bedrijfsruimte’. De drie winkels bovenaan de tekening behoren niet tot het gehuurde:

3.7.

SCI heeft voor de realisatie van het gehuurde een (inmiddels) onherroepelijke omgevingsvergunning verkregen. Op een tekening gedateerd 5 mei 2014, de datum waarop omgevingsvergunning is aangevraagd, is het gehuurde (exclusief parkeren en technische ruimte) in grijs/groene kleur weergegeven:

3.8.

In de huuraanbieding is de bestemming van het gehuurde:

Detailhandel op het gebied van food en non food, slijterij, drogisterij en speciaalzaken c.q. parkeren.

3.9.

In de huuraanbieding staat over onderhuur:

Huurder heeft het recht van onderhuur t.b.v. 100% aan Detailresult Groep N.V. gelieerde ondernemingen, zoals Dirck III, Dirx en D-Reizen. De supermarkt dient de hoofdgebruiker te blijven.

Tevens bestaat de mogelijkheid om met partijen, niet zijnde aan huurder gelieerde ondernemingen, een onderhuurovereenkomst aan te gaan. Dit is pas mogelijk na voorafgaande schriftelijke goedkeuring door verhuurder. Verhuurder zal haar goedkeuring niet op onredelijke gronden onthouden.

De supermarkt dient de hoofdgebruiker te blijven en de onderhuurder dient ondergeschikt aan de supermarkt te zijn.

Tijdens de onderhuurperiode blijft (hoofd)huurder volledig aansprakelijk.

(…)

3.10.

In 2013 vinden diverse gesprekken tussen partijen plaats waarbij zij onder meer spreken over (de exploitatie van) de 1e laag parkeren, het opleverniveau en wat onder “puien” en “gevels” wordt verstaan. In reactie op een gespreksverslag van een bespreking van 4 maart 2013 van Cobraspen schrijft Detailconsult:

Industriële look en gevelbekleding in combinatie met voldoende exposure aan doorgaande weg (Ziggo-dome-achtige uitstraling): in overleg met architect.

(…)

Opleverniveau:

Winkelruimte: Ruwbouw betonnen cascoopleveringzonder puien; (..)

Parkeren: Parkeerinstallatie. Verhuurder en huurder zullen in gezamenlijk overleg bepalen wat voor parkeerinstallatie er toegepast zal worden.

(…)

Huurder gaat ervan uit en stelt zich op het standpunt dat een cascooplevering, een casco oplevering is. Casco is wind- en waterdicht, inclusief buitenblad en puien.

(…)

Tijdens het gesprek van 29-05-2013 is geconstateerd dat standpunten verschillen. Partijen besluiten eerst een vervolggesprek met een mogelijke architect te initiëren en deze punten vooralsnog te parkeren.

Parkeren:

(…)

Verhuurder geeft huurder toestemming tot het plaatsen vantapis roulantsnaar de 1e en eventueel de 2e etage. Huurder gaar ervan uit en stelt zich op het standpunt dat deze tapis roulants worden betaald door verhuurder. (…)

3.11.

In een memo van 15 november 2013 aan Cobrapsen reageert Detailconsult op een ontwerpvoorstel voor het SugarCity terrein. Detailconsult stelt daarin onder meer vragen over de uitvoering van de parkeeroplossing, het aantal in- en uitritten, de situering van laden/lossen, de binnenbocht van de parkeergarage, de afmetingen van de parkeervakken en het aantal opstelplaatsen voor winkelwagens. Ook merkt zij op dat de liften voldoende groot van omvang moeten zijn.

3.12.

In een reactie van Cobraspen van 6 december 2013 geeft zij antwoorden op de gestelde vragen, geeft zij aan dat hoewel de tekening is getoetst en akkoord bevonden, zij zich kan vinden in de opmerking over de in- en uitrit, zij graag wil overleggen over de alternatieven voor laden/lossen, de ‘kruising’ in de garage nader wordt onderzocht, de breedte van de parkeerplaatsen kan worden aangepast maar dat het aantal plaatsen daardoor zal wijzigen zonder dat de jaarhuurprijs wordt aangepast, opstelplaatsen voor winkelwagens zullen worden ingetekend, en als dat gevolgen heeft voor de parkeerplekken zij dat zullen melden. Ook bevestigt zij dat de liften voldoende breed moeten zijn en vraagt zij naar een voorstel voor afmeting en type dat dan zal worden beoordeeld.

3.13.

Op 22 januari 2014 kondigt Cobraspen aan dat zij die maand de vergunning wil gaan aanvragen en zij vraagt Detailconsult om haar commentaar op de lay-out van de begane grond en de parkeerlaag door te geven. Ook voegt zij een concept huurovereenkomst toe en vraagt om daarop te reageren. In dat concept luidt de omschrijving van het gehuurde:

4.000 m² BVO winkelruimte ten behoeve van een supermarkt, (…)

3.14.

Naar aanleiding van een overleg tussen partijen eind maart 2014 ontvangt Detailconsult op 3 april 2014 per e-mail een aangepast concept huurovereenkomst ter beoordeling. In dat concept is de huurkorting vervallen met als compensatie onder meer het leveren/aanbrengen van parkeerinstallatie, verlichting, puien begane grond, reinwaterkelder voor sprinklerinstallatie (overige sprinklerinstallatie voor rekening van huurder) en medewerking verhuurder aan onderverhuur aan derden (na akkoord MAB). De omschrijving van het gehuurd in dat concept luidt:

4.000 m² BVO winkelruimte ten behoeve van een supermarkt, (…)

3.15.

In de reactie van Detailconsult van 4 april 2014 op het overleg van eind maart 2014 bevestigt Detailconsult een aantal afspraken en schrijft hij onder meer:

Partijen hebben nog een discussie over het behoren tot het gehuurde van de sprinklerinstallatie en de daarvoor noodzakelijke voorzieningen.

Huurder is uitgegaan van het standpunt dat tot het casco behoort de sprinklerinstallatie en de daarvoor noodzakelijke voorzieningen. Dit onder verwijzing naar de algemene voorwaarden die onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst waarnaar huurder en verhuurder verwezen hebben.

Namens verhuurder is aangegeven dat uit de correspondentie tussen partijen eventueel een andersluidend standpunt kan worden gehaald.

(…)

Huurder heeft de voorkeur om de afspraken rond de huurkorting in stand te laten en wijst het voorstel van verhuurder in deze af.

3.16.

Op 5 mei 2014 is de omgevingsvergunning aangevraagd voor de ‘activiteit bouwen voor de nieuw te bouwen commerciële ruimte met daarboven een 6-laagse parkeergarage’.

3.17.

Op 20 januari 2015 stuurt Cobraspen aan Detailconsult een aangepast concept van de huurovereenkomst. De ingediende en ‘vergunde’ tekeningen stuurt zij separaat. Cobraspen geeft aan dat is besproken dat afronding van de huurovereenkomst binnen drie weken plaats zal hebben.

3.18.

Detailconsult stuurt op 18 februari 2015 een gewijzigd concept van de huurovereenkomst terug. De omschrijving van het gehuurde luidt in die versie (onderstreping kantonrechter):

Het gehuurde, bestemming

1.1 (…) 4.000

m² b.v.o. winkelruimte ten behoeve van een supermarkten winkels, (…)

3.19.

Detailconsult doet 18 februari 2015 ook andere wijzigingsvoorstellen in het concept, waaronder de volgende (door de kantonrechter onderstreepte) aanvullingen:

Casco opleveringsniveau

9. (…)in de gevels op de begane grond dient sprake te zijn van enige daglicht toetreding via bovenlichten in de gevel, voor het overige dient de gevel gesloten te zijn en uitgevoerd te zijn in schoon metselwerk. (…)

(…)

(…),uitgevoerd op die wijze dat per lift ruimte bestaat voor vier gevulde winkelwagens.

(…)

Voorzieningen door verhuurder

Sprinklerinstallatie en betonnen reinwaterkelder.

Huurder gaat ervanuit dat alle noodzakelijke voorzieningen ten behoeve van de brandveiligheid van de constructie en de uitvoering van net gehuurde voor rekening komt van verhuurder.

(…)

Onderhuur

Tevens bestaat de mogelijkheid om met partijen, niet zijnde aan huurder gelieerde ondernemingen, een onderhuurovereenkomst aan te gaan,tenzij er van de zijde van verhuurder sprake is van zwaarwegende belangen die in de weg staan aan het sluiten van onderhuurovereenkomsten. De supermarkt dient de hoofdgebruiker te blijven en de onderhuurder dient ondergeschikt aan de supermarkt te zijn.

3.20.

In haar e-mail van 2 maart 2015 geeft Cobraspen aan dat de hiervoor geciteerde wijzigingen niet akkoord zijn.

3.21.

Op 17 maart 2015 reageert Detailconsult per e-mail op de opmerkingen van SCI waarbij zij het standpunt inneemt dat de door haar aangepaste omschrijving van het gehuurde overeenkomt met wat in de huuraanbieding is omschreven ten aanzien van de bestemming. Datzelfde geldt volgens haar voor haar aanvulling op het artikel over onderhuur. Zij verzoekt om een laatste afspraak, waarna de documenten volgens haar definitief gemaakt kunnen worden op basis van de laatste correcties.

3.22.

Op 18 maart 2015 schrijft Cobraspen per email aan de gemachtigde Detailconsult:

Op basis van onderstaande reactie blijkt dat je op wezenlijke punten af blijft wijken van de getekende huurbevestiging.

Wij houden echter vast aan de afspraken zoals omschreven in deze bevestiging.

Wij zullen vandaag contact met je opnemen om op korte termijn een afspraak met jou en Ludo te maken, voor een afrondend gesprek bij ons op kantoor.

(…)

3.23.

Nadat partijen op 1 april 2015 een bespreking hebben gehad, stuurt de gemachtigde van Detailconsult een gewijzigd concept van de huurovereenkomst, waarbij de omschrijving van het gehuurde ten opzichte van haar voorstel van 18 februari 2015 als volgt is aangepast (aanvulling onderstreept en wijziging doorgehaald door de kantonrechter):

Het gehuurde, bestemming

1.1 (…) 4.000

m² b.v.o. winkelruimte ten behoeve van een supermarkt,bestemd om te worden gebruikt voor detailhandel op het gebied van food en non-food, slijterij, drogisterij en speciaalzaken,en winkels, (…)

(…)

1.3

Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt ten behoeve van detailhandel op het gebied van food en non food, slijterij, drogisterij en speciaal zaken c.q. parkeren in de garage.

(…)

Vergunningen

(…)

14.10.3

Verhuurder garandeert dat huurder op basis van het ter plaatse van het gehuurde geldende bestemmingsplan, (…) kan gebruiken ten behoeve van de bestemmingen zoals genoemd in artikel 1.1. en 1.3 van deze huurovereenkomst,voor zover dit gebruik supermarktbedrijfsruimte betreft. De garantie ziet niet op de aldaar genoemde winkels. Dit laat echter onverlet het bepaalde in de huurovereenkomst.

3.24.

Op 8 juli 2015 schrijft de gemachtigde van SCI per e-mail aan de gemachtigde van Detailconsult:

Naar aanleiding van de laatst door u gezonden versie voor de huurovereenkomst kan ik u thans als volgt berichten.

Bijgaand het aan de gemaakte bemerkingen aangepaste concept voor de huurovereenkomst. Het merendeel van alle bemerkingen zijn verwerkt. Daarbij nog wel de volgende toelichting:

Zoals al eerder besproken, en uwerzijds ook onderkend, zullen de plannen van Detailconsult in de franje van de exploitatie van de supermark niet de geplande ontwikkeling en voltooiing van het Factory Outlet Centre (FOC) mogen frustreren. In dat kader is van belang dat de 4.000 m2 daadwerkelijk wordt ingevuld als supermarkt en er geen zelfstandige winkels worden gecreëerd. Althans niet zolang het FC-programma, bestaande uit in totaal 24.000 m2 detailhandel, nog niet geheel is voltooid. Dat staat niet in de weg aan de exploitatie van een Dirck III en dergelijke in het verband van de supermarkt, als shop in shop of daarmee vergelijkbaar, doch staat wel in de weg -althans zolang het FOC-programma nog niet is voltooid- aan de vestiging van van de supermarkt los staande zelfstandige winkels of exploitaties. Cliënte meent er goed aan te doen dit hierbij nog eens duidelijk te stellen. En ter verduidelijking heeft cliënte gelet hierop overigens de redactie van artikel 1.3 en 14.5 nog iets aangepast.
(…)

Ik hoor graag of aldus de overeenkomsten kunnen worden gefinaliseerd.

Artikel 1.3 en 14.5 van de concept huurovereenkomst luiden in het door SCI aangepaste concept (aanvulling door de kantonrechter onderstreept):

1.3

Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt ten behoeve van detailhandel op het gebied van food en non food, slijterij, drogisterij en speciaal zaken, een en ander onder de formule van supermarkt,c.q. parkeren in de garage.

(…)

Onderhuur

14.5

Huurder heeft,binnen het kader van de exploitatie van de supermarkt,het recht van onderverhuur t.b.v. 100% aan Detailconsult N.V. gelieerde ondernemingen, zoals Dirx III, Dirx en D-Reizen. De supermarkt dient de hoofdgebruiker te blijven.

3.25.

Op 21 augustus 2015 stuurt de gemachtigde van Detailconsult weer een gewijzigd concept van de huurovereenkomst. Bij artikel 1.3 heeft hij de toevoeging van SCI verwijderd en in de kantlijn opgemerkt:

In dezen dient de tekst gehandhaafd te blijven zoals aangegeven onder bestemming in de overeenkomst tussen partijen van 15 oktober 2012, bladzijde 3.

Er is beoogd om te komen tot het gebruiken van de bedrijfsruimte voor o.a. de drogisterij onder de formule van Dirx. De activiteiten van Dirx zijn inmiddels overgenomen door de exploitant van Trekpleister en Kruidvat.

Ook bij artikel 14.5 heeft Detailconsult de toevoeging van SCI verwijderd en het artikel aangepast (aanpassing door de kantonrechter onderstreept):

Onderhuur

14.5

Huurder heeft,binnen het kader van de exploitatie van de supermarkt,het recht van onderverhuur t.b.v. 100% aan Detailconsult N.V. gelieerde ondernemingen, zoals Dirx III, Dirx en D-Reizen, dan wel rechtsopvolgers van deze entiteiten die de activiteiten van deze entiteit hebben overgenomen. De supermarkt dient de hoofdgebruiker te blijven.

3.26.

Per e-mail van 10 september 2015 laat de gemachtigde van SCI aan de gemachtigde van Detailconsult weten dat de laatste aanpassingen op de concept huurovereenkomst niet akkoord zijn. Hij schrijft:

Binnen het kader van de exploitatie van de supermarkt is besproken dat de aan Dirk verwante detailhandel (non-food, drogisterij, slijterij, speciaalzaken) ook mogelijk zou moeten zijn. Maar een exploitatie van afzonderlijke of zelfstandige winkels binnen het gehuurde zal niet zijn toegestaan en zal cliënte ook niet kunnen toestaan, reeds niet in verband met de bestemmingsplanbepalingen en de overige planontwikkelingen in het betreffende gebied.

En vanzelfsprekend kan er al helemaal geen sprake van zijn dat Detailconsult vrij zou zijn onder te verhuren aan inmiddels niet meer tot haar concern behorende derden,

De aangebrachte wijzigingen in 1.3 en 14.5 zijn dan ook in bijgaande versie ongedaan gemaakt.

3.27.

De gemachtigde van Detailconsult reageert op 29 oktober 2015 en schrijft:

Uw cliënte heeft gesteld dat zij geen afzonderlijk of zelfstandige winkels in het gehuurde kan toestaan aangezien dit in strijd is met het bestemmingsplan.

Dit lijkt mij onjuist. Immers, er is een omgevingsvergunning verleend, waarbij juist is uitgegaan van gesegmenteerde winkelruimtes. U bent ermee bekend dat hetgeen vergund is via een omgevingsvergunning (qua gebruik en bouwen) ook bij eventuele strijdigheid met het bestemmingsplan (quod non) gebruikt mag worden overeenkomstig hetgeen vergund is. De vrees van uw cliënte in deze is dan ook ongegrond en het sluiten van onderverhuur is in strijd met de tussen partijen gesloten overeenkomst.

Bovendien zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat het gehuurde ook bestemd is om te worden gebruikt voor speciaalzaken.

3.28.

Op 23 november 2015 reageert de gemachtigde van SCI op de gemachtigde van Detailconsult dat Detailconsult onderwerpen die al lang zijn besproken en geaccordeerd, uit zijn verband haalt of daar een nieuwe uitleg aan geeft. Om eventuele onduidelijkheden uit de weg te ruimen en de inhoud van de huurovereenkomst eenduidig vast te kunnen stellen, stelt hij voor nog een keer bij elkaar te komen.

3.29.

De ontwikkeling van fase I (het outletcenter) van het SugarCity terrein en de gesprekken tussen partijen hebben vervolgens enige tijd stil gelegen in verband met ingediende beroepen tegen de verleende vergunningen. De gemachtigde van SCI schrijft op 9 oktober 2017 in een e-mail aan de gemachtigde van Detailconsult:

In de maand november a.s. zal naar verwachting de rechtbank uitspraak doen op alle tegen de ontwikkeling van de Factory Outlet ingediende beroepen. Aangezien die uitspraak voor het tempo van de beoogde ontwikkelingen van belang kan zijn wil cliënte die uitspraak afwachten voordat ze haar inhoudelijke voorstellen verder zal uitwerken.

Bedoelde uitspraak van de rechtbank volgde pas op 17 april 2019.

3.30.

Op 10 december 2020 schrijft Detailconsult aan Cobraspen in een e-mail:

Wij zijn enigszins verrast door uw mededeling dat [betrokkene 1] niet meer de partij is die geldt als ons aanspraakpunt. U gaf aan dat de overeenkomst met [betrokkene 1] is verlopen en hebt verzocht om voortzetting van de gesprekken over de afwikkeling van de tussen jullie en Detailconsult Supermarkten B.V. gesloten overeenkomst.

3.31.

Op 1 februari 2021 schrijft Cobraspen aan Detailconsult per email:

In vervolg op onze bespreking van 24 december 2020, stellen wij voor dat jullie een globale planning maken van de beoogde ontwikkeling op het Sugar City-terrein.

(…)

Wij kunnen dan rekening houden met deze planning en wij stellen voor om parallel daaraan te komen tot het definitief maken van de huurovereenkomst.

3.32.

In een email van 12 maart 2021 antwoordt de gemachtigde van Detailconsult (in rood) op een email van Cobraspen over definitieve afstemming van de toepasselijke huurvoorwaarden:

Op 15 oktober 2012 hebben wij een huurvoorstel met elkaar ondertekend; welke voorwaarden nog van toepassing zijn.

De overeenkomst van 2012 geldt nog steeds tussen partijen. In overleg tussen partijen is daar ook verder uitvoering aan gegeven.

(…)

Winkelruimte (supermarkt) ca. 4000 m²

Partijen hebben in het verleden overleg gevoerd over de vestiging van een supermarkt in het gehuurde, waarbij sprake is van het gerealiseerd worden van afzoomwinkels, waaronder een slijterij, drogisterij en speciaalzaken.

BESTEMMING Detailhandel op het gebied van food en non food, slijterij, drogisterij en speciaalzaken c.q. parkeren.

(…)

Inmiddels is in 2014 de vergunning afgegeven voor de supermarkt + garage (…)

In de bijlage vind je de bijbehorende tekeningen.

(…)

In de tekeningen die bij de vergunning horen is ook uitgegaan van afzoomwinkels.

Ik heb begrepen dat op de locatie van het gehuurde de bestemming verblijfsgebied geldt. Die bestemming staat toe dat sprake is van gebruik van het gebied ten behoeve van detailhandel, en het gebruik als supermarkt, (…). Ik ga er dan vanuit dat er geen bezwaar bestaat tegen het gebruik van het gehuurde krachtens de overeengekomen bestemming.

(…)

3.33.

In reactie schrijft Cobraspen in een e-mail van 16 juni 2021:

(…) dat reeds een en andermaal is bespreken dat uitsluitend een winkelruimte ten behoeve van een supermarkt zal worden verhuurd en dat ook niet anders zal kunnen worden gehuurd. In de overeenkomst van 2012 is het gehuurde zo ook expliciet aangeduid. De redenen daarvoor zijn sindsdien ook al herhaaldelijk uitgelegd. Van het toevoegen aan het gehuurde van, of het opdelen van het gehuurde in, zelfstandige afzoomwinkels of afzonderlijke detailhandel zal geen sprake kunnen zijn. Het gehuurde zal dan ook worden bestemd om uitsluitend te worden gebruikt ten behoeve van detailhandel of het gebied van food en non-food, slijterij, drogisterij en speciaalzaken onder de formule van supermarkt.

Wij vinden het teleurstellend dat je in je reactie van 12 maart jl. daarop terug komt.

Daarnaast, zoals ik je al had bericht, menen wij dat de aanvangshuurprijs van 2012 aangepast zal moeten worden. (…) Dat er inmiddels zoveel tijd is verstreken is niet alleen aan ons aan te rekenen doch evenzeer aan Detailconsult, die tot op heden in het midden heeft gelaten of zij een supermarkt van 4.000 m² wel zal willen huren.

Ten einde in elk geval helder te krijgen of Detailconsult überhaupt nog wel bereid is om de onderhavige supermarkt te huren, dat wil zeggen een supermarkt van 4.000 m² zoals hiervoor omschreven, verzoeken wij om ons daarover binnen 4 weken na heden uitsluitsel te geven.

(…) Mocht de bevestiging onverhoopt uitblijven dan heeft het verder uitwerken en bespreken van de resterende onderwerpen geen zin.

3.34.

Onder verwijzing naar de omschrijving van het gehuurde, de bestemming en de onderhuurmogelijkheid als omschreven in de Huuraanbieding, reageert de gemachtigde van Detailconsult op 25 juni 2021:

Er is een overeenkomst gesloten tussen partijen voor de vestiging van een supermarkt op het Sugar City terrein met de bedoeling dat naast deze supermarkt sprake zou zijn van een aantal afzoomwinkels.

(…)

Dirk is niet teruggekomen op hetgeen is overeengekomen. Integendeel, over de verdere uitwerking heeft overleg plaatsgevonden.

In dit overleg is aangegeven dat er geen beletsel bestaat voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor de realisatie van een supermarkt met afzoom winkels, zoals overeengekomen.

Jullie nemen dan ook ten onrechte het standpunt in dat sprake is van het gehuurd zijn van winkelruimte voor de vestiging van uitsluitend een supermarkt van 4.000m2.

(…)

Tussen partijen is een overeenkomst gesloten. Dirk komt die overeenkomst na en gaat er van uit dat de verhuurder die overeenkomst ook nakomt.

3.35.

In een brief van 21 februari 2022 schrijft Cobraspen aan Detailconsult:

Bij onze mail van 16 juni 2021 verzochten wij u ondubbelzinnig te willen bevestigen dat Detailconsult alsnog bereid bent om 4.000 m2 supermarkt, zoals in die mail omschreven, op het Sugar City-terrein te Halfweg te gaan huren.

In uw reactie van 25 juli 2021 wordt die bevestiging niet gegeven. (…)

(…)

Gezien uw reactie, en uw eerdere reacties, concluderen wij dat Detailconsult niet bereid is tot overeenstemming te komen over een definitieve huurovereenkomst voor de huur van een supermarkt van 4.000 m2. Zij is daarmee in verzuim. Tenzij wij alsnog binnen 10 dagen na heden de onvoorwaardelijke schriftelijke bevestiging van Detailconsult ontvangen dat zij bereid is tot het huren van 4.000 m2 supermarkt, een en ander zoals in onze mail van 16 juni 2021 omschreven, dan is een verder overleg over een huurovereenkomst zonder zin en beëindigen wij dat overleg respectievelijk ontbinden wij hierbij voor alsdan de huuraanbieding van 15 oktober 2012/31 december 2012 en achten wij ons ontslagen uit alle eventuele verplichtingen uit dien hoofde.

3.36.

Naar aanleiding van een e-mail van 21 februari 2022 van Cobraspen reageert de gemachtigde van Detailconsult op 9 maart 2022:

(…)

Ten onrechte neem U thans het standpunt in dat partijen zijn overeengekomen dat cliënte haar supermarkt niet mag exploiteren met de gebruikelijke afzoomwinkels.

(…)

U heeft dan ook ten onrechte gesteld dat geconcludeerd dient te worden dat cliënte niet bereid is om tot overeenstemming te komen over het sluiten van een definitieve huurovereenkomst.

3.37.

Op 15 maart 2022 reageert de gemachtigde van SCI per e-mail:

(…)

In uw reactie geeft u niet de door cliënte andermaal verzochte bevestiging dat uw cliënte bereid is de supermarkt, zoals nader door cliënte gedefinieerd, te huren.

Uw interpretatie van hetgeen zou zijn overeengekomen is onjuist. Van de huur door uw cliënte van zelfstandige winkelruimtes naast de supermarkt, door u ‘afzoomwinkels’ genoemd, is geen sprake. Bovendien heeft cliënte reeds een en andermaal aan u(w cliënte) toegelicht waarom zij de wensen van uw cliënte dienaangaande ook niet zal kunnen inwilligen.

(…) Uit uw reactie volgt ondubbelzinnig dat uw cliënte niet bereid is om te komen tot een huurovereenkomst zoals door cliënte aan uw cliënte voorgelegd.

Cliënte concludeert dat daarmee de huuraanbieding van 15 oktober 2012/31 december 2012 zijn zin en kracht heeft verloren.

Gezien de weigering van uw cliënte, zoals als laatste nogmaals vervat in uw mail van 9 maart jl., verkeert uw cliënte in verzuim. Gelet daarop ontbindt cliënte hierbij, voor zover vereist, de huuraanbieding van 15 oktober 2012/31 december 2012.

Althans moet worden geconstateerd dat partijen kennelijk een verschillende betekenis toekennen aan deinhoud van de huuraanbieding van destijds, en daarover dus kennelijk destijds al geen overeenstemming is bereikt en gezien de opstelling van uw cliënte nu ook niet meer kan worden bereikt.

3.38.

Op 17 maart 2022 laat de gemachtigde van Detailconsult aan de gemachtigde van Detailconsult weten dat zijn cliënte is gehouden tot nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst. Hij wijst er op dat op basis van de vergunde indeling van het gehuurde de overeenkomst dient te worden uitgelegd als supermarkt met afzoomwinkels.

4.Het geschil

in conventie

4.1.

Detailconsult vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht te verklaren dat eiseres en gedaagde een huurovereenkomst op hoofdlijnen hebben gesloten op grond waarvan gedaagde gehouden is 4.000 m2 op het SugarCity-terrein te Halfweg te realiseren als bedrijfsruimte en parkeervoorzieningen ter beschikking te stellen aan eiseres, tegen de voorwaarden zoals omschreven in de huurovereenkomst op hoofdlijnen van 15 oktober 2012, overgelegd als productie 1 bij dagvaarding en voor recht te verklaren dat deze overeenkomst niet is ontbonden.

II. voor recht te verklaren dat eiseres bevoegd is de onder I omschreven bedrijfsruimte te gebruiken ten behoeve van de exploitatie van een supermarkt en afzoomwinkels, en eiseres bevoegd is delen van het gehuurde onder te verhuren in overeenstemming met hetgeen is bepaald achter het kopje “Onderhuur” in de tussen eiseres en gedaagde gesloten huurovereenkomst op hoofdlijnen van 15 oktober 2012, overgelegd als productie 1 bij dagvaarding.

III. voor recht te verklaren dat eiseres en gedaagde een aanvangshuurprijs van € 640.000,00 exclusief btw per jaar zijn overeengekomen ten behoeve van de onder I omschreven bedrijfsruimte, en een aanvangshuurprijs van de parkeervoorziening zijn overeengekomen van € 750,00 exclusief btw per parkeerplaats per jaar en een eenmalige vergoeding zijn overeengekomen van € 550.000,00 exclusief btw te betalen door eiseres aan gedaagde binnen 1 week na de ingangsdatum van de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde zoals omschreven onder I.

IV. gedaagde te veroordelen tot het binnen 36 maanden na betekening van het te wijzen vonnis ter beschikking te stellen van de onder I omschreven bedrijfsruimte, alsmede de tussen eiseres en gedaagde overeengekomen parkeervoorziening, in overeenstemming met de ten behoeve van de realisatie van deze bedrijfsruimte verstrekte omgevingsvergunning en de door gedaagde bij schrijven van 19 februari 2021 aangegeven wijzigingen met betrekking tot de parkeervoorziening, overgelegd als productie 3 bij dagvaarding, tegen de voorwaarden zoals opgenomen in de tussen partijen gesloten overeenkomst van 15 oktober 2012, overgelegd als productie 1 bij dagvaarding, met veroordeling van gedaagde tot betaling aan eiseres van een dwangsom van € 5.000,00 per dag, tot een maximum van € 7.500.000,00 (subsidiair een in goede justitie te bepalen bedrag en maximum) dat gedaagde in gebreke blijft hieraan te voldoen.

V. gedaagde te veroordelen in de kosten van deze procedure, vermeerderd met nasalaris, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis en – voor het geval voldoening van de proceskosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening tot aan de dag van betaling.

4.2.

SCI voert verweer. SCI concludeert – kort samengevat – tot niet-ontvankelijkheid van Detailconsult, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Detailconsult, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Detailconsult in de (na)kosten van deze procedure te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na het te wijzen vonnis tot de dag van algehele voldoening.

4.3.

SCI voert onder meer aan dat geen sprake is van een huurovereenkomst op hoofdlijnen, maar slechts van een aanbod om in onderhandeling te treden. Voor het geval dat wel een huurovereenkomst op hoofdlijnen tot stand is gekomen, voert SCI aan dat Detailconsult hieraan een onjuiste uitleg geeft.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

4.5.

SCI vordert – voor het geval de kantonrechter Detailconsult volgt in haar standpunt dat op enig moment sprake is geweest van een overeenkomst tussen partijen – te verklaren voor recht dat deze overeenkomst door SCI rechtsgeldig buitengerechtelijk op 16 juni 2021, 21 februari 2022, 15 maart 2022, althans een in goede justitie te bepalen datum is ontbonden, althans deze te ontbinden. Ook vordert SCI een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Detailconsult in de (na)kosten van deze procedure te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na het te wijzen vonnis tot de dag van algehele voldoening.

4.6.

Detailconsult voert verweer. Detailconsult concludeert tot niet-ontvankelijkheid van SCI, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van SCI, met veroordeling van SCI in de kosten van deze procedure.

4.7.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

in conventie

Ontvankelijkheid

5.1.

SCI heeft aangevoerd dat Detailconsult in verband met de splitsing van Dirk en DekaMarkt geen onderdeel meer uitmaakt van Detailresult Groep N.V., omdat Detailconsult per 27 maart 2023 is uitgeschreven uit het handelsregister. Als Detailconsult niet meer bestaat, moet zij volgens SCI niet-ontvankelijk worden verklaard. Detailconsult betwist dit en voert aan dat de statutaire naam van Detailconsult Groep B.V. na dagvaarding is gewijzigd in Dirk Supermarkten B.V. Dit kan daarom volgens Detailconsult niet leiden tot een ontvankelijkheidsvraag.

5.2.

Gelet op de gemotiveerde betwisting is niet vast komen te staan dat (de onderneming van) Detailconsult na splitsing van de supermarktformules Dirk en Dekamarkt niet meer bestaat. Bij splitsing in de zin van artikel 2:334a Burgerlijk Wetboek (BW) vindt bovendien rechtsopvolging onder algemene titel plaats. Uitgangspunt is dat het geding kan worden voortgezet op naam van de verdwenen rechtspersoon, maar ook op naam van rechtsopvolger onder algemene titel (vgl. HR NJ 1995-63 en HR NJ 2001-435). Wanneer het – zoals Detailconsult stelt – slechts een statutaire naamswijziging betreft, blijft de rechtspersoon bestaan. Er kan ook dan worden voort geprocedeerd op de oude naam, maar ook op de nieuwe naam. Detailconsult is dus wel ontvankelijk in haar vorderingen.

Is sprake van een (huur)overeenkomst op hoofdlijnen?

5.3.

De kantonrechter neemt bij de beantwoording van de vraag of tussen partijen een (huur)overeenkomst op hoofdlijnen tot stand is gekomen het volgende tot uitgangspunt.

Een overeenkomst komt op grond van artikel 6:217 van het Burgerlijke Wetboek (BW) tot stand door een aanbod en een aanvaarding daarvan. Een overeenkomst kan tot stand komen ook als partijen het niet over alle onderdelen van de overeenkomst eens zijn, ook wel een rompovereenkomst genoemd. Of een rompovereenkomst tot stand is gekomen, hangt volgens de Hoge Raad eveneens af van de bedoeling van partijen. De Hoge Raad heeft een aantal gezichtspunten genoemd die relevant kunnen zijn bij de vaststelling van die bedoeling van partijen: (i) de betekenis van hetgeen wel en niet geregeld is, (ii) het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en (iii) de omstandigheden van het geval. Het eerstgenoemde criterium houdt in dat indien partijen het eens zijn over de wezenlijke elementen van een overeenkomst (de essentialia), een overeenkomst op hoofdpunten kan worden aangenomen. Wat een wezenlijk element van een overeenkomst is, is primair aan partijen om aan te geven. Het komt daarbij weer aan op hetgeen partijen over en weer hebben verklaard.

Het tweede criterium houdt volgens de Hoge Raad in dat indien partijen niet het voornemen hebben verder te onderhandelen, dit een aanwijzing is dat partijen er op hoofdpunten uit zijn.

5.4.

Vooropgesteld wordt dat door aanbod en aanvaarding van de huuraanbieding een overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. De vraag of dit een (huur)overeenkomst op hoofdlijnen is, moet worden beantwoord aan de hand van het hiervoor in r.o. 5.3 geschetste kader.

5.5.

SCI voert aan dat zij heeft aangegeven dat niet uitsluitend de essentialia de wezenlijke elementen van de overeenkomst zijn, maar alle punten die nog besproken moesten worden en de daarmee samenhangende voorwaarden. Detailconsult daarentegen geeft aan dat partijen er van uit mogen gaan dat de essentialia zoals opgenomen in de huurovereenkomst op hoofdlijnen de wezenlijke elementen van de overeenkomst betreffen.

De kantonrechter kan SCI niet volgen in haar standpunt – zoals zij dat begrijpt – dat de huuraanbieding niet alle wezenlijke elementen van de huurovereenkomst bevat. De huuraanbieding bevat namelijk afspraken over de huurprijs, de huuringangsdatum, een huurkorting, de huurtermijn, verlenging, opzegtermijn, huurprijsaanpassing, betalingen, zekerheidsstelling, btw, bestemming, opleveringsniveau, te gebruiken model huurcontract, een eenmalige bijdrage van huurder, onderhuur, (gebruiks)vergunningen en oplevering. En – zoals Detailconsult stelt – tal van andere zaken waaronder de routing van de bevoorrading en het alleenrecht om tien jaar lang een supermarkt op het SugarCity-terrein te vestigen. Doordat Detailconsult de huuraanbieding heeft aanvaard, staat vast dat partijen het eens waren over de wezenlijke elementen van een overeenkomst.

Dat partijen daarna nog hebben gesproken over bijvoorbeeld de exploitatie en inrichting van de 1e laag parkeren, de sprinklerinstallatie en de reinwaterkelder en het opleverniveau (zie r.o. 3.10 tot en met 3.15), doet daar niet aan af. Gelet op de communicatie tussen partijen waren deze punten op hoofdlijnen geregeld en vond discussie over de nadere uitwerking plaats, wat niet ongebruikelijk is bij nieuwbouw. Dat ruim twee jaar later tussen partijen een verschil van inzicht is ontstaan over de contractuele bestemming en het toegelaten gebruik van het gehuurde en over de mogelijkheid van onderhuur, betekent daarnaast niet dat er geen sprake is van een (huur)overeenkomst op hoofdlijnen. Niet is immers gebleken dat partijen in de tussentijd daar over hebben door onderhandeld, terwijl zelfs al de eerste concepten van de huurovereenkomst waren uitgewisseld (zie r.o. 3.13, 3.14 en 3.17).

De vraag of sprake is van een (huur)overeenkomst op hoofdlijnen, moet dus bevestigend worden beantwoord.

Het verweer dat Detailconsult niet mocht vertrouwen op een overeenkomst met SCI, gaat er van uit dat partijen nog in onderhandeling waren over wezenlijke elementen van de overeenkomst, terwijl hiervoor is geconcludeerd dat een (huur)overeenkomst op hoofdlijnen tot stand is gekomen. Dit verweer slaagt daarom niet.

Datzelfde geldt voor het beroep van SCI op eenzijdige dan wel wederzijdse dwaling (artikel 6:228 BW). Zij heeft daarvoor onvoldoende gesteld. Dat partijen ten tijde van het tekenen van de huuraanbieding van verschillende uitgangspunten zijn uitgegaan, is overigens ook niet gebleken. Mocht dat al het geval zijn, dan levert dat nog geen wederzijdse dwaling op, omdat partijen in dat geval niet van dezelfde onjuiste veronderstelling zijn uitgegaan.

5.6.

Het feit dat de aan de huuraanbieding gehechte indicatieve tekening nog moest worden uitgewerkt, maakt het vorenstaande niet anders. Hoewel op de indicatieve tekening slechts 2.700 m² is ingetekend als supermarkt, staat namelijk niet ter discussie dat ook andere delen waaronder ‘drogisterij’ en ‘slijterij’ tot het gehuurde behoren (zie r.o. 3.6). In totaal is dat 3.967 m² en dus vrijwel gelijk aan de afgesproken 4.000 m². Op de uitgewerkte tekening ten tijde van de omgevingsvergunningaanvraag (zie r.o. 3.7) zijn de contouren van het gehuurde daarbij in grote lijnen gelijk gebleven. Het verweer van SCI dat de indicatieve tekening niet voldeed aan wat te huur werd aangeboden en het aanbod niet voldoende bepaalbaar was, slaagt dus niet.

5.7.

Het verweer dat Detailconsult onvoldoende heeft gesteld over aanbod en aanvaarding, slaagt evenmin. Detailconsult heeft immers onder verwijzing naar de huuraanbieding gesteld dat partijen een overeenkomst hebben gesloten voor de huur van 4.000 m² op het SugarCity-terrein. Uit de overgelegde exemplaren van het stuk zelf volgt al dat dit een aanbieding van SCI is die Detailconsult heeft aanvaard.

5.8.

Voor zover SCI aanvoert dat de huuraanbieding slechts een aanbod betreft om in onderhandeling te treden en niet meer dan een intentieovereenkomst is, wordt zij daarin niet gevolgd. In dit verband wordt verwezen naar wat hiervoor in r.o. 5.3 tot en met 5.6 is overwogen. De afspraken zijn bovendien zodanig bindend geformuleerd dat geen sprake is van een vrijblijvend aanbod om in onderhandeling te treden. Dat blijkt ook uit het feit dat partijen elkaar over en weer meerdere malen op de afspraken uit de huuraanbieding hebben gewezen en aangesproken (zie r.o. 3.21, 3.22, 3.25 en 3.27). SCI heeft gelet hierop niet, althans onvoldoende gemotiveerd dat de huuraanbieding slechts een aanbod is om in onderhandeling te treden of intentieovereenkomst is.

5.9.

Het verweer dat Detailconsult de huuraanbieding niet tijdig zou hebben geaccepteerd slaagt evenmin. Een schriftelijk aanbod vervalt immers pas wanneer dit niet binnen een redelijke termijn wordt aanvaard. Niet is gesteld of gebleken dat Detailconsult het aanbod niet binnen een redelijke termijn heeft aanvaard. Hoewel in de huuraanbieding staat dat SCI deze gestand doet tot en met 18 oktober 2012 en Detailconsult het aanbod daarna heeft aanvaard, is evenmin gebleken dat het aanbod inmiddels was vervallen. In tegendeel, SCI heeft juist uitvoering aan de huuraanbieding gegeven. Zo hebben in 2013 diverse gesprekken tussen partijen plaatsgevonden over nader uit te werken onderwerpen (zie r.o. 3.10) en op 22 januari 2014 heeft Cobraspen namens haar aan Detailconsult een eerste concept huurovereenkomst gestuurd met het verzoek om daarop te reageren.

5.10.

Het standpunt dat niet bevoegd is getekend, omdat – zo begrijpt de kantonrechter – het door Detailconsult getekende exemplaar alleen door Cobraspen is getekend en de handtekening namens verhuurder ontbreekt, houdt ook geen stand. Partijen kunnen immers ieder afzonderlijk van elkaar een exemplaar tekenen. Op één van de ingebrachte exemplaren van de huuraanbieding staat ook de handtekening van de heer [betrokkene 2] namens verhuurder. Uit de e-mail van 18 maart 2015 van Cobraspen (zie r.o. 3.22) en de brief van 21 februari 2022 van Cobraspen (zie r.o. 3.35) blijkt overigens dat SCI zelf ook uitgaat van een getekende huuraanbieding. Bovendien is volgens een gespreksverslag van Cobraspen van 4 maart 2013 over de kosten van parkeren gezegd (BW is een medewerker van Cobraspen):
“BW geeft aan dit geheel is doorgenomen met Detailresult’s RvC/aandeelhouders en [betrokkene 3] en dat we niet opnieuw een onderhandeling in gaan, er is immers ondertekend.”.

5.11.

Het verweer ten slotte dat geen overeenkomst tot stand is gekomen, omdat de aanvaarding door Detailconsult zodanig van het aanbod afweek dat sprake was van een nieuw aanbod en dus van verwerping van het oorspronkelijke aanbod, slaagt ook niet. Vast staat immers dat Detailconsult de huuraanbieding zoals die aan haar is gedaan op 31 december 2012 heeft aanvaard. Voor zover SCI doelt op het niet tijdig aanvaarden van het aanbod, wordt verwezen naar wat hiervoor in r.o. 5.9 is overwogen.

Verklaring voor recht I

5.12.

Het voorgaande betekent echter niet dat de onder I gevorderde verklaring voor recht zonder meer kan worden toegewezen. Partijen verschillen namelijk van mening over de uitleg van ‘het gehuurde’ in de huuraanbieding. De verklaring voor recht kan alleen worden toegewezen als het gehuurde in de huuraanbieding moet worden uitgelegd in de zin die Detailconsult daaraan geeft.

5.13.

Detailconsult stelt dat sprake is van verhuur van bedrijfsruimte die bestemd is voor de vestiging van een supermarkt van Detailconsult en afzoomwinkels die Detailconsult zonder meer mag verhuren aan niet aan haar gelieerde ondernemingen, althans aan ondernemingen die eerder wel aan haar gelieerd waren. Dit blijkt volgens haar uit i) het doel waarvoor het gehuurde bestemd is zoals beschreven onder het kopje ‘bestemming’ in de huuraanbieding ii) de aan de huuraanbieding gehechte tekeningen en iii) de verkregen omgevingsvergunning voor de realisatie van het gehuurde.

SCI betwist dat en voert aan dat de tekst van de huuraanbieding duidelijk is: 4.000 m² als supermarkt. Voor een andere invulling bestond geen ruimte, omdat het aantal vierkante meters dat volgens het bestemmingsplan bestemd is voor detailhandel, al is vergeven en hier alleen nog maar supermarkt is toegestaan. Deze beperking was en is volgens haar duidelijk voor Detailconsult. Hetzelfde geldt voor de beperking van onderverhuur. In de tekst van de huuraanbieding staat expliciet dat alleen mag worden onderverhuurd aan derden die 100% aan Detailconsult zijn gelieerd. Anders is toestemming van SCI nodig. Deze beperkingen vormden ook geen probleem voor Detailconsult, omdat in 2012 shop-in-shops (slijterij, servicebalie en bloemist) binnen de muren van een supermarkt bij alle supermarkten en ook bij Dirk heel gebruikelijk waren. Daarbij ging het dan om aan Detailconsult gelieerde ondernemingen zoals Dirck III, Dirx en D-reizen. Pas na verkoop van de gelieerde ondernemingen D-Reizen (2014) en drogisterij Dirx (begin 2015) ging Detailconsult het aanbod anders interpreteren en nam zij het standpunt in dat zij losse winkels mocht realiseren en aan niet aan haar gelieerde partijen mocht onderverhuren, aldus SCI.

5.14.

De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. In het onderhavige geval komt evenwel aan de (meest voor de hand liggende) taalkundige uitleg als uitgangspunt beslissende betekenis toe, omdat het hier gaat om een beding in een overeenkomst die is aangegaan tussen twee gelijkwaardige professionele partijen en die betrekking heeft op een zuiver commerciële transactie, terwijl bovendien vaststaat dat die partijen in elk geval na het aangaan van de overeenkomst zijn bijgestaan door deskundige raadslieden.

5.15.

Vooropgesteld wordt dat het gehuurde in de huuraanbieding is omschreven als vermeld in r.o. 3.4, waarvan het meest relevant is:

4.000 m² winkelruimte ten behoeve van een supermarkt, (…).

Zie plattegrondtekening van Architectenbureau Korbee d.d. 5/10/11 welke nader uitgewerkt dient te worden.

5.16.

Naast de bestemming- en onderhuurbepaling (zie r.o. 3.8 en 3.9) zijn in dit kader ook de volgende bewoordingen in de huuraanbieding relevant:

Indien het Factory Outlet Center reeds is geopend op het moment van huuringang van de supermarkt, (…)

Huurder is ermee bekend dat verhuurder boven de supermarkt een parkeergarage zal realiseren.

(…)

Er zal een gezamenlijke entree en opgang worden gemaakt, waarbij de parkeerplaatsen (…) ten behoeve van de supermarkt, (…)

(…)

Er zal overleg plaatsvinden met huurder wanneer er bouwactiviteiten (rondom het gebouw) plaatshebben waar de supermarkt mogelijk hinder van kan ondervinden.

(…)

Op de datum van de opening van de winkel zal een opleverstaat door partijen worden opgesteld, (…).

(…)

Gedurende een periode van 10 jaar vanaf huuringangsdatum heef huurder het alleenrecht om op SugarCity een supermarkt te vestigen.

(…)

Deze huuraanbieding (…) en de nieuwbouw van de supermarkt/garage definitief gerealiseerd gaat worden.

5.17.

De meest voor de hand liggende taalkundige uitleg leidt tot aanvaarden van de stelling van SCI. Immers, de omschrijving van het gehuurde luidt: ‘
4.000 m² winkelruimte ten behoeve van een supermarkt’ en op diverse andere plekken in de huuraanbieding wordt uitsluitend gesproken van een ‘supermarkt’ of ‘de winkel’. Hieruit volgt dat de 4.000 m² bestemd is om te worden gebruikt als supermarkt. Dat deze uitleg voor de hand ligt, volgt ook uit het bestemmingsplan waarin is vermeld dat in het plangebied niet meer dan één supermarkt van maximaal 4.000 m² is toegestaan (zie r.o. 3.2). Dat het bestemmingsplan naast een supermarkt ook een andere invulling van het gehuurde met detailhandel toestaat, betekent niet dat partijen dat ook zijn overeengekomen.

Hoewel onder het kopje ‘bestemming’ in de huuraanbieding (zie r.o. 3.8) is opgenomen dat naast detailhandel op het gebied van food en non food, ook slijterij, drogisterij en speciaalzaken zijn toegestaan, kan die tekst, gelet op de hiervoor uiteengezette taalkundige uitleg, niet anders worden begrepen dan dat
binnen- of ondergeschikt aan de formule van de supermarkthet Detailconsult is toegestaan om een slijterij, drogisterij of speciaalzaak te exploiteren. Daarop sluit de bepaling van het kopje ‘Onderhuur’ (zie r.o. 3.9) ook aan, die – onder de voorwaarde dat de supermarkt de hoofdgebruiker blijft – Detailconsult het recht van onderhuur geeft ten behoeve van 100% aan Detailresult Groep N.V. gelieerde ondernemingen. Daarbij is uitdrukkelijk bepaald dat alleen aan derden mag worden onderverhuurd na voorafgaande schriftelijke goedkeuring door verhuurder én de supermarkt de hoofdgebruiker dient te blijven en de onderhuurder ondergeschikt daaraan. Dat SCI nadien het aanbod heeft gedaan toestemming te verlenen voor onderhuur van een deel van het gehuurde als zelfstandige winkel aan Blokker strookt met deze uitleg omdat dit buiten de overeenkomst viel en Detailconsult hiervoor uitdrukkelijke toestemming van SCI nodig had.

Het is in dit verband opmerkelijk dat Detailconsult pas voor het eerst op 18 februari 2015 ‘en winkels’ aan het concept van de huurovereenkomst heeft toegevoegd (zie r.o. 3.18). De kantonrechter kan zich niet aan de indruk onttrekken dat de verkoop van de aan Detailresult Groep N.V. gelieerde ondernemingen D-Reizen (2014) en drogisterij Dirx (begin 2015) daar – zoals SCI aanvoert – aanleiding toe zijn geweest. Partijen praten dan immers al ruim twee jaar over de uitwerking van de huuraanbieding en het eerste concept van de huurovereenkomst is ruim een jaar eerder voor commentaar aan Detailconsult toegezonden (zie r.o. 3.13). Daarop hebben partijen ook overleg gehad (zie r.o. 3.14 en 3.15) en is de omgevingsvergunning aangevraagd (zie r.o. 3.16). Detailconsult heeft zich bovendien al die tijd bij laten staan door een deskundige raadsman. De omstandigheid dat Detailconsult ten tijde van het accepteren van de huuraanbieding er nog 100% gelieerde ondernemingen waren waar Detailconsult aan kon (onder)verhuren, is een aanwijzing die de hiervoor vermelde meest voor de hand liggende taalkundige uitleg ondersteunt.

Voor zover Detailconsult stelt dat het overeengekomen gebruik van supermarkt mét afzoomwinkels blijkt uit de aan de huuraanbieding gehechte tekening (zie r.o. 3.6), geldt zoals hiervoor overwogen, dat aan de taalkundige uitleg van de huuraanbieding beslissende betekenis toekomt en de tekening daaraan dus ondergeschikt is. Voor de ‘vergunde’ tekening geldt hetzelfde. Het enkele feit dat er aparte ruimtes zijn ingetekend voor onder meer een slijterij laat immers onverlet dat toestemming nodig is voor verhuur aan niet aan Detailconsult gelieerde derden alsmede dat eventuele (winkels van) onderhuurders ondergeschikt zijn aan de supermarkt. Hierbij gaat de kantonrechter ervan uit dat partijen het kennelijk mogelijk achtten dat de apart ingetekende ruimtes gevuld zouden worden met verkoopruimtes van al dan niet aan Detailconsult gelieerde derden die ondergeschikt zijn aan de hoofdgebruiker. Het standpunt van Detailconsult dat zij het recht heeft zelfstandige winkels te (laten) exploiteren dan wel onder te verhuren zonder deze nuances wordt dan ook niet gevolgd.

5.18.

De kantonrechter acht dan ook voorshands bewezen dat de omschrijving van het gehuurde in de huuraanbieding aldus moet worden uitgelegd dat de 4.000 m² bestemd is om te worden gebruikt als supermarkt. Slijterij, drogisterij en speciaalzaken zijn weliswaar toegestaan, maar alleen maar binnen- of ondergeschikt aan de formule van de supermarkt. Daarnaast heeft Detailconsult toestemming nodig voor onderhuur aan niet aan haar gelieerde derden. Omdat Detailconsult een andere uitleg aan het gehuurde en dus aan het in de onder I ten eerste gevorderde verklaring voor recht gebruikt begrip ‘bedrijfsruimte’ geeft, ligt deze vordering voor afwijzing gereed, tenzij aan tegenbewijs wordt toegekomen. Overigens heeft Detailconsult ook geen belang bij deze verklaring voor recht, omdat niet ter discussie staat dat de uitleg die elk van partijen aan de omschrijving van het gehuurde in de huuraanbieding geeft, onder het ruimere begrip ‘bedrijfsruimte’ valt.

5.19.

Of aan tegenbewijs wordt toegekomen, hangt af van de vraag of Detailconsult voldoende heeft gesteld ten aanzien van de door haar voorgestane uitleg om tot tegenbewijs te worden toegelaten. (vgl. HR 19 januari 2007, LJN AZ3178, HR 29 juni 2007, LJN BA4909 en HR 5 april 2013, LJN: BY8101). Dat heeft Detailconsult niet, zodat niet aan tegenbewijs wordt toegekomen en de omschrijving van het gehuurde in de huuraanbieding moet worden uitgelegd als hiervoor in r.o. 5.18 vermeld.

5.20.

De onder I ten eerste gevorderde verklaring voor recht wordt daarom afgewezen. De onder I ten tweede gevorderde verklaring voor recht, te weten dat de huurovereenkomst op hoofdlijnen niet is ontbonden, hangt samen met de vordering in reconventie van SCI, zodat deze hierna onder het kopje ‘in reconventie’ zal worden behandeld.

Verklaring voor recht II en III

5.21.

Gelet op wat hiervoor is overwogen, kan de onder II gevorderde verklaring voor recht voor de exploitatie van een supermarkt en afzoomwinkels evenmin worden toegewezen. Voor zover Detailconsult ook een verklaring voor recht vraagt dat zij bevoegd is om het gehuurde onder te verhuren in overeenstemming met wat is bepaald in het kopje ‘Onderhuur’ van de huuraanbieding, heeft zij daar geen belang (meer) bij. Hiervoor in r.o. 5.3 is namelijk geconcludeerd dat sprake is van een (huur)overeenkomst op hoofdlijnen, wat betekent dat de bepaling onder het kopje ‘Onderhuur’ tussen partijen geldt. Datzelfde geldt voor de gevorderde verklaring onder III over de in de huuraanbieding vermelde huurprijs en bijdrage huurder/eenmalige vergoeding. De gevorderde verklaringen voor recht onder II en III worden daarom afgewezen.

Vordering ter beschikking stellen gehuurde

5.22.

Detailconsult vordert SCI te veroordelen om – kort samengevat – het gehuurde binnen zesendertig maanden na betekening van het te wijzen vonnis aan Detailconsult ter beschikking te stellen. SCI beroept zich op de buitengerechtelijke ontbinding van de huuraanbieding en voert aan dat zij daarom niet verplicht kan worden om het gehuurde ter beschikking te stellen. Aangezien dit beroep slaagt (zie de overwegingen hierna in r.o. 5.25 e.v.), wordt de vordering onder IV afgewezen.

Proceskosten in conventie

5.23.

Detailconsult is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van SCI als volgt vastgesteld:

- salaris gemachtigde

€

1.588,00

(2,00 punten × € 794,00)

Totaal

€

1.588,00

5.24.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

in reconventie

Heeft SCI rechtsgeldig buitengerechtelijk ontbonden?

5.25.

Nu hiervoor in r.o. 5.5 is geconcludeerd dat sprake is van een (huur)overeenkomst op hoofdlijnen, vordert SCI een verklaring voor recht dat zij deze overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden, omdat Detailconsult niet de bevestiging van het gebruik van het gehuurde gaf waar SCI om mocht vragen. Zij verwijst daarbij onder meer naar de e-mail van Cobraspen van 16 juni 2021 (zie r.o. 3.33), de brief van SCI van 21 februari 2022 (zie r.o. 3.35) en de e-mail van haar gemachtigde van 15 maart 2022 (zie r.o. 3.37). Detailconsult betwist dat SCI rechtsgeldig heeft ontbonden en betwist dat zij tot een ander gebruik van het gehuurde wenst te komen dan blijkt uit de huurovereenkomst op hoofdlijnen.

5.26.

Uitgangspunt is dat een overeenkomst kan worden ontbonden als sprake is van een tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen. Omdat nakoming niet blijvend onmogelijk was (de definitieve huurovereenkomst moest nog getekend worden), ontstaat die bevoegdheid pas wanneer de schuldenaar in verzuim is. De kantonrechter begrijpt dan ook dat SCI een beroep doet op artikel 6:83 aanhef en sub c BW, op grond waarvan verzuim zonder ingebrekestelling in treedt wanneer de schuldeiser uit een mededeling van de schuldenaar moet afleiden dat deze in de nakoming van de verbintenis zal tekortschieten.

5.27.

Gelet op de conclusie hiervoor in r.o. 5.18 over de uitleg van de omschrijving van het gehuurde in de huuraanbieding, is verzuim aan de kant van Detailconsult ingetreden door haar mededeling op 25 juni 2021 (zie r.o. 3.34) dat zij vasthield aan de uitleg dat naast de supermarkt sprake zou zijn van een aantal zelfstandige afzoomwinkels althans afzoomwinkels zonder dat zij de in r.o. 5.18 reeds genoemde nuances noemt. Daaruit mocht SCI afleiden dat Detailconsult een wezenlijk element van de huurovereenkomst op hoofdlijnen, namelijk dat de supermarkt de hoofdgebruiker dient te blijven en de onderhuurder ondergeschikt aan de supermarkt dient te zijn, niet na zou komen. Detailconsult heeft deze mededeling herhaald in haar reactie op voormelde brief van SCI van 21 februari 2022 en e-mail van de gemachtigde van SCI (zie r.o. 3.36 en 3.38). Gelet op de brief van SCI van 21 februari 2022 heeft SCI per die datum de overeenkomst (te weten de huurovereenkomst op hoofdlijnen) buitengerechtelijk per 3 maart 2022 ontbonden en zal de gevorderde verklaring voor recht worden toegewezen. Dit betekent dat de onder I ten tweede gevorderde verklaring voor recht in conventie wordt afgewezen.

Proceskosten in reconventie

5.28.

Detailconsult is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van SCI als volgt vastgesteld:

- salaris gemachtigde

€

794,00

(2,00 punten × factor 0,5 × € 794,00)

Totaal

€

794,00

5.29.

6.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

6.1.

wijst de vorderingen van Detailconsult af,

6.2.

veroordeelt Detailconsult in de proceskosten, aan de zijde van SCI tot dit vonnis vastgesteld op € 1.588,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

6.3.

veroordeelt Detailconsult in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 132,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

6.4.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

6.5.

verklaart voor recht dat de overeenkomst door SCI rechtsgeldig buitengerechtelijk op 3 maart 2022 is ontbonden,

6.6.

veroordeelt Detailconsult in de proceskosten, aan de zijde van SCI tot dit vonnis vastgesteld op € 794,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

6.7.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en in het openbaar uitgesproken op 8 november 2023.

1621

Huurovereenkomst en uitleg van 'het gehuurde' in het kader van een huurovereenkomst op hoofdlijnen

Uitspraak

1.De procedure

2.Zaak in het kort

3.De feiten

4.Het geschil

5.De beoordeling

6.De beslissing